Re: 장충금을 예비비로 전환 가능한 법적 기준이 있나요?

[죠온   ]

아파트 예비비 사용제한

출처   : 아파트 생활정보 공유카페(주택관리사 현둥이) 

등록일: 22.03.08 17:15

아파트 관리비등(관리비용과 관리외비용)은

매년 관리사무소에서 직전 년도 집행경험치를 참고하여 예산안을 세우고
입주자대표회의의 승인을 받아 집행합니다.
하지만 예측불가한 상황으로 비용을 지출해야 하는 상황이 발생할 경우
예산서상 이를 지급할 근거가 없기에

관리사무소에서는 이를 대비하여 예비비 항목을 책정하여 승인을 받게 됩니다.
예비비의 책정방법은

지자체별 공동주택 관리규약준칙에서 참고하도록 규정하고 있으며,
모든 아파트들은 이에 따라 예비비를 책정합니다.
지자체별 공동주택 관리규약준칙에 규정된 예비비 책정방법(22년 2월 기준)을

간략히 서술하면 다음과 같습니다.

1. 서울
연말 결산시 관리외수입(중계기설치장소 임대수입, 광고수입, 재활용품 매매수입 등)에서

우선 사용하도록 규정된 관리외 비용을 사용 후

남은 금액의 80%는 다음 년도에 관리비 차감적용, 20%는 예비비로 책정합니다.

2. 인천 및 경기도
연말 결산시 관리외수입(중계기설치장소 임대수입, 광고수입, 재활용품 매매수입 등)에서

우선 사용하도록 규정된 관리외 비용 항목 중 하나로서

예산이 책정되지 않은 예측할 수 없는 긴급 상황에 한해

회당 100만원 이내(인천은 아파트 자율에 맡김)로 소액지출되도록 책정합니다.

3. 대전
연말 결산시 관리외수입(중계기설치장소 임대수입, 광고수입, 재활용품 매매수입 등)에서

우선 사용하도록 규정된 관리외 비용을 사용 후

남은 금액의 10%는

예비비로 책정(단, 아파트별로 자율로 맡기되 최고 적립액을 정하고 이를 초과 하지않도록 함).

남은 금액은 다음 년도에 관리비 차감적용합니다.

요지는 아파트 예비비는 적정한 사유가 있고 예측하기 힘든 상황이면서 긴급한 경우일 것이며

사용제한을 둔 전제하에서 집행되록함이 옳다는 지자체별 공통된 의견으로 보입니다.

공동주택관리법 시행령

제23조(관리비 등) 

① 법 제23조에 따른 관리비는

......다음 각 호의 비목의 월별 금액의 합계액으로 하며,

......비목별 세부명세는 별표 2와 같다.

....1. 일반관리비

....2. 청소비

....3..경비비

....4. 소독비

....5. 승강기유지비

....6. 지능형 홈네트워크 설비 유지비

....7. 난방비(「주택건설기준 등에 관한 규정」 제37조에 따라

.........난방열량을 계량하는 계량기 등이 설치된 공동주택의 경우에는

.........그 계량에 따라 산정한 난방비를 말한다)

....8. 급탕비

....9. 수선유지비(냉방ㆍ난방시설의 청소비를 포함한다)

..10. 위탁관리수수료

제25조(관리비등의 집행을 위한 사업자 선정) 

① 법 제25조에 따라 관리주체 또는 입주자대표회의는

......다음 각 호의 구분에 따라 사업자를 선정하고 집행해야 한다. 

....1. 관리주체가 사업자를 선정하고 집행하는 다음 각 목의 사항

.......나. 주민공동시설의 위탁,

.............물품의 구입과 매각,

.............잡수입의 취득(제29조의3제1항 각 호의 시설의 임대에 따른 잡수입의 취득은 제외한다),

............보험계약 등 국토교통부장관이 정하여 고시하는 사항

서울특별시 공동주택관리규약 준칙 (시행 : 2021. 4. 5.)

제62조(잡수입의 집행 및 회계처리 공개) 

① 영 제25조제1항제1호나목에 따른 잡수입은

......관리비등의 회계처리와 같은 방법으로 처리한다.

