글쓴이 : 법학전문작가 박창희
| 1. 집합건물의 의의 |
(1) 집합건물이란?
가. 의의
- 1동의 건물 안에 구조상 및 이용상 완전한 독립성을 갖는 건물이 여러 개로 구분되어 있고, 그 구분된 건물들이 각각 독립한 소유권의 객체가 될 수 있는 건물의 총체를 가리켜 "집합건물"이라고 한다.
- "일물일권주의(一物一權主義)"에 따라 하나의 물건에 대해서는 하나의 소유권이 성립하는 것이 원칙이므로 1동의 건물은 하나의 소유권의 대상이 되나, 집합건물법은 1동의 건물의 각 부분이 구조상·이용상 독립성을 갖추고 있는 때에는 그 부분에 대해서 소유권(구분소유권)의 목적이 될 수 있음을 규정하고 있다(제1조). 따라서 집합건물법의 적용을 받는 집합건물은 구분소유관계가 성립되어 있는 1동의 건물을 말한다.
- 일반적으로 집합건물이란 위의 객관적 요건을 갖춘 후 집합건축물대장에 등록되고, 부동산등기부에 집합건물로 등기된 건물을 말한다.
- 또한 집합건물법 제1조에서는 그 용도에 대해서는 특별히 제한하지 않으므로 연립주택, 아파트, 상가, 오피스텔 등 용도와 종류를 불문한다. 다만, 건물이 구분소유권의 목적이 될 수 있는 객관적 요건을 갖추고 있더라도 그 건물이 당연히 집합건물이 되는 것이 아니라, 그 건물을 구분소유권의 객체로 하려는 의사표시(구분행위)가 있어야 한다.
나. 구분행위
- "구분행위"는 건물의 물리적 형질에 변경을 가함이 없이 법률관념상 건물의 특정 부분을 구분하여 별개의 소유권의 객체로 하려는 일종의 법률행위로서, 그 시기나 방식에 특별한 제한이 있는 것은 아니고 처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되면 인정된다.
- 1동의 건물 중 구분된 각 부분이 구조상, 이용상 독립성을 가지고 있는 경우에 그 각 부분을 1개의 구분건물로 하는 것도 가능하고, 그 1동 전체를 1개의 건물로 하는 것도 가능하기 때문에, 이를 구분건물로 할 것인지 여부는 특별한 사정이 없는 한 소유자의 의사에 의하여 결정된다고 할 것이므로, 구분건물이 되기 위하여는 객관적, 물리적인 측면에서 구분건물이 구조상, 이용상의 독립성을 갖추어야 하고, 그 건물을 구분소유권의 객체로 하려는 의사표시 즉 구분행위가 있어야 하는 것으로서,
▶ 소유자가 기존 건물에 증축을 한 경우에도 증축 부분이 구조상, 이용상의 독립성을 갖추었다는 사유만으로 당연히 구분소유권이 성립된다고 할 수는 없고, 소유자의 구분행위가 있어야 비로소 구분소유권이 성립된다고 할 것이며, 이 경우에 소유자가 기존 건물에 마쳐진 등기를 이와 같이 증축한 건물의 현황과 맞추어 1동의 건물로서 증축으로 인한 건물표시변경등기를 경료한 때에는 이를 구분건물로 하지 않고 그 전체를 1동의 건물로 하려는 의사였다고 봄이 상당하다(대법원 98다35020).
▶ 구분건물이 물리적으로 완성되기 전에도 건축허가신청이나 분양계약 등을 통하여 장래 신축되는 건물을 구분건물로 하겠다는 구분의사가 객관적으로 표시되면 구분행위의 존재를 인정할 수 있고, 이후 1동의 건물 및 그 구분행위에 상응하는 구분건물이 객관적⋅물리적으로 완성되면 아직 그 건물이 집합건축물대장에 등록되거나 구분건물로서 등기부에 등기되지 않았더라도 그 시점에서 구분소유가 성립한다(대법원 2013. 1. 17. 선고 2010다71578 전원합의체 판결).
※ 이와 달리 구분소유는 건물 전체가 완성되고 원칙적으로 집합건축물대장에 구분건물로 등록된 시점, 예외적으로 등기부에 구분건물의 표시에 관한 등기가 마쳐진 시점에 비로소 성립한다는 취지로 판시한 대법원 1999.9.17.선고 99다1345판결, 대법원 2006.11.9.선고 2004다67691판결 등의 견해는 이 판결의 견해와 저촉되는 한도에서 이를 변경하기로한다.
