형님들, 솔직히 까놓고 말해봅시다. 건축하다 손해 보는 이유요? 돈이 없어서가 아닐겁니다.
오히려 돈 준비하고, 땅 준비하고, 설계까지 맡긴 형님들이 더 크게 손해 보는 경우가 많습니다.
왜냐? 집 지을 돈은 준비했는데, 돈이 새는 길을 모르기 때문입니다.
시공사가 뭘 보고 견적을 내는지 모르고, 내 도면에 뭐가 빠져 있는지 모르고,
어떤 조건으로 계약해야 하는지 모르고, 그냥 견적 몇 군데 받아보면 되겠지 하고 시작하는데,
근데 형님들, 그 생각 하는 순간 꺼꾸로 로또 2등 당첨되신 겁니다.
건축에서 일 잘하는 시공사를 만나는 것도 중요하지만, 그보다 먼저 형님들이 기준을 갖고 있어야 합니다.
기준 없는 건축주는 견적서 숫자에 끌려가고, 기준 있는 건축주는 쓸데없는 돈과 시간을 낭비하지 않습니다.
싸게 맡겼다고 좋아했는데,
결국은 공사비 올라가고, 공기 늘어나고, 품질은 기대와 다르면 그게 바로 건축주 형님들의 손해 아니겠습니까?
그래서 오늘은 건축주 형님들이 "손해 보지 않는 방법 3가지"에 대해서 확실히 도장 찍어 드리겠습니다.
이 3가지만 기억해도 형님들, 적게는 몇천만 원, 크게는 1억까지도 통장 숫자 늘릴 수 있을 겁니다.
첫 번째, 견적은 금액이 아니라 조건을 비교해야 합니다
건축주형님들이 가장 많이 하는 실수가 있습니다..
도면 하나 던져주고 여러 시공사에 견적을 받습니다.
그리고 과정이나, 공사비는 어떻게 산정됐는지는 나 몰라라하고 총액만 볼겁니다.
A업체 9억, B업체 10억, C업체 11억. 그러면 당연히 9억짜리가 눈에 확 들어옵니다.
어쩌겠습니까 사람 마음이 그렇지 않겠습니까. 당연히 같은 건물이라면 싸게 짓고 싶죠.
그런데 문제는 그게 같은 건물이 아닐 수 있다는 겁니다.
A업체는 철거가 빠졌고, B업체는 외부 토목이 빠졌고, C업체는 창호와 방수 기준까지 넣었을 수 있습니다.
어떤 업체는 자재 제조사와 제품명을 정확히 넣고, 어떤 업체는 그냥 “동등 이상”이라고 적어놓습니다.
어떤 업체는 보증 조건까지 포함하고, 어떤 업체는 공사 끝나면 끝입니다.
이 상태에서 총액만 비교하면요. 그건 견적 비교가 아니라 숫자 구경하는 겁니다.
형님들이 라면 가격을 비교한다고 해봅시다.
누구한테는 안성탕면 가격을 묻고, 누구한테는 신라면 가격을 묻고, 누구한테는 짜파게티 가격을 물어놓고
“누가 제일 싸냐”고 하면 답이 나옵니까?
안 나옵니다.
건축 견적도 똑같습니다.이 기본적인걸 모르고 건축을 한다는 건 "나 사기쳐 주세요"라고 말하는 꼴입니다.
견적을 비교하려면 기준이 같아야 합니다.
수량산출서, 내역서, 자재 제조사, 제품명, 공사 범위, 지급 조건, 보증 조건이 같아야 합니다.
그래야 진짜 누가 합리적인지 보입니다.
이걸 정하지 않고 받은 견적은 싸고 비싸고를 판단할 수 없습니다.
싼 견적이 나쁜 게 아닙니다.
문제는 왜 싼지 모르는 견적입니다.
빠진 게 있어서 싼 건지, 진짜 효율적으로 잡아서 싼 건지 구분 못 하면 형님 돈이 나중에 현장에서 나갑니다.
두 번째, 공사비가 오르는 이유는 도면에서 이미 시작됩니다
공사비가 왜 오를까요?
많은 분들이 시공사가 중간에 돈을 더 달라고 해서 오른다고 생각합니다.
물론 그런 경우도 있습니다.
그런데 더 본질적인 이유는 설계 단계에서 이미 숨어 있습니다.
도면이 부족하면 공사 중에 돈이 붙습니다.
도면에 선홈통이 없습니다.
그런데 비가 오면 물은 어디론가 빠져야 합니다.
결국 공사 중에 넣어야 합니다.
도면에 방수 디테일이 애매합니다.
현장에서 정해야 합니다.
창호 사양이 명확하지 않습니다.
나중에 좋은 걸 넣으려면 금액이 달라질 수 밖에 없습니다.
전기 위치, 설비 배관, 외부 마감, 배수 계획이 제대로 안 잡혀 있으면 공사 중에 계속 말이 나옵니다.
형님들, 설계도면은 그냥 허가받으려고 만드는 종이가 아닙니다.
공사비를 지키는 기준서입니다.
도면이 약하면 견적도 약해지고, 견적이 약하면 계약도 약해지고, 계약이 약하면 현장에서 싸움이 납니다.
공사 중간에 건축주가 변경하는 경우도 많습니다.
“이 벽은 왜 여기 있죠?” “창문을 더 크게 해주세요.”
“화장실 위치 바꿀 수 있나요?” “마감재 이걸로 바꿔주세요.” 물론 바꿀 수 있습니다.
그런데 변경은 공짜가 아닙니다.
