임대계약서 주요 변경내용
| 구분 | 2006.11.9 | 2007.11.5 | 2017.6.24 | 2018.12.10 |
| 계약 당사자 | 이의경/이의윤 | 이의경/이의윤, 정홍희 | 이완희/서리씨씨 | 이완희/서리씨씨 |
| 임대계약 기간 | 23년 | 23년 | 33년 | 33년 |
| 기부금 | 50억소멸성(반환 안함 - 기 기부금 10억포함 | 50억 소멸성(반환 안함) -기 기부금 10억포함 | 삭제 | 삭제 |
| 계약이행 보증금 | 보증보험 63억 가입으로 대체 | 보증금63억 가입으로 대체 | 기 기부금 10억: 보증금으로 둔갑 기 대여금 25억 7천만: 보증금으로 전환 서리 소유 5필지 45억: 보증금으로 전환 | 기 기부금10억: 보증금으로 둔갑 기 대여금 20억 7천만: 보증금으로 전환 서리 소유 5필지 45억: 보증금으로 전환 세금대납/ 누락 대여금 12억 2천: 보증금 전환 |
| 임대료 | 3억(3년)/15억(20년) | 3억(3년)/15억(20년) | 1억5천(3년)/3억5천(30년) | 1억5천(3년)/3억5천(30년) |
| 추가부지 구입 | "을" 구입 | "을" 구입 | "을" 구입후 "갑"에게 매 각(보증금 대체 5필지.3442평) | "을" 구입후 "갑"에게 매 각(보증금 대체 5필지.3442평) |
| 직원채용(증원) | 30% | 30% | 30% | 30% |
| 제세공과금부담 | 을 | 을 | 을 | 을 |
| 연화사 문제 | 해당없음 | 해당없음 | "을" 이 사용할수 있다. | "을" 이 사용할수 있다. |
변경된 부동산 임대 계약서 전문
갑: 임대인 -연안이씨 의정공파 종중
을: 임차인- (주)서리씨씨
본 부동산임대차 계약의 변경계약(서) [이하 본계약(서)] 은 “갑”과 “을” 사이에서 각자의 자유로운 의사에 기해 “갑” 소유인
별지.목록기재 각 토지(이하“임대목적물”)에 관하여 “갑”을 임대인으로 “을”을 임차인으로 하여 다음과 같이 체결한다.
전 문
가. 임대인으로서 “갑” 및 임차인으로서 주식회사 와이에이디벨로프먼트 [이하“와이디에이디 벨로프먼트“] 및 주식회사 제피로스 [이하”제피로스“]는 임대목적물의 임대차와 관련하여 2007년 11월 5일 부동산 임대차 계약(서) [이하 “1차 임대차게약(서)”]를 체결하였다.
나. 인으로서 “갑”은 2012년7월 20일자 종중총회 결의. 2014년 9월 29일자, 2014년 10월 11 일자 각 이사회 결의에 의거하여, 임차인을 와이에이디벨로프먼트 및 제피로스의 신설법인인 SPC(가칭서리CC)로 변경하기로 하는 등 1차 임대차 계약의 내용을 변경하기로합의함에 따라 임차인으로서 와이에이디벨로프먼트 및 제피로스 사이에서 2014년 10월29일 부동산 임대차 변경(재)계약(서)[이하 “2차 임대차계약(서)”]을 체결하였다.
다. 임대인으로서 “갑”은 2012년 7월 20일자 종중총회 결의,2014년 9월29일자, 2014년 10월 11일자 각 이사회 결의에 의거하여, 2차 임대차 계약상 임차인을 “을”로 변경하기 위하여 1차 임대차 계약 및 2차 임대차 계약의 내용을 변경하기로 합의함에 따라 임차인으로서“을” 사이에서 2014년 11월 8일 부동산임대차 변경(재)계약(서)[이하“3차 임대차계약(서)을 체결하였다.
라. 임대인으로서 “갑”은 2012년 7월 20일자 종중총회 결의, 2014년 9월 29일자, 2014년 10월 11일자 각 이사회 결의에 의거하여, “을”이 임대목적물 지상에서 시행하고자 하는 골프장사업(아래에서 정의됨)의 추진환경 변화에 따른 1차 임대차 계약 2차 임대차 계약 3차 임대차 계약의 내용을 변경하기로 합의함에 따라 임차인으로서 “을” 사이에서 2015년 3월 4일 부동산임대차 변경(재)계약(서)[이하 “4차 임대차 계약(서)”]을 체결하였다.
