안녕하세요~
좋은 휴일 보내고 있으신가요??
먼저 제가 이전 글에 언급했던 영끝 갭투자들에 대해 알아보겠습니다.
이분들이 영끝 갭투자한데는 주로 강남 3구 강동구 일부 마.용.성 및 서울 강남 인접 경기도입니다.
"전셋값 오른다는 말 믿고 샀는데".. 갭투자자들의 눈물 | Daum 부동산
일부발췌
전셋값이 무조건 오를 수 밖에 없다더니 전문가라는 사람들 말 하나 믿을 게 없어요. 2금융권까지 대출을 알아봐야 하는 상황입니다.”(갭투자자 A씨)
“1년 전만해도 이럴 줄 몰랐어요. 유튜버들이 8월부턴 전셋값이 오르면서 갭투자하기 좋은 시절이라고 했었거든요.”(갭투자자 B씨)
일부발췌
지방이나 수도권에서만 일어나는 일도 아니다. 서울 강남 3구(서초·강남·송파)도 사정이 비슷하다. 서초구 반포 일대가 대표적인 경우다. 서초구는 강남 3구 중 유일하게 토지거래허가제에서 제외되면서 전세를 승계하며 집을 사는 ‘갭 투자’가 쉬웠다. 이 때문에 전셋값 상승을 점치면서 갭 투자에 나선 이들이 있었다.
▶ 이렇게 갭투자하신 분들 중에서 자기 집은 매각하고 월세 혹은 전세로 살면서 신용대출 풀로 영끝하신 분들 많아요 ㅋ
이 분들은 매매가 하락은 어느정도 감내하지만 전세값 하락은 견딜 수가 없어요~ 뭐 서울이나 수도권 인기단지는 매매가
대비 전세가율이 낮으니까요~
※ 이미 8월 전세대란은 멍멍이 소리인것은 확인됬고요~ 오히려 전세가가 떨어지고 있죠
당연하죠~ 금리가 오르는데 전세값이 오를 수가 없으니까요~
그럼 여기서 역전세대란 조건을 알아봐야겠죠
1) 한국 기준금리가 1.75% 이상일것 - 1.5%일때는 좀 예매해요~ 금리가 오를 것 같으면 역전세대란이 나오지만
떨어질것 같으면 넘어가요
2) 인근에 대규모 입주단지가 있을 것
3) 이미 전세가가 떨어지고 있을 것
▶ 그런데 내년 `1분기에 이 조건들을 모두 클리어 하는 곳이 있습니다.
바로 서울 강남입니다. ㅋ
※ 솔직히 내년 서울 및 수도권 입주물량은 많지 않아요~ 일부지역 제외
그런데 강남, 서초구는
| 단지명 | 동수 | 층수 | 입주 예정 |
| 둔촌 올림픽파크 에비뉴 포레온 | 85개동 | 1~ 35개층 | 2023년 12월(이건 제외) --- 공사 중단으로 인하여 |
| 디에이치 퍼스티어 아이파크아파트 | 74개동 | 1~35개층 | 2023년 11월(11월 아님 1월임) -6,702세대(개포동) |
| 개포 프레지던스 자이 아파트 | 35개층 | 1~35개층 | 2023년 2월-3,375세대(개포동) |
| 래미안 원베일리 아파트 | 23개동 | 1~35개층 | 2023년 8월 -2,990세대(반포) |
| 롯데캐슬 클라시아 아파트 | 19개동 | 1~37개층 | 2022년 1월 [출처] 서울 아파트 입주 예정 물량 _ 2022년 2023년|작성자 부공나비 |
▶ 둔촌이야 일단 신경 끄시고 롯데캐슬은 성북구니까 패스 / 여기 단지들이 서울에서 입주하는 2000세대 이상 아파트입니다.
디에이치, 개포 자이, 래미안 다 재건축 아파트이고요~ 이거 조합원들 이주비 대출(7~8억씩) 펑펑 해준데 입니다.
그러면 조합원들은 어디로 이사 갔을까요???? 물론 전세겠지만요~ 설마 노도강 ㅋㅋㅋ
다 자기 원래 살던 데 인근으로 갔겠죠??? 많이 가봐야 서울 강남 인접 경기도죠 뭐
그런데 이 입주물량과 영끝 갭투자들이 만나게 된다면요???? 초초초 급매 아님 경매
내년에 기준금리가 1.5% 미만으로 될 확률은 거의 없잖아요
그리고 강남,서초구는 제 기억이 맞다면 2011년 이후 최고 입주물량 입니다.
그리고 덤으로요
아파트 경매 시장이 흔들린다…정말 '폭락기' 올까 [집슐랭] (naver.com)
일부발췌
낙찰률 2008년 이후 약 13년만 최저
경매는 선행지표···하락 장기화 전망
가격은 전 주 0.08% 하락 낙폭 확대
하지만 '폭락' 수준 전망은 시기상조
▶ 뭐 하락 장기화가 될지 폭락이 될지는 일단 지켜보고요~
제가 확신한 것은 하락장이 길어질 수록 하락폭이 가속도가 붙는 다는 겁니다.
물론 어느정도 선에서 지지선은 있어요~ 지지선이 강한 지지선이 될지 아님 그냥 1차 지지선이 될지는 모르겠지만요~
그리고 하다못해 박원갑이도 이럻게 말하네요
“집값 40% 대폭락은 공포 비즈니스, 내집 마련은 내년 1분기 급매물로” (naver.com)
일부발췌
“실수요 무주택자라면 내년 1분기, 고점 대비 수도권은 30% 이상, 서울은 20% 이상 싼 급매물을 노리는 것이 좋다. 좀 더 보수적인 사람은 2년 정도 시간을 두고 천천히 구입을 해도 좋을 것 같다.”
▶ 이 분은 자기 포지션때문 이정도 말도 하기 쉽지 않아요~ 은행의 이익에 반하는 말이니까요~
그리고 솔직히 집값 40%폭락은 공포 비즈니스는 맞아요~ 왜 40% 폭락하면 고점대비 70~80% 폭락하는 것이 수두룩
하니까요~ 40% 폭락은 통계 폭락입니다. (뭐 될수도 있지만, 이러면 1금융권이 박살나요)
금융위기 후 하락기때 통계 하락은 약 18%였지만 서울에서 30~50%하락한 곳 수두룩 했어요~
경기도에서는 70% 할인분양 한 곳도 튀어나왔고요~
ㅋ 그런데 지금도 수도권 일부(동탄,의왕,송도,광교) 및 노도강은 박원갑씨 말 정도는 아니지만 네고치면 수도권 일부 25%
노도강 15%이상 급매는 잡을 수 있을 것 같은데요 ㅋ
※ 제 생각에는 최소 내년까지도 아닌 것 같은데요~ 그 다음은 제가 신도 아니고 예측 불가 지만요~
그런데 한번 인플레이션으로 인한 금리 상승은 오래가던데요~ 계속 안 올리더라고 크게 내리는 데는 시간이 걸릴 것 같은 데요