[조선일보의 대신 리츠 비판 3탄] 올해 첫 리츠 IPO 대신밸류, '리츠 외면' 속 6% 초반 수익률 통할까...'스폰서 리츠.."
작성시간25.06.02조회수770 목록 댓글 4올해 첫 리츠 IPO 대신밸류, '리츠 외면' 속 6% 초반 수익률 통할까
(인베스트조선)
6% 초반대 배당수익률, 프라임 오피스로 설득 가능할까
금리 인하·마스터리스…기대 요인도 있지만
최근 리츠 전반 투심 냉각에 기관 수요도 '미지근'
매각 불발 자산 리츠로 돌린 데 따른 시장 불신도
올해 첫 상장리츠로 대신밸류리츠가 출격한다. 리츠 시장의 심리가 위축된 가운데, 낮은 배당수익률과 스폰서 리츠(기업이 보유 자산을 리츠로 만들며 주주이자 임차인이 되는 구조)에 대한 회의적 시각이 맞물려 시장의 진입장벽은 낮지 않아 보인다는 지적이 나온다.
리츠의 핵심 경쟁 상품이었던 커버드콜 상장지수펀드(ETF)의 성장세가 주춤하고, 한국은행이 기준금리 추가 인하 의지를 보이고 있는 것은 우호적인 요인으로 풀이된다. 다만 대신밸류리츠가 제시하는 배당수익률이 타 리츠 대비 큰 차이가 없는데다, '스폰서 리츠'에 대한 거부감이 여전히 상당한만큼 얼마나 투자자들의 호응을 이끌어 낼 수 있을진 미지수란 전망이다.
30일 증권가에 따르면 대신밸류리츠의 공모가는 5000원, 공모주식 수는 1930만 주로 총 965억원을 조달할 계획이다. 이 중 부대비용을 제외한 899억원은 사모사채 상환에 사용된다. 기관투자자 대상 수요예측은 다음 달 12~13일, 일반 청약은 23~24일에 진행된다. 대표 주관은 대신증권과 한국투자증권이, 공동 주관은 삼성증권이 맡았다.
기초자산은 대신파이낸셜그룹 본사 사옥인 '대신343'으로, 감정평가금액은 약 7000억원이다. 대신밸류리츠는 계열사들과 최대 10년의 마스터리스 계약을 체결해 임대율 100%를 확보했으며, 연평균 6.35%의 배당수익률을 목표로 하고 있다.
금리가 인하 기조로 전환된 점은 리츠에 우호적인 환경이란 평가다. 한국은행은 29일 기준금리를 2.75%에서 2.50%로 인하했다. 올해 연간 경제성장률 예상치를 0.8%로 하향조정하며, 하반기 기준금리 1~2회 추가 인하 가능성도 열어놨다.
일반적으로 금리 인하 국면에서는 안정적 배당이 가능한 리츠가 대체 투자처로 부각된다. 기초자산이 CBD(중심업무지구)인 을지로에 위치한 프라임 오피스이며, 대신증권이라는 우량 장기 임대차 계약을 확보했다는 점은 긍정적으로 평가된다.
다만 최근 리츠 시장에 대한 투자심리는 여전히 회복되지 않은 모습이다. 배당수익률 자체는 프라임 오피스 리츠 기준으로 나쁘지 않다는 평가도 있지만, 절대적인 수익률 수준이 높지 않고, '배당'에 대한 대체투자 옵션도 풍부하다는 점이 한계로 지적된다.
한 펀드 운용역은 "2년 전까지만 해도 상장리츠는 스팩처럼 손실은 안 보는 투자였지만, 금리 상승 이후 리츠 주가들이 급격하게 빠지며 최근 상장했던 4개 리츠에는 수요예측에 참여하지 않았다"며 "기초 자산도 중요하지만 6%대라는 배당수익률만 놓고 보면 메리트가 있지 않다"라고 평가했다.
실제로 한국리츠협회에 따르면 2024년 상장리츠의 평균 배당수익률은 7.5%로 나타났다. 리츠주 주가가 하락세를 보여왔기 때문에 시가 기준(배당부종가)으로 따지면 배당수익률은 8.1%까지 올라간다. 이런 상황에서 굳이 대신밸류리츠에 추가로 투자를 해야할 의미를 찾기 힘들다는 평가도 나온다.