[대법관 김창석, 대법관 김신의 반대의견]
구분소유권은 물권의 기본적 성격인 배타성과 대세적 효력이 있으므로 그에 관한 법률관계는 이해당사자들이 쉽게 인식할 수 있도록 명확하게 정해져야 한다. 구분소유권이 성립하여 건물과 그 대지인 토지가 일체화되는 시기와 일체화된 법률관계의 내용을 명확하게 정하는 것은 거래의 안전에 매우 중요한 의미를 갖게 되며, 그러한 점에서 명료한 기준 설정의 필요성이 강력하게 요청된다. 법률관계의 명확성과 안정성을 담보하기 위해서는, 부동산 소유권의 내용을 변경시키는 법적 행위로서 구분행위가 부동산 물권변동에서 요구되는 공시방법인 등기에 준할 정도로 명료한 공시기능을 갖추는 것이 반드시 필요하다. 집합건축물대장의 등록은 1동의 건물이 독립한 부동산으로 존재하고 1동에 존재하는 전유부분이 구조상⋅이용상 독립성이라는 물리적 요건이 구비되었음을 전제로 건물의 소유자와 같이 처분권한 있는 자가 건물의 단독소유권을 구분소유권으로 변동시키는 구분행위의 필수적인 방식으로 보아야 하며, 이러한 확정적 구분행위인 집합건축물대장 등록이 이루어지기 전에 이루어진 건축허가신청, 분양계약 등의 행위에서 어떤 구분의사가 표시되었는지는 구분소유권의 성립에 영향을 미치지 않는다. 따라서 구분소유권은 대법원이 여러 차례 밝힌 바와 같이 원칙적으로 건물 전체가 완성되어 당해 건물에 관한 건축물대장에 구분건물로 등록된 시점에 성립하고, 다만 예외적으로 건축물대장에 등록되기 전에 등기관이 집행법원의 등기촉탁에 의하여 미등기건물에 관하여 소유권 처분제한의 등기를 하면서 구분건물의 표시에 관한 등기를 하는 경우에는 등기된 시점에 구분소유권이 성립한다.
▶ 집합건물이 아닌 일반건물로 등기된 기존의 건물이 구분건물로 변경등기되기 전이라도, 구분된 건물부분이 구조상ㆍ이용상 독립성을 갖추고 그 건물을 구분건물로 하겠다는 처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되는 구분행위가 있으면 구분소유권이 성립한다. 그리고 일반건물로 등기되었던 기존의 건물에 관하여 실제로 건축물대장의 전환등록절차를 거쳐 구분건물로 변경등기까지 마쳐진 경우라면 특별한 사정이 없는 한 위 전환등록 시점에는 구분행위가 있었던 것으로 봄이 타당하다(대법원 2016. 6. 28. 선고 2013다70569 판결).
☞ 집합건물이 아닌 일반건물로 등기되어 있던 이 사건 건물이 2000. 10. 9. 다세대주택으로 전환되면서 집합건축물대장에 구분건물로 등록된 후 2012. 8. 24. 구분건물로 변경등기까지 마쳐진 이 사건에서, 특별한 사정이 없는 한 늦어도 위 등록전환 당시에는 이 사건 건물에 관하여 구분행위가 있었다고 보아야 하는데, 피고는 구분소유권이 성립한 이후인 2003. 2. 7. 이 사건 건물 지층 비01호와 비02호에 해당하는 이 사건 건물에 관한 합계 8/28지분과 그 대지에 해당하는 이 사건 토지에 관한 합계 16/56 지분을 임의경매에서 취득하여 지분이전등기까지 모두 마쳤으므로, 피고의 이 사건 토지에 관한 16/56 지분은 이 사건 건물 지층 비01호와 비02호의 대지사용권으로서 전유부분과 분리하여 처분할 수 없고, 그럼에도 甲이 피고 소유 토지지분에 국한하여 2009. 3. 23. 임의경매로 인한 매각을 원인으로 한 지분이전등기를 마쳤으므로 이는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제2항 본문의 분리처분금지효에 반하여 무효이고, 이에 터 잡은 원고의 지분이전등기 역시 무효이므로, 원고는 피고를 상대로 이 사건 토지의 사용이익 상당의 부당이득을 구할 권원이 없다고 보아, 원고의 청구를 기각한 원심을 수긍한 사례
다. 법률상 1개의 부동산으로 등기된 기존 건물이 증축되어 증축 부분이 구분소유의 객체가 될 수 있는 구조상 및 이용상의 독립성을 갖추었다고 하더라도 이로써 곧바로 그 증축 부분이 법률상 기존 건물과 별개인 구분건물로 되는 것은 아니고, 구분건물이 되기 위하여는 증축 부분의 소유자의 구분소유의사가 객관적으로 표시된 구분행위가 있어야 한다(대법원 98다32540).
