토지의 감정평가에 있어서 각종 요인의 비교검토

[강변]

토지의 감정평가에 있어서 각종 요인의 비교검토

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_ 감정평가의 대상은 토지 · 건물 등 부동산을 비롯하여, 자동차 · 건설기계 · 선박 등 부동산에 준하는 동산, 영업권 · 산업재산권 등 무형자산, 주식 · 사채 등 유가증권, 광산 · 과수원 · 염전 등 특수한 토지, 기계기구 · 상품 등 동산 등이 있지만, 감정평가의 실무에 있어서 토지의 감정평가가 가장 중요시 되고 있다.
_ 토지의 감정평가에 있어서 지역은 용도적 관점에서 인근지역, 유사지역, 동일수급권 등 3가지로 구분된다. 인근지역은 대상 토지의 가격형성에 직접 영향을 미치는 지역적 특성을 갖는 지역을 의미하고, 유사지역은 인근지역을 둘러싼 보다 광범위한 지역으로서 인근지역이 갖는 지역적 특성과 유사한 특성을 갖는 다른 지역을 말한다. 평가 대상토지를 기준으로 할 때 인근지역 보다 유사지역은 보다 광범위한 지역을 의미하게 된다. 또한 동일수급권이라 함은 대상토지와 대체관계가 성립되고, 그 가격형성에 있어서 상호 영향을 미치고 있는 동일성이 있는 토지가 존재하는 권역을 의미한다. 동일수급권을 구성하는 지역은 인근지역과 유사지역을 일단으로 하여 구성되고 있는 지역으로서 보다 광역적인 것이라고 할 수 있다.
_ 토지의 감정평가에 있어서 각종 요인의 분석은 크게 지역요인, 개별요인, 기타요인으로 나누어 분석하여 볼 수 있다. 지역요인의 분석은 대상토지가 속한 지역과 표준지가 속한 지역을 광역적으로 비교분석하는 것을 말하고, 개별요인의 분석은 대상토지와 표준지를 개별적 · 국지적으로 비교분석하는 것을 말하며, 기타요인의 분석은 위와 같은 분석에서 누락된 기타의 요인에 대하여 보충적으로 분석을 하는 것을 의미한다.
_ 그런데 대상토지를 감정평가함에 있어서 인근지역에서 표준지를 선정하였을 경우에는 개별요인, 또는 기타요인의 분석만 하면 되지만, 유사지역에서 표준지를 선정하였을 경우에는 개별요인 또는 기타요인의 분석에 앞서 지역요인을 먼저 분석하여야 한다.
_ 또한 토지의 감정평가에 있어서 인근유사토지의 정상거래가격 또는 보상선례 등을 기타요인으로 참작하는 경우가 많은데, 원칙적으로는 토지보상 관계법령이 이를 보상액 산정의 참작요인으로 들고 있지는 아니하므로 반드시 조사하여 참작하여야 하는 것은 아니지만, 인근 유사토지의 거래사례나 보상선례가 있고 그 가격이 정상적인 것으로서 적정한 보상액 평가에 영향을 미칠 수 있는 것임이 입증된 경우에는 이를 참작할 수 있다. 이러한 기타요인의 반영은 그 반영 여부가 감정평가기관에 완전히 일임되어 있고, 격차율도 매우 큰 경우가 많으므로, 합리적 기준을 마련하는 것이 시급하다고 하겠다.
_ 또한 동일한 대상토지에 대한 감정평가서가 여러 개 있고 지역요인, 개별요인, 기타요인의 비교분석에 있어서 각 감정평가서 사이에 의견이 다를 경우 법원으로서는 각 부분별로 가장 합리적이라고 생각되는 감정평가서를 채택하여 사실인정을 할 수 있다.

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I. 감정평가의 의의

_ 감정은 민사소송법상 규정되어 있는 증거조사 방법 중의 하나로서, 법관의 지식과 경험을 보충하기 위하여 특별한 학식과 경험을 가진 제3자로 하여금 법원이 모르는 법규 또는 경험칙을 구체적 사실에 적용하여 얻은 사실판단을 보고하게 하는 것을 말한다.
_ 그런데, 토지수용사건에 있어서 적용되는 각종의 법률 등의 실체법에는 절차법과는 달리 단순히 감정이라는 용어를 사용하기보다 “감정평가”라는 용어를 주로 사용하고 있다. 지가공시및토지등의평가에관한법률 제2조 제4호에 의하면, “감정평가라 함은 토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말한다.”고 규정하고 있고, 감정평가에관한규칙 제1조에 의하면 “이 규칙은 ... 감정평가업자가 감정평가를 함에 있어서 준수하여야 할 원칙과 기준을 정함을 목적으로 한다.”고 규정하고 있는 것이 그 예이다.
_ 일반적으로 감정이라 함은 물건의 상태나 사실관계를 조사하여 가치판단을 하는 과정을 말하고, 평가는 당해물건의 경제적 가치를 판단하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말한다. 즉, 감정은 가격에 영향을 미치는 제요인에 대한 분석으로서 평가의 전단계이고, 평가는 이러한 감정작업을 전제로 가격화시키는 작업이라고 할 수 있다.
_ 위와 같은 토지 감정평가에 있어서 학계에서는 감정(Appraisal)과 평가(Eval‎uation)의 개념을 동일시하는 1원설, 다르게 보는 2원설이 있다.주1) 그러나 감정은 평가의 선행절차이기는 하나, 물건의 경제적 가치를 판단함에 있어서 과정과 결과를 구분하여야 할 이유가 없다. 따라서 양자는 동일한 개념으로 보는 것이 타당하다.주2)
주1)

학설에 관한 자세한 설명은 백영준 외 3인, 최신 감정평가론, 부연사(2002), 44면 ; 이선영, 토지평가법, 법원사(2001), 18면 ; 이창석 외 3인, 부동산감정평가론, 형설출판사(1991), 37면 ; 정영철 외 1인, 감정평가론, 도서출판 율계(1991), 2면 참조.

주2)

백영준 외 3인, 앞의 책, 44면 ; 이창석 외 3인, 앞의 책, 39면.

_ 감정평가의 대상은 토지 · 건물 등 부동산을 비롯하여, 자동차 · 건설기계 · 선박 등 부동산에 준하는 동산, 영업권 · 산업재산권 등 무형자산, 주식 · 사채 등 유가증권, 광산 · 과수원 · 염전 등 토지, 기계기구 · 상품 등 동산 등이 있지만, 감정평가의 실무에 있어서 토지의 감정평가가 가장 중요시되고 있다. 토지는 영속성이 있으므로 감가상각의 대상이 되지 않고, 공급이 제한되어 희소성이 있으므로 일반적으로 감정평가액이 다른 자산에 비하여 높게 형성되어 있기 때문이며, 또한 토지는 다른 자산에 비하여 개별성이 강하여 평가의 기준여하에 따라서 가격의 편차가 크게 날 수 있기 때문이다.
_ 그리고 감정평가는 대상물건의 소유권의 교환가치를 판정하여 그 결과를 화폐가격으로 표시하는 감정과 대상물건의 사용권의 수익가치를 판정하여 그 결과를 화폐가격으로 표시하는 임료감정이 있으나, 전자의 감정이 압도적으로 중요함은 물론이다.
_ 따라서 본고에서는 감정평가의 대상 중 가장 중요한 토지를 중심으로 하여 교환가치에 관한 감정평가에 국한하여 논의를 하기로 한다.

II. 토지의 감정평가에 관한 법률의 구조

1. 과거 감정평고에 관한 법률의 구조
_ 2002.12.31.까지 적용되었던 토지 등의 감정평가에 관한 법률의 규정은 매우 복잡한 구조를 가지고 있었다. 공익사업에 필요한 토지 등의 강제취득에 관하여는 구 토지수용법이 적용되었고, 협의에 의한 취득에 관하여는 구 공공용지의취득및손실보상에관한특례법(이 하공특법이라 한다)이 적용되었으며, 표준지 및 개별공시지가의 평가 · 공시, 감정평가사의 자격 및 업무에 관한 사항에 관하여는 지가공시및토지등의평가에관한법률(이하 지공법이라 한다)이 적용되었다.
_ 그러나 강제수용에 있어서도 사업인정 고시 후 토지 소유자와 반드시 협의를 거쳐야 하므로 강제수용과 협의취득 사이에는 가격시점 등 기술적인 문제를 제외하고는 별도로 규정 할 필요성이 없음에도 양자를 별도의 법령으로 규정하고 있었던 것은 문제점으로 지적되고 있었다. 구 토지수용법 제6장 “손실과 비용”에서 보상의 일반원칙 및 각종 보상방법에 관하여 규정하고 있었으므로, 토지수용에 있어서 손실보상에 관한 근거법률은 구 토지수용법이었다. 그러나 동법 제57조의2(관계법령의 준용)에서는 “손실보상액의 산정방법 및 기준 등에 관하여 이 법에 규정된 것을 제외하고는 공특법 제3조의2, 제4조 및 제8조의 규정을 준용한다.”고 규정하여, 토지수용법에서 정한 보상항목으로 정한 것을 그 하위 법령인 동법 시행령이나 동법시행규칙에서 정하지 않고, 공특법의 하위 법령인 동법 시행령 · 동법 시행규칙을 준용하여 규정한 기형적인 법률구조를 가지고 있었다. 토지보상 관계법률이 토지수용법과 공특법으로 이원화되어 있으면서도 보상의 구체적인 방법은 대동소이하였다.

