실전 경매입문자를 위한 "경매바이블" 중에서
저자 : 문상철 부동산 경매전문 경영학 박사
5. 소액 임차인
(1) 소액 임차인이란?
대통령령으로 보증금의 범위와 기준을 정하여 그 금액보다 작은 보증금으로 임대차계약을 체결한 사람을 말한다. 소액 임차인이 되려면 소액 보증금이 지급된 적법한 임차인이어야 하며 주택의 인도와 주민등록 전입이 경매 기입등기 이전에 갖추어야 하며 배당요구 종기일까지 유지하고 있어야 한다.
(2) 최우선 변제권의 내용
주택의 인도, 주민등록의 대항 요건을 갖춘 소액 임차인은 다른 채권자들보다 우선하여 보증금 중 일정액을 변제받을 권리가 있다. 이때 건물의 일부만 임차한 사람이나 건물만 임차한 사람이라도 대지를 포함한 건물 전체의 매각대금에서 배당받는다.
그러나 대지가격을 포함한 주택가액의 1/2 범위 내에서 우선 변제권이 인정되며 다수의 최우선 변제권이 있는 임차인이 있다고 하더라도 실제 배당금액에서 1/2을 넘을 수 없다.
【주택임대차보호법 제8조, 제3항】
제1항에 따라 우선 변제를 받을 임자인 및 보증금 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지가액을 포함한다)의 1/2의 범위에서 대통령령으로 정한다.
(3) 소액 임차 보증금의 배당 순위
① 확정일자 보증금과의 우열
대항력 취득일과 상관없이 소액 임차인이 선순위가 된다. 소액 임차인이 확정일자까지 받았다면 최우선 배당을 먼저 받고 나머지 배당받지 못한 금액은 확정일자 임차보증금 채권으로서 순위에 따라 배당받을 수 있다.
② 소액 보증금 간의 우열
소액 임차인이 여러 사람일 경우에 최우선 변제권은 대항력의 취득 시기에 상관없이 무조건 동순위이다. 따라서 배당 절차에서 이들 소액 배당금 채권을 모두 만족시켜주지 못할 경우에는 소액 임차인들은 각자의 보증금액 비율에 따른 안분비례를 받는다.
(4) 최우선 변제권의 위험성
① 최우선 변제권이 인정되려면 시행 기준이 날짜별로 다르다. 즉 2001년 9월 15일 이후 2008년 8월 21일까지는 보증금이 4000만원 이내인 경우에 소액 보증인으로 인정받을 수 있어서 1600만 원까지 받을 수 있다. 그런데 이 날짜를 이사 날짜로 알고 있는 경우가 너무나 많다. 이 날짜는 물권의 설정일이 기준이다.
즉 저당일 기준으로 최우선 변제권이 주어지는 것이다. 배당은 결국 저당권자인 은행과 임차인 간의 배당 순위에 관한 문제이므로 이사 날짜는 문제가 되지 않는 것이다. 2009년 1월에 이사하고 저당은 2008년 8월 이전이라면 보증금이 4,000만원이 넘었을 때는 소액 보증금으로 인정받지 못하여 최우선 변제금은 한 푼도 받을 수 없다.
② 주택임대차보호법 8조 1항에서 소액 보증금은 담보물권자보다 우선 변제한다고 명시되어 있다. 여기에서 담보물권자는 저당권자와 담보 가등기권자라는 데는 다른 이견이 없으나 가압류권자는 담보물권자에 들어가지 않는다.
따라서 가압류가 있는 집에 임차하면 최우선 변제권도 인정받을 수 없다. 법원실무제요에도 이 내용이 나와 있으나 실제 법원에서 배당할 때에는 대부분 가압류 날짜를 보고 최우선 변제권에 따른 배당을 해주고 있다.
【주택임대차보호법 제8조 보증금 중 일정액의 보호】
임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(權者) 보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다.
③ 임금 채권과의 우열
소액 보증금과 임금 채권액 중 일정액은 사회적이나 경제적 약자를 위한 특별법이므로 모두 동순위이다. 당해세나 선순위저당 채권 기타 어떤 우선 채권보다도 최우선으로 배당하여야 한다.
