글쓴이 : 법학전문작가 박창희
■ 관리단이 전 구분소유자가 체납한 관리비의 징수를 위해 단전·단수 등의 조치를 취한 경우, 불법행위의 성부?
(1) 위법하다는 사례
가. 대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598 판결
- 집합건물의 관리단이 전(前) 구분소유자의 특별승계인에게 특별승계인이 승계한 공용부분 관리비 등 전 구분소유자가 체납한 관리비의 징수를 위해 단전·단수 등의 조치를 취한 사안에서, 관리단의 위 사용방해행위가 불법행위를 구성한다.
- 원고가 체납된 관리비 중 공용부분 관리비를 승계한다고 하여 전(前) 구분소유자의 관리비 연체로 인한 법률효과까지 승계하는 것은 아니어서 원고가 구분소유권을 취득하였다는 점만으로 원고가 승계된 관리비의 지급을 연체하였다고 볼 수 없음은 분명한 것이므로, 원고가 구분소유권을 승계하였음에도 전 구분소유자에 대해 해 오던 단전·단수 등의 조치를 유지한 것은 관리규약에 따른 적법한 조치에 해당한다고 볼 수 없다. 나아가 단전·단수 등의 조치가 적법한 행위로서 불법행위를 구성하지 않기 위해서는 그 조치가 관리규약을 따른 것이었다는 점만으로는 부족하고, 그와 같은 조치를 하게 된 동기와 목적, 수단과 방법, 조치에 이르게 된 경위, 그로 인하여 입주자가 입게 된 피해의 정도 등 여러 가지 사정을 종합하여 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있어 위법성이 결여된 행위로 볼 수 있는 경우에 한한다 할 것인데, 이 사건의 경우 원고에 대하여 행하여진 당초의 단전·단수 등의 조치가 불법행위에 해당하고 원고가 이를 다투며 관리비 지급을 거부하였다는 것이므로, 그런 와중에 3개월이 경과됨으로써 3개월 이상 관리비 연체라는 관리규약상의 요건이 충족되었다 하더라도 그러한 사정만으로 종전부터 계속되어 오던 피고의 위법한 단전·단수 등의 조치가 그 시점부터 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있는 행위로서 적법행위로 된다고 할 수는 없는 것이다.
- 집합건물의 관리단 등 관리주체의 위법한 단전·단수 및 엘리베이터 운행정지 조치 등 불법적인 사용방해행위로 인하여 건물의 구분소유자가 그 건물을 사용·수익하지 못하였다면, 그 구분소유자로서는 관리단에 대해 그 기간 동안 발생한 관리비채무를 부담하지 않는다고 보아야 한다.
나. 서울중앙지방법원 2009카합3817호 단전단수금지가처분신청사건
- 집합건물의 관리인이 관리비를 8,300원에서 16,000원으로 두 배 가까이 올리자, 임차인 2명이 관리비를 안내자, 관리인이 단전단수조치를 한 사안에서, 서울중앙지방법원은 임차인의 손을 들어주었다.
- “신청인들은 집합건물법에 따라 변전실 등의 공유자로서 그 용도에 따라 이를 사용할 수 있는 권리가 있음에도 불구하고 피신청인이 건물부분에 대해 그 임차인들이 관리비 인상요구를 받아들이지 않는다는 이유로 단전 및 단수조치를 한 것은 위법하다.”
- “가처분으로 전기 및 수도의 공급단행을 명할 보전의 필요성이 인정된다”
- “피신청인은 신청인들이 자기의 비용으로 전기와 수도를 직접 공급받을 수 있고 골프매장이므로 물을 사용할 일이 없고 다른 한곳은 비어 있는 만큼 가처분을 발령할 보전의 필요성이 없다고 주장하지만 신청인들이 추가비용을 들여 전기와 수도를 사용하는 것이 가능하다 하더라도 신청인들이 그런 비용을 부담해야 할 아무런 이유가 없다”
다. 서울남부지법 2007고정4546 판결
- “입주업체가 오피스텔 하자와 세대별로 전기료를 정확히 계산하지 않는다는 이유로 이의를 제기했지만 피고인들이 아무런 조치를 취하지 않아 해결촉구 의미로 관리비 납부를 거부한 것으로 보인다”
- “이에 대해 피고인들은 하자문제의 해결이나 전기료와 관련한 충분한 설명 또는 해명을 하지도 않고 연체된 관리비 납부만 독촉하다가 자신들의 우월한 지위를 이용, 단전·단수조치를 취했다면 그 동기와 목적이 정당하다거나 수단이나 방법이 상당하다고 볼 수 없다”(출처 : 법률신문 2008. 4. 22.자 “관리비 미납이유 단전·단수는 업무방해죄” 참조).