(2) 공동주택이란?
공동주택[공동주택의 형태를 갖춘 가정보육시설·공동생활가정·지역아동센터· 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 「주택법 시행령」 제3조제1항에 따른 원룸형 주택을 포함한다].
다만, 가목이나 나목에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 다목에서 층수를 산정할 때 1층의 바닥면적 2분의 1 이상 을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외하며, 가목부터 라목까지의 규정에서 층수를 산정할 때 지하층을 주택의 층수에서 제외한다(건축법 시행령 별표 1 참조).
가. 아파트: 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택
나. 연립주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(지하주차장 면적은 제외한다) 합계가 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택
다. 다세대주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 보며, 지하주차장 면적은 바닥면적에서 제외한다)
라. 기숙사: 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 쓰는 것으로서 공동취사 등을 할 수 있는 구조를 갖추되, 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(「교육기본법」 제27조제2항에 따른 학생복지주택을 포함한다)
| 2. 구분소유 |
제1조 (건물의 구분소유)
1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 이 법에서 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다.
[전문개정 2010.3.31]
1. 구분소유권의 목적물
구분소유권의 목적물로 될 수 있는 것은 「1동의 건물의 부분」이다. 1동의 건물의 일부분이 구분소유권의 목적물이 되기 위해서는 그 건물의 다른 부분으로부터 구조상 독립성과 이용상 독립성을 갖출 것을 요한다(제1조).
2. 구분소유권의 성립 및 존속요건 : 구조상 독립성 + 이용상 독립성
(1) 총설
1동 건물의 일부분이 이용상 및 구조상으로 다른 부분과 구분되는 독립성을 갖추어야 함은 구분소유권의 성립 및 존속요건인데, 1동의 건물의 일부분이 구분소유권의 객체가 될 수 있으려면 그 부분이 구조상으로나 이용상으로 다른 부분과 구분되는 독립성이 있어야 한다.
(2) 구조상의 독립성
가. 의의
- ‘구조상 독립성’이란 일반적으로 각 부분이 건물의 구성부분인 바닥이나 천장, 벽, 출입문 등에 의하여 다른 건물부분과 차단된 경우를 말한다. 건물의 구성부분이 아닌 합판 등에 의하여 차단되기는 하였으나 그것이 쉽게 이동, 제거될 수 있는 것은 구조상 독립된 것이라고 할 수 없다.
- 그 이용 상황 내지 이용 형태에 따라 구조상의 독립성 판단의 엄격성에 차이가 있을 수 있으나, 「구조상의 독립성」은 주로 소유권의 목적이 되는 객체에 대한 물적 지배의 범위를 명확히 할 필요성 때문에 요구된다고 할 것이므로, 구조상의 구분에 의하여 구분소유권의 객체 범위를 확정할 수 없는 경우에는 구조상의 독립성이 있다고 할 수 없다(대법원 99다46096 판결).
- 따라서 전유부분사이에 경계벽이 없는 경우에는 원칙적으로 구분소유권이 성립할 수 없다. 다만 집합건물법이 정하는 일정한 요건(용도, 면적, 바닥경계표지, 건물번호표지)를 갖춘 때에는 예외적으로 구분소유권의 목적으로 할 수 있으며(제1조의 2), 이를 "구분점포"라고 한다.
