입주예정일 미약정시 그 이행기와 계약해제 여부
박창희
For Justice 선임연구원
1. 들어가며
우리나라에서 건물(주택, 상가)을 분양방법은 최종 생산물을 대상으로 이루어지는 일반 상품의 거래와는 달리 건물을 완공하지도 않은 상태에서 판매하는 선분양방식이 일반적이다. 이는 일종의 주문자 생산방식이라고 할 수 있다. 수요자인 수분양자는 구입대금을 공정에 따라 단계적으로 지급하여 일시적인 자금부담을 분산할 수 있고 공급자인 분양자는 건설소요 자금을 사전에 정기적으로 확보해 안정적으로 주택을 건설할 수 있다는 장점이 있다.
건물과 같은 재화의 공급은 다른 일반재화에 비하여 선투자 고정비 부담이 크고, 생산에 장기간 소요되며, 생산원가가 비싸 시장변화에 탄력적으로 대응하는데 한계가 있기 때문에, 특히 공급자가 선분양 방식을 선호하고, 더구나 건물 선분양 방식은 우리나라의 특수한 시장구조 하에서 자생적으로 형성된 거래관행으로도 볼 수 있겠다. 그러나 이러한 선분양시 문제점으로는 실제 주변 여건이 당초 건설사의 선전과 크게 다른 점, 부실시공으로 인한 피해, 입주지연으로 인한 피해 등이 있다.
신축건물 분양계약 체결시 완공 및 입주 예정일에 관한 별도의 약정을 하지 아니하거나, 입주예정일을 정하였으나 “공정 등 기타사항에 따라 변경될 수 있다”라는 단서를 두고 분양계약을 체결한 경우, 상당한 기간이 경과하여도 신축건물이 완공되거나 입주하지 못한 경우, 수분양자는 이를 이유로 분양계약을 해제할 수 있는가?
본고에서 이에 관하여 판례를 중심으로 살펴 보고자 한다.
2. 입주예정일이 약정된 경우의 계약해제 여부
(1) 신축건물에 관한 분양계약을 체결하면서 당사자 사이에 건물의 완공 및 입주 예정일에 관하여 분양계약서상 명시적인 약정을 하였으나 분양자가 약정한 기한내에 건물의 완공 및 입주를 시켜주지 못하였다면, 분양자는 위 기한이 도래한 때로부터 지체책임이 있다고 할 것이고(민법 제387조), 따라서 수분양자를 이를 이유로 계약해제권을 행사할 수 있다.
또한 분양계약서상의 입주예정일이 도래하지 아니하였으나 약정 입주예정일에 수분양자들을 입주시킬 수 없음은 명백한 경우에도, 수분양자는 당해 분양계약을 해제할 권리를 가진다(대구지방법원 2008. 1. 8. 선고 2007가합518 판결). 예를 들어, 공사기간을 착공일로부터 34개월, 입주예정일을 2008. 9.까지로 예정하였음에도 불구하고 아파트의 분양율이 극히 저조하자 입주예정일을 불과 10개월 남겨둔 현재까지도 아파트 건축공사를 시작하지 않고 있고, 공사기간을 34개월로 예정한 아파트 건축공사를 입주예정일을 불과 10개월 남겨둔 현재까지도 착공하지 않았다면, 시행사는 분양계약에 따라 입주예정일(로부터 3개월 이내)에 수분양자들을 입주시킬 수 없음은 명백하다고 볼 것이다.
(2) 위와 같이 분양자가 약정 기한내에 건물의 완공 및 입주예정일을 지키지 않은 경우, 분양자는 상당한 기간을 정하여 그 이행을 催告하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 契約解除權을 행사할 수 있다(민법 제544조본문).
일정한 기간을 정하여 채무이행을 최고함과 동시에 그 기간내에 이행이 없을 때에는 계약을 해제하겠다는 의사를 표시한 경우에는 그 기간의 경과로 그 계약은 해제된 것으로 본다(대법원 1979. 9. 25. 선고 79다1135 판결). 채무의 이행지체를 이유로 하는 계약해제에 있어서 그 전제요건인 이행최고는 반드시 미리 일정한 기간을 명시하여 최고하여야 하는 것은 아니고 최고한 때로부터 상당한 기간이 경과하면 해제권이 발생한다(대법원 1990. 3. 27. 선고 89다카14110 판결). 채권자가 유예기간을 두지 않았거나 너무 짧은 유예기간을 두고 이행최고를 한 경우에는 최고 자체는 유효하다고 할 것이나, 다만 상당한 기간이 경과해야만 해제권이 발생한다고 볼 것이다(대법원 1965. 3. 30. 선고 64다1224 판결).
그러나 “채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우”에는 채권자는 최고없이 계약을 해제할 수 있다(민법 제544조 단서). 가령, 시행사가 수분양자의 중도금 미납을 이유로 한 계약해제를 통보한 점에 비추어보면, 시행사는 자기의 채무를 이행하지 아니할 의사를 명백히 하였다고 보아야 할 것이다(서울동부지법 2004. 3. 8. 선고 2003가단16222 판결).
(3) 시행사가 아파트의 입주예정일을 준수하지 못한 경우에 대하여 해제권을 유보한 분양계약에 있어, 입주예정일까지 입주할 수 없음이 명백하다면 입주예정일 이전에도 분양계약을 해제할 수 있는가?
