어제 카페 정모가 있었는데요 몇몇분이 질문한 내용입니다
그러나 꼭 알아야 하기에
이렇게 적어봅니다
1. 임차인이 점유와 전입신고를 하면 대항력이 생기는데
그러면 경매에 들어가서 낙찰이 되어도 대항력이 있으니까 새로운 소유자에게도 대항할 수 있는지?
답 - 아니죠
말소기준권리보다 앞서 있는 선순위임차인만 새로운 소유자에게 대항할 수 있습니다
후순위임차인은 안됩니다 - 전 임대인에게만 청구가능
2. 집이 5억원짜리 채무자 집이 있는데 본인이 가장 먼저 5억원짜리 가압류를 하면 나중에 돈을 받는데 별 지장이 없는지?
답 - 아니죠
가압류는 채권이기 때문에 우선변제권이 없어서 차후에 들어오는 채권자들과 금액대비 안분배당되어 약간 부담이죠
가령 1월 2일 가압류 5억원
극단적으로 1월 5일 가압류 100억원이 들어오면
앞에 가압류권자는 그 집이 5억원에 낙찰이 되어도 배당은 5000만원정도
정확한 공식은 5억 *5억/105억원
3. 상가임차인인데 확정일자를 공증사무실에서 받았다 우선변제권이 발생하는지?
답 - 아니죠
사실 공증사무실에서 확정일자를 해줄지도 의문입니다만
만약 해주었다 하더라도 우선변제권이 발생하지 않습니다
상가임차인의 확정일자는 반드시 관할세무서장에게만 받아야 효력이 있습니다
4. 명도를 해야하는데
짐만 있고 사람은 없답니다 오래전에 행방불명되었다고 하네요
이럴땐 어떻게 하면 좋을지 혹시 임의적으로 옮기면 어떨지를...
답변은요
물론 나중에라도 기존 점유자가 이의를 제기하지 않으면 문제가 없습니다만
이는 늘 부담을 안고 가는 격입니다
따라서 인도명령 결정후에 강제집행 그리고 보관 후 매각명령 결정을 받아서
감정하고 매각 후 정리하는 순으로 가셔야 합니다
이렇게 순리대로 풀지않고 임의적으로 짐을 옮기면 차후에 기존 점유자가
주거침입죄 재물손괴죄
절도죄 등으로 고소하는 사례도 있다는 점 명심하세요
별것도 아니라고 할 수 있습니다만
경매는 정확한 근거를 가지고 임해야합니다
법조문도 중요하고 대법원판례도 중요합니다
여러분 오늘도 빡세게 공부합시다^^
화이팅 설춘환이었습니다^^