1 단계: 정비구역 지정
내용: 재개발 대상 범위와 정비계획을 확정하는 첫 단계입니다.
요건: 구역 내 노후 건축물 비율 60% 이상 및 토지등소유자 50% 이상, 토지 면적 50% 이상의 동의가 필요합니다.
주요 리스크: 신축 빌라가 섞여 있어 노후도 요건을 채우기 어렵거나 주민 간 이해관계가 달라 동의를 얻기 힘듭니다.
2단계: 추진위원회 승인
내용: 조합 설립을 준비하고 추진하기 위한 위원회를 구성하고 구청의 승인을 받는 단계입니다.
요건: 토지등소유자 50% 이상의 동의가 필요합니다.
주요 리스크: 사업을 반대하는 비상대책위원회(비대위)가 결성되거나 동의서 관련 법적 분쟁으로 구청 승인이 반려되어 사업이 어그러지는 경우가 많습니다.
3단계: 조합 설립 인가
내용: 재개발 사업을 이끌어갈 공식 주체(조합)와 조합장을 세우는 단계입니다.
요건: 토지등소유자 75% 이상 및 토지 면적 50% 이상의 동의가 필요합니다.
지연 사례: 양평14구역은 상가 사업자 등의 반대로 추진위 승인 이후 조합 설립까지 12년이 걸렸습니다
4단계: 사업시행 인가
내용: 동수, 층수, 용적률 등 구체적인 건축 계획(사업계획)을 세워 지자체의 승인을 받는 단계입니다.
지연 사례: 불광5구역은 조합 설립 무효 소송 등 비대위와의 법적 분쟁으로 조합 설립 후 사업시행 인가까지 11년이 소요되었습니다.
5단계: 관리처분 인가
내용: 기존 자산 평가(감정평가), 조합원 분담금, 분양 계획 등을 최종 확정하는 재개발의 '9부 능선' 행정 절차입니다.
지연 사례: 북아현2구역은 1+1 분양 관련 조합원 및 지자체(서대문구청)와의 소송전으로 사업시행 인가 후 관리처분 인가까지 17년이 걸렸습니다.
6단계: 이주 및 철거
내용: 주민들이 이사를 나가고 기존 건물을 철거하는 단계입니다.
주요 리스크: 종교시설이나 상가 세입자의 이주 거부 시 명도 소송 및 갈등으로 장기간 중단될 수 있습니다. (장위10구역 사례: 교회 이주 갈등으로 8년 지연 후 제척 처리)
7단계: 착공
내용: 철거 후 실제로 아파트 공사에 들어가는 단계입니다.
주요 리스크: 원자재값 및 인건비 상승으로 인한 시공사와 조합 간 공사비 증액 갈등으로 공사가 중단될 위험이 있습니다. (대조1구역 사례: 공사비 갈등으로 6개월간 공사 중단)
8단계: 준공 및 입주
20,30 재개발 투자로 현혹시켜서 매물 많이 넘긴다고 합니다.
https://youtu.be/4NjqLmXhoQA