<국가·지자체의 반대 무력화 및 거시적 세수 보전 대책>
본 정책의 실현을 가로막는 가장 거대한 실질적 장벽은 주택 가격 평준화에 따른 '정부와 지방자치단체의 세수 펑크(결손) 우려'입니다. 현재 대한민국 지자체는 국민들이 비싼 값에 주택을 사고팔 때 내는 취득세와 보유세(재산세)에 재정의 상당 부분을 의존(기생)하고 있습니다.
따라서 이 제도를 시행할 때 가장 크게 반발할 집단은 단연 지방정부와 중앙정부(기획재정부 등)가 될 것입니다. 이들의 반대를 불식시키고 정책적 동반자로 포섭하기 위해서는 단기적 세수 확보에만 매몰된 관료들의 혁신적인 의식개혁과 함께 다음과 같은 거시적 재정 대책이 반드시 선행되어야 합니다.
1. '부동자산 중심'에서 '유동자산 중심'으로의 세제 패러다임 전환 (의식개혁)
정부와 지자체는 "국민들의 피 같은 돈을 거대한 부동산에 묶어두고, 거기서 발생하는 세금을 뜯어내어 연명하던 시대는 끝났다"는 거시경제적 패러다임 전환을 받아들여야 합니다. 이러한 관료들의 의식 전환이 쉽지는 않겠지만, 범국민 대토론회 등을 통해 공론화하여 강력하게 추진해야 합니다.
가. 구체적 대안 (내수 불황의 고리 차단): 기존 주택 시장에서는 국민들이 평생 원리금을 갚느라 한 달에 수백만 원씩 은행에 바치며 지갑을 닫았습니다. 본 정책을 통해 주거비가 월 20만 원(토지 임대료) 수준으로 획기적으로 줄어들면, 집값에 묶여 있던 막대한 가처분소득이 교육, 문화, 레저, 양육, 일반 소비로 전액 유입됩니다. 이 자금이 시장에 돌기 시작하면 국가 전체의 부가가치세(소비세)와 기업 매출 상승에 따른 법인세가 기하급수적으로 늘어납니다.
나. 반대 희석 효과 (시뮬레이션적 접근): 국가와 지자체에 부동산 취득세 감소액이라는 눈앞의 손실보다, "내수 경제 활성화로 발생하는 소득·소비·법인세 증가액"이 훨씬 크다는 거시적 경제 시뮬레이션을 제시해야 합니다. 돌덩이처럼 아파트에 묶여 고여 있던 국가 자산이 흐르는 피(유동성)가 되어 선순환할 때, 국가 경제성장률과 총세수가 동시에 높아지는 최고의 카드임을 증명하여 관료들의 고정관념을 깨부수어야 합니다.
2. '주거 안정-저출산 대응' 재정 스왑(Swap) 제도 도입
지방의 세수 결손을 메워주느라 중앙정부의 재정까지 위태로워지는 '아랫돌 빼서 윗돌 고이기' 식의 악순환을 막기 위해, 예산의 '계정과목'을 바꾸는 국가적 재정 전략입니다.
가. 구체적 대안: 정부가 매년 뚜렷한 효과 없이 공중분해 시키고 있는 50조 원 규모의 저출산·지방소멸 대응 예산 중 일부를 '주거 안정 특별교부세'로 전환 신설합니다. 본 제도를 적극적으로 도입하여 주택 가격을 평준화시킨 지자체에는, 그로 인해 줄어든 취득세·재산세 결손분만큼을 이 특별교부세에서 100% 현금으로 즉시 보전해 줍니다.
나. 반대 희석 효과: 지방정부는 "집값이 떨어져도 중앙정부가 저출산 예산으로 곳간을 100% 채워주니 손해가 없다"고 안심하게 되며, 중앙정부 역시 새로운 세금을 걷거나 예산을 증액하는 것이 아니라 기왕의 저출산 예산을 효율적으로 배분·전용한 것이므로 추가적인 재정 부담이 전혀 발생하지 않습니다.
3. '토지 임대료 자산 유동화 증권(Securitization)' 발행
초기 10~20년 동안 일반 분양자에게 거둔 토지 임대료가 토지 매입 대출(PF) 이자로 전액 지출되기 때문에, 당장 지자체 수입이 되지 않는다는 행정적 우려를 선진 금융 기법으로 해결합니다.
가. 구체적 대안: 수십 년간 국가에 안정적으로 들어올 '미래의 토지 임대료 매출채권'을 담보로 국가와 지자체가 '보금자리 토지 장기 채권(자산유동화증권)'을 발행합니다. 이는 시중의 풍부한 민간 투자 자금과 연기금 등을 대규모로 유입시키는 안전망이 됩니다.
