동명에이젼시 E-2 비자논단 : 사업장 임대시 반드시 확인해야 할 요점

[동명에이젼시]

투자비자를 신청하려면 미국 사업체를 팔고 사는것이 중요한데, 그중 하나가 미국사업체를 위한 건물임대이다. 건물을 임대할시 다음의 몇가지 정도는 반드시 확인해야 한다.

1. 임대료와 매년 인상분은 얼마나 되는지

1 건물 부동산세를 누가 부담하게 되는지

1. 건물 화재보험은 누가 부담하게 되는지

1. 건물관리 및 수리는 누가 하는지 (지붕, 벽, 천장 등등)

1. 건물 임대기간은 몇 년이며, 그후 연기 할수 있는지

1. 혹시 중간에 임차인이 제3자에게 사업체를 매도할시 건물 임대계약을

사는 사람에게 쉽게 넘겨 줄수 있는지 등 이다.

임대기간은 길 수록 좋기는 하나, 임대기간 동안에는 건물 임대인과 임차인 쌍방이 서로 묶이기 때문에 좀 신중하게 결정하는 것이 좋다. 우선 계약이 성사되면, 그 기간동안에 건물주와 임차인 양쪽 모두가 계약을 준수해야 할 의무가 있으며, 특히 중간에 계약을 깨고 건물주가 쫓아 내거나 임차인이 그냥 나갈수가 없다. 만일 장사가 안된다고 그냥 가계문을 닫고 나가버린다고 해도, 잔여 계약기간에 대해서도 당연히 임대료를 내야할 의무가 있다.

임대할 때 임차인이 요구 할수 있는것 중에 하나가 옵션이다. 건물주인이 꼭 들어 주는것은 아니지만 많이 조건을 달고 있다. 예를 들어, 5년 임대에 5년 옵션이라고 하면, 5년 리스하고, 5년을 더 연장 할 권리를 임차인이 갖는 것이다. 이 권리는 임차인이 결정하는 것인데, 달리 말하면, 만일 임차인이 연장하겠다고 하면 건물주인은 이를 필히 받아들여야 하고 만일 안 하고 그냥 나가겠다고 하면 그것으로 끝이다. 여기서 주의해야 할점은 리스계약서에 그 옵션을 언제까지 선택해야하며, 옵션여부를 건물주인에게 서면통지 해야 하는 기간을 두는 것이 보통이다. 이렇게 통지 기간이 계약 내용중에 정해져 있으면, 이 기간내에 서면통지를 않으면 더 연장할 이 권리가 없어진다. 어떤경우는 통지하지 않으면 저절로 일정기간 더 연장 되는것으로 적혀 있는 경우도 있다. 일반적으로 짧게는 3개월전, 그리고 6개월전, 또는 1년전에 통지해야 하는것으로 적혀 있는 경우가 많다.

임대 가격을 정할시는, 옵션기간 까지를 포함해서 임대료는 정해 놓는것이 임차인에게 유리 하지만, 옵션기간 동안의 임대료를 정하지 않았다고 했을 때, 혹시 건물주가 갑자기 임대료를 많이 올리게 되면 옵션의 권리가 있어도 임대를 연장 못하게 되는 경우가 생기기 때문이다.

화재 보험과 사람이 다치는 상해보험 문제는 건물주나 임차인 서로가 주의해야할 부분입니다. 누군가가 건물내 또는 건물 밖에서 넘어졌다고 하면, 보통 가게주인과 건물주인을 모두 소송하기 때문에 양쪽 이름을 모두 보험에 넣어 주는 것이 좋습니다. 보험 액수를 얼마로 하느냐는 사업체 크기에 따라 다르지만 건물주 들은 거의 1백만 달러 를 요구 하고 있읍니다. 그러나 적어도 50 만 달러 는 최소한 인것 같습니다. 많은 경우, 건물의 화재 보험은 건물주가 부담 하는 경우가 많지만 사업체 안과 바로 밖의 부문에 대한 보험료는 임차인이 부담 합니다. 건물 관리비는 보통 임차인이 부담하게 된다.

그리고 건물에 대한 재산세를 누가부담 하느냐를 놓고 논쟁이 있기도 하다. 큰 건물은 거의 대부분 임차인이 부담하게 하고 조그만 건물은 건물주인이 부담하기도 함으로 임차인에게 부담 시킬수도 있다.

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