[단독]망가진 영국 오피스 투자...NH투자증권-하나대체 소송전 (이데일리)...또다시 해외부동산에서 손실입은 대신증권...100억원?

[단독]망가진 영국 오피스 투자...NH투자증권-하나대체 소송전

(이데일리)

국내 투자자들 英 투자 이후 파운드화 가치↓
환헤지 비용 책임소재 두고 국내 운용사-투자자 소송전
하나대체 “환헤지 비용 내놔라” vs NH “못 낸다”

[이데일리 마켓in 지영의 기자] 가치가 폭락한 영국 런던 오피스 투자 건을 둘러싸고 국내 자산운용사와 증권사 간 소송전이 벌어졌다. 투자 이후 파운드화 가치가 지속적으로 하락한 가운데 환율 변동성 대응 비용 책임소재를 두고 공방이 벌어진 모양새다. 환헤지 비용 납부를 두고 하나대체투자자산운용이 투자사인 NH투자증권을 상대로 손해배상 청구 소송에 나섰다.

13일 투자은행(IB) 업계 및 이데일리 취재를 종합하면 하나대체투자자산운용은 NH투자증권을 상대로 환헤지 비용에 대한 구상권 청구 소송을 진행 중이다. 소 제기의 요지는 NH투자증권 측이 해외 오피스 투자 건에 대한 환헤지 보험료를 납부하지 않아 강제집행 하겠다는 것이다.

두 회사의 환헤지 비용 분쟁 시발점은 7년 전으로 거슬러 올라간다. 하나대체투자자산운용은 지난 2018년 사모부동산펀드(사모부동산투자신탁89호)를 조성해 NH투자증권과 대신증권, 메리츠화재, 삼성화재, 하나생명보험 등에서 에쿼티(지분) 투자금을 모아 영국 런던 중심가에 있는 오피스 ‘원폴트리(1 Poultry)‘를 인수했다. 대출을 포함해 약 3000억원 초반에 매입했던 해당 건물은 계속해서 가치가 폭락했고, 초기 투자자인 국내 투자 기관들(LP)은 대체로 원금을 날리게 됐다.

사모부동산투자신탁89호 펀드는 환헤지 조항을 두고 파운드화 변동에 대응해왔다. 통상 환헤지 비용은 펀드 내 자금으로 계약 은행에 납부 처리하지만, 건물 가치 하락으로 펀드 자금이 바닥나면서 펀드의 수익자들이 환헤지 비용을 갹출해야 하는 상황이 벌어졌다. 투자사 중 한 곳인 환헤지 비용 납부에 대해 NH투자증권 측이 반발하면서 갈등이 촉발됐다.

갈등의 원인은 공동 투자 펀드였음에도 계약 시점 차이로 환헤지 조항 명시 여부가 달랐다는 점에 있다. 하나대체투자자산운용은 사모부동산투자신탁89호 펀드 결성 시 부족분 일부를 운용사 고유 자금으로 채워 펀드 조성을 마무리했다. 하나대체 측은 결성 이후 일주일 뒤 NH투자증권 측과 별도의 양수도 계약을 맺어 펀드 투자 수익자 지위를 넘겼다.

먼저 투자한 다른 투자자들의 계약서 상에는 환헤지 조항이 명시돼 있지만, 설정된 펀드 수익권을 넘겨받는 식으로 뒤늦게 투자자로 합류한 NH투자증권의 양수도 계약서 상에는 환헤지 조건이 명시되지 않은 것으로 파악됐다. 추후 하나대체투자자산운용 측이 투자금에 대한 환헤지 비용을 NH투자증권 측에 청구했으나 거절당한 것으로 파악됐다. 수익권 양도 계약서에 없는 환헤지 비용을 부담할 이유가 없다는 것이다.

평행선 끝에 소송으로 번진 양사의 비용 책임 분쟁은 법정에서 가려질 전망이다.

이와 관련 하나대체투자운용 측은 “한 펀드 내에서 같은 지위의 수익자들이 법적 계약을 다르게 맺는 경우는 없다”며 “NH투자증권 측은 기존에 설정된 펀드 투자 수익자 지위를 그대로 넘겨받았으니 기존 수익자들의 계약 조항을 따르는 게 당연한데 펀드 기본 계약서 조항에 있는 내용을 투자 지위를 넘겨받는 양수도계약에 명시되어 있지 않다는 이유로 거부하는 것은 업계 신의에도 맞지 않는 일”이라고 지적했다.