2. 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률의 제정·시행
_ 위와 같이 공익 사업용지의 취득과 손실보상에 관한 제도가 이원화되어 있다가, 2002.2.4. 법률 제6656호로 “공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률”(이하 공토법이라 한다)을 제정하면서 2003.1.1.부터 토지수용법과 공특법은 제지되고 공토법이 시행되게 되었으므로, 손실보상에 관한 절차와 기준이 체계화 될 수 있게 되었다. 따라서 현재는 공익사업을 위한 토지의 취득 및 보상에 관하여는 협의취득과 수용취득을 불문하고 공토법이 적용되게 되었으며, 지가공시 및 감정평가에 관하여는 종전과 같이 지공법이 그대로 적용되고 있다.
_ 종전에는 토지의 수용재결에 불복이 있는 경우 중앙토지수용위원회에 이의신청을 하여 그 이의재결을 받지 아니하고는 행정소송을 제기하지 못하였으나(토지수용법 제75조의2), 새로 제정된 공토법에 의하면 수용재결에 대하여 이의재결을 거치지 아니하고도 행정소송을 제기할 수 있어 권리구제 기간을 대폭 단축할 수 있게 되었고(공토법 제85조 제1항), 또한 종전에 보상금 증감 소송의 피고로 되어 있었던 지방토지수용위원회 또는 중앙토지수용위원회 등 재결청을 소송당사자에서 제외하여 토지소유자는 사업시행자만을 피고로 지정하여 당사자 소송의 형태로 행정소송을 제기할 수 있게 되었다. 위와 같이 공토법이 시행되면서 행정소송의 형태, 권리구제기간의 단축 등 절차적인 문제가 개선 된 것은 사실이지만, 보상액 산정에 관한 감정평가의 원칙 등 실체적인 문제에 있어서는 과거와 큰 차이가 없다.

3. 지가공시및토지등의정가에관한법률의문제점
_ 1980년대 말까지 우리 나라 지가체계는 관계기관별로 토지의 평가기준을 달리함으로 인하여 동일토지에 관한 지가수준이 상당한 차이를 보여왔다. 건설부의 기준지가, 내무부의 과세시가표준액, 국세청의 기준시가 등 관계부처 별로 각각 지가를 평가함으로써 초래되었던 인력 및 재정의 낭비를 줄이고, 통일화 된 지기체계를 확립하여 공적지가에 대한 국민의 신뢰를 제고할 목적으로 1989.4.1. 지공법이 제정됨과 동시에 지가체계가 공시지가로 일원화 되게 되었다. 참고로 종래 및 현행 지가체계를 도표로 표시하면 별표 [1]과 같다.
_ 그러나, 공시지가 제도를 시행한 지 10여년이 경과하였지만, 공시지가가 정당한 지가수준을 반영하여 공적 지가로서의 기능을 다하고 있으며 국민의 신뢰를 받고 있는지는 의문시 되고 있다. 물론 공시지가는 행정기관에 의한 평가가격으로서 규범적으로 시장가격을 통제하려고 하는 속성이 있으므로, 시장가격을 그대로 반영할 수 없는 속성을 가지고 있다.
_ 그러나 현재 감정평가의 실무에 있어서는 표준지의 공시지가를 기준으로 비준하여 평가한 개별토지의 시산가격이 현실의 시장가격과 현저한 괴리가 발생하는 경우에는 인근 유사토지의 거래선례, 보상선례 등을 개별요인으로 참작하여 토지를 평가하게 되는 결과, 감정평가기관에 의한 토지평가가액이 공시지가와는 현저한 차이가 발생하는 경우가 많다. 이는 지가를 공시지가로 단일화 한 제도의 취지에 반하는 것이므로 시급히 시정하여야 할 과제이다.

4. 입법형식의 문제점
_ 현행 지공법은 크게 나누어 지가공시에 관한 부분과 감정평가에 관한 부분으로 나누어 볼 수 있다. 그런데, 표준지 및 개별공시지가의 평가 · 공시에 관한 사항과 감정평가시의 자격 및 업무에 관한 사항은 밀접한 관련이 있지만 반드시 지공법이라는 단일한 법률로 규율 할 필요성이 크지는 않다. 감정평가사는 표준지의 적정가격 조사 · 평가, 개별공시지가의 검증이라는 업무에 관여하지만, 그 외에도 공공용지의 매수 및 수용에 따른 보상감정, 소송 또는 경매감정, 금융기관 등 타인의 의뢰에 의한 감정 등의 중요한 업무도 있다. 그럼에도 불구하고 감정평가사의 자격 및 업무에 관한 사항을 지공법에 규정하고 있는 것은 토지의 청가를 공시지가로 단일화하려는 행정목적이 강하게 작용하고 있다고 보여진다.
_ 그러나 위와 같이 공시지가에 의한 토지의 평가는 많은 문제점을 가지고 있으므로, 위와 같은 단일법에 의해 행정목적을 달성하고 있다고 보기는 어려우므로 지공법을 가령 “지가공시에 관한 법률”과 “감정평가에 관한 법률”로 2분하는 것이 바람직하다고 할 것이다.


III. 토지감정평가에 있어서 지역요인

1. 지역요인의 의의
_ 토지의 가장 큰 물리적 특성은 그 위치가 고정되어 사람의 힘으로는 이동할 수 없는 불동성에 있다. 한 필지의 토지는 다른 토지와 반드시 연결되어 있고 그 토지가 모여서 어떤 지역을 형성하게 되며, 그 지역 내의 토지는 다른 토지와 상호관계를 유지하면서 사회적 · 경제적 가치가 정하여 진다. 또한 한 지역은 다른 지역과 보다 광역적으로 접하면서 상호관계를 통하여 상호 구별되는 지역적 특성을 가지게 된다. 따라서 한 필지의 토지는 반드시 어떤 지역에 속하게 되고 그 지역적 특성을 물려받은 다음 그 속에서 개별토지로서의 가치가 정하여 진다.주3) 이와 같이 개별토지의 상위개념인 지역의 특성을 지역요인이라고 할 수 있다.
주3)

염기근 외 1인, 불동산감정소송법[I], 청림서원(2002), 69면.

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2. 지역의 분류
_ 개별토지가 모여 구성된 지역은 자연환경, 인문환경, 행정구역, 인구분포 등에 따라 여러 지역으로 나누어 볼 수 있지만, 토지의 감정평가에 있어서 중요한 지역구분은 용도적 관점에서 접근하는 것이 타당하다. 토지의 감정평가 이론상 용도적 관점에서의 지역은 다음과 같이 3가지로 구분된다. 이들 3가지의 지역요인을 그림으로 표시하면 별표 [2]와 같다.
(1) 인근지역
_ 인근지역이라 함은 대상토지가 속한 지역으로서 도시, 농촌과 같이 큰 구역을 의미하는 것이 아니고, 그 일부인 주거 · 상업 · 공업 · 농업 · 임업 등 특별한 용도 중심의 형태를 이루는 지역으로서 대상토지의 가격형성에 직접 영향을 미치는 지역적 특성을 갖는 지역을 의미한다.
_ 인근지역은 같은 용도지역이라도 그 규모가 일정하지 않는바, 인근지역의 크기를 규정하는 경계는 명확하게 구분되는 경우도 있고, 그렇지 않는 경우도 있다. 토지이용의 형태나, 건축물의 형태에 따라 구분할 수 있고, 하천 · 공원 · 고속도로 · 철로 등 자연적, 인공적 장애물에 의하여 구분되기도 한다. 따라서 대상토지에서 반경 몇 km 이내가 인근지역이라고 단정적으로 말할 수 있는 성질이 아니다. 예컨대, 고속도로를 사이에 두고 한 쪽에만 도시의 상권이 형성되어 있다면 양 토지는 지리적으로는 가까울 수 있지만, 감정평가에 있어서 인근지역이라고는 할 수 없다. 용도적 관점에서 지역적 특성은 고정불변이 아니고, 지역요인에 따라 발전 · 유지 · 쇠퇴되는 동태적 성질을 가지고 있다. 위의 예에서 도시의 발전에 따라 고속도로가 시 외곽으로 이설되었다면 양 토지는 다시 인근지역이 될 수 있다.
_ 인근지역의 범위는 결국 감정평가기관이 지역분석을 하는 과정에서 합리적 판단에 의하여 결정할 수밖에 없지만, 인근지역을 판단함에 있어서 지역적 특성이 완전히 일치되어야 하는것은 아니고, 합리적 유사성의 범위 내에 있으면 인근지역이라고 할 수 있을 것이다.
_ 다만 여기서 인근지역의 판단기준이 되는 용도적 동일성은 도시계획법에서 말하는 행정적 의미에서의 용도지역과는 그 개념을 달리한다고 할 것이다.주4) 따라서 대상토지와 표준지가도시계획법상 용도지역이 동일한 지역에 있다고 하여 인근지역이라고 반드시 말 할 수는 없다. 도시계획법상 용도지역은 그 범위가 광범위한 경우가 많으므로, 대상토지와 표준지가 인근지역 내에 있다고 할 수 있으려면 도시계획법상 용도지역이 동일하여야 함은 필요조건일 뿐이고 충분조건은 되지 못한다 할 것이다. 감정평가에관한규칙 제17조 제1항에 의하면, “토지의 평가에 있어서는 당해 토지와 용도 · 지목 · 주변환경 등이 동일 또는 유사한 ‘인근지역’에 소재하는 표준지의 공시지가를 기준으로 ... 평가하여야 한다.”고 하여 표준지 선정에 있어서는 인근지역을 우선적으로 고려하여야 함을 규정하고 있다.
주4)

이창석 외 3인, 앞의 책, 141면 ; 이원준, 감정평가이론, 범론사(1992), 380면.