④ 근저당 채권과의 우열
대통령령으로 정한 소액 보증금의 범위 내라면 소액임차 보증금 중 일정액은 선순위 근저당권자보다도 최우선하여 배당된다.
(5) 소액 임차인과 관련된 문제들
① 보호받지 못하게 되는 소액 임차인
임대차계약의 주된 목적이 소액 임차인으로 보호받아 기존의 채권을 회수하려는 목적인 경우 주택임대차보호법의 소액 임차인으로 보호받을 수 없다
② 보증금을 소액으로 감액한 경우
경매기입등기 이전에 소액으로 감액하는 경우에는 보호받을 수 있지만 경매 기입등기 이후에 최우선 배당을 받기 위해 감액하는 계약을 했다면 보호 대상이 아니다.
③ 확정일자부 소액 임차인
확정일자를 받은 임차인이 동시에 소액 임차인일 경우 소액 임차인으로서의 권리를 행사하여 최우선 순위의 배당을 받고 나머지 지급받지 못한 보증금에 대하여는 확정일자부 임차인의 권리로서 순위에 따른 우선 배당을 받는다.
④ 소액 전차인의 우선 변제권
임대인의 동의를 얻은 전대차계약은 전차인의 대항력을 갖춘 것으로 임차인의 권리 내에서 보호받는다. 따라서 임차인인 전대인이 소액 보증금 요건이 아니라면 비록 전차인이 소액 보증금 요건에 해당되어도 보호받지 못한다.
6. 임대차 기간과 계약의 갱신
(1) 임대차 기간과 2년 미만의 임대차계약
임대차계약서는 일정한 양식이 있는 것이 아니다. 자유롭게 계약서를 작성할 수 있다. 그러나 임차인을 보호하기 위하여 임대차계약 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다(법 제4조 제1항),
(2) 임대기간 만료와 계약의 갱신
임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니하다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다(법 제6조 제1항), 이 경우 임대차의 존속기간으로 2년으로 보되(법 제6조 제2항) 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다(법 제6조의 2), 다만, 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 위 묵시의 갱신이 적용되지 않는다(법 제6조 제3항).
【임대차보호법 제6조의 2 묵시적 갱신의 경우에 따른 계약의 해지】
① 제6조 제1항의 경우 임자인은 언제든지 임대인에게 계약해지 (계약해지)를 통지할 수 있다.
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
(3) 계약을 갱신하면서 임대 보증금을 인상하는 경우
임대인과 임대차계약을 갱신하면서 임대 보증금을 올려준 경우 인상된 보증금은 올려 주기 전에 설정된 저당권 등 채권자보다 우선 배당받을 수 없다. 따라서 전세보증금을 인상하기 전에 이떠한 제한 물권이 추가되었는지 확인하지 않으면 그만큼 피해를 보게 된다.
(4) 차임 등의 증감청구권
당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 다만, 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다(법 제7조), 법 제7조에 따른 차임이나 보증금(이하 '차임 등이라 한다)의 증액청구는 약정한 차임 등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못하고, 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이있은 후 1년 이내에는 하지 못한다(시행령 제8조).
(5) 임차보증금의 월 차임 전환
2016. 5. 29.자로 (2016. 12. 1. 시행) 개정된 법 제7조의 2는 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 은행법에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율(연 1할, 시행령 제9조 제1항)과 한국은행에서 공시한 기준 금리에 대통령으로 정하는 이율을 더한 비율(연 3.5%, 시행령 제9조 제2항)을 곱한 비율 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없도록 제한하여 보증금의 월차임 전환 시 산정률의 상한을 한국은행 기준금리와 연동할 수 있게 하였다.
(6) 초과 차임 등의 반환청구
2013. 8. 13.자 법 개정으로 (2014. 1. 1. 시행) 으로 법 제10조의 2가 신설되어 임차인이 법 제7조에 따른 증액비율을 초과하여 차임 또는 보증금을 지급하거나 법 제7조의 2에 따른 월 차임 산정률을 초과하여 차임을 지급한 경우에는 초과 지급된 차임 또는 보증금 상당금액의 반환을 청구할 수 있게 되었다.
