실전 경매입문자를 위한 "경매바이블" 중에서
저자 : 문상철 부동산 경매전문 경영학 박사
을구에 등재되는 권리의 분석
1. 지상권
(1) 지상권이란?
지상권은 타인의 토지 위에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 물권을 말한다.
지상권은 임대차 계약보다 강한 효력을 갖기에 토지소유자 입장에서는 지상권 설정을 기피한다. 따라서 토지에 대하여 대출하는 경우에만 가끔 지상권 설정을하고 있으며 일반적으로는 지상권 설정 계약 대신에 임대차 계약을 하는 것이 대부분이다.
(2) 지상권의 존속 기간
지상권의 존속 기간에 관하여 최장기에 대한 제한은 없고, 최단기 제한은 아래와 같은 기간을 적용해야 하며, 만약 기간의 약정을 하지 않았다면 아래의 기간이 적용된다.
① 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나, 수목의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년
② 그 밖의 건물은 15년
③ 공작물의 소유를 목적으로 하는 때에는 5년
(3) 지상권의 효력
① 지상권자는 설정계약에서 정한 목적의 범위 내에서 타인의 토지를 사용 · 점유할 권리가 있다.
② 지상권자는 등기된 권리이므로 타인에게 그 권리를 양도하거나 그 권리의 범위 내에서 그 토지를 임대할 수 있다.
③ 지상권 계약갱신 청구권
지상권자는 지상권을 갱신할 것을 청구할 수 있는 갱신청구권을 가지고, 토지소유자는 지상권자의 갱신 청구에 관해 거절할 수 있다.
④ 지상물 매수청구권
지상권 설정자가 갱신을 거절하면 지상권자는 그 토지 위의 건물 등을 토지 소유자에게 적당한 가격으로 매수할 것을 청구할 수 있다.
(4) 지상권의 소멸
① 토지의 멸실, 존속기간의 만료, 혼동, 지상권에 우선하는 저당권의 실행으로 인한 경매, 토지 수용 등으로 소멸된다.
② 지상권이 소멸하면 지상권자는 토지를 반환할 의무를 부담해야 하는데 건물 및 기타 공작물이나 수목을 수거하여 토지를 원상 복구시켜야 한다.
③ 지상권의 대가로 지료를 약정했다면 토지소유자인 지상권 설정자에게 지료를 지급하여야 하며 지료에 관한 내용은 등기하여야 제3자에게 대항할 수 있다.
④ 약정한 지료를 2년 이상 연체한 경우, 지상권 설정자는 지상권의 소멸을 청구 할 수 있다. 지상권이 소멸되면 토지 소유자는 지상권자에게 지상물의 철거 및 토지 반환 소송 등을 통하여 토지를 되찾아 올 수 있다.
(5) 경매 시 지상권의 말소와 인수
말소 기준 권리보다 후순위로 등기된 지상권은 매각으로 소멸되지만 선순위 지상권은 말소되지 않고 매수자가 인수하여야 한다. 이런 토지를 인수하게 되면 토지 사용에 많은 제약이 따르므로 이런 물건은 피해야 한다.
2. 구분지상권
(1) 구분지상권이란?
일반지상권의 경우 토지 지표면의 평면적 이용에 대한 권리이나, 토목 기술 발달, 도시화 등으로 지하 또는 공중의 입체적 이용이 필요해짐에 따라 1984.4.10에 민법에 신설된 권리를 말한다.
민법 제289조의2【구분지상권)
① 지하 또는 지상의 공간은 상하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한 지상권의 목적으로 할 수 있다. 이 경우 설정행위로써 지상권의 행사를 위하여 토지의 사용을 제한할 수 있다.
② 제1항의 규정에 의한 구분지상권은 제3자가 토지를 사용·수익할 권리를 가진 때에도 그 권리자 및 그 권리를 목적으로 하는 권리를 가진 자 전원의 승낙이 있으면 이를 설정할 수 있다. 이 경우 토지를 사용·수익할 권리를 가진 제3자는 그 지상권의 행사를 방해하여서는 아니 된다. [본조신설 84,4.10]
(2) 구분지상권의 요건
일반지상권과 마찬가지로 구분지상권의 설정에 대하여 합의하고 등기하면 된다.
구분지상권의 설정에 토지 사용에 대한 대가를 반드시 해야 하는 것은 아니다.
(3) 구분지상권의 설정
① 구분지상권의 설정을 위해서는 토지의 구분층의 한계를 확정하여 등기하여야 한다. 구분층은 수평면이든 곡면이든 관계없이 구별만 되면 가능하다.
② 구분지상권의 등기는 지표의 상(또는 하) 00m부터 상(또는 하) 00m까지 사이의 공간같이 구별하여 등기한다.
③ 구분지상권을 설정하려는 토지에 제3자가 당해 토지를 사용·수익할 권리를 가진 때에는 그 권리자 및 그 권리를 목적으로 하는 권리를 가진 자 전원의 승낙이 있어야만 이를 설정할 수 있다.
(4) 구분지상권의 효력
구분지상권자는 등기에 표시된 범위에서 토지를 사용할 권리를 갖는다. 구분지상권이 설정되더라도 그 구분지상권이 미치지 못하는 부분에 관하여는 토지소유자 또는 다른 용익권자가 사용권을 갖는다.
3. 지역권
(1) 지역권이란?
일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기 토지의 편익에 이용하는 권리를 말한다.
(2) 지역권의 취득
물권의 취득은 법률행위에 의한 취득과 법률규정에 의한 취득으로 나누어진다.
① 법률 행위에 의한 취득
지역권은 일반적으로 당사자 사이에 설정 계약에 의하여 취득하지만 유언이나 지역권의 양도에 의하여도 지역권을 취득할 수 있다.
② 법률 규정에 의한 취득
상속, 판결, 취득시효 기타 법률규정에 의하여 지역권이 취득될 수 있다.
(3) 지역권자의 권리
설정 행위 내용 또는 취득 시효의 요건이 되는 점유의 내용에 의하여 일정하게 정해진 범위 내에서 지역권을 행사하여 승역지를 사용할 수 있다.
(4) 승역지 이용자의 의무
승역지 이용자는 지역권자의 행위를 용인하고 자신의 토지라도 사용에 제한 받게 되는 부담을 갖게 된다.
(5) 지역권의 소멸
소멸사유는 요역지 또는 승역지의 소멸, 지역권자의 포기, 혼동, 존속 기간의 만료, 약정 소멸 사유의 발생, 승역지의 취득시효, 지역권의 소멸시효 등이 있다.
또한 지역권을 20년간 행사하지 않으면 소멸시효로서 지역권이 소멸된다.
민법 제162조 【채권, 재산권의 소멸시효)
② 채권 및 소유권이외의 재산권은 20년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성 한다.
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출처 : 지도 | 네이버 지도
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