글쓴이 : 법학전문작가 박창희
제7절 賃 貸 借
Ⅰ. 賃貸借 一般論
제618조 【賃貸借의 意義】: “임대인의 임차물제공의무” + “임차인의 차임지급의무”
임대차는 임대인이 임차인에게 "목적물을 사용,수익"하게 할 것을 약정하고 ,임차인이 이에 대하여 "차임"을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.
※ 도시 및 주거환경정비법 제49조 ⑥ 제3항의 규정(관리처분계획의 인가)에 의한 고시가 있은 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 제54조의 규정에 의한 이전의 고시가 있은 날까지 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 이를 사용하거나 수익할 수 없다. 다만, 사업시행자의 동의를 받거나 제40조 및 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 권리자의 경우에는 그러하지 아니하다. [개정 2009.5.27] [[시행일 2009.11.28]]
(1) 意義
임대차는 임대인이 임차인에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고, 임차인이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약이다.
가. 요건사실 1 : 임대인이 목적물을 임차인에게 사용 또는 사용수익케 하는 사실에 대한 합의
나. 요건사실 2 : 임차인이 목적물의 사용수익의 대가로서 차임을 지급하기로 한 사실에 대한 합의
다. 임대인에게 임대목적물에 대한 소유권 기타 임대권한이 없는 경우 임대차계약 및 그 법률관계
임대인이 임대차 목적물에 대한 소유권 기타 이를 임대할 권한이 없다고 하더라도 임대차계약은 유효하게 성립한다(대법원 1996. 9. 6. 선고 94다54641 판결).
(2) 區分
임대차는 타인의 물건을 대가를 지급하고서 이용하는 대표적 계약이다.
가. 임차인에게 차임지급채무가 있다는 점에서 "사용대차"와 구별된다.
나. 차임은 금전에 한하지 않는다. ☞ 곡종 [穀種, 곡식의 씨앗, 대법원 4291민상725]
다. 차임은 후불 지급이 원칙이다(민법 제633조).
(3) 性質
낙성·유상·쌍무·불요식 계약
임대차계약서의 약관 여부
계약의 일방 당사자가 다수의 상대방과 계약을 체결하기 위해서 일정한 형식에 의하여 미리 계약서를 마련하여 두었다가 어느 한 상대방에게 이를 제시하여 계약을 체결하는 경우에도 그 상대방과 사이에 특정 조항에 관하여 개별적인 교섭(또는 흥정)을 거침으로써 상대방이 자신의 이익을 조정할 기회를 가졌다면, 그 특정 조항은 ‘약관의 규제에 관한 법률’(이하 ‘약관규제법’이라 한다)의 규율대상이 아닌 개별약정이 된다고 보아야 할 것이고, 이때 개별적인 교섭이 있었다고 하기 위해서는 비록 그 교섭의 결과가 반드시 특정 조항의 내용을 변경하는 형태로 나타나야 하는 것은 아니라 하더라도, 적어도 계약의 상대방이 그 특정 조항을 미리 마련한 당사자와 사이에 거의 대등한 지위에서 당해 특정 조항에 대하여 충분한 검토와 고려를 한 뒤 영향력을 행사함으로써 그 내용을 변경할 가능성은 있어야 한다(대법원 2008다16950).
※ 부동산임대업자가 미리 부동문자로 인쇄한 임대차계약서를 제시하여 임대차계약을 체결한 사안에서, 그 계약서에 기재된 임대차계약 종료일로부터 인도 또는 복구된 날까지의 통상 차임 및 관리비와 임대차보증금에 대한 월 1%의 비율에 의한 이자의 합산액의 2배를 배상액으로 정하고 있는 ‘임대차목적물의 명도 또는 원상복구 지연에 따른 배상금’ 조항은 개별적인 교섭을 거침으로써 상대방이 자신의 이익을 조정할 기회를 가졌다고 할 수 없어 약관에 해당하고, 또한 고객인 임차인에 대하여 부당하게 과중한 손해배상의무를 부담시키는 조항이므로 약관의 규제에 관한 법률 제8조에 의하여 무효라고 한 사례.
Ⅱ. 短期 賃貸借
제619조 【處分能力 없는 자, 權限없는 자의 할 수 있는 短期賃貸借】
처분의 능력없는 또는 권한없는 자가 임대차를 하는 경우에는 그 임대차는 다음 각호의 기간을 넘지 못한다.
