법학전문작가 박창희
임차인은 임대인의 목적물의 제공에 대하여 차임을 지급할 의무를 지는데(민법 제618조), 차임지급의무는 임대인의 목적물제공의무에 대한 반대채무이며 대가채무로서 양자는 서로 의존관계에 있다. 따라서 임대인이 목적물을 제공하지 않으면 임차인은 차임을 지급할 필요가 없고, 임차인이 차임을 지급하지 않으면 임대인은 계약을 해지하고 임차인에게 임차목적물의 반환을 청구할 수 있다.
그렇다면, 임차인이 임대차계약에 있어서 몇 기의 차임을 연체하면, 임대인은 계약해지권을 행사할 수 있는가? 이에 대하여 우리 민법은 ‘2기분 이상의 차임을 연체한 경우’에 계약해지권을 즉시 행사할 수 있도록 하였다(민법 제640조 및 제641조).
그런데, 2002. 11. 1.부터 시행된 상가건물임대차보호법(이하 ‘상임법’이라고 함)은 차임연체로 인한 계약해지권에 관한 규정을 두지 않았다. 다만, 차임연체와 관련하여 ‘임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’에 임대인은 임차인의 상임법상 계약갱신요구에 대하여 거절할 수 있는 사유로 규정하였다(상임법 제10조 제1호).
그런데, 위 규정을 근거로 상가건물 임대차의 경우 3기분 이상의 차임을 연체하는 경우에 차임연체를 이유로 계약해지권을 행사할 수 있다는 견해가 제시되고 있어, 이에 대하여 검토하고자 한다.
첫째, 상임법 제10조의 8가지 계약갱신거절사유는 임대차관계를 존속하기 어려운 중대한 사유들이므로 해지사유와 일치한다고 보는 견해가 있다. 이 견해에 의하면, 특히, 제3호, 제5호 내지 제7호의 사유들은 더 이상 임대차를 유지하기 어려운 사유들이므로, 위와 같은 사유가 있음에도 불구하고 해지권을 행사하는 대신 임대차의 갱신기간까지 기다리도록 요구하는 것은 불합리한 것으로 타당하지 않으며 위헌의 소지까지도 있다고 주장한다.
둘째, 위 8가지 사유가 명시적으로 해지권 발생사유라고 규정되지 않았으므로 이를 해지사유로 볼 수 없다는 견해가 있다. 이 견해에 의하면, 위 사유들을 민법상의 해지사유에도 해당한다는 이유로 계약갱신요구에 대한 거절뿐만 아니라 계약해지도 가능하다고 해석하게 되면 임대인에게 민법이 부여하는 것 이상의 권리를 부여하는 결과가 되어 부당하다는 것이다. 이 견해에 따르면 계약갱신거절사유는 민법상의 해지권 규정과 중복되는 한도내에서는 민법에 대한 특별규정으로서 임대인의 해지권을 제한하는 성격을 갖는다는 것이다. 따라서, 임대인은 차임연체를 이유로 해지권을 행사할 수 없고 계약의 종료시를 기다려 계약갱신거절권을 행사할 수 있을 뿐이다. 이러한 견해는 임차인이 3기 이상의 차임을 연체한 경우에도 마찬가지로 적용된다고 본다.
이에 대하여 필자는 다음과 같이 생각한다.
계약해지권은 형성권이며 상대방 있는 단독행위이다. 원래 의사표시는 법률관계의 발생·변경·소멸을 목적으로 하는 것이며, 그 성질상 타인의 권리에 직접적인 영향을 미치는 것이므로, 단독행위는 민법 기타 법률에 특별한 규정이 있는 경우에 한하여 허용된다. 즉 단독행위에 관하여 물권법정주의와 유사한 일종의 법정주의가 적용되는 것이다. 따라서 상임법 제10조 제1호를 유추해석하여 3기 이상의 차임연체를 이유로 계약해제권을 행사할 수는 없는 것이다.
그렇다면, 상가임대차에 있어서는 몇 기 이상의 차임을 연체하였을 경우 계약해지권을 행사할 수 있다고 보아야 하는가? 생각컨대, 위 두 번째의 견해와 마찬가지로 상임법에는 해지권 발생사유라는 명시적인 규정이 없으므로 상임법 제10조 제1호를 계약해지사유로 볼 수 없다고 할 것이다. 또한, 3기 이상의 차임연체를 이유로 계약해지권을 행사할 수 있다고 하는 첫 번째 견해는 상가임대차에 있어서만 주택임대차와 달리 그 요건을 3기로 강화해야 할 합리적인 이유를 제시하지 못하고 있다. 따라서 특별법에 규정에 없으면 일반법으로 돌아가야 하므로, 민법의 계약해지 규정(민법 제640조)을 적용해야 타당할 것이다.
