법제화 지연에 올해 매수 '0'…투자자 떠나는 카사코리아 (대신파이낸셜그룹 산하 부동산 조각투자회사) (뉴스1)
카사코리아, 6월 투자중개업 예비인가 신청
수천명 넘던 방문자 올 들어 1000명 아래로 하락
토큰증권(STO) 법 제정이 연기되면서 대신파이낸셜그룹 산하 부동산 조각투자회사인 카사코리아(대표: 홍재근)가 신규 자산 편입을 8개월째 멈췄다. 투자할만한 신규 수익증권이 올라오지 않으면서 경쟁사 대비 플랫폼 방문자수도 급감했다. 이달 예정된 디지털 자산 기본법 및 자본시장법 개정안이 또다시 연기될 경우 STO 법제화와 신규 사업 추진이 내년으로 미뤄질 수 있다는 우려도 나오고 있다.
1일 스타트업 분석 플랫폼 혁신의숲에 따르면 지난 6월 카사코리아의 월간 고유방문자수(MUV)는 842명이었다. 마지막 신규 공모였던 '북촌 월하재'를 선보인 지난해 11월 9154명, 12월 4281명 대비 급격히 떨어졌다. 카사코리아의 MUV는 2022년 9월 4만7000명으로 최고점을 찍은 뒤 하락했다. 신규 상품이 등록될 때는 7000~9000명대의 방문자수가 나왔지만 그 후에는 유지되지 못했다.
특히 올해 들어 월간 고유방문자수 하락폭이 크게 나타나고 있다. 지난 4월 990명으로 1000명 아래로 떨어진 MUV는 계속 하락세를 보이고 있다. 최근 3개월 월평균 성장률은 -9.5%다.
가장 큰 이유는 신규 공모 상품이 없어서다. 2018년 서비스를 시작한 카사코리아는 2020년 1호 공모상품을 시작으로 지난해 10월 10번째 공모를 진행했다. 단순 계산으로 보면 1년에 2~3개씩의 상품을 선보인 셈이다. 지난해에는 서울 서대문구 그레인바운더리빌딩, 마포구 상암235빌딩, 종로구 북촌 월하재 등 세 건을 신규 등록했다. 카사코리아는 2023년 대신파이낸셜그룹의 부동산 전문 자회사인 대신프라퍼티가 지분 90%를 인수했다.
그러나 올해는 신규 매입을 사실상 중단한 상태다. 혁신금융서비스(금융규제 샌드박스) 기간이 종료되면서 올해 금융위원회에 비금전신탁수익증권 발행을 위한 투자중개업 예비인가를 신청했기 때문이다.
한 투자은행(IB) 업계 관계자는 "금융위 인가 승인이 나기 전에 신규 사업을 진행했다가 눈 밖에 날 수 있다보니 조심하는 것 같다"면서 "다만 신규 사업이 중단되자 관심을 갖는 투자자들도 줄어 매출에도 부정적인 영향을 끼칠 것으로 보인다"고 전했다.
경쟁사인 루센트블록과 펀블도 비슷한 상황으로 신규 신탁수익증권 발행을 줄이고 있다. 그럼에도 올해 각각 한건씩 신규 공모를 진행했다. 루센트블록의 고유방문자수는 5월 9185명, 6월 9116명 등을 유지하고 있다.
부동산 조각투자 서비스를 제공하는 스타트업이 부진한 이유는 토큰증권(STO) 법제화가 연기 됐기 때문으로 해석된다. STO는 실물자산이나 기존 금융상품에 투자자 권리를 부여한 디지털 토큰을 블록체인 기반으로 발행한 자산이다. 토큰증권은 주식, 채권, 음원, 미술품, 부동산 수익권 등 기존의 증권을 디지털화했다.
STO 법제화는 지난 2022년 4월 금융위가 '조각투자 등 신종증권사업 관련 가이드라인'을 발표하며 공론화됐다. 하지만 3년이 넘는 시간 동안 법안은 국회 문턱을 넘지 못했다. 지난 2월 법안소위에 상정됐지만 계엄과 탄핵 여파로 논의 순번에서 밀려났다. 6월 이재명 정부는 디지털 자산 기본법 및 자본시장법 개정안을 7월 임시국회에서 처리할 계획이었지만, 상임위 논의 지연과 법안 병합 심사 문제로 결국 8월까지 미뤄졌다.