1. 식목, 채염 또는 석조, 석회조, 연와조 및 이와 유사한 건축을 목적으로 한 토지의 임대차는 10년
2. 기타 토지의 임대차는 5년
3. 건물 기타 공작물의 임대차는 3년
4. 동산의 임대차는 6월
제620조【단기임대차의 갱신】
전조의 기간은 갱신할 수 있다. 그러나 기간만료전 토지에 대하여 “1년”, 건물 기타 공작물에 대하여는 “3월”, 동산에 대하여는 “1월”내에 갱신하여야 한다.
"처분의 능력없는 또는 권한없는 자"란 관리할 능력이나 권한은 있으나 처분할 능력이나 권한은 없는 자를 말한다. 임대차는 물건의 이용에 관한 관리행위지 처분행위는 아니다.
대체로 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용 수익하게 할 것을 약정하면 되는 것이요, 나아가 그 목적물에 대한 소유권이라거나 기타 그것을 처분할 권한을 임대인이 반드시 가져야 하는 것은 아니다(대법원 65다562). 따라서 처분의 능력이나 권한이 없더라도 관리할 능력이나 권한이 있는 자(☞ 부재자의 재산관리인, 후견인, 상속재산관리인 등)는 임대차계약을 체결할 수 있다.
그러나 장기간의 임대차는 실질적으로 처분행위를 하는 것과 마찬가지의 결과를 가져오므로, 민법은 처분 능력 또는 권한 없는 자가 일정기간 이상의 장기 임대차계약을 할 수 없는 것으로 규정하였다. 따라서 민법 제619조 기간 내의 임대차를 "단기임대차"라고 부르고, 그 이상의 임대차를 "장기임대차"라 부른다.
▣ 對抗力있는 賃借權
제621조【賃貸借의 登記】: “채권의 물권화”
① 부동산임차인은 당사자간에 반대 약정이 없으면 임대인에 대하여 그 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다. ▶ 임대차등기절차협력청구권 ↔ 협력의무(부수의무)
② 부동산임대차를 등기한 때에는 그 때부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
대항력있는 임차권이 곧 물권은 결코 아니며 물권에 접근한 권리이지만, 채권적 성격을 완전히 벗어나지 않은 권리라고 파악할 수밖에 없다.
제622조【建物登記 있는 賃借權의 對抗力】
① 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 "그 지상건물을 등기한 때"에는 제3자에 대하여 임대차의 효력이 있다.
② 건물이 임대차기간만료전에 : "멸실" 또는 "후폐"한 때에는 전항의 효력을 잃는다.
※ 임차인의 요건사실
ⓐ 임대차 성립에 관한 합의 사실
ⓑ 건물에 대한 보존등기를 한 사실
ⓒ 임대차가 목적물의 소유자와의 관계에서 적법할 것
후폐[朽廢]란 썩어서 소용이 없게 됨을 의미한다.
제622조는 토지건물에 대하여 소유권이전등기가 되어 있다고 하더라도 그 소유권자나 그 전소유자가 위 건물의 기지 소유자와의 사이에 위 기지에 관하여 적법한 임대차계약이 없었던 경우에는 적용될 수 없다(대법원 62다848).
주임법 제3조 (대항력 등)
① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
② 국민주택기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다. [신설 2007.8.3]
③ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. [신설 83·12·30, 2007.8.3]
④ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항·제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다. [개정 2007.8.3]
⑤ 제4항의 경우에는 동시이행의 항변권(抗辯權)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다. [개정 2007.8.3]
[전문개정 2008.3.21]
시행령 제1조의2 (대항력이 인정되는 법인)
「주택임대차보호법」 (이하 "법"이라 한다) 제3조제2항 후단에서 "대항력이 인정되는 법인"이란 다음 각 호의 법인을 말한다. [개정 2009.9.21 제21744호(한국토지주택공사법 시행령)] [[시행일 2009.10.1]]
1. 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사
2. 「지방공기업법」 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사
[전문개정 2008.8.21]
상임법 제3조 (대항력 등)
① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제5조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
③ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항·제3항 및 제578조를 준용한다.
④ 제3항의 경우에는 「민법」 제536조를 준용한다.