시행사가 약정한 입주예정일로부터 3개월 이내에 수분양자들을 입주시킬 수 없음이 명백해지면 그러한 사정이 발생함과 동시에 바로 분양계약을 해제할 수 있다고 봄이 상당하고, 반드시 입주예정일 3개월 이후에만 계약을 해제할 수 있다고 볼 것은 아니다(대구지방법원 2008. 1. 8. 선고 2007가합518 판결).
3. 입주예정일 미약정시 계약해제 여부
(1) 앞서 살펴본 바와 같이 신축건물에 관한 분양계약을 체결하면서 당사자사이에 건물의 완공 및 입주예정일에 관한 명시적인 약정을 한 경우에는 계약해제 여부 판단기준이 보다 명확하다고 할 수 있다. 그러나 현실적으로 현행 선분양제의 방식하에서 공사기간을 정확히 예측한다는 것은 곤란한 것이므로 분양자는 건물완공일 및 입주예정일을 분양계약서에 기재하는 것을 회피하고, 구두상으로 호언장담하면서 분양계약체결을 유도하는 것이 일반적인데, 건물완공일 및 입주예정일에 관하여 별도의 명시적인 약정을 하지 않은 경우, 계약해제 여부의 판단에 어려움이 있다고 하겠다.
입주예정일에 대한 명시적 약정이 없는 분양계약에 있어 분양자의 공사차질로 건물의 완공 및 입주예정일이 지나치게 늦어지는 경우, 수분양자는 건물의 완공 및 입주예정일에 관한 약정을 하지 않았음을 이유로 분양자가 임의로 건물을 공급할 때까지 무작정 기다려야만 하는 것인지, 그렇지 않고 계약해제를 할 수 있는지, 계약해제를 할 수 있다면 분양계약의 이행기의 경과여부를 어떻게 판단할 수 있는지 등이 문제가 된다.
(2) 이에 대하여, 대법원은 “신축건물에 관한 분양계약을 체결하면서 당사자 사이에 건물의 완공 및 입주 예정일에 관한 별도의 명시적인 약정이 없었다고 하더라도, 특별한 사정이 없는 한, 분양자는 합리적인 상당한 기간 내에 건물을 완공하여 수분양자로 하여금 입주할 수 있도록 하여 주어야 할 의무가 있다.”고 판시하였다(대법원 2001. 1. 19. 선고 97다21604 판결). 여기에서 말하는 “합리적인 상당한 기간”이 바로 건물의 완공 분양계약의 이행기라고 할 것인데, 대법원은 그 기간을 결정함에 있어서 “분양계약의 내용과 계약체결 경위, 분양계약 체결을 전후하여 당사자가 예상하고 있었던 건물의 완공 및 입주 예정일, 건물의 규모와 용도, 그러한 건물을 신축하는 데에 통상 소요되는 기간, 당초 예상하지 못한 사정의 발생 여부와 그에 대한 귀책사유, 다른 수분양자들과의 사이에 체결된 분양계약의 내용 등 제반 사정을 참작하여야 한다.”고 하면서, 분양계약이 체결된 이후 약 5년의 기간 내에는 건물을 완공하여 이 사건 건물에 입주할 수 있도록 하여 주었어야 한다고 봄이 상당하다고 판단하였다.
한편, 하급심판결중에서도 “이 사건 상가건물이 지하 6층, 지상 11층의 규모건물로서 착공에서 완공에 이르기까지 상당한 기간이 소요되리라고 예상되고, 그 용도로 보아 주거용건물보다는 신속한 완공의 요청이 덜하여 이 사건 건물의 완공 및 입주예정일이 건축과정에서의 장애사유로 인하여 어느 정도 늦어질 수도 있을 수 있다고 판단되는 점이 있다고는 하더라도, 한편 앞서 인정한 사실에 의하면 원고로서는 피고 분양 담당 직원의 언동에 따라 위 입주 예정일이 2004. 12.말경이라고 알고 있었고, 이 사건 계약이 2002. 10.이고 계약금과 중도금의 합계가 전체 분양대금의 85%를 차지하고, 이 사건 상가의 완공이 지체된 주된 원인은 주로 피고가 이 사건 상가의 부지를 전부 매수하지 못한데 기인할 뿐 원고등 수분양자들에게는 아무런 잘못이 없다 할 것인바, 이러한 인정사실을 종합하면 이 사건 계약상 피고는 원고에게 적어도 이 사건 계약체결일로부터 2년 이상이 경과하고, 최종의 중도금지급기일로부터 1년이 경과하는 2005. 2.경까지는 이 사건 상가를 완공하여 수분양자로 하여금 입주할 수 있도록 하여 주어야 할 의무가 있다.”고 판단한 사례가 있다(서울중앙지방법원 2004. 10. 26. 선고 2004가합34641 판결).
(3) 신축건물 분양계약 당시 건물의 완공 및 입주 예정일에 관한 별도의 약정을 하지 아니한 경우 수분양자는 상당한 기간을 정하여 그 이행을 催告하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다(민법 제544조본문). 그러나, 계약해제 당시까지의 공사진행 정도에 비추어 볼 때, 수분양자가 자신의 채무를 이행하거나 분양자에 대하여 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하더라도 그 기간 내에 분양자가 공사를 완공할 수 없음은 객관적으로 명백한 경우에는 수분양자로서는 자신의 채무를 이행하거나 분양자에 대하여 채무의 이행을 최고할 필요도 없이 계약을 해제할 수 있다 할 것이다(대법원 2001. 1. 19. 선고 97다21604 판결).