나. 판단사례
▶ 건물의 구조가 철근콘크리트 외벽에 반달형의 패널 지붕이 덮혀 있고 내부는 바닥만이 콘크리트로 포장되어 있을 뿐 각 점포의 경계나 특정을 위한 칸막이나 차단시설 등이 설치되어 있지 않고 다만 바닥에 페인트로 선을 그 어장방형으로 된 500개의 점포와 통로로 구획되어 있다면, 이 건물이 어시장으로 사용되고 있다는 이용상의 특성을 감안하여도 각 점포가 구조상의 독립성을 갖추었다고 볼 수 없고, 그 밖에 각 점포주들이 그 경계선상에 드럼통을 쌓는 등으로 경계를 확실히 하여 이를 각 배타적으로 사용하고 있다거나 각 점포가 등기부상으로도 구분된 개개의 소유권의 객체로 등재되어 있으며 시장부지의 공유지분권과는 별개로 독립하여 거래되어 왔다는 사정이 있다 하더라도 각 점포를 독립한 소유권의 객체로 인정할 수 없다(대법원 94다40239).
▶ 인접한 구분건물 사이에 설치된 경계벽이 일정한 사유로 제거됨으로써 각 구분건물이 구분건물로서의 구조상 및 이용상의 독립성을 상실하게 되었다고 하더라도, 각 구분건물의 위치와 면적 등을 특정할 수 있고 사회통념상 그것이 구분건물로서의 복원을 전제로 한 일시적인 것일 뿐만 아니라 그 복원이 용이한 것이라면, 각 구분건물은 구분건물로서의 실체를 상실한다고 쉽게 단정할 수는 없고, 아직도 그 등기는 구분건물을 표상하는 등기로서 유효하다고 해석해야 한다(대법원 98마1438).
※ 당초 설치되어 있던 이 사건 각 점포의 경계벽이 철거된 것은 위 각 점포를 슈퍼마켓으로 사용하기 위한 일시적인 방편에 불과할 뿐 임대차계약기간이 종료될 경우 언제든지 원상태로 복원될 가능성이 있을 뿐만 아니라, 이를 복원함에 있어 그다지 과다한 비용이 소요될 것으로도 보여지지 아니하고, 또한 구분건물에 대한 소유권보존등기 신청시에는 부동산등기법 제132조 제3항에 따라서 소정 평면도 등을 제출하여야 하고, 등기소는 이를 도면편철장에 편철하여 영구히 보존하므로 이에 의하여도 위 각 점포의 위치와 면적이 특정될 수 있을 것이다.
▶ 이 사건 각 부동산은 구조상으로 구분된 바 없고, 현재에도 이 사건 상가의 건물바닥의 한 구획에 불과하여 구분소유의 객체가 될 수 없다. 원고는 이 사건 각 부동산에 관한 구분소유권을 취득할 수 없다. 이 사건 각 부동산이 집합건축물관리대장에 독립한 별개의 구분건물로 등록되고 부동산등기부에도 구분소유권의 목적으로 등기되어 있더라도 관할관청이 현장방문 실사를 거치지 않은 채 첨부된 현황도면만을 보고 변경등록 및 구분등기를 하여 준 것에 불과하므로, 위 건축물관리대장 및 부동산등기부의 기재만으로 해당 상가가 구조적으로 구분되어 있었다고 인정하기는 어렵다(서울서부지방법원 2014. 1. 17. 선고 2012가단32297 판결).
▶ 리모델링으로 인하여 기존 구분건물이 독립성을 상실한 경우에 기존 구분건물에 대한 등기의 효력
1동의 건물 중 구조상 구분된 수개의 부분이 독립한 건물로서 구분소유권의 목적이 되었으나 그 구분건물들 사이의 격벽이 제거되는 등의 방법으로 각 구분건물이 건물로서의 독립성을 상실하여 일체화되고 이러한 일체화 후의 구획을 전유부분으로 하는 1개의 건물이 되었다면 기존 구분건물에 대한 등기는 합동으로 인하여 생겨난 새로운 건물 중에서 위 구분건물이 차지하는 비율에 상응하는 공유지분 등기로서의 효력만 인정된다.