NH투자증권 측은 “(환헤지 계약은) 당사가 직접 체결한 계약이 아니기 때문에 부담할 의무가 없다”며 “하나대체자산운용 측은 NH투자증권이 체결하지 않은 계약상 책임을 청구하고 있다”고 반발했다. NH투자증권은 소송에서 성실히 소명하겠다는 입장이다.

한 IB업계 관계자는 “투자 시점 이후로 파운드화가 내리막길을 걸었으니 (NH투자증권 측도) 환헤지를 하는 게 유리하긴 했다”며 “그런데 명확한 계약이 없었으니 돈 낼 근거가 없고, 법정으로 갈 수밖에 없지 않나. 둘 중 어느 회사의 관리부실인지 법정에서 책임소재가 가려질 것”이라고 평가했다.

[참조 기사]

[단독]1000억 폭락한 英 오피스빌딩 두고 국내 기관간 '빚 독촉'

(이데일리, 2024.01.22)

하나대체운용 인수한 英 런던 소재 빌딩 '원폴트리'
삼성화재·메리츠화재 등 지분투자
대출연장·리파이낸싱 모두 실패
해외銀 보유 채권, 대신F&I가 사들여 빚 독촉
빌딩 임차인 70%가 위워크
지분투자자 원금 전액 날릴 판

[이데일리 마켓in 지영의 안혜신 기자] 해외 부동산 가치가 폭락하면서 영국 런던의 한 오피스 빌딩을 두고 국내 기관 사이 신경전이 벌어지고 있다. 자금 회수가 어렵다고 판단한 해외 선순위 채권자가 대출 채권을 시장에 매각하자 이를 국내 한 부실채권(NPL) 투자회사가 사들이면서 발생한 일이다. 선순위 채권자가 국내 투자사로 바뀌면서 해외 부동산을 두고 국내 기관투자자끼리 빚 독촉을 하게 된 웃지 못할 상황이 나타난 것이다.

◇ 부실화된 영국 오피스 투자...선순위 은행이 대출채권 시장 매각

21일 투자은행(IB)업계에 따르면 하나대체투자자산운용(하나대체운용)이 지난 2018년 인수해 온 영국 런던 소재 오피스 빌딩 ‘원폴트리(1 Poultry)’ 선순위 채권자가 부실채권 투자회사인 대신에프앤아이(대신F&I)로 변경됐다. 만기 도래 시점에 하나대체운용은 리파이낸싱 및 대출 연장에 모두 실패했고, 선순위 대출자인 아일랜드 상업은행이 지난해 하반기에 매각 자문사를 선정해 채권을 시장에 내놨다.

대신에프앤아이는 이달 초 아일랜드 상업은행이 보유하고 있던 9000만 파운드(한화 약 1528억원) 규모 대출을 전액 사들인 상황이다. 대신에프앤아이의 채권 매입가는 선순위 대출 장부가액보다 소폭 낮은 수준인 것으로 파악됐다.

선순위 대출 매입으로 우선권을 쥔 대신에프앤아이는 이제 하나대체운용 측 에쿼티 펀드 투자자들에게 상환을 요구할 권리를 갖게 됐다. 반면 지분투자에 나섰던 국내 기존 투자자들은 입지가 극히 좁아졌다. 건물 가치가 크게 폭락해 5~6년간 묶어뒀던 자금에 대한 수익은커녕 원금 전액 손실을 볼 처지다. 에쿼티 펀드에 발이 묶여 있는 출자자(LP)는 국내 대형 보험사인 삼성화재와 메리츠화재, 대신증권 등이다.

하나대체운용은 원폴트리를 매입하던 시점에 1700억원을 현지 대출로, 1300억원을 에쿼티 펀드인 ‘전문투자형사모부동산투자신탁89호’로 조달했다. 자금구조는 우선주 780억원에 보통주 520억원으로 짜여있다. 모집 당시 예상 수익률은 우선주 약 5%, 보통주 약 7% 수준이었다.

대신에프앤아이가 현 시점에서 자금 회수 수단으로 경·공매 등을 통해 건물을 처분하면 밑단에 있는 지분 투자자들은 사실상 전액 손실이 확정될 수밖에 없다. 하나대체운용의 원폴트리 매입가는 약 3000억원 초반이지만, 현재 현지 감정 평가액은 약 2000억 안팎으로 떨어졌다. 실제 매각 가능한 가격은 이보다 현저히 낮을 수밖에 없다는 평가다. 런던 뱅크 역에 직접 연결된 건물로 입지는 나쁘지 않지만, 극히 노후된 상태인 데다 공실 리스크가 크다. 엎친 데 덮친 격으로 원폴트리의 70% 이상을 임차하고 있는 주요 임차인은 지난해 파산을 신청한 글로벌 공유 오피스 기업 위워크다. 대출 연장과 리파이낸싱이 막힐 수밖에 없었던 배경이다.

