일조조망권의 이해

[AirMan]

이   름	허철호   [cencom@hanmail.net]
제   목	일조조망권의 이해

<일조조망권>

1. 일조조망의 보호 필요성

최근 들어 대도시의 토지 이용효율을 높이고 주거환경을 개선하기 위하여 기존의 저층 주거용 건물을 고층아파트 또는 고층주상복합건물로 재건축(재개발)하거나 신축하는 행위가 빈번해졌습니다. 이러한 과정에서 새로이 건축되는 고층 건물의 경우는 풍부한 일조량과 수려한 조망을 확보하는 경우가 있으나 반면에 신축건물의 북측에 위치한 기존의 단독주택 또는 공동주택은 오히려 기존에 확보하고 있던 일조량과 조망을 침해당하여 인간다운 생활을 할 권리를 잃게 됨으로 인하여 끊임없는 법적 분쟁이 야기되고 있습니다.
특히, 점차 열악해지는 자연적 환경 속에서 그 중요성이 집중되고 있는 주거환경에는 일조, 통풍, 정온, 청정한 대기, 조망, 압박감 없는 상태 등 자연적 환경 이익이 포함된다고 할 것인데, 이러한 환경이익은 인위적이고 무분별한 건축행위 등으로 인하여 부당하게 파괴되는 경우가 빈번하고, 이 경우 현재 환경이익을 누리고 있는 구성원들이 아무런 합리적 이유도 없이 그 환경이익을 박탈당하거나 부당한 환경악화를 강요당하는 것은 도저히 묵과할 수 없는 중대한 사태이고, 특히 이로 인한 보유주택의 시가하락 등 재산적 손해뿐 아니라 육체적 정신적 피해가 현저함은 명백하다 할 것입니다.

2.일조조망보호 법적근거

우리 헌법 제35조 제1항은 “모든 국민은 건강하고 쾌적한 환경에서 생활할 권리를 가지며 국가와 국민은 환경보존을 위하여 노력하여야 한다”라고 규정하여 인간으로서의 존엄을 유지하기 위한 기본권 중의 하나로 환경권을 천명하고 있는 것이며, 위와 같은 헌법의 규정에 따라 인간은 누구나 일조권, 조망권 등을 향유할 수 있으며 이에 대한 침해를 배제할 권리를 인정받고 있습니다.
또한, 일조권과 관련된 현행 법령으로는 건축법 제53조, 건축법시행령 제86조, 서울특별시 건축조례 제60조 등이 있으나, 위 법령은 전용주거지역 및 일반주거지역 안에서 일조 등의 확보를 위하여 정북방향의 인접대지경계선으로부터 일정한 이격거리와 건축물의 높이에 대한 제한을 두고 있을 뿐 인간다운 생활을 하기 위하여 필요한일조량 및 시간에 관하여는 구체적인 기준을 두지 않고 있습니다.

그러나, 대법원은 “건축법 등 관계 법령에 일조방해에 관한 직접적인 단속법규가 있다면 동 법규에 적합한지 여부가 사법상 위법성을 판단함에 있어서 중요한 판단자료가 될 것이지만, 이러한 공법적 규제에 의하여 확보하고자 하는 일조는 원래 사법상 보호되는 일조권을 공법적인 면에서도 가능한 한 보증하려는 것으로서 특별한 사정이 없는 한 일조권 보호를 위한 최소한도의 기준으로 봄이 상당하고, 구체적인 경우에 있어서는 어떠한 건물신축이 건축 당시의 공법적 규제에 형식적으로 적합하다고 하더라도 현실적인 일조방해의 정도가 현저하게 커 사회통념상 수인한도를 넘은 경우에는 위법행위로 평가될 수 있다(대법원 1999. 1. 26. 선고 98다23850 판결)”고 판시하여 사법상 일조권 침해 여부는 공법적 규제의 적합여부와 상관없이 판단하고 있습니다.
또한, “공동주택의 경우에는 동지일을 기준으로 09:00부터 15:00까지 사이의 6시간 중 일조시간이 연속하여 2시간 이상 확보되는 경우 또는 동지일을 기준으로 08:00에서 16:00까지 사이의 8시간 중 일조시간이 통틀어서 최소한 4시간 정도 확보되는 경우에는 이를 수인하여야 하고, 그 두 가지 중 어느 것에도 속하지 아니하는 일조 저해의 경우에는 수인한도를 넘는다고 봄이 상당하다”고 판시하여 일조권 침해의 구체적인 기준으로 제시하고 있습니다.(서울고등법원 1996. 3. 29. 선고 94나11806 판결)
한편, 조망권과 관련하여서는 위 헌법의 조항이외 구체적인 법률에서 그 법적 근거를 마련하고 있지는 않습니다. 이에 조망권을 일조권과 마찬가지로 구체적인 권리로 인정하여야 할 것인지 아니면 단순한 추상적 권리, 반사적이익 내지는 생활이익 정도로만 인정하여야 할 것인지에 대하여 견해가 대립되고 있는 실정입니다.