라. 대법원 2006.04.27. 선고 2005도8074 판결
- 사무실 임차인이 임대차계약 종료 후 갱신계약 여부에 관한 의사표시나 명도의무를 지체하고 있다는 이유로 임대인이 단전조치를 취하여 업무방해죄로 기소된 사안에서, 피해자의 승낙, 정당행위, 법률의 착오 주장을 모두 배척하고 업무방해죄를 인정하였다.
- 이 사건 임대차계약서 제16조 제2항은 “제16조 제1항의 경우 임대인이 임차인에게 단전조치 등을 요구할 수 있다.”는 취지로 규정되어 있으나, 피해자는 임대차계약의 종료 후 ‘갱신계약에 관한 의사표시 혹은 명도의무를 지체’하였을 뿐 차임, 관리비의 연체 등과 같은 위 제16조 제1항 각 호의 위반행위를 한 적이 없기 때문에 이 사건의 경우 단전조치에 관한 계약상의 근거가 없고(가사 계약상의 근거가 있다 하여도 피해자의 승낙은 언제든지 철회할 수 있는 것이므로 이 사건에 있어서와 같이 피해자측이 단전조치에 대해 즉각 항의하였다면 그 승낙은 이미 철회된 것으로 보아야 할 것이다), 피해자가 이 사건 단전조치와 같은 이유로 2003. 12.경에도 피고인에 의한 단전조치를 당한 경험이 있다거나 이 사건 단전조치 전 수십 차례에 걸쳐 피고인으로부터 단전조치를 통지받았다거나, 혹은 피고인에게 기한유예 요청을 하였다는 사정만으로는 이 사건 단전조치를 묵시적으로 승낙하였던 것으로 볼 수도 없으므로, 이 사건 단전조치는 피해자의 승낙에 의한 행위로서 무죄라고 볼 수 없다.
- 차임이나 관리비를 단 1회도 연체한 적이 없는 피해자가 임대차계약의 종료 후 임대료와 관리비를 인상하는 내용의 갱신계약 여부에 관한 의사표시나 명도의무를 지체하고 있다는 이유만으로 그 종료일로부터 16일 만에 피해자의 사무실에 대하여 단전조치를 취한 피고인의 행위는 그 권리를 확보하기 위하여 다른 적법한 절차를 취하는 것이 매우 곤란하였던 것으로 보이지 않아 그 동기와 목적이 정당하다거나 수단이나 방법이 상당하다고 할 수 없고, 또한 그에 관한 피고인의 이익과 피해자가 침해받은 이익 사이에 균형이 있는 것으로도 보이지 않으므로, 같은 취지의 원심 판단은 정당하고, 이 사건 단전조치가 사회상규에 위배되지 아니하는 정당행위로서 무죄라는 상고이유의 주장도 받아들일 수 없다.
마. 대법원 2007.09.20. 선고 2006도9157 판결
호텔 내 주점의 임대인이 임차인의 차임 연체를 이유로 계약서상 규정에 따라 위 주점에 대하여 단전ㆍ단수조치를 취한 경우, 약정 기간이 만료되었고 임대차보증금도 차임연체 등으로 공제되어 이미 남아있지 않은 상태에서 미리 예고한 후 단전ㆍ단수조치를 하였다면 형법 제20조의 정당행위에 해당하지만, 약정 기간이 만료되지 않았고 임대차보증금도 상당한 액수가 남아있는 상태에서 계약해지의 의사표시와 경고만을 한 후 단전ㆍ단수조치를 하였다면 정당행위로 볼 수 없다.
※ 약정 임대차기간이 이미 만료되었고, 임대차보증금도 연체차임 등으로 공제되어 모두 소멸한 상태에서 영업을 하고 있는 주점이 월 1,000만 원씩의 차임지급을 연체하고 있어 약정 임대차기간 만료 전부터 계약해지의 의사표시를 하고, 약정 임대차기간 만료 후에는 2회에 걸쳐 연체차임의 지급을 최고함과 아울러 단전ㆍ단수조치를 예고한 후에 1회의 단전ㆍ단수조치를 한 것인바, 위 피고인의 행위는 자신의 궁박한 상황에서 임차인의 부당한 의무 불이행에 대해 불가피하게 취한 조치로서, 임차인의 권리를 합리적인 범위를 벗어나 과도하게 침해하거나 제한하는 것으로 사회통념상 현저하게 타당성을 잃은 것으로 보이지 아니하며, 그 동기와 목적, 수단과 방법, 그와 같은 조치에 이르게 된 경위 등 여러 가지 사정에 비추어 볼 때, 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있는 위법성이 결여된 행위로서 형법 제20조에 정하여진 정당행위에 해당하는 것으로 볼 여지가 있다고 할 것이다.