(2) 유사지역
_ 유사지역이라 함은 인근지역이 갖는 지역적 특성과 유사한 특성을 갖는 다른 지역을 말한다. 따라서 인근지역과 유사지역은 가격형성의 일반요인이 비슷하며 두 지역 내의 토지는 서로 대체성을 갖고 있다. 평가 대상토지를 기준으로 할 때 인근지역 보다 유사지역은 보다 광범위한 지역을 의미하게 된다.
_ 표준지 선정기준에 관하여 지공법 제4조 제1항에 의하면; “건설교통부장관은 토지이용상황이나 주변환경 기타 자연적 · 사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 선정한 표준지에 대해서 매년 공시기준일 현재의 적정기격을 조사 · 평가하고, ... 공시하여야 한다.”고 규정하고 있다. 토지보상평가지침 제9조 제1항에 의하면, 표준지 선정기준을 더 세분하여 토지에 관한 평가를 위한 비교표준지의 선정은 ① 당해 또는 인접 시 · 군 · 구 안의 인근지역에 위치할 것, ② 실제지목 및 이용상황이 동일 또는 유사할 것, ③용도지역 · 지구 · 구역 등 공법상의 제한사항이 동일 또는 유사할 것, ④ 주위환경이 동일 또는 유사할 것, ⑤ 지리적으로 가능한 근접하여 있을 것의 요건을 들고 있다.
_ 위와 같이 표준지를 선정할 경우에는 여러가지 요소를 모두 고려하여야 하므로 대상토지의 인근지역에서 표준지를 구할 수 없고, 좀더 광역적으로 확대된 유사지역에서 표준지를 구하여야 하는 경우가 많다. 인근지역에서 표준지를 구하였을 경우에는 토지의 품등비교에서 개별요인만 비교하면 되지만, 유사지역에서 표준지를 구하였을 때에는 지역요인과 개별요인을 모두 비교하여야 하는 차이점이 있다.

(3) 동일수급권
_ 동일수급권이라 함은 대상토지와 대체관계가 성립되고, 그 가격형성에 있어서 상호 영향을 미치고 있는 동일성이 있는 토지가 존재하는 권역을 의미한다. 동일수급권을 구성하는 지역은 인근지역과 유사지역을 일단으로 하여 구성되고 있는 지역으로서 보다 광역적인 것이라고 할 수 있을 것이다. 감정평가에관한규칙 제17조 제2항에 의하면 “지가공시 후 인근지역의 표준지가 용도변경 등으로 표준지로 선정하는 것이 적정하지 아니한 경우에는 인근지역과 유사한 지역적 특정을 갖는 동일수급권 내의 유사지역 표준지의 공시지가를 기준으로 평가한다.”고 하여 동일수급권을 규정하고 있다.
_ 동일수급권의 구체적 범위는 부동산의 종류, 용도에 다르다. 주거지역은 도심에서의 통근이 가능한 거리와 일치하는 것이 일반적이나, 교육여건, 학군에 따라 동일수급권이 정하여 지기도 한다. 상업지역은 일정한 수익을 올릴 수 있는 유동인구, 거주인구 등 배후지에 따라 동일수급권이 정하여 진다. 공업지역은 제품생산과 판매활동에 관한 비용면의 경제성이나 능률성이 구별기준이 된다.
_ 동일수급권 내의 유사지역에서 표준지를 정하였을 경우에도 지역요인 및 개별요인을 비교분석하여 토지감정평가를 하여야 한다.


3. 지역요인·개별요인의 분석
_ 토지의 감정평가에 있어서 각종 요인의 분석은 크게 지역요인, 개별요인, 기타요인으로 나누어 분석하여 볼 수 있다. 지역요인의 분석은 대상토지가 속한 지역과 표준지가 속한 지역을 광역적으로 비교분석하는 것을 말하고, 개별요인의 분석은 대상토지와 표준지를 개별적 · 국지적으로 비교분석하는 것을 말하며, 기타요인의 분석은 위와 같은 분석에서 누락된 기타의 요인에 대하여 보충적으로 분석을 하는 것을 의미한다.
_ 앞서 본 바와 같이 용도적 관점에서 지역을 인근지역, 유사지역, 동일수급권으로 구분할 때 대상토지와 표준지가 모두 인근지역에 있을 경우에는 개별요인의 분석만으로 족하나, 동일수급권 내의 유사지역에서 표준지를 선정한 경우에는 개별요인 뿐만 아니라 지역요인도 분석하여 감정평가를 하여야 한다(토지보상평가지침 제15조 제1항).주5)

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지역요인 및 개별요인을 비교함에 있어서는 평가대상토지의 용도적 특성에 따라 용도지역을 구분하고 가로조건 · 접근조건 · 환경조건 · 획지조건 · 행정조건 · 기타조건 등에 관한 사항을 비교하여야 한다(토지보상평가지침 제15조 제2항). 토지보상평가지침 별표 1 내지 7에 의하면 각 용도지역별 지역요인 및 개별요인의 비교항목 예시표가 자세하게 규정되어 있다. 그 중 일부를 소개하면 주택지대의 지역요인은 별표 [3]과 같고, 주택지대의 개별요인은 별표 [4]와 같다.
주5)

한국감정평가협회, 보상평가지침(2000.4.), 23면; 감정평가에 관한 근거법률은 앞서 본 바와 같이 지공법이나, 감정평가업자가 준수하여야 할 원칙과 기준에 관하여는 지공법 제22조에서 하위 법령에 위임하고 있고, 그 위임에 따른 건설교통부령인 감정평가에관한규칙에서 감정평가의 구체적인 방법에 관하여 규정하고 있다. 또한 법령은 아니나, 한국감정평가협회에서 자체적으로 토지보상평가지침을 만들어 법령에 미비된 세부적인 기준과 절차를 규정하고 있다. 토지보상평가지침은 매우 자세하게 규정하고 있어 실질적으로 감정평가에 관하여 중요한 기준이 되고 있다.

_ 대법원 1995.7.25. 선고 93누4786 판결에 의하면, “수용대상토지의 손실보상액 산정을 위한 과정의 하나로 표준지와 수용대상토지의 지역요인 및 개별요인을 대비하여 품등비교를 함에 있어, 개별요인의 경우 대상토지와 표준지 자체의 토지특성상의 차이를 비교하는 것과 마찬가지로 지역요인 역시 대상토지가 속한 지역과 표준지가 속한 지역의 각 지역적 특성을 비교하여야 한다.”고 하여 지역요인과 개별요인은 구별되는 것을 전제로 하고 판시하고 있다.
_ 요약하면, 지역요인의 분석은 선행적 · 전체적 · 광역적인 개념이라고 한다면, 개별요인의 분석은 후행적 · 부분적 · 국지적인 개념이라고 할 수 있을 것이다.주6)
주6)

이창석 외 3인, 앞의 책, 135면.

_ 그럼에도 불구하고 토지수용사건의 실무에 있어서 표준지가 인근지역에서 선정되었다고 볼 수 없고 오히려 유사지역에서 선정되었다고 볼 수 있는 경우에도 감정평가사는 지역요인을 거의 분석하지 않고 “대상토지와 표준지는 인근지역에 소재하여 지역요인은 동일함”이라고 막연히 기재하고 지역요인의 차이를 개별요인의 접근조건, 환경조건에 흡수하여 일괄적으로 분석하는 것이 대부분이다. 예를 들면, 지하통행로가 없는 고속도로를 사이에 두고 있는 양 토지, 하천을 사이에 두고 있는 양 토지, 제내지와 제외지, 구릉지대와 평야지대가 모두 도시계획법상의 같은 용도지역 내에 있다는 이유로 지역요인은 동일하다고 평가하는 사례가 많다. 도시계획법상의 용도지역과 토지감정평가상의 지역요인은 반드시 일치하지 않음에도 불구하고 위와 같이 감정평가의 실무에서 이론적 근거 없이 지역요인과 개별요인을 통합하여 분석하고 있는 것은 분명히 시정해야 할 문제점이다.
_ 감정평가에 있어서 지역요인을 반영하게 되면 개별요인과 중복되기 때문에 실무에 있어서 이를 통합하여 분석하는 것으로 보인다. 그러나, 토지보상평가지침 제15조 제1항에서 인근지역에서 비교표준지를 선정한 경우에는 개별요인만을 비교하고, 유사지역에서 비교표준지를 선정한 경우에는 지역요인 및 개별요인을 모두 비교한다고 분명히 기재되어 있으므로, 비교표준지가 유사지역에서 선정된 경우에는 개별요인의 분석에 앞서 지역요인을 먼저 분석하여야 한다. 다만, 별표[3], [4]에서 보는 바와 같이 지역요인과 개별요인은 분석조건 및 항목이 중복되는 경우가 많으나, 양자를 모두 분석하는 경우에는 개별요인만을 분석하는 경우에 비하여 격차율을 줄이는 방법으로 운용함으로써 중복산정의 우려는 해결될 수 있다.