이미 진행한 공정을 다시 손대야 하고, 자재를 다시 발주해야 하고, 인력이 다시 들어갑니다.
그러면 공사비도 올라가고 기간도 늘어납니다.
그런데 왜 공사 중간에 바꾸게 될까요? 설계할 때 제대로 안 봤기 때문입니다.
많은 형님들이 도면 보는 걸 귀찮아합니다. “전문가가 알아서 했겠지.” 이렇게 넘깁니다.
그런데 완공 후에 그 건물에서 살거나 운영하는 사람은 전문가가 아닙니다. 형님입니다.
그러니 설계 단계에서 내 생각이 들어갔는지, 내 동선이 맞는지, 내 사업 구조에 맞는지,
내 예산 안에서 가능한지 확인해야 합니다.
설계 때 안 보면 공사 때 보게 됩니다.
공사 때 보면 늦습니다. 그때는 이미 돈 새고 있을 겁니다.
세 번째, 계약은 싸게 하는 게 아니라 빠져나갈 구멍을 막는 겁니다
건축주가 손해 보지 않으려면 계약을 잘해야 합니다.
계약서에 금액만 적혀 있다고 끝난 게 절대 아니라는 사실.
공사 범위가 어디서 어디까지인지, 별도 항목은 무엇인지, 공사비 지급은 어떻게 할지,
보증은 어떻게 받을지, 기간 지연 시 어떻게 할지,
변경 공사는 어떤 기준으로 정산할지 정해야 합니다.
형님들, 계약은 서로 믿기 위해서 쓰는 게 아니라, 나중에 서로 딴소리하지 않기 위해 쓰는 겁니다.
누구나 말로는 다 해준다고 합니다.
“걱정하지 마세요.” “다 포함입니다.” “알아서 잘해드립니다.” 듣기 좋죠.
그런데 공사 중에 문제가 생기면 말은 힘이 없습니다.
계약서와 도면과 내역서가 힘입니다.
공사비가 오른다고 다 나쁜 게 아닙니다.
건축주가 원해서 바꾼 부분은 당연히 비용이 올라갈 수 있습니다.
현장 상황상 추가가 필요한 부분도 있을 수 있습니다.
중요한 건 그 기준이 계약 전에 정리되어 있느냐입니다.
기준이 있으면 정산이 됩니다.
기준이 없으면 멱살 잡습니다.
계약할 때 반드시 확인해야 합니다.
수량산출서가 있는지, 내역서가 있는지, 자재 제조사와 제품명이 적혀 있는지,
공사 범위가 명확한지, 별도 항목이 무엇인지, 공사비 지급 조건이 어떻게 되는지,
하자 보증과 책임 범위가 어떻게 되는지 봐야 합니다.
이걸 안 보고 도장 찍으면, 형님은 싸게 계약한 게 아니라 통장 비밀번호 알려준 겁니다.
건축에서 진짜 좋은 계약은 제일 싼 계약이 아닙니다.
계약한 금액, 계약한 품질, 계약한 기간을 지킬 수 있는 계약입니다.
이 세 가지가 지켜져야 건축주 형님들 돈 지킵니다.
끝으로 건축에서 제일 위험한 착각이 뭔지 아십니까?
“일단 싸게 계약하고, 하면서 맞추면 되겠지.” 이 생각입니다.
건축은 그렇게 안 됩니다. 처음에 빠진 건 나중에 공짜로 들어오지 않습니다.
도면에서 빠진 것, 견적서에서 빠진 것, 계약서에서 애매한 것. 전부 나중에 돈으로 돌아옵니다.
처음에는 싸 보입니다.
다른 업체보다 몇 천만 원 낮습니다. 기분 좋죠. 내가 잘 고른 것 같습니다.
그런데 공사 들어가면 하나씩 나옵니다.
이건 별도입니다. 도면에 없습니다.
그때부터 건축주는 선택하는 사람이 아닙니다.
질질질 끌려갑니다.
진짜 아끼는 건 싼 업체 찾는 게 아닙니다.
돈 나갈 구멍을 처음부터 막는 겁니다.
수량산출서가 있는지, 자재 기준이 명확한지, 공사 범위가 어디까지인지, 하자 책임은 어떻게 되는지,
공사 기간은 어떻게 지킬 건지. 이걸 계약 전에 확인하는 게 진짜 돈 아끼는 겁니다.
건축은 처음 계약할 때 싸게 보이는 게 중요한 게 아닙니다.
끝났을 때 약속한 금액, 품질, 기간이 지켜졌느냐가 중요합니다.
몇 천만 원 아끼려다 1억이 더 나가는 현장, 생각보다 많습니다.
돈만 나가면 그나마 낫습니다.
하자 남고, 기간이 늘어지고, 건물 가치가 떨어지면 그때는 이만저만 손해가 아닙니다.
그래서 건축은 싸게 맡기는 게임이 아닙니다. 제대로 따져보고 맡기는 싸움입니다.
싸게 해준다는 말보다 중요한 건, 무엇을 포함했고 무엇을 책임질 수 있느냐입니다.
그 질문에 답 못 하는 견적이라면 아무리 싸도 다시 봐야 합니다.
형님들, 싼 견적에 박수치지 마십시오.
견적서에 빠진 항목부터 보십시오.
건축에서 무서운 건 비싼 견적이 아니라, 빠진 게 많은 싼 견적일겁니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
건죽지존이었습니다.
[출처] 견적 싸다고 좋아한 건축주, 공사 끝나고 피눈물 납니다(양산 건축 지존)|작성자 건축전문가 이종열