나. 반대 희석 효과: 채권 발행을 통해 확보한 막대한 초기 현금을 활용하여 지자체의 당장 올해, 내년 세수 결손분을 즉시 선지급(매칭)해 주는 재정 구조를 만듭니다. 지자체 입장에서는 먼 미래에 나올 임대료를 금융 시장을 통해 '당장 오늘 쓸 수 있는 재원'으로 당겨쓰게 되므로, 초기 재정 공백에 대한 우려가 완벽히 차단됩니다.
4. 고향 이주 정책 연계를 통한 '지방 재정 자립도' 역전 현상 유도
본 제안서의 핵심인 '전쟁베이비 세대의 은퇴 후 고향 이주'를 지방정부의 새로운 세수 확보 기회로 반전시키는 대안입니다.
가. 구체적 대안: 서울·수도권의 고령층이 자녀에게 기존 주택을 증여(조건부 증여세 면제)하고 지방으로 이주할 때, 그들이 지방에서 소비하며 내는 지방소득세, 자동차세, 지방소비세와 국가가 지급하는 귀촌 정착 지원금을 이주 대상 지방 지자체에 파격적으로 인센티브화하여 귀속시킵니다.
나. 반대 희석 효과
- 지방정부: 은퇴 자산가 계층의 유입과 함께 실질적인 활성 세수(소비세·소득세)가 올라가므로 본 제도를 적극 찬성하고 수도권 은퇴자 유치 경쟁을 벌이게 됩니다.
-수도권 정부: 고령화로 인한 도심 아파트 공동화(빈집 속출, 슬럼화)를 미연에 방지하여, 미래에 소요될 막대한 도심 재생 비용과 사회적 손실 예방이라는 거시적 실리를 취하게 됩니다.
5. 소결: 행정 관료들의 의식개혁이 가져올 미래
결국 정부와 지자체의 반대를 꺾는 마지막 열쇠는 "주택을 쥐어짜서 세금을 걷던 시대"의 종말을 고하는 관료들의 혁신적 의식개혁입니다. 단기적인 부동산 세수 감소라는 '나무'만 보지 말고, 국민의 가처분소득 증대로 인한 내수 경제 폭발, 저출산 예산의 효율적 통합, 그리고 미래 토지 자산의 국유화라는 '거대한 거시경제의 숲'을 보게 해야 합니다. 이 거시적 대안들이 제도적으로 뒷받침될 때, 정부와 지자체는 이 혁신 정책의 반대자가 아닌, 가장 강력한 추진자이자 최대 수혜자가 될 것입니다. 부동산 가격 인상(공시지가 인상)을 통한 세수 확보가 땅집고 헤엄치기, 누워서 떡먹기 처럼 쉬운 방법이라 중앙정부와 지방정부는 절대로 포기하지 않을 것입니다. 출구도 입구도 모두 봉쇄된 국민은 자기도취에 빠져서 거주이전의 자유가 박탈당한체 요람에서 무덤까지 세금과 국민건강보험만 내다가 죽어 갈 것입니다.
생각들 한번 해 보세요. 20억이 산 아파트가 30억 되면 10억이 남는가요? 그동안 주택구입 취득세, 등록세, 중개수수료, 은행차입금 이자누적액, 종합부동산세와 재산세, 양도소득세 내고 나서 남는 돈이 손에 쥐는 돈인데 서울에서 계속 살아야 한다면 그 돈으로 다른 곳에가서 어떻게 집을 사나요? 내가 살던 집 수준보다 훨씬 더 낮은 집을 사야 겨우 돈을 맞출 수 있겠지요. 다시 말하면 파는 순간 더 낮은 곳으로 주거환경이 추락한다는 것이지요.
토지임대부 건물만 분양하는 정책 제안은 "국민을 투기꾼으로 보고 징벌할 생각을 말고, 국가가 할 일(공공 주택 공급)과 민간이 할 일(시장 자율)을 깨끗하게 분리하자"는 것입니다. 이렇게 되면 정부와 지자체는 굳이 집값을 올려서 세금을 걷는 '쉬운 길'을 택하지 않아도, 내수 활성화와 건강한 토지 자산 확보를 통해 훨씬 더 풍요로운 재정을 확보할 수 있습니다.
국민을 요람에서 무덤까지 세금의 감옥에 가두지 않고, 주거권 보장, 거주 이전의 자유와 자기선택의 자율을 돌려주는 패러다임 전환이 지금 대한민국 부동산 정책이 나아가야 할 최선의 정책입니다. 필자보다 더 전문가인 공무원 집단이 모를리가 없을 것입니다.