카사코리아, 루센트블록, 펀블 등 부동산 조각투자 사업을 진행해 온 회사들은 혁신금융서비스 기간이 끝난 뒤 모두 금융위에 투자중개업 예비인가를 신청했다.
금융업계 관계자는 "STO 관련 법안은 디지털자산법안과 함께 새로운 시너지를 낼 것으로 예상했지만 예상보다 법제화가 지연되면서 관련 사업을 준비해온 금융사나 발행사 모두 이러지도저러지도 못하는 상황"이라며 "투자자 입장에서도 법안 통과가 미뤄지다보니 사업 전망이 불확실해 투자를 꺼릴 수밖에 없다"고 지적했다.
이어 "특히 초기에 사업에 뛰어든 발행사의 경우 계속 적자를 낸 데다 자금 여력도 부족해 일단 법안 통과를 기다리는 것 외에는 방법이 없다"고 덧붙였다.
[참조 기사 1]
대신파이낸셜그룹, 카사코리아에 추가 자금 투입…지원사격 나선 배경은
(블로터뉴스, 2024.11.24.)
이번에 카사코리아가 증자에 나선 배경은 재무구조를 개선하기 위해서다. 카사코리아가 인수합병(M&A) 시장에 나왔을 당시에도 자본잠식에 따른 자금 수혈 이슈 때문이었는데 1년이 넘도록 이를 개선하지 못한 것이다. 자본잠식은 손실이 누적돼 이익잉여금이 없어 결손금을 메우느라 자본금을 까먹는 상태로, 지난해 말 기준 카사코리아의 자본금은 210억원인 반면 자본총계는 7억2095만원에 불과한 것으로 나타났다. 지난해 연간 순손실액은 67억원, 올해 3분기 누적 기준으로도 44억원의 순손실을 기록했다. |
대신파이낸셜그룹이 부동산 조각투자 플랫폼 '카사(KASA)코리아'에 추가 자금 투입에 나섰다. 지난해 3월 인수한 후 대신그룹 내에서도 미래 성장성 베팅에 여전한 의지를 갖고 있음을 알 수 있는 대목이다. 앞서 대신증권은 토큰증권 발행(STO) 시장 선점을 위해 부동산 개발 손자회사인 대신프라퍼티를 통해 카사코리아를 인수한 바 있다.
24일 금융투자 업계에 따르면 카사코리아는 1주당 500원씩 보통주 800만주를 증자하는 내용의 안건을 지난 13일 이사회에서 의결했다. 주주배정 방식으로 진행될 예정으로, 대신프라퍼티가 참여를 확정했다. 이를 통해 카사코리아는 40억원을 수혈하며, 실권주는 발행하지 않는다.
현재 대신그룹은 대신증권→대신F&I→대신프라퍼티→카사코리아로 이어지는 지배구조를 갖고 있다. 3분기 말 기준 대신프라퍼티가 카사코리아 지분 94.75%를 보유하고 있으며, 이번에 증자가 완료되면 지분율은 95.58%가 된다.
카사코리아는 블록체인 기술 기반의 부동산디지털수익증권(DABS) 거래소 '카사'를 운영하고 있다. 국내 빌딩이나 사무실 등을 자체 매입해 거래소에 상장시킨 후 유동화해 DABS로 쪼개 조각투자 형식으로 공모한다. 2019년 금융위원회의 혁신금융서비스(규제 샌드박스)로 지정돼 조각투자 분야 '1호 플랫폼'으로 꼽힌다.
이번에 카사코리아가 증자에 나선 배경은 재무구조를 개선하기 위해서다. 카사코리아가 인수합병(M&A) 시장에 나왔을 당시에도 자본잠식에 따른 자금 수혈 이슈 때문이었는데 1년이 넘도록 이를 개선하지 못한 것이다.
자본잠식은 손실이 누적돼 이익잉여금이 없어 결손금을 메우느라 자본금을 까먹는 상태로, 지난해 말 기준 카사코리아의 자본금은 210억원인 반면 자본총계는 7억2095만원에 불과한 것으로 나타났다. 지난해 연간 순손실액은 67억원, 올해 3분기 누적 기준으로도 44억원의 순손실을 기록했다.