마. 한편, 임대인으로서 “갑”은 2016년 4월 11일자 종중총회 결의,2017년 6월 24일자 이사회 결의에 의거하여,1차 임대차 계약,2차 임대차계약, 3차 임대차계약 및 4차 임대차 계약의 일부 내용을 변경하기로 합의함에 따라 임차인으로서 “을”사이에서 2018년 2월 26일부동산 임대차계약의 변경계약(서)[ 하“5차 임대차 계약(서)”]을 체결 하였다.
바. 한편, 임대인으로서 “갑”은 2016년 4월 11일자 종중총회 결의,2018년 12월 9일자 이사회 결의에 의거하여, 1차 임대차계약 2차 임대차계약 3차 임대차계약 4차 임대차 계약 및 5차 임대차계약[이하1차임대차계약(서), 2차 임대차계약(서) 3차 임대차계약(서)
4차 임대차 계약(서) 5차 임대차계약(서) 및 본 계약(서)을 포함 하여 “임대차계약(서)”을 본 계약의 내용으로 변경하기로 합의함에 따라 임차인으로서 “을”과 본 계약을 체결하고자한다.
사. 이에 “갑” 및 “을”은 임대목적물의 임대차와 관련하여 다음과 같이 합의하였다.
다 음
제1조 계약의 목적
“갑”과 “을”은 “을”이 임대목적물을 “갑”으로부터 임차하여 임대목적물 지상에 18홀 규모의 대중골프장 및 기타 부대시설(이하 포괄하여“본건 골프장”)을 조성 및 운영하는 사업(이하 골프장사업)을 시행하기 위하여 본 계약을 체결하며 신의성실의 원칙데 입각하여 임대차계약상
모든 약정사항을 준수할 책임을 진다.
제2조 임대차 기간
(1)임대기간은 2017년 6월24일부터 2050년 6월 24일까지 총 33년간으로 한다.
(2)“갑”은 임대차기간이 만료되어 재임대하는 경우 “을”에게 우선권을 주어야 한다.
(3)임대차기간이 만료하여 “을”이 임대 보증금을 상환하지 못할 경우 임대차기간은 자동으로 연장한다.
제3조 기부금, 보증금
(1) 임대차계약과 계약과 관련하여 제피로스 및 와이에이디벨로프먼트가 기 지급한 기부금
(계약금) 금 10억원은 임대차보증금으로 전환하기로 한다.
(2)“을”(제피로스 및 와이에이디베로프먼트 포함)이 “갑”에게 대여한 기존 대여금을 2,078,406,560원으로 확정하고 본 계약 체결 시 임대보증금으로 전환 한다. (본 계약 체결 후 대여금이 발생할 겨우,“갑”과 “을”이 합의하여 임대보증금으로 전환한다.)
(3) “을” 소유의 처인구 이동면 서리 72번지의 4필지(73번지,74번지, 79번지, 80번지) 토지 3,442평을 임대차보증금 지급에 갈음하여 “갑”에게 소유권을 이전하되, 임대차보증금 지급에 갈음하는 금원[제피로스의 취득원가와 제세 공과금 및 소유권 이전비용, 지장물 이주비 및 철거비, “을”로의 소유권 이전비용, 법인간 대여이자를 포함하여, 정산시 증빙서류를 제출한다]의 총액은 금 45억원을 초과하지 아니한다. 또한 “을”소유의 위 토지 3,442평의 소유권 이전 시기는 본건 골프장 준공 이후로 한다(다만, 도로의 기부채납부지는 “갑”에게 로 소유권이전 후 “갑” 명의로 기부채납한다)
(4) “을”은 추가 임대차보증금으로 “갑”에게 금 500,000,000원을 지급하기로 하되,이중
금 200,000,000원은 2018년 8월24일 기 지급한 금원으로 대체하며,계약 체결시 나머지
금 300,000,000원을 지급한다.
(5) “을”이 “갑”을 대신하여 납부하기로 한 종중 제세공과금과 누락대여금의 합계 금액인 금 1,225,658,691원을 임대차보증금으로 전환한다.
(6) 본 조 제1항 내지 항의 보증금 정산에 따른 총 임대차보증금액은 금 9,304,065,251원으로 하고 “갑”이 진행 중인 미복구토지 소송비용의 경우 향후 추가 정산하여 임대차 보증금 으로 전환한다.
