나종익의 꼬리에 꼬리를 무는 부동산과 지역 이야기 (14)
나종익의 꼬리에 꼬리를 무는 부동산과 지역 이야기 (14)
지난 칼럼에서는 일론 머스크의 여러 예언을 바탕으로 대한민국 부동산의 미래를 가볍게 짚어봤다. 특히, 휴머노이드 로봇의 등장으로 노동 구조가 변화하고, 그로 인해 부동산 시장이 어떤 영향을 받을 수 있는지에 대해 이야기했고 동시에 획일적인 교육의 가치가 점차 약해질 수 있다는 관점에서 대치동과 같은 전통적인 학군지의 미래에 대해서도 생각해 보았다. 또한, 수명 연장이 부동산 시장에 어떤 변화를 가져올 수 있을지에 대한 필자의 의견도 덧붙였다. 다만, 해당 글을 읽은 독자들 사이에서는 적지 않은 반론과 다양한 의견들이 이어졌다. 당장 내일의 일조차 예측하기 어려운 혼란스러운 국제 정세 속에서 4~5년 뒤의 미래를 논하는 것 자체가 무리라는 지적도 있었다. 그 역시 충분히 공감할 만한 이야기다. 결국 미래에 대한 이야기는 어디까지나 가능성에 대한 상상에 가깝기 때문이다. 그런 의미에서 지난 글 역시 너무 무겁게 받아들이기보다는 가볍게 읽어주셨으면 하는 마음이다.
이번 호에서는 조금 다른 시각에서 대한민국 부동산의 미래를 바라보려고 한다. 정확한 예측이나 전망이라기보다는, 기술과 변화가 가져올 수 있는 가능성을 상상해보는 일종의 공상과학 같은 이야기라고 생각하면 좋겠다.
진행 이형우 기자 | 글 사진 나종익 대표(㈜유한회사 메타포홀딩스)
서울에서 부산까지 20분?
시속 1,200km로 달리는 ‘철로 위의 비행기’. 바로 하이퍼튜브Hypertube에 관한 이야기다. 이론적으로는 서울에서 부산까지 단 20분 만에 이동할 수 있는 기술로 알려져 있다. 이 하이퍼튜브 기술은 2009년 대한민국의 한국철도기술연구원에 의해 세계 최초로 사업화가 추진되기 시작했다. 기존의 고속철도나 자기부상열차는 공기 저항이라는 물리적 한계 때문에 이론적으로 계산된 속도에 도달하기 어렵다. 하지만 하이퍼튜브는 거대한 진공관 속에 열차를 넣어 공기 저항을 최소화하는 방식을 통해 이러한 한계를 극복하려는 것이 핵심 기술이다.
실제로 한국철도기술연구원은 2020년 아진공(완전한 진공은 아니지만 대기압보다 훨씬 낮은 압력 상태) 환경의 튜브에서 시속 1,019km 주행 실험에 성공했으며, 별도의 냉동장치 없이 운전이 가능한 초전도 주행 기술에도 성공했다고 발표했다. 현재 계획에 따르면 2029년 새만금 지역에 테스트베드를 구축하고, 이후 2030년 이후 상용화를 목표로 연구가 진행되고 있다. 물론 이러한 일정이 계획대로 순조롭게 진행될 것이라고 장담할 수는 없다. 대형 인프라 사업이 늘 그렇듯 예상보다 시간이 더 걸릴 가능성도 충분하다. 따라서 조금 더 여유롭게 잡아 2040년 전후에 하이퍼튜브가 상용화된다고 가정해보자. 만약 이 기술이 실제로 현실이 된다면, 대한민국의 부동산 시장에는 어떤 변화가 일어나게 될까?
과거 KTX 개통 전, 많은 이들은 대도시가 주변 중소 도시의 인구와 경제력을 흡수하는 ‘빨대 효과’를 우려했다. 실제로 지난 20년 간 지방 환자들의 서울 대형 병원 원정 진료나 쇼핑, 위락을 위한 서울 상권 집중 현상은 일상이 됐다. 세종시나 혁신도시 공무원들이 주말마다 서울로 향하는 모습 또한 빨대 효과의 한 단면이다.