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IV. 토지감정평가에 있어서 기타요인

1. 기타요인의 의의
_ 표준지 공시지가가 정상가격에 접근하는 가격이고, 개별토지의 감정평가가 적정한 토지가격비준율이 따라 산정되었다면, 토지감정평가에 있어서 원칙적으로 기타요인은 참작할 필요성이 없다. 그러나 토지 자체는 지리적으로 고정되어 있어 물리적으로 완전 동일한 토지는 없는 개별성을 지닐 뿐 아니라, 공시지가 자체가 행정목적을 달성하기 위한 당위가격이므로, 대상토지를 지역요인과 개별요인에 있어서 표준지와 아무리 정교하게 비교평가하고 지가변동률 또는 도매물가상승률에 의해 시점수정을 한다고 하더라도 적정가격과 괴리가 발생하는 경우는 피할 수 없다.
_ 이와 같은 경우를 대비하여 감정평가에관한규칙 제17조 제6항(토지보상평가지침 제16조 제1항에도 비슷한 내용으로 규정하고 있다)은 지가변동에 영향을 미치는 다음 각호의 사항을 기타요인으로 보정하여야 한다고 규정하고 있다. 즉, ① 관계법령에 의한 토지의 사용 · 처분 등의 제한 또는 그 해제, ②도시계획의 결정 · 변경 또는 도시계획사업의 시행, ③ 공공사업의 시험이나 공공시설의 정비, ④ 토지의 형질변경이나 지목의 변경, ⑤ 토지개량비 등 유익비의 지출, ⑥ 은행 등 금융기관의 이자율의 변동, ⑦ 기타지가에 영향을 미치는 요인 등이다.
_ 그러나 위와 같은 내용을 반드시 기타요인에서만 반영하여야 하는 것은 아니고, 개별요인의 접근조건, 행정적 조건, 기타조건에서 반영할 수 있으므로, 위와 같은 사항이 지역요인 또는 개별요인의 비교시에 이미 반영된 것을 기타요인으로 보정하여서는 아니 된다(토지보상평가지침 제16조 제2항). 대법원 2002.4.12. 선고 2001두9783 판결에 의하면, 토지를 평가함에 있어서 개발로 인하여 인근 토지인 이 사건 토지의 지가가 상승한 지가형성요인 자체를 기타요인으로 보정하거나, 개별요인의 평가에서 당해토지의 장래의 동향 등의 기타조건으로 참작하는 등 어떠한 형태로든 이를 반영하여야 한다는 취지로 판시하고 있다.
_ 특히 개별요인에 있어서 ‘기타조건’의 항목과 ‘기타요인’은 요인비교 계통(Directory)의 상하차이에 불과할 뿐 내용상의 차이는 없다고 보인다. 따라서 감정평가의 실무상은 위와 같은 기타요인을 개별요인의 기타조건 항목에서 평가하는 사례가 많고, 실제 기타요인으로 평가하는 것은 인근 · 유사토지의 정상거래가격 · 보상선례가 대부분인 것으로 보인다.

2. 기타요곤 비교의 중요성
_ 토지수용사건의 실무에서 실질적으로 큰 영향을 미치는 요인비교 항목은 기타요인이다. 개별요인은 표준지와 평가대상토지의 비교항목(조건, 항목, 세항목)에 따라 백분율로 표시하면 되고 통상 수치 1을 기준으로 0.6 내지 1.4의 범위내에서 정하여지기 때문에 감정평가기관에 따라 큰 차이가 나지 않는다. 그러나 거래사례, 보상선례 등 기타요인을 참작함에 있어서는 아무런 통제장치가 없이 2 내지 3 등 고율의 수치로 평가되어 이 기타요인이 공시지가와 감정평가액의 차이를 가져오는 주요한 원인이 되는 경우가 많다. 대법원 1998.3.27. 선고 96누16001 판결에 의하면, “소외인 사이의 토지 거래사례가 인근 유사토지의 정상거래에 해당하고 그 거래사례의 매매가격이 당해 개발사업으로 인한 개발이익을 포함하지 아니한 가격으로 형성되었음을 전제로 하여 당해 수용대상 토지의 가격을 산정함에 있어 위 거래사례의 매매가격을 참작(보정률 2.3배)한 원심의 조치는 정당한 평가 방법이라고 볼 수 없다”고 하여 원심을  파기하였다.
_ 이는 감정평가기관이 실질적으로 표준지의 공시지가가 부적정하다고 판단하는 결과가 됨으로써 공시지가 제도의 근간을 위협하는 중요한 문제이다. 여기서 감정평가기관이 건설교통부장관에 의하여 고시된 공시지가의 적정성을 판단할 수 있는 근거가 무엇인지 문제가 된다.

3. 감정기관에 의한 공시지가 적정성 판단의 근거
_ 감정평가기관은 표준지의 공시지가에 기초하여 지역요인과 개별요인을 비교한 다음 대상토지를 평가하여야 할 의무가 있다. 그런데 감정평가기관이 표준지의 공시지가를 기초로 산정된 평가액에다가 다시 기타요인을 참작하여 보정하는 것은 이론적으로 문제가 있다. 지공법 제3조에 의하면, “공시지가는 토지시장의 지가정보를 제공하고 일반적인 토지거래의 지표가 되며, 국가 · 지방자치단체 등의 기관이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가업자가 개별적으로 토지를 평가하는 경우에 그 기준이 된다.”고 규정하고 있다. 즉 공시지가는 ① 일반적인 토지거래 지표로서의 기능, ② 조세 · 보상 등 공적 지가산정 기준으로서의 기능주7) , ③ 감정평가기준으로서의 기능 등 3가지 기능이 있다고 볼 수 있다. 그런데 일반인이 토지거래를 할 때에 하나의 지표로서 작용하는 공시지가는 임의적 규정으로서 일반인이 공시지가에 의하여 거래를 하여야 할 강제성이 없지만, 지가정책상의 목적을 실현하기 위하여 감정평가기관이 감정평가를 함에 있어서는 공시지가에 구속되는 강제규정이라고 하여야 할 것이다.주8)
주7)

공적지가를 산정하는 기준으로서 공시지가를 적용하는 방법은 크게 다음과 같이 분류할 수 있다. 즉, ① 표준지공시지가를 기준으로 평가하여 적용하는 방법, 예컨대, 공익사업 용지의 협의취득 또는 수용(공토법 제70조 제1항), ② 개별공시지가를 직접 적용하는 경우, 예컨대, 양도소득세(소득세법 제99조 제1항 제1호), 상속세 및 증여세(상속세및증여세법 제61조 제1항 제1호), ③ 개별공시지가에 일정비율을 곱하여 적용하는 경우, 예컨대, 취득세(지방세법 제111조 제2항 제1호), 등록세(지방세법 제130조 제2항), 종합토지세(지방세법 제234조의15 제5항) 등.

주8)

이선영, 토지평가법, 법원사(2001), 405면.

_ 그러나, 이 구속성은 국가와 감정평가기관 사이의 내부적 규율관계라고 할 것이며, 이 규정이 감정평가의 본질까지 제약하는 것으로는 볼 수 없다. 즉, 지공법 제2조 제2호에 의하면, “적정가격이라 함은 당해토지에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우에 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 말한다.”고 규정하고 제4호에 의하면, “감정평가라 함은 토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말한다.”고 정의하고 있으며, 지공법 제4조 제1항에 의하면, “건설교통부장관은 토지이용상황이나 주변환경 기타 자연적 · 사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 선정한 표준지에 대하여 ... 적정가격을 조사 · 평가하여 ... 공시하여야 한다.”고 규정하고 있다. 따라서 공시지가는 적정가격에 상응하여야 하므로, 공시지가에 의한 평가결과가 경제적 가치의 적정성을 해치는 정도에 이른 경우에는 감정평가의 본질을 해하는 것이기 때문이다.
_ 또한 헌법 제23조 제3항에 의하면, “공공필요에 의한 재산권의 수용 · 사용 또는 제한 및 그에 대항 보상은 법률로써 하되, 정당한 보상을 지급하여야 한다.”고 규정하여 정당보상주의를 천명하고 있다. 재산권 보장의 본질은 개인에게 재산을 소유할 자유와 그 소유재산의 사용 · 수익 · 처분에 있어서 정당한 가치를 향유할 권리를 포함하고 있다. 따라서 공시지가에 의한 평가결과가 경제적 가치의 정당성을 해치는 정도에 이른 경우에는 재산권 보장을 규정한

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헌법에 위반될 소지도 있다.
_ 한편 감정평가에관한규칙 제4조 제1호에 의하면, “정상가격이라 함은 평가대상토지 등이 통상적인 시장에서 충분한 기간 거래된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 거래당사자간에 통상 성립한다고 인정되는 적정가격을 ... 말한다.”고 규정하여 적정가격을 정상가격과 같은 의미로 보고 있다.주9) 따라서, 공시지가를 기준으로 한 평가결과가 토지의 객관적 가치로서 정상가격으로 인정되면 공시지가 이외의 다른 자로는 참작할 여지가 없지만, 그 결과가 정상가격으로 인정되지 아니하면, 다른 거래사례, 보상선례, 평가선례 등 사례자료를 참작하여 정상가격을 결정할 수 있는 것이다.
주9)

일반적으로 토지평가관계법률에서는 위와 같이 정상가격(감정평가에관한규칙 제4조 제1호), 적정가격(토지수용법 제46조 제2항 제1호, 지공법 제2조 제2호), 정상시가(구 감정평가규칙 제4조 제1호) 등의 용어를 쓰고, 세법(부당행위계산부인 규정인 법인세법 제52조 제2항, 소득세법시행령 제98조 제2항 제1호, 상속재산의 평가에 관한 규정인 상속세 및 증여세법 제60조 제1항, 과세표준에 관한 규정인 부가가치세법 제13조 제1항)에서는 시가라는 용어를 쓰고 있다. 이와 같이 헌법상에 규정된 “정당한 보상” 가격을, 실정법에서는 정상가격, 적정가격, 정상시가, 시장가격, 통상가격, 시가 등으로 다양하게 쓰고 있으나, 이러한 가격은 모두 정당한 시장거래가격을 기초로 결정되는 가격이라는 점에서는 동일하다. 이선영, 앞의 책, 130면.

다만, 소득세법 제96조 제1항 단서의 ‘실지거래가액’은 당사자 사이에 현실적으로 거래된 존재가격(Sein Wert)이므로, 감정평가기관에 의한 당위가격(Sollen Wert)인 정상가격, 또는 합리적인 시장에서 거래당사자에 대한 자유경쟁의 기회가 충분히 주어지고 거래당사자가 충분한 시장지식과 정보를 가지고 있다는 일정한 시장조건 하에서 성립되는 가격인 시가와는 다른 개념이다.