투자업계 관계자는 "증권사 세 곳이 실권주 인수확약을 했기 때문에 상장은 무난히 마무리될 것으로 보인다"면서도 다른 상장리츠에 비해 기관 대비 개인 물량이 많은 편인데, 기관 세일즈가 쉽지 않은 이유 때문으로 보인다"고 말했다.
개인 투자자의 투심도 변수다. 특히 스폰서리츠에 대한 회의적 시선이 부정적 요인으로 작용할 수도 이유에서다. 실제로 최근 상장된 스폰서리츠들은 공모가 대비 30% 이상 주가가 하락했다. 지난해에는 한화리츠(4730억원), 롯데리츠(1472억원), 신한알파리츠(1859억원) 등이 유상증자를 단행하면서 시장 전반의 투심이 얼어붙었다.
이번 상장을 둘러싼 뒷이야기도 끊이지 않는다. 대신증권은 당초 종합금융투자사업자(종투사) 요건인 자기자본 3조원 확보를 목표로 사옥 매각을 추진했다. 2023년 9월 이지스자산운용을 우선협상대상자로 선정해 협의를 진행했으나, 금리 부담에 따른 자금조달 문제로 협상이 결렬됐다.
이후 NH아문디운용과의 협상도 무산되면서 시장에서는 "매각 의지 자체가 크지 않았던 것 아니냐"는 해석이 나오기도 했다. 당시 이미 자회사 배당 등을 통해 3조원 달성이 가시권에 들어온 상태였다.
거래에 참여했던 한 업계 관계자는 "당시 제안서를 내면서 열심히 분석해놨는데, 거래를 철회하더니 그 내용이 고스란히 리츠 설명서에 실렸다"며 불쾌감을 드러내기도 했다.
대신파이낸셜그룹은 대신밸류리츠와 함께 일본 도쿄 주요 자산에 투자하는 대신글로벌리츠도 상장을 추진 중이다. Pre-IPO에서 1700억원 모집을 목표로 했으나, 1차 모집에서는 260억원에 그쳤다. 이에 상장 시점도 기존 목표 대비 뒤로 밀릴 전망이다.
대신증권 관계자는 "글로벌 투심 회복이 예상보다 더딘 점을 반영해 프리 IPO를 2차에 걸쳐 나눠하기로 결정했다"며 "1차 프리 IPO 결과가 좋지 않아 계획을 미룬 건 아니다"라고 설명했다.
[참고 기사 : 스폰서리츠]
"결국 대기업 자산유동화 도구 아냐?"…
경영진 인사도 힘 빠지는 스폰서 리츠
(인베스트조선, 2024.11.20.)
한화·롯데리츠 등 대규모 증자에 시총 9500억 증발
외부 전문가 영입 내세우지만 실권은 그룹이 장악
롯데리츠 주가 반토막에…신세계 리츠 준비도 '난항'
LG그룹도 핵심 자산 제외 및 그룹명 미사용 검토
상장 리츠(REITsㆍ부동산투자회사)들의 잇따른 대규모 유상증자로 시장 전반의 투자심리가 얼어붙고 있다. 특히 SKㆍ롯데ㆍ한화 등 대기업이 주도하는 스폰서 리츠의 성장성 한계가 드러나며 우려의 목소리가 높아지는 분위기다. 유휴자산 유동화를 위해 리츠 시장에 뛰어들었으나, 핵심 자산은 제외한 채 의사결정 권한 없는 외부 인사를 영입하는 대기업들의 '겉핥기식' 운영이 도마 위에 오르고 있다.
한화리츠(4730억원), 롯데리츠(1472억원), 신한알파리츠(1859억원) 등 유상증자를 통한 대규모 자금 조달이 이어지면서 국내 상장 리츠들의 시가총액만 올해 들어 9500억원 가까이 증발한 것으로 나타났다.
그중에서도 한화리츠는 기존 주주 대상 유상증자 청약률이 77.62%에 그치며 올해 증자를 단행한 리츠 중 최저 성적을 기록했다. 지난달 23일 92원에 거래되기 시작한 신주인수권은 마지막 거래일에는 1원으로 폭락했다. 프리IPO 단계부터 참여했던 교보생명마저 유상증자 불참을 선택하며 신주인수권을 매도한 상황이다.
시장에서는 대기업의 스폰서 리츠의 구조적 한계가 드러나고 있다는 분석이 나온다. 이들 리츠는 그룹의 우량 자산 편입은 꺼리는 반면, 수익성이 낮은 자산들을 편입해 유동성을 확보하려 시도하고 있다. 그룹사 차원의 자금 지원도 제한적이다.