한 IB업계 관계자는 “아일랜드 상업은행이 대출을 매각하려고 내놨을 때 기존 LP들이 추가 출자해서 매입했다면 대응력도 생겼을 것이고, 원금을 전액 날리는 상황은 벌어지지 않았을 것으로 본다”며 “이제 국내 기관 간에 싸우는 웃지 못할 상황이 연출된 것”이라고 평가했다.

빚 독촉 나선 부실채권 투자사, 국내 기관 간 ‘감정싸움’

대신에프앤아이는 이미 빚 독촉에 들어갔다. 투자금 회수를 위해 에쿼티 펀드 투자자 측에 자금 상환을 요구한 상태다. 하나대체운용 및 에쿼티 펀드 LP들은 대신에프앤아이 측과 원만한 협의를 원하고 있지만 대화 분위기는 우호적이지 않은 모양새다. 대신에프앤아이 측이 채무관계에서 에쿼티 투자자들을 배려해 줄 이유가 없기 때문이다.

에쿼티 투자자 중에서는 삼성화재와 메리츠화재의 투자 규모가 다른 투자사 대비 크다. 대신에프앤아이의 모회사인 대신증권의 원폴트리 에쿼티 투자액은 보통주 100억원뿐이다. 100% 자회사인 대신에프앤아이를 동원해 선순위 채권을 확보해온 덕에 대신금융그룹 차원에선 사실상 기존 투자금을 보전받는 것이나 마찬가지다.

하나대체운용 측은 손실을 줄이기 위해 최선을 다했다는 입장이다. 하나대체운용 관계자는 “대신에프앤아이와 당사 펀드 운용 팀 및 수익자 간에 여러 차례 소통했어도 서로 이견을 좁히지 못했다”며 “(대신에프앤아이 매입 전) 보험사 측에 수차례 선순위 채권을 매입해오자고 제안하기도 했지만, 채권 매입 대금 규모가 워낙 컸던 탓에 추가 출자를 부담스러워해 이마저도 불발됐다”는 입장을 내놨다.

대신에프앤아이 측은 “투자금 회수가 우선이라 채무자(에쿼티 투자자)들에게 상환에 대한 의견을 물었으나 대응이 없는 상황”이라고 전했다.

이번 투자에 대해 삼성화재 측은 공식 입장을 내놓지 않았다. 메리츠화재 측은 이미 투자금을 포기하고 손실처리했기에 대신 측 상환 요구에 응하지 않겠다는 입장이다.

메리츠화재 관계자는 “당사는 우선주에 투자했던 자금을 지난해에 전액 손실 확정지었다. 추가 상환하거나 부담하지 않을 것”이라는 입장을 내놨다.

한 LP 고위 관계자는 “건물 가격 하락이야 어쩔 수 없지만 만기까지 오면서 하나대체운용이 차환 대응에 실패해 여건이 더 나빠진 것”이라며 “좁은 국내 시장에서 신뢰 관계도 있는데 (대신 측이) 어느 정도는 다른 수익자들과 원만하게 협의할 것으로 본다”고 말했다.

대신에프앤아이의 모회사인 대신증권의 원폴트리 에쿼티 투자액은 보통주 100억원

---> 회사는 대신f&i의 부실채권으로 인한 손해 혹은 이익이 얼마다 되는지...
---> 대신증권 원폴트리 에쿼티 투자액 100억원의 현재 가치가 얼마인지

명백하게 밝혀야 할 것이다

투자 결정한 오너에게 구상권 청구 안하냐?

대신증권, 해외부동산 관리를 전략지원 부문으로 이전한 상태
--> 얼마나 손실났길래?
--> 뉴욕 부동산 투자결정 양홍석 부회장이 한거 아님?

美 상업용 부동산 붕괴 시작. "제2의 패닉 위기"(뷰앤뉴스)
https://cafe.daum.net/daishinnojo/1Dzj/2287

직원들만 맨날 X싼거 치워야 하나요?

양홍석에게 구상권 청구합시다