저는 상가 임대인입니다 보증금 2000먼원에 월세 부가가치세 포함 220만원(매월 10일 후불)이고 임대기한은 2026. 3. 10.부터 2028.3.10.까지 입니다.
그런데 임차인은 1개월분만 납부한 상태에서 2개월분이 밀려있습니다.
그런데 제 3자로부터 15000만원에 대해 공증받은 집행문에 의한 이건 임대보증금에 대해 압류및 추심명령이 들어 왔습니다
그러면서 제3채무자인 저에게 진술최고 명령이 왔는데 1주일내 진술하라고 왔는데 현재 20여일이 지났는데 늦게 진숭서를 내면 어떤 불이익이 있나요?
아주 안내면 채무를 인정하는게 되는가요?
또 위 계약상 임대기간이 만료되면 의무적으로 기간을 연장하지 못하고 보증금을 압류및 추심채권자에게 지급해야 하나요?
만약 합의적으로 임대기간을 연장해주면 채권자에게 대항할수 없나요?
이때 가장 임대인에게 유리한 법원에 제출할 진술서를 작성해 주세요.
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조합장님, 상가 임대차 과정에서 예기치 않게 제3자로부터 압류 및 추심명령을 받으셔서 신경이 많이 쓰이실 것 같습니다.
법적인 절차가 얽혀 있어 답답하시겠지만, 임대인(제3채무자)의 권리를 보호받으실 수 있는 명확한 법적 원칙들이 있으니 너무 염려하지 않으셔도 됩니다.
질문하신 내용들에 대해 하나씩 명확하고 쉽게 답변드리고, 법원에 제출하시기 가장 유리한 형태의 진술서 양식을 작성해 드리겠습니다.
1. 진술서 지연 및 미제출에 따른 불이익 (제3채무자의 진술의무)
**Q. 1주일 내 진술하라고 했는데 20여 일이 지났습니다. 늦게 내면 불이익이 있나요?**
* **답변:**
**직접적인 법적 불이익이나 처벌(과태료 등)은 없습니다.** 진술최고서에 기재된 '1주일'은 법원의 훈시규정(권고사항)일 뿐, 강제적인 기한이 아닙니다.
늦게 제출하셔도 법원에서는 접수하여 처리해 줍니다.
**Q. 아예 제출하지 않으면 채무를 인정하는 것이 되나요?**
* **답변:**
**아닙니다. 미제출이 곧 채무 인정(보증금을 무조건 주겠다는 의미)으로 간주되지 않습니다.**
* **주의할 점:**
다만, 진술서를 아예 내지 않으시면 압류 채권자는 조합장님(임대인)이 보증금을 가지고 있는지, 월세가 얼마나 밀렸는지 전혀 알 길이 없습니다.
이 경우 채권자가 보증금이 온전히 남아있다고 오해하여 조합장님을 상대로 **'추심금 청구 소송'을 제기할 위험**이 있습니다.
쓸데없는 소송에 휘말려 신경 쓰는 일을 방지하기 위해서라도 **지금 즉시 진술서를 제출하시는 것이 훨씬 유리합니다.**
2. 임대기간 연장 및 채권자와의 대항 여부
**Q. 임대기간이 만료되면 의무적으로 보증금을 채권자에게 지급해야 하나요? 합의 연장 시 대항할 수 없나요?**
* **답변:**
원칙적으로 보증금이 압류된 상태에서 임대인과 임차인이 **단순히 '합의'로 임대기간을 연장한 경우에는 압류 채권자에게 대항할 수 없습니다** (대법원 판례).
즉, 계약 만료 시점에 채권자가 돈을 달라고 요구하면 임차인을 내보내고 남은 보증금을 채권자에게 주어야 합니다.
* **예외 (상가임대차보호법에 따른 갱신):** 그러나 임차인이 상가임대차보호법상 **'계약갱신요구권(최대 10년)'**을 정당하게 행사하여 법적으로 갱신되거나, **'묵시적 갱신(자동 연장)'**이 된 경우에는 법률에 의한 연장이므로 채권자에게 대항할 수 있습니다.
이 경우에는 갱신된 기간이 끝날 때까지 채권자에게 보증금을 주지 않아도 됩니다.