_ 그러나 위와 같은 이론구성이 가능하다고 하더라고 근본적으로는 공시지가가 시장가격을 반영할 수 있도록 공적지가의 산정체계가 기민하게 작동되는 것이 바람직하다. 지가의 안정이라는 행정목적에만 집착한 나머지 현실과 괴리된 공시지가를 고수하게 되면, 지가체계의 혼란과 감정평가의 고비용을 가져오게 되고, 국민의 불신을 가져오게 되는 원인이 된다.

4. 개별공시지가와 감정평가의 관계
_ 건설교통부장관은 매년 표준지의 공시지가를 평가 · 공시하고 있으나 표준지는 2002년 현재 전국적으로 약 45만 필지주10) 에 불과하므로, 전국적 모든 토지 약 2700만 필지주11) 에 대해서도 공적인 토지가격의 평가 · 공시가 요구되어 개별공시지가가 산정 · 공시되고 있다. 표준지의 공시지가는 그 자체가 당해토지의 개별공시지가가 된다.
주10)

일본에 있어서 도시계획구역 내에 선정된 표준지는 2000년 현재 전국적으로 31,000지점에 불과하다고 한다. 염기근 외 1인, 앞의 책, 86면.

주11)

건설교통부, “2002년도 적용 개별공시지가 조사 · 산정 지침”, 7면, 101면.

_ 개별공시지가는 개발이익환수에관한법률에 의한 개발부담금의 부과, 기타 다른 법령이 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용하도록 하기 위하여 기초자치단체장인 시장 · 군수 구청장이 시 · 군 · 구 토지평가위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 결정 · 공시한 관할구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격을 말한다(지공법 제10조의2 제1항). 시장 · 군수 · 구청장이 개별공시지가를 결정 · 공시하는 경우에는 당해토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 당해토지의 가격과 표준지의 공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다. 이렇게 산정된 개별공시지가는 시장 · 군수 · 구청장이 건설교통부장관의 확인을 받아 매년 6월 30일까지 결정 · 공시한다(지공법 시행령 제12조의8 제1항).
_ 위와 같이 개별공시지가는 표준지 공시지가를

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기준으로 토지가격비준표주12) 를 사용하여 산정되는바, 토지가격비준표라 함은 표준지와 개별토지의 지가형성요인에 관한 표준적인 비교표로서, 대량의 토지에 대한 지가를 간편하게 산정할 수 있도록 계량적으로 고안된 지가산정표이다.
주12)

건설교통부 산하 국토연구원에서는 전국 읍 · 면 · 동별로 가격배율(격차율)을 다르게 적용하여 광역지방자치단체별로 “지가형성요인에 관한 표준적인 비교표(토지가격비준표)”라는 제목으로 방대한 양의 책자를 만들어 매년 관계행정기관에 제공하여 지가산정의 기준으로 삼도록 하고 있다. 그러나 기준이 너무 자세하고 방대하여 활용하는데 어려움이 있고, 종전과 같이 구 · 시 · 군별로 적용하여도 큰 문제는 없을 것으로 보인다.

_ 따라서 개별공시지가가 토지가격비준표에 의하여 적정하게 조사 · 평가되면, 보상, 조세, 처분, 담보가격 등을 개별공시지가로 활용하면 되고 굳이 감정평가를 거칠 필요성이 없으므로, 절차의 번거로움과 행정 및 재정적 부담을 줄일 수 있다는 반론이 성립될 수도 있다.주13) 이는 감정평가무용논이라고도 할 수 있다. 또한 최근에는 토지의 평가를 컴퓨터로서 해결해 보려는 노력도 엿보이고 있다.주14) 즉, 컴퓨터는 토지가격형성요인을 숫자로 기억하는 풍부한 능력이 있고, 계산속도나 통계처리가 경이적이라고 할 수 있으므로 컴퓨터에 의한 토지가격 평가가 오히려 적정한 가격을 제시할 수 있을 것으로 보는 견해도 대두되고 있다.
주13)

유해웅, “공시지가적용의 법제에 관한 고찰”, 공법연구 제25호(1997.6.), 73면 ; 유해웅, “공시지가적용의 법제에 관한 고찰”, 감정평가(1997.7.8.), 30면.

주14)

이선영, 앞의 책, 312면.

_ 물론, 표준지의 공시지가가 시장가격과 비슷한 수준의 적정가격을 반영하고, 개별토지의 공시지가가 표준지를 기준으로 적정하게 비준되었다는 이론적 전제가 충족되었다면, 위와 같은 이론도 어느 정도는 타당성이 있다. 그러나 토지는 개별적인 특성이 있고, 평가목적에 따라서 평가방법 및 근거법령이 다르기 때문에, 개별공시지가에 의한 평가 일원화, 컴퓨터에 의한 토지평가는 한계가 있을 수밖에 없다. 즉, 평가목적이 협의보상을 목적으로 하는 경우에는 구공특법이 적용되었고, 수용재결을 목적으로 하는 경우에는 구 토지수용법 제46조가 적용되었으며, 개발부담금 부과를 목적으로 하는 경우에는 개발이익환수에관한법률 제10조가 적용될 것이다. 또 채권자의 보호나 평가의 안전을 고려한다면 담보목적의 평가는 정상가격 보다 낮게, 경매목적의 평가는 정상가격 보다 높게 평가된다. 평가대상자의 입장에서도 조세부담의 목적이 있으면 낮게, 토지보상의 목적이 있으면 높게 평가를 원하는 이중성이 있다.
_ 위와 같이 평가목적에 따라서 평가방법을 달리할 수 있는가에 관하여는 실정법상 명확한 규정은 없으나, 지공법 제10조 제1항 단서가 간접적인 근거규정이 된다고 볼 수 있다. 즉, 국가 등이 토지가격 산정시 필요하다고 인정되는 때에는 공시지가를 다음 각 호의 목적에 따라 가감조정하여 적용할 수 있으며, 각 호로서 주요한 것은 ① 공공용지의 매수 및 토지의 수용 · 사용에 대한 보상, ② 국 · 공유지의 취득 또는 처분, ③ 도시계획법 기타 법령에 의하여 조성된 공업용지 · 주거용지 · 관광용지 등의 공급 또는 분양, ④ 토지구획정리사업 · 도시재개발 또는 경지정리를 위한 환지 등, ⑤ 토지의 관리 매입 · 매각 · 경매 · 재평가 등을 규정하고 있다. 표준지 공시지가에 의하여 산정된 지가를 특정한 정책목적을 달성하기 위하여 탄력적으로 적용하는 것을 허용하고 있는 것이다. 또한, 감정평가에관한규칙 제9조 제1항에 의하면 감정평가서의 기재사항으로서 평가목적을 들고 있으므로, 감정목적이 없는 감정평가는 있을 수 없는 것이 된다.
_ 현행 지가체계가 표준지 공시지가를 연결고리로 하여 일원화되었다는 것이 곧 토지가격의 공시지가로의 단일화 내지는 평가방법의 단일화를 의미하는 것은 아니다.주15) 따라서 개별공시지가와 감정평가 가액은 밀접한 관련이 있지만 반드시 일치하여야 하는 것은 아니고, 표준지 공시지가 또는 개별 공시지가가 적정가격에 미달하거나 초과한다면 기타요인 등으로 이를 보정할 수 있는 것이다.
주15)

백일현, “개별공시지가 검증업무의 개선방안”, 감정평가(1997.7.), 36면.

_ 대법원 2002.3.29. 선고 2000두10106 판결에 의하면, “토지수용보상액은 토지수용법 제46조 제2항 등 관계 법령에서 규정한 바에 따라 산정하여야 하는 것으로서, 지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조의2 규정에 따라 결정 · 공시된 개별공시지가를 기준으로 하여 산정하여야 하는 것은 아니며, 관계법령에 따라 보상액을 산정한 결과 그 보상액이 당해 토지의 개별공시지가를 기준으로 하며 산정한 지가보다 저렴하게 되었다는 사정만으로 그 보상액 산정이 잘못되어 위법한 것이라고 할 수는 없다.”고 하며 토지수용보상액과 개별공시지가는 직접적인 관련이 없다고 판시하였다.


V. 기타요인으로서의 린근류사토지의 거내사예 · 보가선예 참작

1. 기준지가 적용시기(1989.6.30. 이전)
_ 일반토지거래의 지표 및 토지수용보상의 기준이 되는 공적지가로서 별표 [1]에서 기재된 기준지가는 1989.6.30.까지만 시행되었고 그 이후 현재까지는 공시지가가 적용되고 있다. 기준지가 적용시기에 있어서는 관제법령에서 명시적으로 인근유사토지의 정상거래가격을 보상액 산정에 있어서 참작하도록 규정하고 있었다.
_ 즉, 구 국토이용관리법 제29조 제5항(1989.4.1. 법률 제4120호로 삭제되기 전의 것)에 의하면, “제1항의 규정에 의한 기준지가는 일반토지거래의 지표가 되고 공공시설용지를 매수하거나 토지를 수용하는 경우에는 그 지가 또는 보상액의 기준으로 하되, ... 당해 지역과 관계없는 인근토지의 지가변동률 · 도매물가상승률 · ‘인근유사토지의 정상거래가격’ 및 기타 사항을 대통령령이 정하는 바에 따라 참작하여야 하며, ...”고 규정하였고, 구 토지수용법(1989.4.1. 법률 제4120호로 개정되기 전의 것) 제46조 제1항에 의하면, “손실액의 산정은 수용 또는 사용의 재결당시의 가격을 기준으로 하되 수용할 토지에 대하여는 ‘인근토지의 거래가격’을, 사용할 토지에 대하여는 그 토지 및 인근도시의 지료, 차임 등을 고려한 적정가격으로 하여야 한다.”고 규정하고 있었다.