제 4조 임대료(차임)
(1) 2017년 6월 24일로부터 3년간의 임대료는 연1억5천만원으로 하되,“갑”은 2015년 3월 8일에 2019년 3월23일까지의 임대료(기존에 지급받지 못한 임대료 포함)로 금 이억 오천만 원(250,000,000)을 지급받았음을 확인한다.
(2) 2017년 6월 24일로부터 3년 경과 후 30년간 연 3억 5천만원으로 한다.
(3) 대중 골프장 18홀 공사비, 시설비용, 분담금, 인허가비용,금융비용 등을 500억원으로 확정 하고 골프장 및 시설물은 종중에게 소유권 이전하며, 소유권 이전시기는 준공 이후로 한 다.
(4) 준공 후 갑이 소유자로서 갑이 납부하여야 할 토지 및 시설물 제세 공과금은 “을”이 부담한다.
(5) “을”은 제7조의 각 비용을 납부 또는 상환하였음을 증명하는 서류(영수증,상환증)를 매년1월 말까지 “갑”에게 제출하여야하고,제출하지 아니하는 경우 “갑”은 제출하지 아니한 금액을 “을”에게 청구 할 수 있다.
(6) 임대료의 지급방법은 “갑”이 지정하는 “갑”의 명의로 된 금융기관의 계좌에 입금한 후 “갑”에게 통보하고 수표입금의 경우에는 익일 결제사실을 확인 후 최종 입금된 것으로처리한다.
(7) 본조 (1),(2)항의 임대료는 매월 균등 분할하여 선 임대료로 지급한다.
(8) 대출금 모두 상환 시 임대료를 재조정한다.
(9) 임대료3회 연체할 경우 계약 해지 할 수 있다.(연체시 지연손해금 20%를 가산 하여 지급한다.
제 5조 수익권자 지정 .임차권 설장
“을”이 준공 후 “갑”에게 본건 골프장(공사내역서에 표기된 시설물 일체를 포함한)에 대한 소유권을 준공 후 이전하기로 합의함에 따라 “갑”은 “을”에게 본건 골프장의 운영권을 확보하여 주기 위하여, 본건 골프장에 대하여 “을”을 수익권자로 하는 신탁계약 체결 또는 임차권설정을 하여야 한다.
제 6조 인허가 등의 협조
(1) “갑”은 “을”에게 임대목적물을 본건 골프장 부지로 사용하기 위하여 인 허가 등에 필요한 제반 서류를 적시에 제공하여야 하고, 조기에 골프장사업관련 사업계획의 승인(사업시행자 지정, 실시 계획인가 등)을 받을 수 있도록 모든 협조를 다 하여야한다.
(2)“갑”은 골프장사업 관련 실시계획인가와 동시에 임대목적물을 “을”에게 인도한다.제실(연화사)은 “을”이 사용 할 수 있다.
(3) “갑”은 “을”이 사업계획승인을 받아 본건 골프장 조성 공사의 전체 및 완료에 따라 수반되는 지목 변경 등을 인정하고 그에 필요한 제반서류를 적시에 제공하고 진행 절차에적극 협조하여야 한다.
(4)“갑”은 “을”이 임대목적물 지상에 신축하는 모든 건축물의 건축 허가와 준공, 보존등기 등에 필요한 제반 서류를 적시에 제공하고 진행절차에 적극 협조 하여야 한다.
(5)“갑”은 이후 본건 골프장 조성공사와 관련하여 인근 거주민 등이 제기하는 공사 중 민원 해소책임은 “을”에게 있고, “갑”도 민원해소를 위해 적극 협력해야하며 골프장사업이 조기에 이루어지도록 최대한 노력을 경주한다.
제 7조 묘역 보존 및 묘지 이장
(1) “을”은 골프장기본설계 시 “갑”이 영구적으로 수호 관리할 의정공 묘소를 중심으로 한 주묘역 약 15,000평의 보존 방침을 인정하고(성묘와 조상을 모시는 등의 묘지사용에 이상이없도록 하며 면적은 상화에 따라 증감될 수 있다)사전에 “갑”과 합의하여 주 묘역의 외고 가경계선을 설정유지 하고 공사기간 중은 물론 임차기간 만료 시까지 그 내용을 준수 하여야 한다.
(2) 본 계약목적부동산에 소재한 분묘 중 위 주 묘역 보존지역에 포함되지 않은 기타의 분묘수기는 “을”이 골프장조성에 지장이 있다고 인정될 경우 “갑”은 모두 이전하기로 하고 이에따른 묘역선정과 조성 그리고 이장 및 치산에 필요한 모든 진행을 “갑”이 진행하되 이에대한 비용은 “을”이 지원한다.
