용인 반도체. 자동차.식품납품 공장 추천 17번 국도변, 양지 IC · 일죽 IC 인근 (물류·교통 유리)

[부동산재테크신의성실공인]

용인 반도체. 자동차.식품납품 공장 추천 17번 국도변, 양지 IC · 일죽 IC 인근 (물류·교통 유리)

● 주인 직접소통 시세이하 긴급매물 최고의 조건

좋은 빌딩(숙박시설). 토지. 주택. 상가 투자  & 매도 환영
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★ 부동산 개요

● 경기도 용인시 처인구 백암면 산업단지내

     (17번 국도변 / 양지IC·일죽IC 인근)

● 용도지역 : 계획관리지역

● 토지면적 : 약 3,573 ㎡ ( 1,081평 )

● 건축면적 :  약 859.78 ㎡  ( 약 260평 )

▶ 토지가 매우 넓어 추가 건축 및 건폐율 여유 많음

○ 계획관리지역의 법정 건폐율·용적률은 보통 다음과 같음

    (지자체 조례 확인 필요)

• 건폐율: 최대 40% (→ 약 430평까지 건축 가능)
• 용적률: 최대 100% (→ 약 1081평 연면적까지 가능)

※  추가 건축 여유가 약 170평 이상 있음 →

    기숙사·사무동·창고동을 별도로 증축 가능 → 단지형 공장으로 가치 상승

● 시 설 :  7톤 호이스트 2기 

● 층  고 :  8~10m

● 상    태 : 명도 완료 / 즉시 가동 가능

● 공장앞 전면 공간이 매우 넓어 편리함

■ 입지 및 사업성 검증

공장은 초기부터 입주 업체마다 성공한 검증된 “사업 터”

기존 공장 운영자 + 입주업체

→ 불황 속에서도 매출 최고 달성

● 최근까지 자동차 수리·정비 업체 입주 후

→ 최고의 성장으로 확장 이전 사례 발생

👉 단순 입지가 아닌 “돈 되는 자리” 검증 완료

★ 매 매 가   3.3 ㎡  (평)당 300만원 ( 32억 4천만 원 )

☆주변 시세 대비 분석

1. 인근 시세 (토지만 평가함)

계획관리 공장부지

→ 450만 ~ 600만 /평

일반 공장/창고 부지

→ 400만 ~ 450만 /평

●본 매물은 계획관리지역 토지와 건물. 내부 설비포함

👉 시세 대비 약 60~65% 수준

➡ “저평가 + 즉시 사용 가능” 물건

2, 인근 매매 사례 분석

 ① 산업단지 인접 공장

     평당 500만 이상

     관리비·규제 존재

② 외곽 계획관리 공장

     평당 350~400만

     기반시설 부족한 경우 많음

※ 토지 + 공장 포함의 파격적인 조건

■ 입지 분석

① 교통 접근성

17번 국도 직접 접

양지IC, 일죽IC 접근

수도권 남부·충청권 연결 물류축

평택·이천·안성 산업벨트 연결

→ 중부권 산업·물류 허브 중간 거점

② 산업 수혜 배후

반도체 산업 벨트 형성

SK하이닉스 용인 원삼 클러스터

삼성전자 시스템반도체 국가산단

→ 장비·부품·협력업체 외곽 이전 수요 증가

→ 기숙사·창고·물류시설 수요 확대

③ 입지 강점 요약

● 산업단지 인접 대비 가격 경쟁력

● 계획관리지역 → 용도 유연성

● 층고 높음 → 제조·물류 적합

● 증축 여지 약 170평 이상

● 도로 가시성 우수

■ 투자유치 타깃 업종 분석

1. 대기업 산업 연계

● 반도체 산업벨트

SK하이닉스 (용인 원삼)

삼성전자 (평택·용인)

○ 파급 효과

협력업체 외곽 이전 증가

부품·장비 납품업체 확장

물류창고 수요 폭발

👉 “대기업 직납 전 단계 생산·보관 거점”

👉 “중소 협력사 최적 입지”

2. 자동차 산업 연계 (강력 추천)

● 입지 특성

국도변 대형차 진입 용이

야적장·주차장 확보

최근까지 입주 자동차업체 성공 사례 존재

○ 추천 업종

▪ 자동차 정비 공장

화물차·버스 정비

중장비 수리

▪ 자동차 관련 제조

부품 가공

판금·도장

▪ 렌탈·유통

중장비 렌탈

차량 부품 유통

👉 이미 “사업 성공 사례 있는 터”

👉 자동차 계열 업종 재현 가능성 매우 높음

3. 식품 납품 공장 (특화 추천)

● 입지 이유

수도권 + 충청권 동시 배송

물류 이동 시간 균형

대량 납품 구조 최적

● 주요 납품 대상

○ 학 교

초·중·고 급식센터

대학 식당

○ 군부대

인근 군부대 식자재 납품

군 급식 공급

○ 공기업 / 기관

공공기관 식당

산업단지 내 구내식당

○기업체

공장 근로자 급식

대기업 협력업체 식자재

○ 추천 사업

도시락 제조 공장

식자재 가공센터

프랜차이즈 납품 공장

👉 “납품형 식품공장 최적 입지”

👉 물류비 절감 + 납품 범위 확대

4. 주변 수요 기반 분석

● 기업 수요

용인·이천·안성 산업단지

제조·물류 기업 밀집

● 생활 수요

근로자·물류기사

산업단지 종사자

● 파생 사업

기숙사 운영

식당·카페

물류 휴게시설

5. 스마트 물류기업

3PL 물류

온라인 유통 중간 거점

산업자재 유통센터

● 이 유:

IC 접근성 + 국도변 대형 차량 진출입 용이

6. 투자형 복합개발 모델

1단계 공장 가동

2단계 사무동·기숙사 증축

3단계 전면부 상업시설(카페·식당) 개발

→ 단일공장 → 복합수익형 단지 전환

■ 재무적 투자 매력

평당 300만 → 가격 경쟁력 확보 (주변 시세대비 파격적인 급매물)

반도체 산업단지 가동 본격화 시 토지가치 상승 기대

즉시 임대·직접 운영 가능

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