2. 공시지가 적용시기 (1989.7.1. 이후 현재까지)
_ 그러나 공시지가 적용시기에 있어서 수용보상의 근거법률이었던 구 토지수용법 제46조 제2항 제1호(1989.4.1. 법률 제46조 제2항 제1호로 개정되고, 그 뒤 수차 개정되어 앞서 본 와 같이 2003.1.1. 폐지되었다)에 의하면, “협의취득 또는 수용하여야 할 토지에 대하여는 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 공시지가를 기준으로 하되, 그 공시기준일부터 협의성립시 또는 재결시까지의 관계법령에 의한 당해 토지의 이용계획, 당해 공익사업으로 인한 지가의 변동이 없는 지역의 대통령령이 정하는 지가변동률, 도매물가상승률 기타 당해 토지의 위치 · 형상 · 환경 · 이용상황 등을 참작하여 평가한 적정가격으로 보상액을 정한다.”고 규정하였고, 현행 공토법 제70조 제1항에도 거의 비슷한 규정을 두고 있다. 따라서 현재 토지의 수용 및 협의취득 보상액 산정에 있어서는 법문상 명시적으로 인근유사토지의 정상거래가격을 보상액산정의 참작요인으로 들고 있지 않다.
_ 이는 종전의 기준지가는 일반적으로 지나치게 저가여서 인근유사토지의 거래사례를 참작하는 것이 결과적으로 적정가격의 원리에 부합하였지만, 1989.7.1. 공시지가 제도가 도입되고나서부터는 공시지가가 시장가격에 근접하고 있으므로, 인근유사토지의 거래사례를 굳이 참작할 필요성이 없다는 취지가 포함되어 있다고 볼 수 있다. 그렇지만, 앞서 본 바와 같이 공시지가는 근본적으로 행정목적을 위한 당위가격이고, 년 1회라는 조사시기, 조사평가기관의 업무능력 한계 등에 의하여 공시지가가 시장가격에 항상 근접하도록 관리하는 것은 매우 어려운 일이다. 그리하여 공시지가 제도가 도입된 후에도 인근토지의 거래가격이 투기적 거래가 아닌 정상적인 가격인 경우에는 참작하는 것이 판례의 입장이다.
_ 즉, 대법원 2001.3.27. 선고 99두7968 판결에 의하면, “토지수용법 제46조 제2항이나 지가공시및토지등의평가에관한법률 제9조, 제10조 등의 관계 규정이 인근유사토지의 정상거래가격 또는 보상선례 등을 특정하여 보상액산정의 참작요인으로 들고 있지는 아니하므로 이를 반드시 조사하여 참작하여야 하는 것은 아니지만, 인근유사토지가 거래된 사례나 보상이 된 사례가 있고 그 가격이 정상적인 것으로서 적정한 보상액평가에 영향을 미칠 수 있는 것임이 입증된 경우에는 인근유사토지의 정상거래가격을 참작할 수 있고, 보상선례가 인근유사토지에 관한 것으로서 당해 수용대상토지의 적정가격을 평가하는 데 있어 중요한 자료가 되는 경우에는 이를 참작하는 것이 상당하다.”고 판시하고 있다.

3. 류사거내사예·보상선제가 되기 위한 요건
_ 인근유사토지의 정상거래가격이란 수용대상토지의 인근유사지역에 속하며 지목, 지적, 형태, 이용상황, 용도지역, 공법상 제한 등 자연적, 사회적 요건이 동일 또는 유사한 토지에 관한 것이고, 또한 개발이익이 개재되지 아니하고, 투기적인 거래가 아닌 정상적인 거래에서 형성된 가격을 말한다(대법원 1994.10.14. 선고 94누2664판결, 1993.2.9. 선고 92누6921 판결).
_ 그러므로 당사자가 정당한 보상액 산정의 사유로서 인근유사토지의 정상거래가격에 관련된 주장, 입증을 하고 있는 경우에는 그것이 과연 인근유사토지의 정상거래가격에 해당하는지, 또한 그것을 참작함으로써 보상액산정결과에 영향을 미치는 것인지의 여부를 심리하여 판단하여야 한다(대법원 1993.2.23. 선고 92누2370 판결). 수용토지에 대한 감정평가서에 인근토지의 매매가능 가격만 기재되어 있을 뿐, 위 가격을 보상액산정에 있어서 반영하였는지, 반영하였다면 구체적으로 어떻게 반영하였는지 아무런 설명이 없거나, 인근유사토지의 정상거래가격을 참작하였다고 기재되어 있으나 그 구체적인 사례나 반영방법과 정도에 관하여 아무런 설명이 없다면, 위 감정평가는 인근유사토지의 정상거래가격 등 제반요인을 고려하지 아니하였거나 적어도 인근유사토지의 정상거래가격을 합리적으로 고려하여 평가하였다고 볼 수 없어 위법하다(대법원 1991.3.27. 선고 90누4358 판결).
_ 그러나 위 각 요건이 모두 충족되어야 하는 것은 아니다. 예컨대 보상대상토지와 동일사업지구 내에 있는 토지가 아니라는 사유만으로 인근유사토지가 될 수 없는 것은 아니다(대법원 1994.10.14. 선고 94누2664 판결, 1992.8.18. 선고 91누2380 판결). 당해 택지개발사업승인고시 몇 개월 후에 매매가 이루어 졌어도 상관없다. 다만, 당해 공공사업 지구에 편입되면서 이루어진 인근 토지에 대한 보상은 수용대상 토지의 손실보상액을 산정함에 있어서 보상선례로서 참작될 수 없다(대법원 2002.4.12. 선고 2001두9783 판결 ). 이는 기업자가 당해 공공사업의 협의취득의 과정에서 보상한 금액을 수용재결에서도 그대로 인정하게 된다면, 토지소유자가 협의취득에 응하지 않아도 수용재결에서 어차피 협의취득 보상액 만큼은 보상받을 수 있다는 기대에서 협의취득에 응하지 않을 가능성이 많기 때문에 협의취득을 원활하게 하기 위하여 위와 같은 판결이 나온 것으로 보인다.
_ 또한, 구체적인 거래사례 가격이 아닌 호가도 수용대상토지의 보상가액 산정시 참작할 수 있지만, 보상액 산정시 참작될 수 있는 호가는 그것이 인근유사토지에 대한 것으로, 역시 투기적 가격이나 당해 공공사업으로 인한 개발이익등이 포함되지 않은 정상적인 거래가격 수준을 나타내는 것임이 입증되는 경우라야 한다(대법원 1993.10.22. 선고 93누11500 판결). 그러나, 위와는 좀 다른 취지의 대법원 1992.2.25. 선고 91누2397 판결에 의하면, “인근유사토지의 정상거래가격을 참작함에 있어서는 인근유사토지가 거래된 사례가 있는지의 여부를 반드시 밝혀본 후 그 정상거래가격을 참작하여야 되는 것이므로, 인근유사토지가 거래된 사례가 있는지의 여부도 밝혀보지 아니한 채 단순히 인근토지의 보상선례나 호가만을 참작하는 것은 위법하다.”고 판시하였다.
_ 개발이익이 포함된 거래사례는 일반적으로 참작하기에 적절하지 않다. 그러나, 개발이익이 포함된 거래사례도 그 가격에서 개발이익만 적절히 공제하면 이를 참작할 수 있는 경우도 있다(대법원 1992.5.26. 선고 91누7781 판결). 그러므로, 그 거래사례가 개발이익의 관점을 제외하고 어느 정도의 유사거래사례성을 지니느냐에 따라 그 참작여부를 결정하여야 한다. 공시지가 제도 하에서도 정당한 보상액에 미달하는 문제는 정도가 약할 따름이지 여전히 잔존하고 있으므로 거래가격에 개발이익이 포함되어 있다는 이유만으로 반드시 이를 공제한 가격조차 참작치 못한다고 함은 부당하기 때문이다.주16)
주16)

이재홍, “토지수용의 적정보상금 산정방법”, 법조(1993.12.), 59면.

_ 그러나, 원칙적으로는 개발이익이 포함되어 있다면 유사거래사례에서 제외함이 상당하다. 특히 공시지가 시대에 있어서는 유사거래사례의 인정에 인색한 것이 현재의 대법원의 경향이라고 파악된다.주17)
주17)

거래사례의 거래시기가 수용재결시로부터 4개월 또는 7개월 이후라면 개발이익이 포함되지 않은 통상의 거래가격이라고 보기 어렵다(대법원 1991.1.15. 선고 90누4730 판결). 대덕연구단지조성사업의 실시계획이 1985.11.11. 승인고시되었는데, 인근토지의 거래사례일시가 그 이후인 1986.3.과 1986.4.이라면, 개발이익이 포함되어 있다고 봄이 상당하다(대법원 1993.3.9. 선고 92누16577 판결). 거래대상 토지는 위 공업지역의 바로 옆에 인접하여 있고 그 거래가 이 사건 수용재결일로부터 무려 11개월여가 경과한 이후에야 이루어진 것으로 이 사건 공업단지개발사업으로 인한 개발이익을 포함한 가격으로 형성되었을 가능성을 배제할 수 없다(대법원 1998.3.27. 선고 96누16001 판결).

_ 매매사례의 증거로 반드시 매매계약서 등이 제시될 필요는 없고, 법원감정인의 감정평가서와 이의재결시의 감정평가서 등에 거래사례의 사실이 기재되어 있으면 족하다(대법원 1993.3.9. 선고 92누16577 판결). 인근 유사토지의 정상거래사례에 해당한다고 볼 수 있는 거래사례가 있고 그것을 참작함으로서 보상액 산정에 영향을 미친다고 하는 점은 이를 주장하는 자에게 입증책임이 있다(대법원 1994.1.25. 선고 93누11524 판결).