건물의 구조상의 구분에 의하여 구분소유권의 객체 범위를 확정할 수 없는 경우에는 구조상의 독립성이 있다고 할 수 없고, 구분소유권의 객체로서 적합한 요건을 갖추지 못한 건물의 일부는 그에 관한 구분소유권이 성립할 수 없으므로, 건축물관리대장상 독립한 별개의 구분건물로 등재되고 등기부상에도 구분소유권의 목적으로 등기되어 있더라도, 그 등기는 그 자체로 무효이다.(대법원 2018다23289)
☞ 1동의 건물의 리모델링 후 기존 구분건물의 독립성이 인정되지 않음에도 기존 구분건물의 등기부상 소유자인 원고들이 구분소유권의 효력이 리모델링 후 건물의 특정 점포부분에도 미친다고 주장하며 점포 점유자를 상대로 점포의 인도를 구하였으나, A 상가 건물 내 기존 구분소유로 등기된 구분건물이 격벽이 처음부터 없었거나 리모델링으로 제거되고, 구조, 위치와 면적이 모두 변경됨으로써 구분건물로서의 구조상 및 이용상의 독립성을 상실하여 일체화되었고, 리모델링 후 A 상가 건물의 구조상의 구분에 의해서는 기존 구분등기에 따른 구분소유권의 객체 범위를 확정할 수 없으며, 위 리모델링이 기존 구분건물로서 복원을 전제로 한 일시적인 것이라거나 복원이 용이해 보이지도 않으므로, 기존 구분건물로서의 구조상의 독립성이 있다고 할 수 없다고 보아, A 상가 건물에 관한 구분등기가 그 자체로 무효이고, 리모델링으로 생겨난 새로운 A 상가 건물 중에서 원고들 소유의 구분건물이 차지하는 비율에 상응하는 공유지분 등기로서의 효력을 인정하고, 원고들의 소유권의 효력이 리모델링 후 A 상가 건물의 특정 점포부분에 미치지 않는다고 판단하여, 원심을 파기한 사례
(3) 이용상 독립성
가. ‘이용상 독립성’ 이란 해당 부분이 주거, 점포, 사무소 등 건물로서의 용도에 제공될 수 있어야 함을 의미한다. 따라서 복도 등 외부로 통하는 주출입구가 없는 경우, 즉 다른 전유부분을 통하지 않으면 공용부분 및 외부로의 출입이 불가능한 경우는 이용상의 독립성이 있다고 할 수 없습에도 구분소유권이 성립할 수 없다.
나. 일반적으로 ‘이용상의 독립성’이 인정되기 위해서는
첫째, 그 부분이 독립한 출입구를 가지고 직접 또는 공용부분을 이용함으로써 외부로 통하고 있어야 하고,
둘째, 해당 부분이 독립적인 이용을 가능하게 하는 내부설비가 설치되어 있어야 하며,
셋째, 그 건물부분에 구분소유자 전원 또는 일부를 위한 설비, 즉 공용설비가 존재하여서는 안된다.
다. 기타 집합건물법에서는 구분소유권의 성립을 위한 건물의 용도는 규정하지 않으므로 주택이나 상가, 오피스텔 등의 건물에 대하여 구분소유관계가 성립할 수 있다. 따라서 숙박시설에 대해서도 각 실이 집합건물법 제1조의 요건을 갖춘 때에는 구분소유권의 목적으로 할 수 있다.
(4) 흠결시 효과
가. 등기 무효
지하 1층, 지상 5층 건물의 지하실 837.65m2 중 면적이 19.83m2로 등기되어 있는 109호 부분은 등기신청시에 다른 부분과 구분, 격리시킬 수 있는 시설이 존재하지 아니하여 독립한 건물로서의 용도에 제공될 수 있는 상태에 있지 아니하므로 그에 관한 구분소유의 등기는 무효라고 한 사례(대법원 92다42214).
나. 경매 무효
구분소유권의 객체로서 적합한 물리적 요건을 갖추지 못한 건물의 일부는 그에 관한 구분소유권이 성립될 수 없는 것이어서, 건축물관리대장상 독립한 별개의 구분건물로 등재되고 등기부상에도 구분소유권의 목적으로 등기되어 있어 이러한 등기에 기초하여 경매절차가 진행되어 이를 낙찰받았다고 하더라도, 그 등기는 그 자체로 무효이므로 낙찰자는 그 소유권을 취득할 수 없다(대법원 1999. 11. 9. 선고 99다46096 판결 등 참조).