카사코리아의 수익 모델은 부동산 공모와 함께 DABS 거래가 활발해져야 수수료 수익이 늘어나는 구조다. 부동산 조각투자가 규제 샌드박스로 지정되긴 했지만, 여전히 규제에 묶여 있어 사업을 활발히 전개하는 데 어려움이 있다는 전언이다.
이번 증자에 관해 카사코리아 관계자는 "그룹사에서도 부동산 조각투자 관련 제도화가 이뤄진 이후 자사 서비스가 안착이 될 미래를 보고 투자하는 것"이라며 "현재 수익 모델 개선을 위해 신사업 인프라를 다지는 과정에 있다"고 설명했다.
[참조 기사 2]
대신증권, '부동산 조각 투자' 카사 산다는데···묘수될까, 악수될까
(비즈팩트, 2023.02.10.)
- 지분 과반수 매입 위한 실사 진행 중 -
- 부동산 업계 투자 환경이 경색되면서 성사되지 않아 자금난을 겪게 됐다.
카사는 수차례 펀딩 라운드를 가지다가 결국 매각이라는 안을 선택했다. (본문 중)
(업황 안좋아 자금난 겪는 회사를 인수하게 된다는 의미) -
- 대신증권은 ~~~ 시너지를 내지 못할 가능성도 있다 (본문 중) -
[더팩트｜윤정원 기자] 대신증권이 부동산 조각 투자 플랫폼 카사코리아의 새 주인이 될 전망이다. 차세대 먹거리로 토큰 증권 발행(STO, Security Token Offering)을 택한 증권사들의 행렬에 동참하는 것이다. 다만 몸집이 작아진 카사코리아와 대신증권이 얼마나 시너지를 낼 지는 미지수다.
◆ 대신증권, 카사 실사 진행···이달 말 계약 마무리 목표
9일 금융투자업계에 따르면 대신증권은 국내 최초 부동산 디지털 수익증권(DABS) 거래소인 카사코리아 지분 과반수 매입을 위한 실사를 진행하고 있다. 대신증권은 이달 말 내로 인수 계약을 마무리한다는 목표다.
카사를 통하면 일반 투자자들도 고액 자산가나 기관처럼 빌딩의 수익증권에 투자할 수 있다. 부동산 관련 투자 상품임에도 약정기간이나 환매 제한 일정 없이 실시간 청산이 가능하다는 이점도 있다. P2P(사용자 간 거래)와 같이 대출을 담보로 파생된 것이 아닌, 실물 자산의 직접적인 수익증권을 사고파는 것이므로 유동적이고 자유로운 투자가 가능하다.
카사는 지난 2020년 11월 서울 강남구 역삼동 소재 '역삼 런던빌'로 공모 물꼬를 텄다. 공모 완판 후 연 3% 분기별 배당을 지급했으며, 지난해 6월 1호 건물 역삼 런던빌 매각에 따른 배당금 지급을 완료했다. 공모가 대비 매각 차익에 따른 최종 배당 수익률은 14.76%다.
역삼 런던빌에 이어 공모한 서초 지웰타워, 역삼 한국기술센터, 여의도 익스콘벤처타워 등 플랫폼에 상장된 건물별 연간 배당 수익률은 약 3%대다. 카사가 건물 중 가장 먼저 매각에 돌입했던 역삼 한국기술센터의 경우, 수익자들이 받는 유보금과 배당금을 합치면 연 환산 수익률이 약 26%에 달해 눈길을 끌었다.
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| 카사의 공모 건물 1호인 서울 강남구 역삼동 소재 '역삼 런던빌'. /카사 |
◆ 카사, 자금난에 백기···대신증권 "신성장 동력 확보할 것"
카사는 안전하고 수비적인 투자 방식인 '디펜스 재테크' 투자처로 주목 받았으나 사실 내부 사정은 녹록지 않았다. 카사는 지난해 위메이드, 신아주그룹, 유안타인베스트먼트 등에서 약 190억 원을 조달받은 뒤 시리즈C 투자 유치를 추진했다. 하지만 부동산 업계 투자 환경이 경색되면서 성사되지 않아 자금난을 겪게 됐다. 카사는 수차례 펀딩 라운드를 가지다가 결국 매각이라는 안을 선택했다. IR(기업설명회)에 나서며 인수자를 찾았다.