바. 서울서부지방법원 2005.09.29. 선고 2005노757 판결
피고인과 피해자가 1999. 12.경 처음으로 임대차계약을 체결한 후 5년 동안 1년마다 임대차계약을 갱신해 왔고, 마지막 임대차계약의 기간은 2004. 12. 12.까지인 사실, 피고인은 2004. 10. 27.경 피해자에게 임대료와 관리비를 인상하여 임대차계약을 갱신할 것인지에 관하여 2004. 11. 15.까지 답변해 달라는 취지의 통보를 하였으나, 피해자가 아무런 의사표시를 하지 않자 2004. 12. 2.경 피해자에게 2004. 12. 12. 임대차기간이 만료함과 동시에 사무실을 명도해 줄 것을 요청한 사실, 그러나 그때까지 피해자가 사무실을 명도해 주지 않자 피고인이 2004. 12. 13.경 다시 피해자에게 2004. 12. 20.까지 사무실을 명도해 달라는 요청을 하면서 만일 이를 이행하지 않을 때에는 단전조치를 취할 것이라는 취지의 통지를 한 사실, 이에 피해자가 2004. 12. 14.경 피고인에게 임대차계약의 갱신을 2004. 12. 23.까지 유예해 줄 것을 요청하였고, 피고인은 이를 수용하여 2004. 12. 24.까지 사무실을 명도해 달라고 한 사실, 피고인이 이 사건 단전조치를 취하자 피해자 회사의 직원들이 피고인을 찾아가 항의하면서 전기를 다시 공급해 줄 것을 요구하였고, 피고인은 피해자 회사로부터 이사할 날짜를 곧 알려주겠다는 취지의 대답을 들은 후에야 비로소 단전조치를 해제한 사실, 피해자가 그동안 임대료나 관리비를 연체한 적은 없는 사실, 피해자의 사무실에서는 약 20명의 직원이 근무를 한 사실을 각 인정할 수 있다.
(1) 피해자의 승낙
임대차계약서의 기재에 의하면, 위 계약서 제16조에 임차인이 임대차계약서상의 각 조항에 위배되는 행위를 했을 때 임대인은 임대차계약을 해지하고 임대차물건에 대하여 단전, 단수조치를 취할 수 있고 임차인에게 명도를 요구할 수 있다는 취지의 규정이 있는 사실은 인정된다. 그러나 피해자의 승낙은 법익침해의 시점까지 존속해야 하는 것이고, 행위 이전에 언제든지 철회할 수 있다고 보아야 할 것인데, 앞에서 인정한 사실에 비추어 보면, 피고인이 이 사건 단전조치를 취할 때에 피해자의 승낙이 있었던 것으로는 보이지 않는다.
(2) 정당행위
앞에서 인정한 사실에 의하면, 피고인의 이 사건 단전조치는 임대인으로서의 우월한 지위에서 피해자의 의사에 반하여 일방적으로 행해진 것이고, 피고인이 그 권리를 확보하기 위하여 다른 적법한 절차를 취하는 것이 매우 곤란하였던 것으로도 보이지 않아 그 동기와 목적이 정당하다거나 수단이나 방법이 상당하다고 할 수 없고, 또한 피고인의 이익과 피해자가 침해받은 이익 사이에 균형이 있는 것으로도 보이지 않아 결국 정당행위에 해당한다고 볼 수 없다.
(3) 법률의 착오
한국전력이 전기공급약관에 따라 취하는 단전조치나 대법원 판례에 나타난 집합건물 관리규약에서 정한 단전조치는 모두 그 정당한 목적 범위 내에서 일정한 요건 하에 상당한 방법으로 행해지는 것으로 임대인인 피고인이 우월적 지위에서 일방적으로 단전조치를 취한 이 사건의 경우와 같게 평가할 수는 없다.
(2) 적법하다는 사례
가. 대전지법 형사 8단독
- 건물 지하에서 단란주점을 운영하면서 1년 넘게 임대료와 관리비 등 6,600여만원을 내지 않은 임차인에게 전기와 수도 공급을 중단시킨 사안이다.