(3) 임대목적물에 거주하는(이돈희, 이의웅) 및 소재하는 가옥 및 기타 지상구조물 등의 철거 및 보상은 “갑”의 협조하에 진행하되 이에 대한 비용은 “을”이 지원한다.
제 8조 제세 공과금 부담책임
본 계약 체결과 동시에 임대차기간 동안 임대목적물에 부과되는 토지 및 골프장시설물 관련 제세공과금은 “을”이 부담한다.
제 9조 신탁 계약의 체결 및 담보제공(별칭 토지목록)
(1)위탁자1로서 “갑” 위탁자2로서 “을” 수탁자로서 신탁회사 사이에 2014년 11월 5일 체결한 리형토지신탁(향후 체결하는 모든 변경,신규,추가,해지 신타계약포함, 이하 “관리형토지신 탁”)을 본건 골프장 준공시까지 유지하고, 골프장사업의 안정성 확보 및 “갑”의 임대목적물 안정성 확보를 위하여 대출금 변제시까지 신탁회사에 자금관리 업무를 위탁한다. 다만 “갑”과 “을”이 협의하여 신탁회사를 변경 할 수 있다.
(2) “갑”은 “을”에게 임대목적물을 임대하면서 임대목적물, 그 지상시설물 일체를 골프장 사업 관련 대출 금융기관에게 담보 제공 하기로 한다.
(3)제(1)항에 따른 담보설정(관리형토지신탁계약상 제1순위 우선 수익권 증서 발급, 기한의 이익 상실 시 환가가 등 포함)의 권한을 골프장사업 관련 대출 금융기관 및 신탁회사에 부여한다.
(4) 관리형토지신탁계약에 따른 담보를 제공할 때, 피담보채무액을 “을”이 골프장시설을 종중 에 양도하는 가액인 500억원 한도(원금기준), 담보한도를 금 500억원의 130% 채무자를 “을”로 정하여 골프장관련 대출금융기관에게 담보설정(제1순위 우선수익권증서 발급, 담보 실행 권한을 대출금융기관 또는 신탁회사에게 부여, 기한의 이익 상실 시 사엄권을 포함
하여 환가가능 등 포함)한다.
(5) 본건 골프장 준공 후 “갑”으로서의 소유권 이전과 동시에 관리형토지신탁을 “을”이 지정 하는 금융기관을 수탁자로 하는 담보신탁(이하 “담보신탁“,제1순위 우선수익권증서 발급, 담보실행 권한을 대출금융기관 또는 신탁회사에 의한 자금관리 업무포함)으로 변경한다.
(6)“을”은 “신탁회사” 명의로 인 허가를 득한 후 본건 골프장을 책임준공 할 수 있는 시공사를 선정한다.
제 10조 공사비 및 사업비 조달방안
“을”이 “갑” 소유의 임대목적물(별첨 토지목록)을 이용하여 대중골프장 18홀,클럽하우스 기타 부속건물 등 공사 내역서에 표기된 시설물 일체를 담보로 제공하는 등의 방법으로 소요 공사비 및 사업비 조달하는 경우 대출원금음 금 500억원을 한도로 한다.
제11조 설계 시공 및 총 공사비 사업비 일체 소유권 이전시기
(1) “을”은 이 사건 대중골프장 18홀 사업을 진행하는데 있어서 기존 인 허가시에 제출된 설계도(설계변경 포함)를 토대로 중상등품 이상으로 시공하기로하고 공사비(기타 사업비포 함)는 제출된 견적서를 기준으로 하되 실제 소요된 비용이 500억원 미만인 경우에는 추 후 정산하여 이를 임대기간 임대료 등에 반영하기로 하고, 초과하는 부분에 대하여는“을”이 부담하기로 한다.
(2) “을”은 대중골프장 18홀 및 시설물 일체에 대하여 준공 후 “갑”으로 소유권 이전한다.
제 12조 임대목적물의 관리 및 반환
(1) “을”은 임대기간 중 임대 목적물에 대한 개 보수 및 관리비용 골프장과 관련된 제세공과금(토지관련 세금 포함)을 부담한다.
(2)“을”은 임대기간 만료 후 임대목적물 정상적인 상태로 개 보수하여 반환하여야 하고 개보수 비용 및 유익비, 필요비 등 일체의 비용을 “갑”에게 청구 할 수없다.
(3)반환 시 “을”은 골프장 토지 또는 시설을 담보로 하여 차용한 금원은 모두 변제하여 담보권을 말소한 상태에서 반환 하여야한다.