재무 등 부담 없이 상품을 팔며 수수료를 얻어가는 카사는 대신증권의 구미를 당겼다. 여기에 금융당국이 STO 관련 제도 마련에 나서면서 카사 매각은 물살을 탔다. 금융위원회는 지난 6일 '토큰 증권 발행·유통 규율체계 정비방안'을 발표하며 토큰 증권을 새로운 그릇에 담긴 증권으로 정의했다.
이에 인수 조건 등을 검토해 온 대신증권은 차세대 먹거리로 카사를 확정지었다. 대신증권 관계자는 "현재 실사를 진행 중인 상황으로, 인수는 확실시 된다. 다만 구체적인 인수 지분 등에 대해서는 알려지지 않았다"면서 "당사가 부동산 부문에서 업력을 쌓아온 만큼 증권과 부동산을 아우르는 플랫폼에 대한 투자로 시너지를 내고 새로운 성장 동력을 확보할 수 있을 것으로 기대한다"고 말했다.
카사는 대신증권으로의 인수를 재도약의 발판으로 삼겠다는 분위기다. 대주주가 바뀔 수도, 경영권이 넘어갈 수도 있지만 회사가 4년 동안 쌓아온 노하우와 시스템을 발현할 좋은 기회라는 견해다.
◆ 몸값 낮아진 카사···입법 등 갈 길도 멀어
다만 카사가 향후 STO 시장에서 기세를 펼칠 것이라는 보장은 없다. 카사는 지난 2021년 190억 원 규모의 시리즈B 투자를 유치할 당시 기업가치 2000억 원 이상을 인정받았다. 하지만 자금난까지 겪는 등 최근 기업가치는 크게 떨어졌다.
한 업계 관계자는 "토큰 증권 제도화에 대한 경쟁이 심화하고 있는 데다 가상 자산, 조각 투자 스타트업들의 경우 투자 유치에 큰 어려움을 겪고 있다. 오늘, 내일 한다 해도 과언이 아니다"면서 "대신증권은 조직 내 TF를 신설하고 조각 투자 플랫폼 기업과 제휴한 KB증권, 신한투자증권 등 은행계열 증권사들이나 선제적으로 조각 투자 플랫폼에 뛰어든 여타 증권사들에 밀려 시너지를 내지 못할 가능성도 있다"고 내다봤다.
금융당국이 토큰 증권의 제도화 방향을 제시한 것은 반길 대목이지만 아직 입법까지 갈 길도 멀다. 현재 정무위원회에 가상자산과 관련해 계류 중인 법안만 해도 두 자릿수에 이른다. 시장 참여자들은 법안들이 제출, 시행되기 전까지는 여전히 제한적인 샌드박스에 의존할 수밖에 없다.
업계 관계자는 "입법이 추진되고 있는 디지털자산기본법에 따라 가상자산 규율체계가 마련될 것을 예정하고 있으나, 현재 논의는 지지부진한 것으로 안다. STO 전성시대를 점치기에는 시기상조"라며 "소액공모 관련안의 경우 최대 30억 원 한도를 갖고 있다. 규모의 왜소화에 따른 시장 위축이 우려된다"고 말했다.
임민호 신영증권 연구원은 "국내 토큰 증권 시장은 한계점이 존재할 것으로 예상된다. 토큰 증권은 퍼블릭 블록체인이 아닌 프라이빗 블록체인에서 발행될 가능성이 높기 때문에 토큰 자체의 활용도가 낮을 수 있다"고 언급했다.
임 연구원은 "블록체인 상 디지털화되어 있지만 글로벌 자산의 속성은 사라지게 돼 거래 이외의 활용은 제한될 전망이다. 유통시장도 기존 조각투자나 비상장 주식 거래와 블록체인이라는 플랫폼 형식만 달라지기 때문에 이용자가 느끼는 차별화된 가치 변화는 없을 것으로 보인다"고 덧붙였다.