3. 가장 중요한 임대인의 권리: '상계권' (월세 공제)
조합장님께서 가장 안심하셔도 되는 부분입니다.
임대차 보증금은 월세 연체, 원상복구 등 임차인의 채무를 담보하는 돈입니다.
보증금이 압류되었다 하더라도 **임대인이 상가를 최종적으로 돌려받을 때까지 밀린 월세, 관리비, 원상복구 비용은 보증금에서 당연히 최우선으로 공제**됩니다.
현재 보증금 2,000만 원인데 월세가 220만 원이므로, 보증금이 아주 빠르게 소진될 수 있는 구조입니다.
**상가임대차법상 월세가 3개월 분(총 660만 원) 연체되면 임대인은 즉시 계약을 일방적으로 해지할 수 있습니다.**
임차인이 다음 달에도 월세를 내지 않아 3기 연체가 발생하면, 조합장님께서는 즉시 내용증명을 보내 계약 해지를 통보하고 명도를 요구하여 보증금 손실을 막으실 수 있습니다.
4. 법원 제출용 '제3채무자 진술서' (임대인에게 가장 유리한 작성안)
이 진술서는 "보증금은 2천만 원이 맞지만, 이미 월세가 밀려있고 앞으로 명도 시점까지 밀리는 월세와 비용을 다 빼고 남는 돈이 있어야만 채권자에게 줄 수 있다"는 점을 법원과 채권자에게 확실히 못 박아두는 역할을 합니다.
아래 양식을 참고하여 빈칸을 채워 사건을 관할하는 법원에 우편이나 방문 접수(또는 전자소송) 하시면 됩니다.
**제3채무자 진술서**
**사 건:** 2026타채 OOOOO 압류 및 추심명령 (사건번호 기재)
**채권자:** O O O
**채무자:** O O O (임차인 이름)
**제3채무자:** O O O (조합장님 이름)
위 사건에 관하여 제3채무자는 민사집행법 제237조 제1항의 규정에 따라 다음과 같이 진술합니다.
**1. 채권을 인정하는지 여부 및 인정하는 한도**
* **[ O ] 인정함** (단, 아래와 같은 조건부로 인정함)
* **인정 한도:** 귀 원의 압류 및 추심명령 송달 당시, 제3채무자와 채무자(임차인) 사이의 상가 임대차계약(보증금 20,000,000원, 월 차임 금 2,200,000원 - 부가가치세 포함)이 존재하는 사실은 인정합니다.
* **단서 조건:** 그러나 임대차 보증금은 목적물을 명도할 때까지 발생하는 연체 차임, 관리비, 원상복구 비용 등 채무자의 모든 채무를 담보하는 것이므로, 임대차계약이 종료되고 상가를 실제 명도받을 때 **보증금 20,000,000원에서 그동안의 연체 차임 및 모든 공제 명목의 금액을 제하고 남은 잔액이 있는 경우에만** 그 한도 내에서 인정합니다.
**2. 채권에 대하여 지급할 의사가 있는지 여부 및 한도**
* **[ O ] 지급할 의사가 있음** (단, 잔액이 발생할 경우에 한함)
* **진술 내용:**
진술서 작성 현재(2026. 6. 16. 기준) 채무자(임차인)는 이미 2개월분의 차임(금 4,400,000원)을 연체한 상태입니다. 향후 임대차계약이 적법하게 종료(또는 차임 3기 연체로 인한 계약 해지)되고 목적물을 명도받는 시점에 연체 차임 및 각종 손해배상금을 공제한 후, **실제 반환할 보증금 잔액이 남아있다면 그 잔액에 한하여 귀 법원의 명령에 따라 채권자에게 지급할 의사가 있습니다.*
* 반대로 공제 후 남는 금액이 없다면 지급할 의무가 없음을 진술합니다.
**3. 채권에 대하여 다른 사람으로부터 청구가 있는지 여부**
* **[ O ] 없음** (다른 사람에게 양도 통지 등을 받은 적이 없다면 체크)
**4. 다른 채권자에게 압류 또는 가압류된 사실이 있는지 여부**
* **[ O ] 없음** (이번 결정문 외에 다른 압류를 받은 적이 없다면 체크)
2026년 O월 O일
제3채무자: O O O (서명 또는 날인)
연락처: 010-XXXX-XXXX
**O O 지 방 법 원 귀중**