<일조권>

1.일조권 정의

일조권이라 함은 일조, 즉 직사광선의 이익을 향수할 권리를 말하는 것으로, 구체적으로는 우리나라와 같이 지구의 북반구에 있는 경우 북쪽 가옥의 거주자가 남쪽에 인접한 타인의 토지 위를 가로질러서 태양의 직사광선을 받고 있는데, 남쪽 토지에 그 사용권자가 건물 기타 공작물을 세움으로써 이를 방해받는 경우에 북쪽 거주자가 법적으로 그 보호를 요구할 수 있는 권리를 말합니다.
원래 일조의 이익은 누구나 평등하게 누릴 수 있는 자연의 혜택으로서 그 부족으로 다툰 적이 없는 것이었으나, 오늘날 고도의 산업화ㆍ도시화의 경향과 함께 인구의 도시집중에 따른 건물의 고층화ㆍ밀집화는 일조방해라는 새로운 문제를 가져다 주었습니다

2.상업용지와 주거용지의 분쟁

가해건물과 피해건물이 모두 주거전용지역 내지는 일반주거지역에 위치하고 있는 경우에는 일조권침해의 수인한도를 정하는데 있어서 앞서 살펴본 총일조 4시간 및 연속일조 2시간 확보여부가 일응의 기준이 되지만, 가해건물 또는 피해건물이 도시계획법상 상업지역에 위치한 경우 일조침해를 인정하여야 할 것인지 여부와 위와 동일한 수인한도기준이 적용될 수 있는지가 문제됩니다.
왜냐하면, 일반 상업지역내에서는 당연히 고층건물이 건축될 것을 예상하였거나 예상할 수 있으며, 대개 상업지역내에서는 건물의 용도가 주거목적인 아닌 업무 목적이어서 주거전용지역이나 일반주거지역내의 주택과 동일하게 적용할 수 없다는 이유때문입니다.

일조권침해에 있어서 수인한도의 판단은 ① 피해의 정도, ② 가해ㆍ피해 회피 가능성, ③ 지역성, ④ 피해건물의 배치ㆍ구조, ⑤ 가해ㆍ피해건물의 용도, ⑥ 선재관계, ⑦ 가해건물의 공법규제위반 여부, ⑧ 교섭과정 등을 종합적으로 고려하여야 하는 것이므로 가해건물과 피해건물이 위치한 지역의 특성 및 건물의 용도에 따라 수인한도를 완화할 여지가 크지만 그 완화정도는 구체적인 사안에 따라서 결정될 수밖에 없을 것입니다. 다만, 가해건물과 피해건물이 모두 상업지역에 위치한 경우 대부분 기존의 건물에 의한 일조침해가 존재하는 데다가 지역성 등을 고려하여 수인한도를 더욱 완화할 수밖에 없기 때문에 이러한 경우 자칫 일조권침해자체를 인정할 수 없는 경우가 왕왕발생할 수 있을 것입니다.

