Housing scams leave many young tenants financially ruined 주택사기로 젊은세입자 파산
작성자Condel작성시간25.09.17조회수186 목록 댓글 0
정부자료에 따르면 32,000명 이상이 전세 사기의 희생양이 되었습니다.
전세사기는 20대와 30대의 젊은 성인이 75%를 차지하며, 1억 원에서 2억 원 사이의 예금이 가장 흔했습니다.
남헌기라는 사람은 인천에 약 2,700채의 아파트를 지어서 820명에게서 589억 원을 가로챘습니다.
전세사기를 근절할 대책마련이 시급합니다.
Risky system, housing scams leave many young tenants financially ruined
위험한 시스템, 주택 사기로 인해 많은 젊은 세입자가 재정적으로 파산
By Park Ung 박웅 기자
Published Sep 16, 2025 7:00 am KST
Editor’s note
This is the first in a two-part series on the yearslong ordeals faced by victims of fraud cases involving Korea’s unique housing rental system, “jeonse.” — ED.
편집자 노트
이것은 한국의 독특한 주택 임대 시스템인 "전세"와 관련된 사기 사건의 피해자들이 직면한 수년간의 소송을 다룬 2부작 시리즈의 첫 기사이다. — ED.
Korea Times
More than 32,000 have fallen victim to 'jeonse' fraud: gov't data
정부자료: 32,000명 이상이 '전세' 사기의 희생양
On Feb. 25, 2023, Park Soon-nam, 49, vice chair of a countermeasure committee for victims of “jeonse” housing fraud in Incheon’s Michuhol District, appeared at a press conference alongside another victim, a man in his 30s whose name she declined to disclose.
2023년 2월 25일, 인천 미추홀구 '전세' 주택 사기 피해자 대책위원회 부위원장인 박순남(49세) 씨가 또 다른 피해자인 30대 남성과 함께 기자회견에 참석했지만, 박순남 씨는 이름 공개를 거부했다.
Jeonse is a unique Korean rental system where tenants pay a large lump-sum deposit, known as key money, to the landlord, in lieu of monthly rent.
전세는 세입자가 월세 대신 집주인에게 거액의 보증금을 지불하는 독특한 한국 임대 시스템이다.
“He was one of the most dedicated members of our committee,” Park told The Korea Times. “He kept revising the statement until the day before the press conference, and on the day itself, we couldn’t even share lunch because he was rushing between job interviews.”
"그는 우리 위원회에서 가장 헌신적인 위원 중 한 명이었다."라고 박 대표는 코리아 타임즈와의 인터뷰에서 말했다. "그는 기자회견 전날까지 성명서를 계속 수정했고, 그날 자체적으로 그가 면접 사이를 서두르다 보니 점심도 함께 먹지 못했다."
That was the last time Park saw him. Three days later, he took his own life. Over the next three months, three more victims followed, all casualties of jeonse housing fraud, a scandal that has shaken Korea in recent years.
박 씨가 그를 본 것은 그때가 마지막이었다. 사흘 후, 그는 스스로 목숨을 끊었다. 이후 3개월 동안 세 명의 피해자가 추가로 발생했는데, 이들 모두는 최근 몇 년간 한국을 뒤흔든 전세 주택 사기 사건으로 인한 사상자였다.
The recent tragedies have underscored how the jeonse system has become a source of financial ruin for many. Designed to offer stable housing, the system has instead exposed residents to devastating losses when landlords, who are expected to return the full deposit at the end of the lease, exploit the model through fraud or are hit by market downturns.
최근의 비극은 전세 제도가 많은 사람들에게 재정적 파멸의 원인이 되고 있음을 강조하고 있다. 안정적인 주거를 제공하기 위해 설계된 이 제도는 임대 계약이 끝날 때 보증금 전액을 돌려줄 것으로 예상되는 집주인이 사기를 통해 모델을 악용하거나 시장 침체의 타격을 받을 경우 주민들이 엄청난 손실에 노출되어 있다.