이 때문에 시장에서는 리츠가 그룹의 자산 유동화 창구로만 활용되는 것 아니냐는 우려가 높다. 롯데리츠는 스폰서 리츠의 한계를 보여주는 대표적 사례로 꼽힌다. 상장 당시 5000원이었던 주가는 지속 하락세를 보이면서 3000원대 초반을 벗어나지 못하고 있다.
그룹 내부 사정에 정통한 한 관계자는 "지주 차원에서 롯데리츠와 롯데물산의 신뢰도가 크게 하락한 상황"이라며 "자산 편입이나 주요 개발 사업이 모두 난항을 겪고 있다"고 전했다.
리츠 자산관리회사(AMC) 계열사에는 외부 인력을 영입한 후, 의사결정 권한을 여전히 그룹 내부에 두고 있어 사업 진척도 더딘 상황이다. 대기업들은 리츠 전문가를 영입해 전문성을 확보한 것이라는 입장이지만, 시장에서는 실질적 운용 권한이 없는 '들러리' 인사라는 비판적 시각이 지배적이다.
롯데AMC는 지난해 대표직에 HL리츠운용 출신의 김소연 대표를 선임했다. 지난 인사에서 그룹 내 '순혈'인사로 평가받던 롯데리조트 출신 고원석 대표를 임명하던 것과 대비되는 모양새다. 롯데리츠의 스폰서인 롯데물산도 마찬가지다. 롯데그룹은 '성골' 출신으로 불리던 김현수 롯데물산 대표를 2020년 롯데렌탈로 이동시킨 뒤, 외부 인사인 JLL 코리아 출신의 장재훈 대표를 영입했다.
신세계그룹의 리츠 추진도 순탄치 않다. 신세계그룹 AMC 신세계프라퍼티인베스트먼트는 서철수 NH농협리츠운용 대표, 정정욱 전 하나증권 실물금융본부장 등을 영입했다. 다만 실질적 권한은 임영록 신세계그룹 경영전략실장 등 그룹 인사들이 쥐고 있어, 연내 스타필드 하남점 유동화 계획도 지연되는 상황이다.
리츠업계 관계자는 "외부에서 전문가를 영입했다고 하지만, 실질적인 의사결정 권한은 여전히 그룹 경영진이 쥐고 있어 이들의 전문성을 제대로 활용하지 못하고 있다"며 "자산 매입부터 운용, 매각까지 모든 과정에서 그룹 승인이 필요한 구조라 신속한 의사결정이 불가능해 거래가 파행되는 일이 잦다"고 지적했다.
또 다른 관계자는 "대기업 산하 AMC는 금융지주 계열 AMC보다 연봉 수준도 낮은 데다, 그룹 내 비우량 자산을 떠안으라는 미션과 무리한 자금 조달 목표까지 부여받아 전문성을 발휘할 여지가 없는 상황"이라고 덧붙였다.
이런 상황에서 리츠 시장에 새로 진입하는 대기업들의 움직임도 우려를 키운다. LG그룹은 시작부터 여의도 트윈타워 등 핵심 자산은 제외한 채, 외부 자산으로만 리츠를 구성하려는 계획으로 알려졌다.
리츠 AMC에는 서브원 출신 홍준호 전무를 대표로, 이학구 전 다올자산운용 부사장을 담당 임원으로 영입했다. LG그룹 내부에서는 리츠 사명에 그룹명(LG) 사용도 피하자는 의견이 나오고 있는 것으로 전해진다. 리츠가 실패했을 때 책임 부담을 최소화하려는 의도로 해석된다.
이런 가운데 국내 대표 인프라펀드인 'KB발해인프라'는 국내 리츠들을 피어그룹 삼아 기업공개(IPO)를 추진했지만 수요예측과 일반청약에서 모두 부진한 성적표를 받았다. 발해인프라 주요 기관투자자인 국민연금과 공무원연금 등이 투자금 회수에 난항을 겪으면서, 리츠 시장 전반의 투자심리가 크게 위축됐다는 우려가 나온다.
리츠업계 한 관계자는 "GS그룹 등 기업들이 리츠 시장 진출을 준비하고 있지만, 앞서 상장한 스폰서 리츠들의 전철을 밟을 가능성이 높아 보인다"며 "동종업계 종사자로서 리츠가 단순히 그룹 자금조달 창구로 전락하는 것은 시장의 신뢰도를 해칠 수 있어 긍정적으로 평가하기 어렵다"고 말했다.