(5) 주차장의 구분소유 여부
“집합건물인 상가건물의 지하주차장이 그 건물을 신축함에 있어서 건축법규에 따른 부속주차장으로 설치되기는 하였으나, 분양계약상의 특약에 의하여 그 건물을 분양받은 구분소유자들의 동의 아래 공용부분에서 제외되어 따로 분양되었고, 그 구조상으로나 이용상으로도 상가건물의 지상 및 지하실의 점포, 기관실 등과는 독립된 것으로서, 이와 분리하여 구분소유의 대상이 될 수 있다”고 판시하였습니다(대법원 1995. 12. 26. 선고 94다44675 판결).
3. 건물의 1동성 여부에 대한 판단기준
건물의 1동성 여부는 그 건축구조로부터 보아 독립성이 있는 1개의 건물인지 아닌지에 따라 판단하게 된다.
그런데, 최근에는 토지의 고도이용의 필요, 건축기술의 발달, 사회경제적 수요 등을 배경으로 외관상은 2개의 독립된 건물로 보이지만 공중의 연결통로에 의하여 연결되어 있거나 지하층을 공통으로 하고 있는 것, 반대로 외관상은 1개의 건물로 보이지만 건축구종상으로는 완전히 독립하여 2개의 건물이 서로 접하고 있을 뿐인 것 등으로 1동성의 판단이 어려운 경우도 있다. 이러한 경우 건물의 1동성 여부는 등기부의 기재, 건축구조상의 일체성, 외관성의 일체성, 건물기능의 공통성(외부와의 출입구, 복도, 계단, 엘리베이터, 수도, 전기, 가스, 냉난방 시설의 공통성), 용도 내지 이용상의 일체성 등을 기준으로 종합적으로 판단한다.
[판례] 구분 소유 부동산이 될 수 있는 요건을 설시한 판결
1동의 건물의 일부분이 구분소유권의 객체가 될 수 있으려면 그 부분이 구조상으로나 이용상으로 다른 부분과 구분되는 독립성이 있어야 하고, 그 이용 상황 내지 이용 형태에 따라 구조상의 독립성 판단의 엄격성에 차이가 있을 수 있으나, 구조상의 독립성은 주로 소유권의 목적이 되는 객체에 대한 물적 지배의 범위를 명확히 할 필요성 때문에 요구된다고 할 것이므로 구조상의 구분에 의하여 구분소유권의 객체 범위를 확정할 수 없는 경우에는 구조상의 독립성이 있다고 할 수 없고, 구분소유권의 객체로서 적합한 물리적 요건을 갖추지 못한 건물의 일부는 그에 관한 구분소유권이 성립될 수 없는 것이어서, 건축물관리대장상 독립한 별개의 구분건물로 등재되고, 등기부상에도 구분소유권의 목적으로 등기되어 있어, 이러한 등기에 기초하여 경매절차가 진행되어 이를 낙찰받았다고 하더라도, 위 등기는 그 자체로 무효이고(대법원 1999. 11. 9. 선고 99다46096 판결 등 참조), 부동산에 관한 소유권이전등기가 무효라면 이에 터잡아 이루어진 근저당설정등기는 특별한 사정이 없는 한 무효이다(대법원 2009. 2. 26. 선고 2006다72802 판결).
※ 위 법리에 비추어 000호가 구분소유권의 객체가 될 수 있는지 여부에 관하여 살피건대, 갑 제3, 4호증, 을 제2, 5호증의 각 기재에 이 법원의 수원지방법원에 대한 문서송부촉탁 결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, ① 수원시 장안구 □□동 000-0 지상 □□프라자 상가건물은 지하 1층, 지상 5층의 집합건물로서 000호는 이 사건 건물의 4층 전체, 000호는 이 사건 건물의 5층 전체 면적을 차지하고, 위 건물의 각 층은 승강기와 비상계단을 통하여 출입이 가능하며, 이 사건 건물의 옥상은 비상계단을 통하여 출입이 가능한 사실, ②구○○는 000호를 목욕탕 및 사우나 용도로, 000호를 찜질방 용도로, 옥상을 야외휴게실 용도로 사용하던 중 000호의 일부분에 000호를 증축하여 수면실, 영화방, 노래방 등 찜질방 부속시설로 사용한 사실, ③000호는 이 사건 건물 5층의 높이가 높은 것을 이용하여 이 사건 건물 5층의 일부분에 복층 구조로 증축된 부분으로서, 제000호의 높이는 1.88M 내지 2.1M 정도로 낮고 그 전용면적 역시 597㎡로 000호에 비하여 협소하며, 별도의 대지권 등기도 없는 사실, ④ 000호에는 위 건물의 승강기나 