The system allows landlords to access large sums of capital, which they can invest for returns or deposit in banks to earn interest, while tenants live rent-free. But when landlords fail to return deposits, renters can face devastating financial losses.
이 시스템을 통해 집주인은 거액의 자본에 접근할 수 있으며, 이를 통해 수익을 창출하거나 은행에 예금하여 이자를 받을 수 있고 세입자는 임대료 없이 생활할 수 있다. 하지만 집주인이 보증금을 반환하지 못하면 세입자는 치명적인 재정적 손실을 입을 수 있다.
Most tenants finance their jeonse deposits by combining their savings with additional loans, meaning that if the money is not returned, they may lose nearly the entirety of their assets.
대부분의 세입자들은 저축한 돈과 추가 대출을 결합하여 전세 보증금을 조달한다. 이는 돈을 돌려받지 못하면 거의 모든 자산을 잃을 수 있음을 의미한다.
By July, the Ministry of Land, Infrastructure and Transport had officially recognized 32,185 people as victims under the Special Act on Supporting Jeonse Fraud Victims and Housing Stability.
7월까지 국토교통부는 전세 사기 피해자 지원 및 주거 안정에 관한 특별법에 따라 32,185명을 공식적으로 피해자로 인정했다.
But the actual number of victims is believed to be higher, as many were excluded for failing to meet eligibility requirements.
그러나 자격 요건을 충족하지 못해 제외된 피해자가 많기 때문에 실제 피해자 수는 더 많은 것으로 추정된다.
Young adults in their 20s and 30s account for 75 percent of cases, and deposits ranging from 100 million won ($71,000) to 200 million won were the most common, representing 42.5 percent of total victims.
20대와 30대의 젊은 성인이 75%를 차지하며, 1억 원에서 2억 원 사이의 예금이 가장 흔하여 전체 피해자의 42.5%를 차지했다.
According to the ministry, the most common type of fraudulent contract involved landlords who lacked the means to return deposits but still signed a lease agreement after buying homes.
국토교통부에 따르면, 가장 흔한 유형의 사기 계약은 보증금을 돌려줄 수단이 부족한 집주인들이 집을 구입한 후에도 여전히 임대차 계약을 체결한 경우였다.
The scheme involves buying homes with minimal upfront money by using the lump-sum jeonse deposits of tenants to cover purchase costs, allowing landlords to acquire properties with little of their own capital. This type of fraud accounted for 48 percent of all victims.
이 제도는 임차인의 일시불 전세 보증금을 사용하여 구매 비용을 충당하여 임대인이 적은 자본으로 부동산을 취득할 수 있도록 함으로써 최소한의 선불금으로 주택을 구입하는 것을 포함한다. 이러한 유형의 사기는 전체 피해자의 48%를 차지했다.
Cases of failed deposit returns typically arise when falling home prices prevent sales from covering the deposits, or when heavily indebted landlords lose properties at auction, leaving claims behind in priority to mortgages or unpaid taxes.
보증금 반환 실패 사례는 일반적으로 주택 가격 하락으로 인해 판매가 보증금을 충당하지 못하거나 부채가 많은 집주인이 경매에서 부동산을 잃어 모기지나 미납 세금에 우선적으로 청구할 수 있는 경우에 발생한다.
Park still vividly remembers May 2023, when she discovered that the home she shared with her middle school-aged son had been put up for auction.
박 씨는 중학생 아들과 함께 살던 집이 경매에 부쳐졌다는 사실을 알게 된 2023년 5월을 아직도 생생하게 기억하고 있다.
“That money came from selling my parents’ rice paddies, since they were too old to farm, and from loans I had taken out,” Park said, wiping away tears.
"그 돈은 농사를 짓기에는 너무 오래된 부모님의 논을 팔아서, 그리고 내가 빌린 대출금에서 나온 것이다."라고 박 씨는 말하며 눈물을 훔쳤다.
She soon realized she was not alone. Many others had also fallen victim to the same scheme.
