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지역적 특성 감안해 유지냐, 용도 변경이냐 결정해야
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| 목욕업 유지파 "해온 게 있는데 어찌 다른 사업을 찾을 수 있나" 목욕업 포기파 "동네 목욕탕 죽었는데 이제 미련 없다"
업계의 이러한 상황을 두고 이제는 목욕업을 완전 접고 다른 사업을 찾아봐야 한다는 의견과 배운 게 도둑질인데 목욕업계를 떠나 뭘 먹고 살겠느냐 식의 의견이 분분하다. 그렇다면 과연 중소형 목욕탕들이 살아남기 위한 속시원한 돌파구는 없는 것일까. 관련 사례들을 살펴 중소형 목욕탕들이 어떤 상황에 처해 있으며 어떻게 변모하는 지를 알아보자. 목욕탕의 리모델링은 어제오늘의 문제가 아니다. 여름철 비수기만 되면 내부 인테리어는 물론 관련 자재들을 바꾸고 심지어는 외벽까지 바꿔 고객을 맞을 채비를 하는 것은 목욕업계의 관례로 자리 잡은 지 오래다. 하지만 최근에는 걸핏하면 대형 찜질방이 이곳저곳에서 생겨나는 추세라 어지간히 리모델링을 해서는 한번 떠난 고객을 다시 불러오기는 결코 쉬운 일이 아니다. 상황이 이렇다보니 대형 업소에 밀려 자연스레 고객이 줄어 수십 년간 운영해오던 목욕탕을 부동산에 내놓는 경우를 흔히 볼 수 있다. 목욕업소를 찾는 고객의 특성상 보다 깨끗하고 편안한 시설을 추구하기 때문에 낡은 건물을 아무리 내부공사를 하고 시설을 들여놓아도 한계가 있다고 전문가들은 말한다. 따라서 업계 일각에서는 이제 동네 목욕탕은 사양길에 접어들었으니 현 추세에 맞춰 가며 살아남든지, 아님 업장 특화를 통해 방법을 모색해 보든지, 이것도 저것도 아니면 목욕탕을 내놓고 다른 사업을 찾아야 한다는 등 다양한 의견을 내놓고 있다. 이러한 결단을 내릴 때는 무엇보다 지역적 특성을 충분히 감안, 면밀한 검토를 거친 후에 결정을 내려야 한다고 전문가들은 조언한다. 기존 목욕탕의 새로운 변신 목욕업에 미련을 버리지 못하는 이들은 신종 사업 아이템이 뜬다고 해도 "목욕업을 포기하지 않고 끝까지 가 본다"는 심사로 생업에 열심이다. 취재 중 만난 한 목욕탕의 주인은 "말이 리모델링을 통한 용도변경이지 2-30년 넘게 몸담았던 사업을 어떻게 하루아침에 포기할 수 있느냐"며 "어렵더라도 그간의 사업력을 발휘해 끝까지 버텨 볼 생각이다"며 애로사항을 호소했다. 대부분의 동네 목욕탕들은 소형 건·습식사우나 부스가 사우나시설의 전부인데 이런 시설로 과연 이용객들에게 어떤 메리트를 제공할 지는 뻔하다는 게 대형 목욕탕을 운영하는 이들의 말이다. 한 대형 목욕탕의 관계자는 "사회 전반적으로 건강을 중시하는 경향이 더욱 높아지면서 깨끗한 시설, 실제 효능을 느낄 수 있는 찜질방 등으로 입욕객들이 이동하는 것은 당연한 것 아니냐"며 "음식업이나 유흥업은 단골집을 정해놓고 가는 경향이 많은데 목욕업은 전혀 그렇지 않다"라며 대형화 추세가 시대의 흐름이라고 못박았다. 이러한 견해에 아랑곳하지 않고 그래도 약간의 규모가 있는 업소들은 불가마 시설을 들여놓거나 휘트니스, 달림방, 피부관리실 등을 들여놓아 대형사우나에 있는 부대시설들을 늘려가고 있다. 몇 개월 전 목욕탕을 리모델링 해 불가마시설을 들여놓은 서울 강서구의 S불가마는 천여만원을 들여 불가마 시설을 들여놓았지만 손님이 크게 늘어나지는 않고 예전 손님을 유지하는 정도라며 그나마 다행이라는 눈치다. 경기도 성남시 분당구에 위치한 N사우나는 지난해 오픈 당시만 해도 다양한 불가마시설을 들여놓고 헬스기구도 설치, 나름대로 지역여건에서 우수한 시설을 자랑했지만 최근 경쟁업소들이 속속 들어서면서 그나마 있던 입지도 잃어가고 있는 실정이다. N사우나의 대표는 "오픈 당시만 해도 맥반석과 자수정, 산림욕 불가마 등을 설치해 나름대로 경쟁력이 있었는데 요즘은 불가마 시설도 워낙 다양화 추세에 있어 뭔가 특화된 것을 필요로 하고 있다"며 "최근 소금을 이용한 불가마가 많이 생겨나는 것 같아 여러 업체들을 상대로 견적을 부탁한 상태지만 비용이 만만치 않아 고민이다"고 밝혔다. 