'부천경매교육원/미래인재교육재단' 밴드로 초대합니다.
https://band.us/n/a6a022c4M6d0a
출처 : 지도 | 네이버 지도
http://naver.me/GgxhUrLw
네이버 지도
미래인재교육재단
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저자 : 문상철 부동산 경매전문 경영학 박사
5. 소액 임차인
(1) 소액 임차인이란?
대통령령으로 보증금의 범위와 기준을 정하여 그 금액보다 작은 보증금으로 임대차계약을 체결한 사람을 말한다. 소액 임차인이 되려면 소액 보증금이 지급된 적법한 임차인이어야 하며 주택의 인도와 주민등록 전입이 경매 기입등기 이전에 갖추어야 하며 배당요구 종기일까지 유지하고 있어야 한다.
(2) 최우선 변제권의 내용
주택의 인도, 주민등록의 대항 요건을 갖춘 소액 임차인은 다른 채권자들보다 우선하여 보증금 중 일정액을 변제받을 권리가 있다. 이때 건물의 일부만 임차한 사람이나 건물만 임차한 사람이라도 대지를 포함한 건물 전체의 매각대금에서 배당받는다.
그러나 대지가격을 포함한 주택가액의 1/2 범위 내에서 우선 변제권이 인정되며 다수의 최우선 변제권이 있는 임차인이 있다고 하더라도 실제 배당금액에서 1/2을 넘을 수 없다.
【주택임대차보호법 제8조, 제3항】
제1항에 따라 우선 변제를 받을 임자인 및 보증금 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지가액을 포함한다)의 1/2의 범위에서 대통령령으로 정한다.
(3) 소액 임차 보증금의 배당 순위
① 확정일자 보증금과의 우열
대항력 취득일과 상관없이 소액 임차인이 선순위가 된다. 소액 임차인이 확정일자까지 받았다면 최우선 배당을 먼저 받고 나머지 배당받지 못한 금액은 확정일자 임차보증금 채권으로서 순위에 따라 배당받을 수 있다.
② 소액 보증금 간의 우열
소액 임차인이 여러 사람일 경우에 최우선 변제권은 대항력의 취득 시기에 상관없이 무조건 동순위이다. 따라서 배당 절차에서 이들 소액 배당금 채권을 모두 만족시켜주지 못할 경우에는 소액 임차인들은 각자의 보증금액 비율에 따른 안분비례를 받는다.
(4) 최우선 변제권의 위험성
① 최우선 변제권이 인정되려면 시행 기준이 날짜별로 다르다. 즉 2001년 9월 15일 이후 2008년 8월 21일까지는 보증금이 4000만원 이내인 경우에 소액 보증인으로 인정받을 수 있어서 1600만 원까지 받을 수 있다. 그런데 이 날짜를 이사 날짜로 알고 있는 경우가 너무나 많다. 이 날짜는 물권의 설정일이 기준이다.
즉 저당일 기준으로 최우선 변제권이 주어지는 것이다. 배당은 결국 저당권자인 은행과 임차인 간의 배당 순위에 관한 문제이므로 이사 날짜는 문제가 되지 않는 것이다. 2009년 1월에 이사하고 저당은 2008년 8월 이전이라면 보증금이 4,000만원이 넘었을 때는 소액 보증금으로 인정받지 못하여 최우선 변제금은 한 푼도 받을 수 없다.
② 주택임대차보호법 8조 1항에서 소액 보증금은 담보물권자보다 우선 변제한다고 명시되어 있다. 여기에서 담보물권자는 저당권자와 담보 가등기권자라는 데는 다른 이견이 없으나 가압류권자는 담보물권자에 들어가지 않는다.
따라서 가압류가 있는 집에 임차하면 최우선 변제권도 인정받을 수 없다. 법원실무제요에도 이 내용이 나와 있으나 실제 법원에서 배당할 때에는 대부분 가압류 날짜를 보고 최우선 변제권에 따른 배당을 해주고 있다.
【주택임대차보호법 제8조 보증금 중 일정액의 보호】
임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(權者) 보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다.
③ 임금 채권과의 우열
소액 보증금과 임금 채권액 중 일정액은 사회적이나 경제적 약자를 위한 특별법이므로 모두 동순위이다. 당해세나 선순위저당 채권 기타 어떤 우선 채권보다도 최우선으로 배당하여야 한다.