비상계단이 연결되어 있지 않아, 000호로 출입하기 위하여는 000호 중앙 부위에 설치된 나무계단을 통하거나, 000호의 가장자리(이 사건 건물의 비상계단 옆부분에 위치하고 있으나, 비상계단 부분과는 벽체로 구획되어 있다)에 설치된 철제계단을 통하여 출입하여야 하는 사실, ⑤ 위 철제계단을 통해서도 000호로 출입할 수는 있으나 그 계단의 폭이 좁고 가파르며 철제계단으로부터 수면실 등의 방으로 연결되는 복도의 높이가 낮아 일상적인 출입그로서의 역할을 하기는 어려워 위 사우나를 이용하는 손님들은 000호 중앙 부위에 설치된 나무계단을 통하여 000호로 출입한 사실, ⑥ 000호 중앙 부위에 설치된 나무계단으로 올라가면 000호의 복도를 통하여 수면실 등의 각 방으로 출입할 수 있는데, 위 복도는 벽체로 구획됨이 없이 난간만 설치되어 있어 000호의 복도에서 000호를 내려다 볼 수 있도록 설계되어 있는 사실을 인정할 수 있는 바, 위 인정사실에 나타난 000호의 증축경위, 구조 및 사용현황 등에 비추어 보면, 000호는 000호와 분리하여서는 구조상·이용상 독립가능성이 없는 것으로 보이므로 구분소유권의 객체가 된다고 보기 어렵고, 000호의 상용에 공하기 위해 부속된 종물이라고 봄이 상당하다(수원지방법원 2010. 10. 19. 선고 2010가합6027).
3. 구분점포 |
제1조의2 (상가건물의 구분소유)
① 1동의 건물이 다음 각 호에 해당하는 방식으로 여러 개의 건물부분으로 이용상 구분된 경우에 그 건물부분(이하 "구분점포"라 한다)은 이 법에서 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다.
1. 구분점포의 용도가 「건축법」 제2조제2항제7호의 판매시설 및 같은 항 제8호의 운수시설(집배송시설은 제외한다)일 것
2. 1동의 건물 중 구분점포를 포함하여 제1호의 판매시설 및 운수시설(이하 "판매시설등"이라 한다)의 용도에 해당하는 바닥면적의 합계가 1천제곱미터 이상일 것 삭제 <2020. 2. 4.> *
3. 경계를 명확하게 알아볼 수 있는 표지를 바닥에 견고하게 설치할 것
4. 구분점포별로 부여된 건물번호표지를 견고하게 붙일 것
② 제1항에 따른 경계표지 및 건물번호표지에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
[전문개정 2010.3.31]
* 소규모 집합건물의 이용 편의를 증진하기 위하여 구분점포의 성립에 요구되는 합계 1천제곱미터 이상의 바닥면적 요건을 삭제함(현행 제1조의2제1항제2호 삭제). [시행 2021. 2. 5.] [법률 제16919호, 2020. 2. 4., 일부개정]
부칙 [2003.07.18]
① (시행일) 이 법은 공포후 6월이 경과한 날부터 시행한다.
② (경과조치) 이 법 시행 당시 구분건물로 등기된 건물이 제1조의 규정에 부합하지 아니하여도 이 법 시행후 2년 이내에 제1조의2제1항에서 정한 구분점포로서의 요건을 갖추고 제56조제2항의 평면도를 첨부하여 제54조제1항제3호와 동조제6항에 관한 건축물대장 변경등록을 마친 경우에는 구분건물로 등기된 때에 구분점포별로 소유권의 목적이 된 것으로 본다.
제65조 (벌금)
① 제1조의2제1항에서 정한 경계표지 또는 건물번호표지를 파손, 이동 또는 제거하거나 그 밖의 방법으로 경계를 알아볼 수 없게 한 사람은 3년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다.
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조의2 제1항의 경계표지 및 건물번호 표지에 관한 규정
제1조 (경계표지)
① 집합건물의소유및관리에관한법률(이하 "법"이라 한다) 제1조의2제1항제3호의 규정에 의한 경계표지는 바닥에 너비 3센티미터 이상의 동판, 스테인레스강판, 석재 그 밖에 쉽게 부식·손상 또는 마모되지 아니하는 재료로서 구분점포의 바닥재료와는 다른 재료로 설치하여야 한다.