그러나 동전의 뒷면처럼 ‘역빨대 효과’ 또한 강렬했다. 이동 시간의 단축은 장거리 관광과 레저 활동을 폭발시켰고, 지방 도시의 이미지를 개선하며 지역경제 생산량을 늘리는 마중물이 됐다. 하이퍼튜브의 등장은 이러한 빨대 효과의 양면성이 정점에 치닫는 일이 될 것이다. 2시간이 넘던 거리가 20분으로 줄어든다는 것은 사실상 전국이 하나의 ‘서울권’으로 묶인다는 의미이기 때문이다.
‘철로 위의 비행기’라 불리는 하이퍼튜브
하이퍼튜브 시대의 부동산 가치는 오로지 ‘터미널 접근성’으로 수렴될 전망이다. 기술적 특성상 직선 노선 확보가 필수적이기에 하이퍼튜브 역사는 지하 40~50m 대심도 터널을 통해 구축될 가능성이 크다. 서울에서는 이미 탄탄한 인프라와 상징성을 갖춘 서울역, 용산역, 삼성역, 수서역 등이 그 핵심 후보지로 거론된다.
이들 지역은 주거, 상업, 문화, 물류가 결합된 초고밀도 복합 개발의 중심지가 될 것이다. 서울이야 인구수와 소비가 받쳐주기 때문에 큰 문제는 없어 보이지만, 지방의 경우는 다르다. 물론 지방의 거점 도시들 역시 역세권을 중심으로 고밀도 개발을 시도하겠지만, 현실은 녹록지 않다. 저출산으로 인한 인구 감소가 가속화되는 상황에서 지방의 초고밀도 개발이 과연 분양 성공으로 이어질지는 미지수다. 문제는 방법이 없다는 점이다. 인구가 감소하는 사회에서는 흩어지면 죽고, 모여야 살기 때문이다.
결국 하이퍼튜브가 가져올 국토 불균형의 해법은 개별 도시의 생존이 아닌 ‘초광역 메가시티’와 반도체로 대표되는 대한민국 대표 산업의 미래에 달려 있다고 할 것이다. 일단 단일 도시 규모로는 서울의 인프라 집중을 막아낼 재간이 없다. 올해 6월 추진되는 대전광역시와 충청남도의 통합 사례처럼, 행정 구역의 경계를 허물고 광역 단위의 경제권을 형성하는 움직임은 하이퍼튜브 시대의 생존 전략이다. 또한 수원, 용인, 평택, 화성, 이천 등 경기도 남부의 반도체 벨트는 하이퍼루프가 들어가기에 최적인 곳이다. 우리나라의 미래 먹거리는 반도체, 메모리, 디스플레이 등이기 때문이다.
2040년, 하이퍼튜브는 누군가에겐 지방 소멸을 가속하는 재앙이 될 수도, 누군가에게는 전국 어디서든 서울의 혜택을 누리는 축복이 될 수도 있다. 분명한 것은 이제 부동산을 바라보는 관점이 ‘입지(Location)’에서 ‘접근 시간(Access Time)’으로 완전히 이동하고 있다는 점이다. 대한민국 국토의 불균형을 해결할 동아줄은 하이퍼튜브라는 기술 그 자체가 아니라, 그 기술을 수용할 준비가 된 ‘메가시티’의 역량에 달려 있다.
강남 삼성역 지상보행 광장 조감도(출처: 서울시)
FSD가 제공할 출퇴근 시간의 여유
최근 유튜브 등 다양한 매체를 통해 테슬라의 자율주행 체계인 FSD(Full Self-Driving)가 연일 화제다. 필자도 최근 테슬라를 보유한 지인 덕분에 테슬라 모델X를 시승(?)하면서 FSD를 경험했는데 그야말로 ‘신세계’라는 단어 외에는 설명할 길이 없었다. 목적지까지 향하는 약 30분의 시간 동안, 운전석의 지인은 스티어링 휠에 손을 올리는 대신 필자와 눈을 맞추며 깊은 대화를 나눴다. 차 안에서 여유롭게 커피에 우유를 섞어 마시는가 하면, 심지어 스마트폰으로 급한 업무를 처리하기도 했다. 자동차는 스스로 차선을 변경하고 신호를 감지하며 목적지까지 필자 일행을 안내했다. 지인은 혼자 있을 때는 가끔 조수석에 반찬까지 두고 식사를 한다고 한다. 자율주행 기술은 자동차 제조사마다 방식이 달라서 아직은 정확하게 평가하기가 조금은 어렵지만 테슬라의 기술을 보면 몇 년 안에 우리는 완전한 자율주행 시대를 맞을 것으로 보인다. 완벽한 자율주행 시대가 올 경우 우리의 삶, 특히 부동산에는 어떠한 변화가 생기게 될까?