한편 서울지방법원은 1998. 6. 15. 선고한 판결에서 이 사건과 유사한 일조침해가 있고 또한 가해건물의 부지가 상업지역에 위치한 경우에도 공사금지가처분을 제한적으로 인용한 바는 있으나 대부분의 경우 일조권침해로 인한 손해배상은 인정하지만 공사금지가처분을 인용한 사례는 매우 적습니다.

일본의 경우에는 ① 동경지방재판소 昭和 55. 7. 29. 선고 소５２(와）２１４６호에서 ‘도심의 상업지역으로 １０층 건물에 의한 일조피해가 있다고 해서４층 빌딩의 ４층에 살고 있는 동 빌딩소유자에게 ５０만엔의 손해배상을 명’하였고, ② 같은 법원 昭和 51. 6. 21. 선고 소４５（와）７８５６호에서 ‘상업지역에 건축된 공공용의 고층 청사에 의한 일조권 침해를 이유로 한 손해배상청구를 인용’하였으며 ③ 같은 법원 昭和 48. 6. 20. 소４８（요）３３８２호에서는 ‘상업지역에 있어서 일조저해를 이유로 한 고층 건물의 건축 공사 금지 가처분신청을 일부인용’하였습니다.

3. 복합일조침해

복합일조침해란 기존 건물 등에 의하여 이미 일조침해가 이루어지고 있는 경우 즉 ① 기존 건물에 의한 일조침해가 이미 상당히 이루어지고 있었으나 수인한도 내의 범위였다가 새로운 건물의 신축에 의한 일조침해가 복합하여 수인한도를 벗어나는 일조침해가 이루어지는 경우와 ② 이미 기존 건물에 의하여 수인한도를 벗어나는 일조 침해가 이루어지고 있었는데 새로운 건물의 신축에 의하여 추가로 일조 침해가 더욱 심화되는 경우로 나누어 볼 수 있다.


위 어느 경우나 신축건물에 의한 추가 일조 침해가 전체의 복합적인 일조 침해중에서 상당한 비율을 차지하는 경우에는 기존 건물이 없는 경우와 마찬가지로, 이를 이유로 공사중지를 구할 수 있다고 할 것이고(전자의 경우에는 기존의 건물에 의하여는 일조 침해가 없는 것과 동일 내지는 유사하므로 후자의 경우보다 공사중지 신청을 인용할 필요성이 더욱 클 것입니다) 그러한 비율은 수인한도의 기준이 되는 일조시간 중 기존 건물에 의하여 침해되는 시간과 신축건물에 의하여 침해되는 시간의 양을 비교하여 합리적으로 결정하여야 할 것입니다.


<조망권>

1..조망권의 정의

조망권이란 아름다운 자연적ㆍ역사적 혹은 문화적 풍물, 즉 경관을 조망하여 미적 만족감이나 정신적 휴식을 향수할 수 있는 조망적 이익 내지 환경적 이익을 말합니다.

여기서 토지나 건물의 소유자가 종전부터 향유하고 있던 아름다운 경관이나 조망 등이 인접 토지 위에 건축물 등이 신축됨으로써 방해받는 경우에 이를 법적으로 보호받을 수 있느냐의 여부가 조망권 침해의 문제로 논의되는 것입니다.
이러한 조망에 대한 권리는 전형적인 환경침해의 문제는 아니나, 환경침해의 한 형태로 볼 수 있습니다. 즉 조망의 방해는 계속적인 침해이며, 대개 가해자의 재산권의 행사 등 권리의 행사에서 비롯되며 이를 통하여 피해자의 재산적 이익 또는 인격적 이익이 침해된다는 점에서 환경침해와 유사합니다.

조망의 침해는 소음, 진동, 악취 등에 의한 적극적 침해와는 달리 자기의 소유에 속하지 않는 외부의 공간을 이용하여 얻는 생활이익의 침해이고, 그 침해는 소극적인 침해로서 일조침해와 유사한 것입니다. 따라서 조망의 방해는 인접토지 위에 아파트 등을 신축함으로써 햇빛?신선한 공기?경관 등의 방해를 초래하는 경우에 생기므로 유해한 물질을 피해자의 생활영역에 적극적으로 침입시키는 환경침해와는 차이가 있고, 피해의 발생범위에서 보더라도 조망의 방해는 상린관계적 분쟁으로 나타나는 것이 보통이므로 일반적인 환경침해와는 차이가 있습니다.