4. 정상거내가격 · 보상선예의 참작정도
_ 인근유사토지의 정상거래가격을 참작하는 방법은 주로, 거래사례인 인근유사토지에 대하여 그 표준지를 기준으로 품등비교 등을 하여 평가한 가격과 인근유사토지의 실제거래가격을 비교하여 보정률을 산정하고 평가대상토지의 가격을 그 표준지와 품등비교 등을 하여 산정한 가격에 위 보정률을 곱하여 산정한다. 대법원 1992.5.22. 선고 91누11094 판결에 의하면, “인근유사토지의 정상거래가격을 참작함에 있어 인근유사지역의 거래사례를 채택하고 별도의 표준지를 선정한 후 이를 비교하여 정상거래가격 보정률을 산정한 방법이 적정하다.”고 판시하였다.
_ 이를 참작하는 경우에도, 참작정도가 일부만에 그쳐야 한다. 수용대상토지에 대한 표준지의 공시지가를 미리 고시하여 이를 기준으로 보상액을 산정케 하려는 토지수용법, 지공법의 취지에 비추어 볼 때, 인근유사토지의 정상거래가격을 참작하는 경우에도 어디까지나 참작정도에 그쳐야 하고, 보상가액을 언제나 인근유사토지의 정상거래가격 수준까지 끌어올리라는 것은 아니다.주18) 예컨대, 인근유사토지의 거래사례의 가격에 의하면 공시지가나 기준지가를 기준으로 하여 통상의 방법으로 산정한 가격의 수준을 그 보다 약 30% 올리는 것이 산술적으로 맞는 경우에도 30% 전부를 올리지 않고, 그 일부(예 10%나 15% 정도)만 참작하도록 한다.주19) 만일, 거래사례의 가격을 전부 반영하여 그만큼 가격을 끌어올리게 되면, 결국 보상평가가액이 공시지가를 기준으로 평가된 것이 아니라 인근 유사토지의 거래가격을 기준으로 평가된 것에 지나지 않으므로, 이는 공시지가를 설정한 취지가 몰각되게 된다.
주18)

기준지가 시대에 적용되는 사건에서 판시한 것이지만, 대법원 1992.4.14. 선고 91누1615 판결 참조.

주19)

이재홍, 앞의 논문, 53면.

_ 또한, 인근유사토지의 거래가격 보정율을 전부 참작하려면, 처음부터 인근 유사토지와 대상토지를 품등비교하여 평가하는 것이 직접적이고 정확한 방법이 될 것이고, 공시지가를 기준으로 품등비교를 한 다음 다시 인근유사토지의 거래가격을 기준으로 보정을 하게 된다면 이는 우회적이고 부정확한 방법이 될 뿐이다. 그러나 감정평가기관이 어느 정도를 참작하여야 하는지에 관하여 그 한계가 명확하지 않으므로, 실무상은 전부를 참작하는 사례가 있는바, 이는 부적법한 평가방법이다.


VI. 감정평가서의 취사선택

1. 문제점
_ 토지 감정평가에 있어서 위와 같이 개별요인의 분석에 앞서 지역요인을 비교 · 분석하여야 하고, 인근유사토지의 요건에 해당하는 정상거래사례 · 보상선례 등을 참작하여야 한다. 그런데, 토지수용사건의 소송실무에 있어서는 수용재결 · 이의재결을 거치면서 최소한 4개의 감정평가서가 첨부되어 있고, 소송과정에서 다시 토지의 감정평가 · 재감정 등이 시행되면 감정평가서가 상당히 많게 된다. 따라서 법관은 감정평가서를 취사선택하여 적용할 수밖에 없다.
_ 그런데 감정이란 원래 법관이 가지고 있지 않는 전문적 지식을 보충하기 위하여 시행되는 것인데, 제출된 감정의 결과를 정확히 평가하여 취사선택하기 위하여는 법관이 오히려 전문적 지식이 필요하다는 딜레마에 빠지게 된다.주20) 그러나 감정서를 바르게 이해하고 평가하는데 필요한 전문지식과 감정인이 되어 감정서를 작성하여 제출하는데 필요한 전문지식은 그 정도에 있어서 차이가 있기 때문에 법관이 감정서를 평가하여 취사선택한다는 것이 감정의 본질에 위배되는 것은 아니다.
주20)

염기근 외 1인, 앞의 책, 8면.

[125]

2. 감정의견의 범위
_ 감정평가에관한규칙 제9조 제1항에 의하면 감정평가서에 기재할 사항으로서 감정평가업자의 명칭, 평가의뢰인, 평가목적, 평가조건, 가격시점 · 조사기간 · 작성일자, 대상물건의 목록 및 내용, 평가가액, 평가가액의 산출근거를 들고 있다. 여기서 평가가액에 해당하는 부분이 감정평가서의 주문이라고 할 수 있고 평가가액의 산출근거에 해당하는 부분이 리유라고 할 수 있다. 그런데 감정의견에 해당하는 것은 감정주문만인가, 아니면 감정주문과 감정이유를 합한 것인가에 관하여 일본에서 논의가 있다.주21)
주21)

염기근 외 1인, 앞의 책, 5면.

_ 전자의 견해주22) 에 의하면, 법률상 감정의견으로 되는 것은 감정주문에 한하고, 감정이유는 단순히 감정의견의 증명력 및 신용성의 정도를 판정하는 자료에 지나지 않는다고 하고 있다. 그 근본적 이유는 감정의견을 감정주문에 한정함으로써 법원이 감정서의 이유부분을 적당히 취사선택하여 감정주문과 다른 판단을 하는 것을 이론상 막을 수 있고, 법원이 감정의견을 채택할 때 감정이유를 삼단논법에 의하여 논증하지 않고 바로 감정결과만을 근거로 사실판단을 하더라도 이유불비가 되는 것을 막을 수 있으며, 감정이유가 표시되어 있지 않거나 감정이유에 하자가 있는 감정도 경우에 따라 사실인정의 자료로 채용하는 것을 가능하도록 하는 데에 있다.
주22)

곡구안평, 복영유리, 주석민사소송법(6), 468면(염기근 외 1인, 앞의 책, 5면에서 전재).

_ 이에 비하여 후자의 견해주23) 는 감정인이 감정서를 작성함에 있어서 감정주문을 명확하게 함과 동시에 그 주문의 정당성을 부여하기 위한 근거로서 감정이유를 기재하는데, 양자는 불가분의 일체로서 그 전체가 감정의견이라고 보는 견해이다. 즉, 법원이 감정결과를 평가하여 그 채부를 판단함에 있어서는 감정인의 판단형성과정을 사후적으로 심사하여 그 과정에 있어서 오류 · 모순의 유무, 판단의 정확성 및 신용도 등을 다른 증거자료와 비교하여 판단하려면 감정주문과 감정이유가 모두 감정의견에 포함되어야 한다는 것이다. 따라서 감정의 이유가 없거나 이유에 모순이 있는 감정주문은 사실인정의 자료로 쓸 수 없고, 감정의 이유에 일부 합리적 부분이 있다면 이를 감정주문과는 분리하여 사실인정의 자료로 사용할 수 있다는 것이다.
주23)

암송삼랑, 겸자일, 법률실무강좌IV, 4148면; 가등신태랑, 수속재량론, 248면.

_ 일본에서는 종래 전자의 견해가 우세하였으나 현재는 후자의 견해가 다수설이다. 따라서, 감정의 이유나 감정서에 첨부된 참고자료는 그 자체로 증거자료로 이용하는 것이 가능하고, 감정주문을 채용하지 않더라도 자유심증주의에 의하여 감정이유만을 증거자료로 사용할 수 있다.주24)
주24)

염기근 외 1인, 앞의 책, 7면.

3. 감정평가서의 문제점
_ 현재 우리 나라 감정평가서의 문제점은 감정평가의 가액편차가 큰 것이 문제가 아니라 오히려 너무 적은 것이 문제점이라고 할 수 있다. 동일한 부동산에 관한 수개의 감정평가서는 개별요인의 분석에 있어서 품등비교의 격차율이 대동소이하고, 지역요인의 분석은 거의 없는 경우가 많다. 감정평가기관에 따라 격차율이 적다는 것은 평가의 신뢰성에 비추어 바람직한 일이기는 하지만, 과연 각 감정평가기관이 토지평가 관계법령에 의하여 독립적으로 평가한 결과 격차율이 적은 것인지, 암묵적으로 다른 감정평가서를 참조한 결과 비슷한 수치가 나오는지 의문이 없지 않다. 그리하여 소송과정에서 현장검증을 실시하여 감정인에게 종전 감정평가서의 문제점을 지적하고 그 점을 반영하여 감정을 하는 것이 합리적이라고 지적하였음에도 아무런 근거 없이 종전 감정과 비슷한 결과로 감정이 되어 오는 경우가 많다.
_ 이는 감정평가업자의 손해배상책임과도 약간의 관련이 있다고 생각한다. 즉, 지공법 제26조 제1항에 의하면 “감정평가업자가 타인의 의뢰에 의하여 감정평가를 함에 있어서 고의 또는 과실로 감정평가 당시의 적정가격과 현저한 차이가 있게 감정평가 ... 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.”고 규정하고, 지공법 시행령 제7조 제5항에 의하면, “건설교통부장관은 감정평가업자가 ... 조사 · 평가한 금액 중 최고평가액이 최저평가액의 1.3배를 초과하는 경우에는 ... 다른 2인의 감정평가업자에게 대상 표준지의 조사 평가를 다시 의뢰할 수 있다.”고 규정하고 있다.
_ 위와 같이 감정이유에 모순이 있는 감정서가 제출된 경우 법원으로서는 바로 재감정을 채택하는 것은 비용과 시간이 많이 드므로, 우선 당사자 쌍방에게 감정의 불비나 문제점 등을 준비서면 등에서 구체적으로 주장하게 하며 감정의 문제점을 부각시킨 다음 감정인에 대하여 감정보충서를 제출하도록 요구하는 것이 바람직하다. 감정보충서의 제출에 의하여도 의문점이 해소되지 않으면, 차선책으로서 감정인을 신문주25) 하여 감정의 이유 및 의문점에 관하여 진술하게 할 수 있으며, 그래도 의문점이 해소되지 않을 때 재감정을 채택하는 것이 바람직하다.주26)
주25)