② 경계표지 재료의 색은 건물바닥의 색과 명확히 구분되어야 한다.
제2조 (건물번호표지)
① 법 제1조의2제1항제4호의 규정에 의한 건물번호표지는 구분점포내 바닥의 잘 보이는 곳에 설치하여야 한다.
② 건물번호표지 글자의 가로규격은 5센티미터 이상, 세로규격은 10센티미터 이상이 되어야 한다.
③ 구분점포의 위치가 표시된 현황도를 건물 각층 입구의 잘 보이는 곳에 견고하게 설치하여야 한다.
④ 건물번호표지의 재료와 색에 관하여는 제1조제1항 및 제2항의 규정을 각각 준용한다.
제60조 (조사후 처리)
① 제56조의 경우에 소관청은 관계공무원의 조사결과 그 신고내용이 부당하다고 인정할 때에는 그 취지를 기재하여 정정을 명하고, 그 신고내용을 정정하여도 그 건물의 상황이 제1조 또는 제1조의2의 규정에 부합하지 아니한다고 인정할 때에는 그 등록을 거부하고 그 건물 전체를 하나의 건물로 하여 일반의 건축물대장에 이를 등록하여야 한다. [개정 2003.07.18.] [[시행일 2004.01.19.]]
② 제1항의 경우에는 일반의 건축물대장에 등록한 날로부터 7일이내에 신고인에게 그 등록거부사유를 서면으로 통지하여야 한다. [개정 2003.07.18.] [[시행일 2004.01.19.]]
집합건물법에 따른 구분소유권의 목적물(전유부분)이 되기 위해서는 "구조적 독립성"과 "이용상 독립성"을 갖추어야 하나(제1조), 예외적으로 집합건물법 제1조의2의 요건(용도, 면적, 바닥경계표지, 건물번호표지)을 갖추고 이용상 독립하여 사용할 수 있을 때에는 경계벽 등 구조적으로 독립되지 않더라도 구분소유권의 목적물로 할 수 있다(제1조의 2).
2003. 7. 18.자 법률개정에 따라 법 제1조의 2가 신설되었는데(시행일 2004. 1. 19.), 동조의 신설 이전에는 벽과 문 등으로 구조상의 독립성을 갖추지 못한 대형 상가건물이나 시장건물은 구분소유권의 객체인 집합건물이 되지 못하고, 다수의 소유자가 지분을 가지고 공유하는 하나의 건물로 취급되었다.
그러나 동조의 신설로 구조상의 독립성을 갖추지 않았더라도 이용상의 독립성이 인정되는 경우 구분소유권의 객체로 삼을 수 있게 되었다. 다만, 집합건물법에 정하는 완화된 구조상의 요건을 갖추는 경우에 한한다. 따라서 면적이나 용도 등의 요건(제1조의 2)을 갖추지 않고 경계벽도 없어 구조상 독립되어 있지 않은 경우에는 구분소유권의 목적(전유부분)으로 할 수 없다.
[판례] 상가 평면매장에 대한 구분건물등기의 효력(점포 구분 안되는 이른바 '오픈상가'는 경매 불가)
구분소유권의 객체로서 적합한 물리적 요건을 갖추지 못하였고, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조의2, 「집합건물의소유및관리에관한법률제1조의2제1항의경계표지및건물번호표지규정」 제1조, 제2조에 규정된 완화된 요건마저도 다 갖추지 못한 경우에는, 비록 집합건축물관리대장에 독립한 별개의 구분건물로 등록되어 있고 부동산등기부상에도 구분소유권의 목적으로 등기되어 있다 하더라도 구분소유권의 객체가 될 수 없다(대법원 2010. 1. 14. 선고 2009마1449).
※ 건축물관리대장상 독립한 별개의 구분건물로 등재되고 등기부상에도 구분소유권의 목적으로 등기돼 있어 이러한 등기에 기초해 경매절차가 진행돼 매각허가를 받고 매수대금을 납부했더라도 그 등기는 자체로 무효이므로 매수인은 소유권을 취득할 수 없다,
구분점포의 경우, 그 경계표지를 인식불능하게 하면 형사처벌을 받게 되므로(제65조 제1항) 구분소유자가 임의로 막아서 사용할 수 없다.
By. 법학전문작가 박창희