그녀는 곧 자신이 혼자가 아니라는 것을 깨달았다. 다른 많은 사람들도 같은 계획의 희생양이 되었다.
Nam Heon-gi, 63, the ringleader of the scam, defrauded 820 people of 58.9 billion won by building and owning around 2,700 flats in Incheon, pocketing jeonse deposits and hiding ownership under borrowed names.
사기의 주모자인 남헌기(63세) 씨는 인천에 약 2,700채의 아파트를 지어 소유하고 전세 보증금을 챙기고 차명 소유권을 숨겨 820명에게 589억 원을 가로챘다.
Nam lured tenants with below-market leases and used the deposits to fund his business. He was indicted on five charges, and the Supreme Court this January sentenced him to a seven-year prison term for one of them.
남 씨는 시세 이하의 임대료로 세입자를 유인해 보증금을 사업 자금으로 사용했다. 그는 5가지 혐의로 기소되었고, 올해 1월 대법원은 그 중 한 명에게 징역 7년을 선고했다.
But even after the perpetrator was punished, Park’s ordeal continued.
하지만 가해자가 처벌받은 후에도 박 씨의 시련은 계속되었다.
With no intention of buying the property, she nonetheless ended up purchasing the very home she had been scammed on when it went to auction — the only way to avoid being left homeless with her son if it were sold.
그럼에도 불구하고 그녀는 그 부동산을 살 생각이 전혀 없었기 때문에 경매에 부쳐졌을 때 사기를 당한 바로 그 집을 구입하게 되었다. 이 집이 팔릴 경우 아들과 함께 노숙자가 되는 것을 피할 수 있는 유일한 방법이었다.
Noncitizens also affected by jeonse fraud, but get little help
전세사기의 영향을 받는 비시민권자들도 있지만, 거의 도움을 받지 못함
The impact of jeonse fraud extends beyond Korean citizens. Of 32,185 victims, Koreans accounted for 98.5 percent, meaning the rest were foreign nationals. Among the remaining 473 people was Nan Ming-ji, 39, an ethnic Chinese who moved to Korea five years ago.
전세 사기의 영향은 한국 국민을 넘어서고 있습니다. 32,185명의 피해자 중 한국인이 98.5%를 차지했으며, 이는 나머지가 외국 국적자임을 의미한다. 나머지 473명 중에는 5년 전 한국으로 이주한 중국계 난밍지(39세) 씨도 포함되어 있다.
In 2022, Nan and his parents moved into a home in Ansan, Gyeonggi Province, paying a 140 million won jeonse deposit using money his parents had saved through years of hard labor since arriving in Korea two decades earlier.
2022년, 난과 그의 부모님은 20년 전 한국에 도착한 이후 부모님이 수년간의 고된 노동을 통해 모은 돈으로 1억 4천만 원의 전세 보증금을 지불하고 경기도 안산에 있는 한 주택으로 이사했다.
“When we signed the contract, the realtor assured us not to worry, saying the landlord was wealthy and there was no need to fear for our deposit,” Nan said.
"계약을 체결했을 때 부동산 중개인은 집주인이 부유하고 보증금에 대해 두려워할 필요가 없다며 걱정하지 말라고 약속했다."라고 난씨는 말했다.
The assurances did not last. In October 2023, Nan’s father discovered a notice that their home was being put up for auction. At first, Nan did not take it seriously.
이러한 확신은 오래가지 못했다. 2023년 10월, 난의 아버지는 집이 경매에 부쳐지고 있다는 공고를 발견했다. 처음에는 난이 이를 진지하게 받아들이지 않았다.
A month later, other Chinese victims living in properties owned by Nan’s landlord knocked on his door, saying he also held multiple buildings under his wife’s and brother-in-law’s names, all already flagged for auction. They came to ask whether Nan’s home had been seized as well.
