오늘은 상가계약을 많이 하시는 중개사님들께 우리가 미처 몰랐던 법원의 판결도 하급십 상급심 오락가락 했던 그렇지만 이번 판결을 통해 이제는 꼭 알아야할 새로운 판례가 있어 소개합니다. 꼭 알아두셨다가 계약 시 특약으로 잘 활용하여야 하겠습니다.
'상가 임차인에게 계약 갱신거절권이 있는지'를 두고 최근 법원의 1심법원과 2심법원의 판단이 다르게 나왔는데 임차인이 상고를 포기하여 이에 대한 대법원 판결이 무산되면서 2심의 결과로 귀결된바 있습니다. 따라서 우리 중개사들은 2심판결의 내용을 정확하게 숙지하고 실무에 적용하여야 하겠습니다.
1심은 임차인에게 갱신거절권을 인정한 반면, 2심은 특약을 한 경우에만 갱신거절권이 인정된다고 판단했습니다. 현행 주택임대차보호법은 임차인이 임대차 계약 종료 1개월 전까지만 계약 갱신 거절 의사를 밝히면 계약이 갱신되지 않고 해지된다는 규정을 두고 있는 반면, 상가건물 임대차보호법은 임차인의 갱신거절권과 관련한 명문 규정을 두지 않고 있기 때문입니다다.
항소심 재판부는 "주택임대차보호법과 달리 상가임대차법은 임대인이 임대차 기간만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인에게 갱신 거절의 통지를 하지 않은 경우에는 계약이 갱신되도록 하는 내용만 규정할 뿐 임차인의 갱신 거절권에 대해서는 아무 규정을 두고 있지 않다"며 "상가임대차법 제15조가 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없다고 하더라도, 이 사건 특약에서 규정된 임차인의 갱신거절 통지 및 묵시적 갱신에 관한 규정은 상가임대차법에서 정하고 있지 않은 갱신거절 통지권을 임차인에게 주고 있는 것일 뿐이어서 상가임대차법 규정에 위반된다고 볼 수 없다"고 판결문에서 밝혔습니다.
또 '상가임대차법 제10조 1항에 따라 임차인이 갱신요구를 하지 않을 경우 임대차계약에서 정해진 임대차기간이 만료되면 사전 최고나 해지의 의사표시 없이 임대차가 종료된다'고 주장하지만, 이는 묵시적 갱신에 관한 상가임대차법 제10조 4항에 반하는 주장으로서 받아들일 수 없다"며 "상가임대차법 제10조 1항에서 정한 기간 내 임차인이 갱신요구를 하지 않을 경우 임대차기간이 당연히 예정된 기간에 만료된다고 해석하게 되면 결과적으로 묵시적 갱신이 인정되지 않는 셈이고, 이렇게 되면 상가임대차법 제10조 4항은 무의미한 규정이 될 뿐만 아니라 이와 같은 기간을 놓치거나 갱신요구권 행사 기간이 경과했지만 계약을 유지하고자 하는 임차인에게 불리하게 작용하게 된다"고 설명했습니다.
이와 같이 “임차인이 기간만료 3월전까지 의사표시를 하지 않은 이상 임대차계약은 종전 계약과 동일하게 12개월의 임대차기간으로 갱신됐다고 봐야 한다"면서 "따라서 특약 등에 따라 갱신거절 통지를 계약해지의 통지로 보아 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월이 경과한 날에 임대차가 종료되는 것으로 보는 것이 타당하고 그 기간 동안의 미납 월차임과 전기요금을 보증금에서 공제한 것도 정당하다"고 판시했다.
따라서 우리 중개사들은 이와 같은 법리를 잘 이해하고 상가 임차인이 임대차 종료 시에 계약갱신을 원하지 않을 경우를 대비해서 “임차인이 계약종료 시 계약갱신을 원하지 않을 경우 계약종료 3월전까지 계약갱신 거절의 의사를 임대인에게 통지한다.”등의 특약을 해두면 추후의 분쟁에 빠져들지 않을 것으로 사료됩니다. 저는 어제의 상가임대차계약에서 이런 류의 특약을 하였습니다.
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