- “관리비를 2차례 이상 체납할 경우 완납할 때까지 단전·단수한다는 계약 내용에 임차인이 동의한 만큼 건물관리인의 행위는 업무방해로 볼 수 없는 정당한 행위이다”(출처 : 법률신문, 2006. 3. 15.자 "관리비 장기연체시 단전·단수조치 정당" 기사 참조)
나. 대구지법 2008카합292 결정
- 입주업체가 오피스텔 하자와 세대별로 전기료를 정확히 계산하지 않는다는 이유로 이의를 제기했지만, 관리회사측은 하자문제의 해결이나 이에 대한 충분한 설명 또는 해명없이 연체된 관리비 납부만 독촉해 자신들의 우월한 지위를 이용, 단전·단수조치했다.
- A씨는 5억6,000여만원을 연체하고 있을 뿐만 아니라 관리단의 독촉에 A씨가 단전·단수조치 등 어떠한 조치를 하더라도 불이익을 감수하겠다는 취지의 회답을 한 것, 집합건물의 특성상 A씨가 사용한 전기 및 상수도 사용료를 건물의 구분소유자들이 계속 부담하게 되는 점 등으로 봐 A씨는 단전·단수조치를 방해해서는 안된다(출처 : 법률신문, 2008. 10. 6.자 "찜질방 관리비 5억6천만원 연체, 단전·단수 조치는 정당" 참조).
■ 상가 단전조치의 일환으로 전구를 빼어 간 경우 절도죄 및 업무방해죄 여부
상가 운영위원회가 수개월 간 공과금 및 상인자치조직 운영비를 체납하여 온 피해자의 점포에 대하여 단전조치 결의를 하고, 상가의 관리업무를 담당하는 직원인 피고인이 위 단전조치 결의에 따라 피해자의 점포에 들어가 전구 8개를 빼어 간 사안에서, 이는 피해자의 공과금 및 운영비 납부를 독촉하려는 목적으로 한 제재조치의 일환일 뿐 피고인에게 위 전구들에 대한 불법영득의사가 있다고 볼 수 없으므로, 절도죄가 성립하지 않는다(서울중앙지방법원 2010노200 판결).
※ 당시 피해자가 퇴근한 후 피고인이 혼자 점포에 들어가 전구를 빼어 갔고, 피해자와 별다른 물리적 충돌이 없었던 점, 피해자는 전구를 다시 끼우기만 하면 이를 원상회복할 수 있었고, 피해자가 일부러 한 달 이상 전구를 끼우지 않은 채 영업을 하지 않은 점 등에 비추어 피고인의 행위가 사회통념상 허용되는 범위를 넘어 피해자의 자유의사를 제압·혼란케 할 정도의 위력의 행사에 해당한다고 보기는 부족하다는 이유로 예비적 공소사실인 업무방해의 점에 대해서도 무죄를 선고한 사례
■ 임차인이 임대계약 종료 후 식당건물에서 퇴거하면서 종전부터 사용하던 냉장고의 전원을 켜 둔 채 그대로 두어 전기가 소비된 사안에서 절도죄의 성립을 부정한 사례
임차인이 임대계약 종료 후 식당건물에서 퇴거하면서 종전부터 사용하던 냉장고의 전원을 켜 둔 채 그대로 두었다가 약 1개월 후 철거해 가는 바람에 그 기간 동안 전기가 소비된 사안에서, 임차인이 퇴거 후에도 냉장고에 관한 점유·관리를 그대로 보유하고 있었다고 보아야 하므로, 냉장고를 통하여 전기를 계속 사용하였다고 하더라도 이는 당초부터 자기의 점유·관리하에 있던 전기를 사용한 것일 뿐 타인의 점유·관리하에 있던 전기가 아니어서 절도죄가 성립하지 않는다(대법원 2008.07.10. 선고 2008도3252 판결).
※ 피고인은 피해자로부터 임대계약 종료를 원인으로 한 명도요구를 받고 2006. 9. 3.경 이 사건 식당 건물에서 퇴거하기는 하였으나, 이 사건 식당 건물 외벽 쪽에 설치하여 사용하던 대형냉장고는 그 전원이 연결되어 있는 상태로 둔 사실, 피해자측은 피고인의 퇴거 직후 명도상황을 점검하면서 위 대형냉장고가 전원이 연결된 상태로 존치되어 있는 것을 확인하고 피고인에게 그 철거를 요구하였으며, 이에 따라 피고인이 2006. 10.경 위 대형냉장고를 철거하였는데, 그 기간 동안 전기사용료가 22,965원가량인 사실을 각 인정할 수 있다.
By. 법학전문작가 박창희