조망이익의 침해를 인정할 수 있는 사례로는 이로 인하여 영업상의 손해를 입은 경우가 있을 수 있고, 조망이 문화적 가치와 결부되는 경우 그리고 영업상의 재산적 이익이나 문화적 가치가 없더라도 개인이 누리는 생활이익이 침해되는 경우를 들 수 있고 그 법적 보호요건을 갖추고 있는 한 이를 보호하여야 하는 것입니다.


2.조망권보호 필요성

최근 경제적ㆍ 문화적 생활수준이 질적으로 향상되면서 쾌적한 생활환경에 대한 요구로서 아름다운 경관ㆍ 조망에 대한 관심이 점증하고 있습니다. 또한 조밀하고 복잡한 도시지역 토지이용에서 주거의 형태로서 공동주택이 보편화되고 그 규모와 높이가 점점 높아지게 되면서 주택이나 기타 건축물들이 다른 인접 건물과의 사이에 전망의 확보와 그 침해를 둘러싼 분쟁은 일조권 분쟁과 함께 점차 증가하는 추세입니다.
조망권에 관하여는 토지나 건물의 장소적 관계에 따라서 우연히 누리던 아름다운 경관이나 조망이 전망권이라는 이름아래 일종의 반사적 이익에 지나지 않는 것으로 법적으로 보호될 수는 없다는 부정적인 입장도 있으나, 이는 환경권의 필요성이 점차 절실하게 요구되는 상황에서는 전근대적이고 시대착오적인 견해라고 하지 않을 수 없습니다.

최근에 들어서는 아래에서 살펴보는 바와 같이 지역의 특수성 등의 사정에 따라서 그 전망을 향수하는 자에게 하나의 생활이익으로서의 가치를 형성하는 것으로 객관적으로 인정되는 경우에는 함부로 이것을 침해해서는 안된다는 의미에서 법적 보호의 대상이 된다는 것이 유력한 견해라고 할 것입니다.

3.조망권의 법적보호요건

◎일반적으로 환경이익 내지 조망이익이 법적으로 보호할 가치가 있는 것으로 평가받기 위하여는
① 전망가치있는 경관이 존재할 것 (경관의 객관성)
② 당해 장소의 가치가 경관전망에 의존하고 있을 것 (장소가치의 경관의존성)
③ 전망보지가 주변 토지 이용과 조화를 이룰 것 (토지이용과의 조화)
④ 전망의 향수자가 당해 장소를 점유 사용하는데 대해서 정당한 권원을 가지고 있어야 합니다.

◎ 지역적 특수성(① 및 ②과 관련하여)

① 조망이익이 법적으로 보호받을 가치로 인정되기 위하여는 조망하는 곳이나 조망되는 곳 모두 지역적으로 특수한 위치를 가진 곳이어야 합니다. 즉 천부적으로 경관이라고 부를 정도의 아름답고 쾌적한 풍물적 요소를 갖춘 것을 가리키는 것입니다. 그러므로 경관이라고 부를 만한 가치가 없는 곳에 대한 전망의 이익은 조망권을 구성하지 않는다고 보고 있습니다. 천혜의 자연경관, 예컨대 한강이나 북한산을 조망할 수 있는 지정학적 위치에 지어진 호텔, 아파트나 주택, 별장 등에 대하여는 특별한 전망의 이익이 인정된다고 볼 것입니다.


② 따라서 보통의 지역에 인공적으로 특별한 시설을 갖춤으로써 향수하는 조망의 이익은 여기서 말하는 조망권에서 제외된다고 할 것입니다. 부산고등법원 1999, 4, 29 선고 98나10656 판결도 “보통의 지역에 인공적으로 특별한 시설, 즉 경관이 조망되지 않는 평지에 고층건물을 축조하여 너른 지역을 조망할 수 있게 된 경우 등에는 다른 고층건물의 건축에 의하여 조망방해를 받더라도 조망권을 주장할 수 없을 것이다”고 판시하고 있습니다.