업장의 모습 완전 탈피 목욕업으로 경쟁력을 잃었다고 판단되면 과감히 업종 전환을 고려해야 한다고 전문가들은 조언한다. 인근에 대형 사우나가 들어선다는 소문이 나면 그 정황을 면밀히 파악 후, 그 정보가 정확하다면 좀더 높은 가격일 때 목욕탕을 내놓거나 리모델링을 통해 업장의 용도를 변경할 것을 주문한다. 타 업종으로 전환을 생각할 시에는 지역적 특성을 감안해 그 지역에 어떤 시설이 부족한지를 사전 조사 후 변경해야 한다. 예를 들어 서울의 신림동이나 노량진은 학생들이 많아 여전히 고시원이 부족한 형편이고, 강남 지역에는 사무공간이 부족한 실정이라 오피스텔로의 전환을 신중히 고려해야 한다. 매물로 나온 목욕탕을 구입해 용도변경을 고려하고 있다면 가장 저렴한 가격에 구입코자 시장 조사를 철저히 해야 하며 건축 인허가 사항이나 건물의 구조적 특성을 십분 감안해야 한다. 서울시 광진구 구의동에 사는 홍진아씨는 자신이 운영하던 목욕탕을 상가 건물로 개축, 임대해 월수익을 2배 이상 늘렸다. 홍씨는 지난 90년 구의동 3층짜리 근린건물을 매입, 1, 2층은 목욕탕으로 운영하고 3층엔 자신과 가족들이 거주해왔다. 이 건물은 구의대로변 이면도로의 4거리 코너에 위치해 상가로는 매우 좋은 입지조건을 갖추고 있다. 홍씨는 목욕탕을 찾는 손님이 차츰 줄어들자 건물을 신축키로 하고 컨설팅 업체를 찾았으나 신축보다는 내장공사를 통해 리모델링을 하는 것이 좋다는 의견을 수렴, 리모델링 공사를 진행했다. 건물외부는 기존 타일 대신 드라이비트와 화강암 석재를 사용, 미적 감각을 높이고 대형 창문을 설치해 시원한 느낌을 주도록 했다. 이곳은 대지면적 60평, 연건평 105평 규모의 건물을 평당 71만원(총 7500만원)의 개축비를 들여 재단장한 후 임대를 통해 보증금 3억원 월임대료 1천만원의 고수익 상품으로 개발한 셈이다. 서울시 종로구 연지동에 위치한 한 건물의 경우 한 건설업체가 빌딩 전체를 매입했는데 지하 1층에 있는 목욕탕과 수영장, 스포츠센터의 시설이 너무 노후해 수익성이 낮자, 전반적인 인테리어 공사를 수반한 리모델링 공사를 진행해 사무공간으로 바꾸었다. 이로 인해 이 건물주는 임대수입과 관리비수입, 기타수입(주차료, 자동판매기 설치, 대관, 대실료)을 톡톡히 챙길 수 있었다. 이처럼 리모델링은 발상의 전환을 필요로 한다. 지은 지 오래된 건물도 주변여건에 맞춰 용도를 바꿔주면 가치를 높일 수 있는 게 리모델링의 매력이다. 비슷한 위치에 있는 건물이라도 내부설비가 모두 다르게 마련이고 반대로 내부설비는 비슷하더라도 입지여건이 다를 수 있다. 때문에 리모델링을 통해 건물의 가치를 높이려면 시장조사가 필수적이라고 전문가들은 입을 모은다. 변신은 선택 아닌 필수로 자리 잡아 앞서 살펴본 바와 같이 목욕레저시설이 점차 대형화 일변도로 흐르면서 이제는 보다 특화된 모습으로 변모해야 한다는 의견이 심심찮게 나오고 있다. 대형화 추세에 편승해 무작정 규모만 늘리다가는 또다시 어떤 문제에 봉착할지 모를 일이다. 부동산 전문가들은 "섣부른 판단은 돈을 투자하고 회수도 하지 못한 채 리모델링 비용만 날릴 수 있다"고 조언한다. 각종 부대시설을 십분 활용해 객단가를 높일 수 있는 방안을 모색하는 것도 좋은 방법이다. 한편 일각에서는 "어차피 목욕레저시설의 추세는 대형화로 가고 있는 만큼 이게 업계의 발전을 위한 모습이 아닌가"라며 "머잖아 시장개편이 이뤄질 것으로 본다"고 주장한다. 국내 경기 침체에 아랑곳 않고 목욕레저시설은 갈수록 대형화되고 있는 추세에서 과연 중소형 목욕탕들이 어떤 선택을 할지 귀추가 주목된다. |
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