한 달 후, 난의 집주인이 소유한 부동산에 거주하던 다른 중국인 피해자들이 난의 집을 두드리며 난이 이미 경매에 부쳐진 아내와 처남 명의의 여러 건물도 가지고 있다며 난의 집을 두드렸다. 그들은 난의 집도 압류되었는지 묻기 위해 왔다.
That was when Nan realized his home, too, might be lost.
그때 난은 자신의 집도 잃어버릴지도 모른다는 것을 깨달았다.
The revelations that followed were even more shocking. When Nan signed the jeonse contract around midday on Jan. 13, 2022, the realtor said the property carried a 700 million won mortgage. Hours later, at 5:46 p.m., the landlord placed another debt on the property — this time for 2 billion won.
이어진 폭로는 더욱 충격적이었다. 2022년 1월 13일 정오경 난 씨가 전세 계약을 체결했을 때 부동산 중개업자는 이 부동산에 7억 원의 담보 대출이 있었다고 말했다. 몇 시간 후인 오후 5시 46분, 집주인은 이번에는 20억 원에 또 다른 빚을 졌다.
Nan still lives in the home ensnared by the scam. The bank has tried twice to auction it off, but he filed petitions to stall both sales.
난은 여전히 사기에 휩싸인 집에 살고 있다. 은행은 두 번이나 경매를 시도했지만 난은 두 번 모두 판매를 중단해 달라는 청원서를 제출했다.
For now, he remains in the home, but once the process resumes, he and his parents could be forced to leave.
현재로서는 집에 남아 있지만, 절차가 재개되면 부모님과 함께 떠나야 할 수도 있다.
“I quit my job last month,” Nan said. “For three months I’ve battled severe depression, taking medication that left my focus slipping away. The stress makes it impossible to work. Both my parents are over 60 and can’t find jobs. My father can no longer find work at construction sites.”
Nan urged the Korean government to extend relief measures to foreign victims of jeonse fraud. He pointed to a Korea Land & Housing Corp. (LH) program that buys foreclosed homes and allows tenants to stay by paying affordable rent.
"나는 지난달에 직장을 그만두었다."라고 난은 말한다. "3개월 동안 심각한 우울증과 싸웠고, 집중력이 떨어진 약을 복용했다. 스트레스로 인해 일을 할 수 없게 되었다. 부모님 모두 60세가 넘었고 일자리를 찾을 수 없다. 아버지는 더 이상 건설 현장에서 일자리를 찾을 수 없다."
“With that system, we wouldn’t be forced out and could remain in our homes,” he said.
"그 시스템이 있으면 강제로 쫓겨나지 않고 집에 머물 수 있을 것이다."라고 그는 말했다.
Nan added that the special law on jeonse fraud does not explicitly exclude foreign residents. However, the government explained to him that LH’s program to purchase foreclosed homes is funded through the Housing and Urban Fund, which is reserved for Korean citizens.
난 씨는 전세 사기에 관한 특별법이 외국인 거주자를 명시적으로 배제하지 않는다고 덧붙였다. 그러나 정부는 LH의 압류 주택 매입 프로그램은 내국인 전용 주택도시기금을 통해 자금을 조달한다고 설명했다.
As a result, foreign residents are excluded from eligibility under the law.
그 결과, 외국인 거주자는 법에 따라 자격에서 제외된다.
“This is rigid, inflexible administration,” Nan said. “Even Korea’s Police Act states its purpose is to protect citizens’ lives and safety. When someone is harmed, would the police really help only citizens and turn their backs on foreigners? Authorities should not cling to the word ‘citizen’ but extend protection to foreigners as well.”
난은 "이것은 경직되고 유연하지 않은 행정이다."라고 말했다. "한국의 경찰법에서도 시민의 생명과 안전을 보호하는 것이 목적이라고 명시하고 있다. 누군가 피해를 입었을 때 경찰이 정말 시민만 돕고 외국인에게 등을 돌리나요? 당국은 '시민'이라는 단어에 집착하지 말고 외국인에게도 보호를 확대해야 합니다."
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