이러한 판결은, 인공적으로 고층건물을 축조하여 너른 지역을 조망할 수 있게 된 경우에 모두 조망권을 인정할 수 없다는 취지가 아니라, 보통의 지역에서의 위와 같은 인공적으로 얻은 조망권을 인정할 수 없는 반면에 경관이라고 부를 가치가 있는 지역에서의 고층건물을 축조하여 얻은 조망권마저 부인하는 것이 아니라는 점에 의미가 있다고 할 것입니다.

◎ 주변토지이용과의 조화성

일반적으로 조망의 향수를 목적으로 지어진 관광지대의 여관, 호텔 등의 시설을 소유하는 경우에, 그리고 조망의 이익을 향수하는 것이 주변토지이용과 조화될 때 조망권이 인정될 것입니다. 그러나 반드시 여기에 한정하여 해석할 이유는 없으며 예를 들어 한강변 아파트나 주택, 별장 등도 특별한 전망의 이익이 인정되고 주변토지의 이용과 조화되는 한 주거용이라고 하여 조망권이 부정된다고 볼 것은 아닙니다. 이와 관련하여 부산지방법원 2001. 5. 3. 고지 2001카합600결정에서도 주거용 건물인 아파트의 조망이익이 보호받기 위한 요건을 설시하고 있습니다.

조망권피해의 수인한도
조망권침해와 관련하여 그 침해가 위법성의 판단기준인 ‘수인한도 즉 참을 수 있는 정도’를 넘었는지가 문제가 될 것인데, 하급심 판결례 중에는 조망은 마주하는 건물을 피하여 경관을 바라 볼 수 있는 상태를 말한다고 하면서 피해 건물 거실중앙, 거실 앞 및 안방의 조망 중 적어도 1곳이상이 100% 가려지는 세대의 경우 수인한도를 넘는 것으로 본 예(창원지방법원 진주지원 1999. 11. 26. 선고 98가합980 판결)가 있습니다.
또한 눈을 움직이지 않는 상태에서 시야가 다른 건물에 의해 가려지는 비율을 조망률이라고 하고 그 조망률이 40% 이상인 경우에는 수인한도 내에 있다고 본 판결례(서울고등법원 2000. 7. 7. 선고 99나52567, 99나52574 판결)도 있습니다.

또한 대전지방법원은 “일응 환경권을 보장하기 위한 최소한도의 기준이라 할 건축법 등 관계 법령상의 높이 제한에 관한 규정 형태와 일본의 규정 및 실무와의 대비를 고려하는 한편, 건축법의 관련 법령 등이 주로 일조 침해에 관하여 규정하고 있는 점 및 생활환경에 영향을 주는 영향요소의 우선순위를 조사한 결과 그 중요도에 있어 1순위는 일조, 2순위는 조망, 3순위는 프라이버시인 점을 참작하면, 수인한도의 범위를 고찰함에 있어 최우선적으로 일조의 침해 정도를 기준으로 한 후 부차적으로 조망과 프라이버시의 침해 정도를 기준으로 삼아, 아파트와 같은 공동주택의 경우 우선 동지일을 기준으로 9시부터 15시까지 사이에 일조시간이 연속하여 2시간 미만인 경우에는 조망 및 프리이버시의 침해 정도를 불문하고 수인한도를 넘는다고 보고, 다만 위 일조시간이 2시간 이상인 경우에도 조망권의 침해가 가장 심한 상태인 조망침해율{(기준동 호의 천공가시율 등급－해당 세대의 천공가시율 등급)/5}이 0.4인 경우이거나 프라이버시권의 침해가 가장 심한 상태인 프라이버시 침해 등급이 1인 경우(가해 세대로부터 피해 세대 거주자의 표정까지도 관찰이 가능한 범위)에도 수인한도를 넘는다고 봄이 상당하다”(96가합10960 손해배상(기) 판결)고 판시하여 그 구체적인 기준까지 제시하고 있습니다. 그리고 앞서 살펴본 서울고등법원 2002나22016 판결에서는 천공율이라는 개념으로 수인한도의 기준을 삼았는데 아직까지 일조권과 달리 명백한 수인한도 기준이 정하여져 있지는 않은 실정입니다.