④ 근저당 채권과의 우열
대통령령으로 정한 소액 보증금의 범위 내라면 소액임차 보증금 중 일정액은 선순위 근저당권자보다도 최우선하여 배당된다.
(5) 소액 임차인과 관련된 문제들
① 보호받지 못하게 되는 소액 임차인
임대차계약의 주된 목적이 소액 임차인으로 보호받아 기존의 채권을 회수하려는 목적인 경우 주택임대차보호법의 소액 임차인으로 보호받을 수 없다
② 보증금을 소액으로 감액한 경우
경매기입등기 이전에 소액으로 감액하는 경우에는 보호받을 수 있지만 경매 기입등기 이후에 최우선 배당을 받기 위해 감액하는 계약을 했다면 보호 대상이 아니다.
③ 확정일자부 소액 임차인
확정일자를 받은 임차인이 동시에 소액 임차인일 경우 소액 임차인으로서의 권리를 행사하여 최우선 순위의 배당을 받고 나머지 지급받지 못한 보증금에 대하여는 확정일자부 임차인의 권리로서 순위에 따른 우선 배당을 받는다.
④ 소액 전차인의 우선 변제권
임대인의 동의를 얻은 전대차계약은 전차인의 대항력을 갖춘 것으로 임차인의 권리 내에서 보호받는다. 따라서 임차인인 전대인이 소액 보증금 요건이 아니라면 비록 전차인이 소액 보증금 요건에 해당되어도 보호받지 못한다.
6. 임대차 기간과 계약의 갱신
(1) 임대차 기간과 2년 미만의 임대차계약
임대차계약서는 일정한 양식이 있는 것이 아니다. 자유롭게 계약서를 작성할 수 있다. 그러나 임차인을 보호하기 위하여 임대차계약 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다(법 제4조 제1항),
(2) 임대기간 만료와 계약의 갱신
임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니하다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다(법 제6조 제1항), 이 경우 임대차의 존속기간으로 2년으로 보되(법 제6조 제2항) 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다(법 제6조의 2), 다만, 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 위 묵시의 갱신이 적용되지 않는다(법 제6조 제3항).
【임대차보호법 제6조의 2 묵시적 갱신의 경우에 따른 계약의 해지】
① 제6조 제1항의 경우 임자인은 언제든지 임대인에게 계약해지 (계약해지)를 통지할 수 있다.
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
(3) 계약을 갱신하면서 임대 보증금을 인상하는 경우
임대인과 임대차계약을 갱신하면서 임대 보증금을 올려준 경우 인상된 보증금은 올려 주기 전에 설정된 저당권 등 채권자보다 우선 배당받을 수 없다. 따라서 전세보증금을 인상하기 전에 이떠한 제한 물권이 추가되었는지 확인하지 않으면 그만큼 피해를 보게 된다.
(4) 차임 등의 증감청구권
당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 다만, 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다(법 제7조), 법 제7조에 따른 차임이나 보증금(이하 '차임 등이라 한다)의 증액청구는 약정한 차임 등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못하고, 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이있은 후 1년 이내에는 하지 못한다(시행령 제8조).
(5) 임차보증금의 월 차임 전환
2016. 5. 29.자로 (2016. 12. 1. 시행) 개정된 법 제7조의 2는 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 은행법에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율(연 1할, 시행령 제9조 제1항)과 한국은행에서 공시한 기준 금리에 대통령으로 정하는 이율을 더한 비율(연 3.5%, 시행령 제9조 제2항)을 곱한 비율 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없도록 제한하여 보증금의 월차임 전환 시 산정률의 상한을 한국은행 기준금리와 연동할 수 있게 하였다.
(6) 초과 차임 등의 반환청구
2013. 8. 13.자 법 개정으로 (2014. 1. 1. 시행) 으로 법 제10조의 2가 신설되어 임차인이 법 제7조에 따른 증액비율을 초과하여 차임 또는 보증금을 지급하거나 법 제7조의 2에 따른 월 차임 산정률을 초과하여 차임을 지급한 경우에는 초과 지급된 차임 또는 보증금 상당금액의 반환을 청구할 수 있게 되었다.
'부천경매교육원/미래인재교육재단' 밴드로 초대합니다.
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출처 : 지도 | 네이버 지도
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