② 제1항의 잡수입 중 다음 각 호의 사항은

......입주자(구분소유자)가 적립에 기여한 것으로 보아

......장기수선충당금으로 적립한다. 

......단, 제2호의 경우 제84조제7항에 따라 임대료 수입의 100분의 50 이상을

......어린이집 수선에 우선지출 하거나 어린이집 수선을 위하여 적립한다.

.....1. 중계기 설치에서 발생한 잡수입

.....2. 공동주택 어린이집 운영에 따른 임대료 등 잡수입

.....3. 장기수선충당금을 사용한 공사 및 하자보수 관련 공사 공용부분의 보수로 인하여

..........발생한 폐기물 등의 매각 잡수입

.....4. 그 밖에 입주자가 적립에 기여한 것이 명백한 잡수입

⑤ 관리주체는 「공동주택회계처리기준」제41조 규정에 따라

......이익잉여금 처분계산서를 작성할 때, 제4항에 따라 우선 지출 후 남은 금액은

......다음과 같이 처분하고 영 제14조에 따라 입주자대표회의의 승인을 받는다.

.....1. 우선 지출 후 남은 금액의 100분의 80 이상을

...........다음 회계연도 관리비로 차감할 목적으로 별도 적립한다.

.....2. 우선 지출 후 남은 금액에서 제1호에 따라 적립한 나머지 금액은

..........예비비로 적립한다.

⑥ 예비비는 '영 제23조 제1항의 비목(관리비 10개 비목)'에 한하여

.....예측할 수 없는 긴급사유 발생시

.....예산 미책정 및 예산이 부족한 경우에 사용하되, 

.....관리주체가 예비비를 집행하고자 할 때에는

.....관리비의 지출비목․지출사유․금액 등을 작성하여

.....입주자대표회의의 의결을 얻어야 하며, 

.....예비비를 사용한 때에는 그 금액을 관리비 부과명세서에 별도로 기재하고

.....게시판 및 공동주택 관련 시스템에 공개하여야 한다.

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제목    : [형사] 아파트 단지 임대수입 장기수선충당금으로 관리하지 않으면 횡령죄이다.

출처    : 한국방송통신대학교 법률상담자원봉사단

등록일 : 2017.07.20

서울의 한 아파트의 관리소장인 정모씨와 입주자대표회의 회장이던 고모씨는

2005년경부터 단지 내 주님복지관을 실내 골프 연습장과 헬스장으로 위탁 운영하면서

매월 104만원, 200만원의 임대료를 받았다.

구 주택법 시행령 55조 2항과 이 아파트의 공동관리규약 등에 의하면

부대시설 등 공동주택의 관리로 인해 발생하는 잡수입은

해당연도의 관리비 예산총액의 2/100 범위내에서 예비비로 처분하고

남은 잔액은 장기수선충당금으로 적립해야 한다.

이렇게모인 장기수선충당금은

입주자 과반수의 서면 동의와 사용계획서, 입주자대표회의 의결 등의

절차를 거쳐야 한다.

정씨 등은 임대료를 장기수선충당금으로 적립하지 않고

보다 집행하기 쉽도록 별도의 회계 계정인 수선유지 충당금 명목으로 적립해 보관했다.

이후 아파트 입주자대표회의에서

임차인을 내보내고 실내골프장과 헬스장을 직영하기로 결의하면서

정씨 등은 수선유지충당금으로 보관중이던 금액에서

골프장 운영자에게 6,500만원을 비품 및 기존 시설인수비용으로 지급했다가

횡령혐의로 재판에 넘겨졌다.

대법원 형사1부(주심 이기택 대법관)는

업무상횡령 혐의로 기소된 정씨와 고씨에게

벌금 300만원씩을 선고한 원심을 최근 확정했다(2015도2635).
재판부는

'정씨 등이 용도가 엄격히 제한돼 장기수선충당금으로 적립돼야 할 잡수입을

공동주택관리규약에 위배해 편법적으로

별도의 수선유지충당금으로 적립해 사용한 것은

그 자체로써 불법영득의 의사를 실현한 것이므로 횡령죄가 성립한다'고 밝혔다.