테슬라의 자율주행 체계인 FSD
직주근접이라는 절대 신화의 붕괴
그동안 거주지 선택의 최우선 가치는 ‘직주근접’이었다. 출퇴근의 고통을 줄이기 위해 비싼 주거비를 감당하며 회사 근처에 머물렀다. 하지만 FSD가 일상화되면 이 공식은 깨진다. 아무리 자율주행이라 해도 집보다 편할 수는 없겠지만, 이동 시간이 ‘버려지는 시간’이 아닌 ‘생산적인 시간’으로 치환된다면 이야기는 달라진다. 출퇴근길이 업무 시간이나 휴식 시간이 된다면, 사람들은 굳이 직장과 주거지가 밀착된 삭막한 도심을 고집할 필요가 없어진다.
저평가된 ‘자연 환경’의 재발견
직주근접의 굴레에서 벗어나면 주거 선택의 기준은 ‘쾌적함’으로 이동한다. 그동안 뛰어난 자연 경관을 갖췄음에도 대중교통이 불편해 외면 받았던 지역들이 새로운 강자로 떠오를 것이다. 산과 강이 인접한 교외 지역이나 한적한 숲세권 단지들이 자율주행차라는 ‘개인용 이동 집무실’과 결합하며 주거 선호도의 상위권을 차지하게 될 가능성이 크다. 아울러 기술의 발전은 재택근무의 효율성을 높여, 사무실에 출근하지 않고도 업무가 가능한 직군을 더욱 확대할 것이다. 이러한 변화는 삶의 질을 중시하는 이들로 하여금 서울이 아닌 외곽을 주거지로 선택하게 만드는 충분한 이유가 될 것이다.
역세권의 위상 변화와 ‘도어 투 도어’ 시대
부동산 불패의 상징이었던 역세권의 힘도 예전만 못할 것이다. 집 앞까지 나를 태우러 오는 자율주행차가 있다면, 굳이 무거운 짐을 들고 지하철역까지 걸어갈 이유가 사라진다. 나를 역에 내려준 차가 스스로 집으로 돌아가거나 로보택시robotaxi로 운영되는 세상에서, 역과의 거리보다는 자율주행 인프라가 얼마나 쾌적하게 갖춰졌는지가 새로운 입지 가치가 될 것이다.
다만, FSD가 완성되더라도 서울, 특히 강남의 가치는 더욱 공고해질 것이라는 전망이 우세하다. 국내 ‘빅5’를 포함한 주요 상급 종합병원들이 서울에 집중돼 있고, 최상위권 학교와 학원가 역시 이곳에 밀집해 있기 때문이다. 자율주행 기술이 이동의 피로도를 낮춰줄 수는 있지만, 물리적 거리가 가까워야만 누릴 수 있는 ‘핵심 인프라로의 접근성’까지 완벽히 대체할 수는 없다.
결국 자율주행 시대의 주거 트렌드는 극명하게 이원화될 가능성이 크다. 일상적인 출퇴근의 압박에서 자유로운 이들은 외곽의 쾌적함을 선택하겠지만, 의료·교육·문화라는 대체 불가능한 프리미엄 인프라를 곁에 두고자 하는 수요는 여전히 서울 중심부로 몰릴 것이다. 이동의 편의성이 높아질수록 오히려 가장 가치 있는 지역에 대한 쏠림 현상은 심화될 수밖에 없으며, 서울 중심지는 단순한 주거지를 넘어 ‘독보적인 생활 인프라의 중심지’로서 그 희소성을 더욱 견고히 할 것이다.