제13조 감리 및 회계감사
“을은 본건 골프장이 준공될 때까지는 감리업체의 감리를 받아야 하고 준공 후 임대차 기간 동안에는 매년 외부 평가기관으로부터 회계감사를 받아야 한다.“갑”은 “을”에게 감사보고서 제출을 요구할 수 있고 “을”은 제출을 요구 받은 날로부터 이(2)일내에 감사 보고서를 제공 하여야한다.
제 14조 “을”의 기종부채 정리 등
“을”은 준공 시까지 출자전환 및 기타의 방법으로 기존 부채를 100억원 미만으로 한다 (단PF금액 500억원은 제외한다)
제 15조 연안이씨 의정공파 종중 종중원의 복지
(1)“을”은 연안이씨 의정공파 종중의 종원 중 일부를 골프장 직원(정규직,비 정규직포함30%)으로 채용하기로 한다.
(2)“을”은 연안이씨의정공파 종중 종중원에게 그린피30%의 할인혜택을 주기로 한다(단,주말 및 공휴일 제외)
제16조 보충조항
(1) 본 계약 이행과 관련하여 쌍방이 필요한 경우 본 계약 체결 후 별도로 부속 약정서를 작성할 수 있고, 본 계약 체결 이후 본건 골프장 규모나 시설을 확장하는 경우 등에는 추가 계약을 체결 하여야 한다,
(2) 본 계약 및 부속 약정서에 명기되지 않은 기타사항들은 임대차에 관한 법률을 준용하고 통상적인 관례에 따른다. 다만, 본 계약 및 부속약정서의 각 조항은 “갑”과 “을”사이에서는 다른 법 규정보다 우선하여 효력이 있다.
(3)“을”이 골프장 사업의 원활한 진행을 위하여 별도의 법인을 설립할 시에 “갑”의 동의를얻어야 하고, 이때 설립된 법인은 본 계약에서의 “을”과 동일한 법적 책임을 진다.
(4)“을”이 대표이사 및 주주 변동시 종중 이사회에 보고한다.
제 17조 계약의 해지 및 손해배상책임
(1)“을”이 3회 임대료 연체시 또는 계약상(기존계약과 변경계약 포함) 의무를 이행하지 않은 경우,“을”은 모든 권리(인허가권,임차권 등}를 포기하고 기존에 투입된 비용을 포기하며자산은 “갑”에게 무상 귀속시키기로 한다.
(2)“갑”이 계약상(기존계약과 변경계약 포함)의무를 이행하지 않는 경우 종중 임원이 관계기관 부당한(악의적) 민원을 제기하여 공사를 지연시키거나 사업을 방해하는 경우 “갑”은 “을”의 기 투입금의 손해금에 대하여 배상하기로 한다.
제18조 관할 법원
임대차계약과 관련한 분쟁의 관할법원은 본건 골프장 소재지 관할 법원으로 한다.
“갑”과 “을”은 임대차계약의 취지와 각 조항의 내용을 충분히 숙지하고 본 계약을 체결하며 본 계약 2부를 작성하여 날인 후 공증하여 각각 1부씩 보관한다.
제 19조 세부사항의 변경
2016년 4월 11일 총회 결의에 의하여 향후 본건 사업자 관련한 부동산임대차계약 및 관리형 토지신탁계약 등 세부적인 내용 변경은 “갑” 이사회를 통하여 변경하기로 한다.
제 20조 기타
(1) 본 계약은 임대차계약과 전체로써 하나의 임대차계약을 구성하며, 본 계약의 당사자들을구성한다.
(2) 본 계약의 체결과 동시에 1차 임대차계약, 2차 임대차계약 3차임대차계약 및 4차 임대차계약(이하 포괄하여 “기존 임대차계약의 해당 내용은 본 계약의 내용으로 변경, 보완한다.
(3) 본 계약에서 명시적으로 정한 사항과 기존 임대차계약의 내용이 서로 충돌하는 경우, 본 계약의 내용이 우선하며 본 계약과 관련하여 추가, 보안 사항이 발생할 경우 “갑”과 “을”이 추가 협의하기로 한다.
2018년 12월 10일
임대인(갑): 연안이씨 의정공파 종중
경기도 용인시 이동면 서리 108 대표자 회장 이 완 희 (인)
임차인(을): 주식회사 서리씨씨
경기도 화성시 동탄산단6길 15-40 304호(방교동)
대표이사 이 정 미 (인)