여기서 감정인을 민사소송법 제340조 소정의 감정증인으로서 신문하는지, 아니면 민사소송법 제339조 제1항 소정의 감정의견진술의 방식으로 신문할 것인지 의견이 나누어지나, 후자의 견해가 타당하다. 감정증인이란 예컨대, 의사가 자신이 치료한 부상자의 부상정도에 관하여 신문을 받을 때와 같이 특별한 학식 · 경험을 가졌기 때문에 알게 된 과거의 구체적 사실에 대하여 진술하는 증인을 말하는 것으로서, 감정증인은 법원에 의하여 감정인으로 선임된 자가 아니므로 단순한 증인에 불과하다. 그러나, 법원에 의하여 선임된 감정인이 명에 의하여 감정을 행하는 과정에서 알게 된 사실에 관하여 법원으로부터 설명을 요구받고 구두로 진술하는 것은 단순한 감정진술의 방식에 불과하고(민사소송법 제339조), 법원에 출석하여 진술을 하더라도 감정인신문의 방법에 의하여야 하고 감정증인의 방법에 의하는 것은 아니다.

주26)

염기근 외 1인, 앞의 책, 15면.

4. 감정평가서의 취사선택
_ 감정평가업자의 손해배상책임에 관한 명시적 규정이 있는 한, 감정평가업자가 다른 감정평가업자의 견해를 참조하지 않고 감정평가를 하는 것을 기대하는 것은 무리이다. 그렇다고 하여 위와 같은 조항을 개정하는 것도 문제이므로, 현행 법률의 테두리 내에서 최선의 해결방법은 각 감정평가서의 각 평가요소를 취사선택하는 것이다. 종전에 감정평가서 중 일부 내용이 위법 · 부당하게 평가되었으나 나머지 부분은 적법 · 정당하게 평가된 경우 그 나머지 부분을 판결에서 참작할 수 있는지에 관하여 의문이 있었으나, 대법원 1999.8.24. 선고 99두4754 판결에 의하면, “토지수용의 경우 손실보상금 산정을 위한 감정평가 중 어느 한 가지 점이라도 위법사유가 있으면 그것으로써 그 감정평가 결과는 위법하게 되나, 감정평가가 위법하다고 하여도 법원은 그 감정내용 중 위법하지 않은 부분은 이를 추출하여 판결에서 참작할 수 있다.”고 판시하여 의문은 해소되었다. 이와 같은 견해는 감정주문과 감정이유를 합한 것이 감정의견이고 감정의견 중의 일부를 자유심증주의에 의하여 취사선택할 수 있다는 일본의 다수설의 견해에도 부합하는 것으로서 타당한 판결이다.

[127]

_ 따라서 지역요인, 개별요인, 기타요인의 비교분석에 있어서 각 감정평가기관 사이에 격차율 등 감정의견이 다를 경우 법원으로서는 각 부분별로 가장 합리적이라고 생각되는 감정평가서를 채택하여 사실인정을 할 수 있다고 할 것이다.


VII. 결논

_ 이상에서 현행 토지수용사건에 있어서 토지감정평가와 관련한 법률구조상의 문제점, 지역요인, 개별요인, 기타요인의 상호관계에 관하여 이론 및 실무상의 관점에서 살펴 보았다.
_ 토지의 감정평가에 있어서 지역은 용도적 관점에서 인근지역, 유사지역, 동일수급권 등 3가지로 구분되고, 인근지역에서 표준지를 선정하였을 경우에는 개별요인, 또는 기타요인의 분석만 하면 되지만, 유사지역에서 표준지를 선정하였을 경우에는 개별요인 또는 기타요인의 분석에 앞서 지역요인을 먼저 분석하여야 한다는 점을 지적하였다. 그럼에도 불구하고 현재 감정평가의 실무상 지역요인의 분석을 거의 실시하지 않고 있는 것은 시정되어야 한다.
_ 또한 토지의 감정평가에 있어서 인근유사토지의 정상거래가격 또는 보상선례 등을 기타요인으로 참작하는 경우가 많은데, 원칙적으로는 토지보상관계 법령이 이를 보상액산정의 참작요인으로 들고 있지는 아니하므로 반드시 조사하여 참작하여야 하는 것은 아니지만, 인근유사토지의 거래사례나 보상선례가 있고 그 가격이 정상적인 것으로서 적정한 보상액평가에 영향을 미칠 수 있는 것임이 입증된 경우에는 이를 참작할 수 있다. 이러한 기타요인의 반영은 그 반영 여부가 감정평가기관에 완전히 일임되어 있고, 격차율도 매우 큰 경우가 많으므로, 합리적 기준을 마련하는 것이 시급하다고 하겠다.
_ 또한 지역요인, 개별요인, 기타요인의 비교분석에 있어서 각 감정평가기관 사이에 의견이 다를 경우 법원으로서는 각 부분별로 가장 합리적이라고 생각되는 감정평가서를 채택하여 사실인정을 할 수 있다.
_ 검색어 : 토지, 감정평가, 수용, 보상, 협의취득, 수용재결, 이의재결, 재결, 지역요인, 개별요인, 기타요인, 인근지역, 유사지역, 동일수급권, 표준지, 정상거래, 거래가격, 보상선례, 참작, 감정 평가사, 격차율, 보정률, 품등비교

[128]

_ 별표[1] 종래 및 현행 지가체계의 비교
_

＼ 지가종류 구분	기준지가 (1989.6.30. 까지)	과세시가표준액 (1995.12.31.까지)	기준시가 (1990.8.31.까지)	감정시가 (1989.6.30.까지)	공시지가(1989.7.1.이후)
평가기관	건 설 부	내 무 부	국 세 청	한국감정원	표 준 지:건설교통부 개별토지:시장·군수·구청장
근거법률	구.국토이용관리법 제29조	구.지방세법 제111조 제2항	구.소득세법시행령 제115조 제1항, 구.상속세법시행령 제5조 제2항	감정평가에관한법률 (1989.7.1.부로 폐지)	지가공시및토지등의평가에 관한법률 제4조 제1항
평가목적	* 토지거래허가 신고기준 * 토지수용보상액 산정기준 * 일반토지 거래의 지표	취득세·등록세· 재산세의 과세표준	양도소득세·상속세 등의 과세표준	소송, 경매, 담보, 재산평가 등의 산정기준	* 일반토지거래의 지표 * 토지평가의 기준 * 토지협의매수, 수용보상 기준 * 지방세, 양도소득세, 상속세 과세표준
평가자	토지평가사	표준지:토지평가사, 비준지:공무원	공무원	공인감정사	표 준 지:감정평가사, 개별토지:공무원

 

[129]

_ 별표 [3] 주택지대의 지역요인
_

조건	항목	세항목
가로 조건	가로의 폭, 구조등의 상태	폭
		포장
		보도
		계통 및 연속성
접근 조건	도심과의 거리 및 교통시설의 상태	인근교통시설의 편익성
		인근교통시설의 도시중심 접근성
	상가의 배치상태	인근상가의 편익성
		인근상가의 품격
	공공 및 편익시설의 배치상태	관공서등 공공시설과의 접근성
환경 조건	기상조건	일조, 습도, 온도, 통풍 등
	자연환경	조망, 경관, 지반, 지질 등
	사회환경	거주자의 직업, 연령 등
		학군 등
	획지의 상태	획지의 표준적인 면적
		획지의 정연성
		건물의 소밀도
		주변의 이용상태
	공급 및 처리시설의 상태	상수도
		하수도
		도시가스 등
	위험 및 혐오시설	변전소, 가스탱크, 오수처리장 등의 유무
		특별고압선 등의 통과 여부
	재해발생의 위험성	홍수, 사태, 절벽붕괴 등
	공해발생의 정도	소음, 진동, 대기오염 등
행정적 조건	행정상의 규제정도	용도지역, 지구, 구역
		기타규제
기타 조건	기타	장래의 동향
		기타

[130]

_ 별표 [4] 주택지대의 개별요인
_

조건	항목	세항목
가로 조건	가로의 폭, 구조등의 상태	폭
		포장
		보도
		계통 및 연속성
접근 조건	교통시설과의 접근성	인근대중교통시설과의 거리 및 편의성
	상가와의 접근성	인근상가와의 거리 및 편의성
	공공 및 편익시설과의 접근성	유치원, 초등학교, 공원, 병원, 관공서 등과의 거리 및 편익성
환경 조건	일조 등	일조, 통풍 등
	자연환경	조망, 경광, 지반, 지질 등
	인근환경	인근토지의 이용상황
		인근토지의 이용상황과의 적합성
	공급 및 처리시설의 상태	상수도
		하수도
		도시가스 등
	위험 및 혐오시설 등	변전소, 가스탱크, 오수처리장 등의 유무
		특별고압선 등과의 거리
획지 조건	면적, 접면너비, 깊이, 형상 등	면적
		접면너비
		깊이
		부정형지
		삼각지
		자루형획지
		맹지
	방위, 고저등	방위
		고저
		경사지
	접면도로 상태	각지
		2면획지
		3면획지
행정적 조건	행정상의 규제정도	용도지역, 지구, 구역
		기타규제(입체이용제한등)
기타 조건	기타	장래의 동향
		기타