이와 같이 상가임대차에 있어서도 민법의 규정을 적용하여 2기 이상의 차임연체를 이유로 계약해지권을 행사할 수 있다고 해석하여야, 상임법 제10조 제1호의 의의가 보다 명확해 진다고 하겠다. 즉, 차임연체를 이유로 한 계약해지권의 행사여부는 오로지 임대인의 자유에 해당하므로 2기 이상의 차임연체를 이유로 계약해지권을 행사하지 않더라도, 임대차기간동안 임차인이 3기이상의 차임을 연체한 사실이 있었다면 임대인은 차임지급의무를 성실히 이행하지 않은 임차인에 대한 제재로서 상임법 제10조 제1호를 이유로 임차인의 계약갱신요구를 거부하여 임대차계약을 종료시킬 수 있다고 보아야 당사자간의 형평에 부합된다고 본다.
한편, 민법 제640조의「연체차임이 2기의 차임액에 달한 때」라 함은 연속해서 2기의 차임을 연체한 때는 물론이나, 연속해서 연체하지는 않더라도 전후 합하여 연체차임이 2기분에 달한 때에도 포함하는 것이다. 예를 들면, 5, 6월분의 차임을 계속 연체한 경우뿐만 아니라 5월분 연체 후 6, 7, 8월분을 지급하였다가 9월분을 다시 연체하였다면, 5월분과 9월분의 연체로 연체차임이 2기의 차임에 달한 때에 해당된다. 다만, 차임을 2기 이상 연체한 사실이 있더라도 임대인이 계약해지권을 행사하가 이전에 임차인이 연체차임을 일부(2기의 차임액에 달하지 않을만큼의 금액) 혹은 전부를 납부하였다면, 임대인은 더이상 2기 이상의 차임연체사실을 이유로 계약해지권을 행사할 수 없게 된다.
그런데 이와 같은 해석을 앞서 살펴본 상임법 제10조 제1호의 계약갱신거절사유의 해석에는 그대로 적용될 수 없는 점에 유의해야 한다. 즉, 상임법 제10조 제1호는 민법 또는 주임법의 규정과는 달리 “임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우”라고 규정하여 민법(제640조)과 주택임대차보호법(제6조 제2항)과 다르게 규정하고 있다. 따라서, 상임법 제10조 제1호 '임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우'를 해석함에 있어서는, 임차인의 계약갱신요구권 행사 당시에 차임연체가 3기에 달하는 “현재”의 사실에 한정되는 것이 아니라, 계약갱신요구권 행사 당시는 물론, 그 행사 이전의 “과거의 연체사실”도 포함되는 것이다. 따라서 차임을 3기 이상 연체한 사실이 있었지만 임대인의 계약해지권 행사 이전에 차임을 납부하였다면, 임대인은 더 이상 2기 이상의 차임연체사실을 이유로 계약해지권을 행사할 수 없게 되었지만, 임차인의 계약갱신요구 당시 3기 이상의 차임을 연체한 사실이 있었던 경우에는 임대인은 불성실한 임차인의 계약갱신요구에 대하여 정당하게 거절할 수 있다.
대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다28486 판결 이전까지 이에 관한 대법원의 판결이 없어 논란이 있었으나 이제서야 비로소 정리되었다. 종래에도 하급심판결중에는 2기 이상의 차임연체를 이유로 계약해지를 인정한 사례가 있었다(서울중앙지방법원 2012. 2. 23. 선고 2011가단243194 판결).
▶ 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 상가건물의 임대차에 민법 제640조 에서 정한 계약해지 규정이 적용되는지 여부 및 민법 제640조 와 동일한 내용을 정한 약정이 상가건물 임대차보호법 제15조 에 의하여 효력이 없다고 할 수 있는지 여부
상가건물 임대차보호법에서 정한 임대인의 갱신요구거절권은 계약해지권과 행사시기, 효과 등이 서로 다를 뿐만 아니라, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 이 민법제640조 에서 정한 계약해지에 관하여 별도로 규정하고 있지 아니하므로, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호 가 민법 제640조 에 대한 특례에 해당한다고 할 수 없다. 그러므로 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 상가건물의 임대차에도 민법 제640조 가 적용되고, 상가건물의 임대인이라도 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 이르는 때에는 임대차계약을 해지할 수 있다. 그리고 같은 이유에서 민법 제640조 와 동일한 내용을 정한 약정이 상가건물 임대차보호법의 규정에 위반되고 임차인에게 불리한것으로서 위 법 제15조 에 의하여 효력이 없다고 할 수 없다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다28486 판결).
/ 법학전문작가 박창희