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월패드 시스템 무상설치후 이용료만 부담 위법인지요?

[처리기관] : **도시국 건축과

[답변일자] : 2021-09-16 16:22:15

[답변내용] :
먼저 귀하께서 국민신문고 등에 접수하신 민원사항이 우리 **으로 이송되어 답변 드리는
사항임을 알려드리며, 민원사항(휴대폰 출입통제시스템 수의계약 적정 여부 등)에 대하여
아래와 같이 답변 드립니다.

○「공동주택관리법」제29조 제2항에 따르면 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을
.....3년마다 검토하고 필요한 경우 이를 입주자대표회의의 의결을 거쳐 조정하여야 하며,
.....수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 한다고
.....규정하고 있으며,
○ 같은 법 제29조 제3항에 의거 입주자대표회의와 관리주체는 주요시설을 신설하는 등
......관리여건상 필요하여 전체 입주자 과반수의 서면 동의를 받은 경우에는
......3년이 경과하기 전에 장기수선계획을 조정할 수 있다고 규정하고 있습니다.
○ 출입통제시스템 단말기 등은「공동주택관리법 시행규칙」제7조 제1항 [별표 1] 제3호 차목에
......규정된 지능형 홈네트워크 설비로서 장기수선계획의 수립 기준에 해당되며,
○ 해당 시설물을 설치하는 비용 및 유지보수하는 비용은「공동주택관리법」제29조·제30조 및
......같은 법 시행령 제31조 등 규정에 따라 장기수선계획을 수립·조정하여 장기수선충당금으로
......집행하여야 합니다.
○ 아울러,「공동주택관리법」제25조에 의거 장기수선충당금은 같은 법 제23조 제4항 제3호에
.......해당하는 금원으로서 이를 집행하기 위하여 사업자를 선정하려는 경우
.....,「주택관리업자 및 사업자 선정지침」에 적합하게 하여야 하나,
○ 상기 “휴대폰 출입통제시스템” 계약을「공동주택관리법」제25조 및「주택관리업자 및
......사업자 선정지침」에 근거하지 아니하고 수의계약을 체결한 사항은 해당 규정 위반사항으로,
○「공동주택관리법」제25조 및「주택관리업자 및 사업자 선정지침」제4조 제1항을 위반한
......******아파트 관리주체에「공동주택관리법」제102조 제3항 제2호에 의거
......과태료 처분사전통지 하였음을 알려드립니다.

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1. 민원요지 : 공동주택 현관문 월패드시스템 무상설치에 대하여

2. 처리기관 : 국토교통부 주택건설공급과

3. 답변일 : 2021-10-15 16:52:45
4. 답변내용
ㅇ 「공동주택관리법」제25조 및 같은 법 시행령 제25조는 의무관리대상 공동주택에서

.....관리비등의 집행을 위한 각종 공사·용역 사업자 선정 시

.....「주택관리업자 및 사업자 선정지침」에 따른 입찰·낙찰의 절차·방법 등을

.....적용하도록 규정하고 있습니다.​
.- 따라서, 질의하신 현관문 자동출입서비스 설치가

.....위 지침의 ‘관리비등(공동주택단지에서 발생하는 모든 수입에 따른 금전 포함)’에 해당하거나,

.....계약자가 관리주체나 입주자대표회의 라면

.....「주택관리업자 및 사업자 선정지침」에 따라 사업자을 선정하여야 할 것입니다.
ㅇ 이와 관련 구체적인 사항은「공동주택관리법」제93조에 따라 공동주택관리에 관한

.....감독의 권한이 지방자치단체의 장에 있으니

.....해당 지자체(시,군,구)에 문의하시기 바라며

.....선정지침과 관련한 궁금한 사항이 있으실 경우에는 국토교통부 주택건설공급과

.....(☏044-201-3368, 3381, 유재원 주무관)에게 문의하여 주시고,

.....행위허가, 장기수선충당금 관련은 (☏044-201-3377, 박세연 주무관)에게 문의하여 주시기

.....바랍니다. 끝.