로보택시
플라잉카가 가져올 주거 트렌드의 대변화
지난해 11월, 일론 머스크는 빠르면 2025년 내에 ‘날아다니는 자동차(플라잉카Flying Car)’를 공개할 수 있다고 발표하며 세간의 주목을 받았다. 하지만 아직 구체적인 시연 영상이 공개되지 않은 점으로 미루어 볼 때, 실제 상용화까지는 조금 더 시간이 필요할 것으로 보인다.
그럼에도 불구하고 도심항공교통(UAM, Urban Air Mobility) 산업은 2028년 LA올림픽을 기점으로 폭발적인 성장을 거둘 전망이다. 만성적인 교통 체증으로 악명 높은 LA에서 올림픽이 개최될 경우, 미국 정부는 이 대회를 UAM 기술력을 전 세계에 과시하는 기술 전시장이자 교통난 해결의 핵심 카드로 활용할 가능성이 매우 높다. 미국 정부는 LA올림픽 기간 동안 선수단과 관람객의 이동 효율을 극대화하기 위해 UAM 전용 항로를 지정하고, 도심 곳곳에 수직 이착륙장인 ‘버티포트Vertiport’를 구축하는 등 대대적인 인프라 투자를 감행할 것이다. 이는 단순한 이벤트성 시연을 넘어 지상 교통의 한계를 극복하는 새로운 모빌리티 표준을 정립하는 계기가 될 것이다.
이러한 변화의 물결은 국내 부동산 시장에도 상당한 영향을 미칠 것으로 보인다. 특히, 한국공항공사가 지난 3월 6일 일산 킨텍스 부지에 UAM 이착륙장인 버티포트를 구축하겠다고 발표한 점에 주목해야 한다. 2027년 완공, 2028년 상용화를 목표로 하는 이 계획은 수도권 서북부의 교통 패러다임을 완전히 바꿀 신호탄이다. 국내에 UAM이 본격적으로 도입된다면, 주거 선택의 대전제였던 직주근접의 스트레스에서 비로소 해방될 수 있다. 버티포트가 설치되는 거점을 중심으로 서울 중심부까지의 이동 시간이 10~20분 내외로 단축되기 때문이다.
결국 2028년은 플라잉카가 공상과학 속 상상을 넘어 실질적인 대중교통의 축으로 편입되는 원년이 될 것이다. 하늘길이 열리며 공간의 제약이 사라지는 이 거대한 변화는 주거 트렌드는 물론 인류의 생활방식 전반을 근본적으로 뒤바꿔 놓을 것이다.
지상 교통의 한계를 극복하는 새로운 모빌리티로 기대되는 UAM
킨텍스 K-UAM 실증 버티포트 조감도(안)
맺음말
앞서 두 차례에 걸쳐 일론 머스크의 예언과 그에 따른 대한민국 부동산의 미래를 살펴보았다. 서두에서 언급했듯, 그 누구도 다가올 미래를 한 치의 오차 없이 예측할 수는 없다.
하지만 중요한 것은 ‘예측의 적중’이 아니라 ‘변화의 방향’을 읽어내는 통찰이다. 기술의 진보는 우리가 수십 년간 맹신해 온 입지 권력에 대해 의문을 제기하고 있다. 지하철역과의 거리, 직장과의 물리적 거리로 대변되던 부동산의 계급도는 하이퍼튜브와 FSD, UAM이라는 거대한 파도 앞에 재편될 준비를 마쳤다.
미래의 부동산은 단순히 잠을 자는 공간이나 자산 증식의 수단을 넘어, 어떤 기술 생태계와 연결돼 시간을 얼마나 가치 있게 만들어 주느냐에 따라 그 성패가 갈릴 것이다. 또한, 서울 중심부의 ‘독보적인 인프라를 누리는 삶’과 외곽의 ‘쾌적한 자연을 누리려는 삶’이 공존하는 주거의 이원화는 이제 피할 수 없는 흐름이다.