3.현재 판례의 경향

현재까지 우리법원은 일조권과는 달리 조망권을 단순한 ‘반사적 이익 내지는 생활이익’정도로만 치부하였을 뿐 법적보호대상으로 인정하지 않는 것이 주류적인 태도였습니다. 또한 조망권은 일조권 침해를 다투는 과정에서 부차적으로 제시되는 권리로만 인식하여 일조권 침해가 인정되지 않는 경우에는 조망권에 대한 침해여부를 인정한 경우가 전무할 정도였습니다.

대법원은 사찰이나 문화재적 가치가 있는 조망권과 관련하여 “어느 토지나 건물의 소유자가 종전부터 향유하고 있던 경관이나 조망, 조용하고 쾌적한 종교적 환경 등이 그에게 하나의 생활이익으로서의 가치를 가지고 있다고 객관적으로 인정된다면 법적인 보호의 대상이 될 수 있는 것이므로, 인접 대지 위에 건물의 건축 등으로 그와 같은 생활이익이 침해되고 그 침해가 사회통념상 일반적으로 수인할 정도를 넘어선다고 인정되는 경우에는 위 토지 등의 소유자는 그 소유권에 기하여 건물의 건축 금지 등 방해의 제거나 예방을 위하여 필요한 청구를 할 수 있다”고 판시하여 특수한 조망권을 인정한 경우는 있으나, 아직까지 일반 주거지역내에서의 조망권을 독립되고 구체적인 권리로 인정하지는 않고 있는 실정이었습니다.

그런데, 서울고등법원 민사14부는 2003. 10. 29. 윤모씨 등 서울 구로구 고척동 주민 31명이 조망권과 일조권 등 침해를 이유로 (주)대우를 상대로 낸 손해배상청구 소송에서 원고 패소 판결을 한 1심을 깨고 “윤씨 등 29명에게 100만원 ~ 800만원 씩 모두 1억6400만원을 지급하라”는 원고 일부 승소판결을 내린 바 있습니다. 위 재판부는 판결문에서 “원고들은 대우아파트 건축 이후 주택의 천공률(天空率, 하늘이 보이는 비율)이 현저히 낮아지는 등 수인한도를 넘어선 조망권 제한으로 피해를 본 점이 인정되는 만큼 피고는 경제적 정신적 피해를 보상하여야 한다”고 밝혔고, 또 “일조권 침해 여부는 단순히 일조시간뿐 아니라 조망권과 일사량, 통풍권 등을 상당히 고려하여야 한다(서울고등법원 2002나22016 판결)”고 판시하였습니다.

물론 위 판결은, 일조침해가 수인한도범위 내인 경우 조망침해가 있다하더라도 전체적인 침해를 수인한도내라고 판시하였던 다수 판결과는 달리 일조침해가 수인한도내이라도 조망침해를 고려하면 전체적으로 ‘참을 수 있는 정도’ 즉 수인한도를 넘었다고 판시하여 조망권을 어느 정도 구체적인 권리로 인정한 면에서 의미가 있습니다. 그러나 위 판결은 대법원에서 최종판단을 받아야 하고 또한 이러한 판결로 현재 법원의 입장이 변경되었다고 볼 수는 없습니다. 게다가 위 판결도 일조침해가 거의 없는 경우에도 조망침해만을 독립하여 인정하였다고 보기 어려워 아직까지 조망권이 명실상부한 독립적이고 구체적인 권리로 인정받았다고 보기에는 어렵습니다.



출처: http://www.seowoolaw.net/index.htm

(작성일 : 2006년 01월 21일 (12:58),   조회수 : 10,   추천수 : 0