[전문개정 2009.1.30]
Ⅲ. 賃貸借의 效力
1. 賃貸人의 義務
| 임대인의 의무 | 임차인의 의무 |
| (1) 목적물인도의무
(2) 상태유지의무 (3) 담보책임과 채무불이행책임(567) (4) 목적물의 하자에 대한 책임(580) |
(1) 등기협력의무
(2) 비용상환의무 (3) 부속물매수의무 (4) 안전배려의무 |
|
제623조【賃貸人의 義務】: 目的物引渡義務 + 狀態維持義務 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고, 계약존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다. |
※ 도시 및 주거환경정비법 제44조 (지상권 등 계약의 해지)
① 정비사업의 시행으로 인하여 지상권·전세권 또는 임차권의 설정목적을 달성할 수 없는 때에는 그 권리자는 계약을 해지할 수 있다.
② 제1항의 규정에 의하여 계약을 해지할 수 있는 자가 가지는 전세금·보증금 그 밖의 계약상의 금전의 반환청구권은 사업시행자에게 이를 행사할 수 있다.
③ 제2항의 규정에 의한 금전의 반환청구권의 행사에 따라 당해 금전을 지급한 사업시행자는 당해 토지등소유자에게 이를 구상할 수 있다.
※ 가옥명도의무와 전세금반환의무는 동시이행의 관계에 있다.
(1) 목적물인도의무
임대인이 임대차 목적물에 대한 소유권 기타 이를 임대할 권한이 없다고 하더라도 임대차계약은 유효하게 성립하고, 따라서 임대인은 임차인으로 하여금 그 목적물을 완전하게 사용·수익케 할 의무가 있고 또한 임차인은 이러한 임대인의 의무가 이행불능으로 되지 아니하는 한 그 사용·수익의 대가로 차임을 지급할 의무가 있으며, 그 임대차관계가 종료되면 임차인은 임차목적물을 임대인에게 반환하여야 할 계약상의 의무가 있지만, 임차인이 진실한 소유자로부터 목적물의 반환청구나 임료 내지 그 해당액의 지급요구를 받는 등의 이유로 임대인이 임차인으로 하여금 사용·수익케 할 수가 없게 되었다면 임대인의 채무는 이행불능으로 되고, 임차인은 이행불능으로 인한 임대차의 종료를 이유로 그 때 이후의 임대인의 차임지급 청구를 거절할 수 있다(대법원 1996. 9. 6. 선고 94다54641 판결).
(2) 상태유지의무(수선의무)
임대차계약에 있어서 임대인은 임대차 목적물을,계약 존속 중 그 사용ㆍ수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이다(민법 제623조). 임대차계약이 체결되면 임대인은 민법제623조에 의하여 임대차기간 중 사용.수익에 필요한 상태를 유지하여야 할 적극적인 의무를 부담하고, 이러한 의무를 제대로 이행하지 아니하는 경우에는 임차인은 임대인의 채무불이행을 원인으로 하여 임대차계약을 해지할 수 있다.
피고는 원고에게 임대차목적물인 이사건 점포를 명도하였으나, 특약사항으로 약정한 전임차인 의 폐업신고가 이행되지 아니하는 바람에 원고가 영업신고를 하더라도 사실상 수리되지 아니하고, 원고가 영업신고가 수리되지 아니한 상태에서 영업을 하게 되면 식품위생법 제77조 제1호에 의하여 형사처벌을 받을 우려가 있어 함부로 영업을 계속할 수도 없는 점에 비추어 보면, 원고가 임차한 점포를 사용.수익할 목적을 달성하기가 어렵다고 보아야 하고, 따라서 피고가 이 사건 점포를 명도한 것만으로 임대차기간 중임차인의 점포 사용.수익에 필요한 상태를 적극적으로 유지하여야 할 의무를 다하였다고 볼 수 없으니 원고는 이를 원인으로 하여 이 사건 임대차계약을 해지할 수있다(부산고등법원 2006. 8. 25. 선고 2005나17792 판결).
목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 사용ㆍ수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면, 임대인은 그 수선의무를 부담한다 할 것이다(대법원 1994.12.9.선고 94다34692,34708판결,대법원 2000.3.23.선고 98두18053판결 등 참조).
임대인의 수선의무는 임대인에게 귀책사유가 있는 임대차 목적물의 훼손의 경우에는 물론 임대인에게 귀책사유가 없는 훼손의 경우에도 마찬가지다(대법원 2009다96984). 임대인의 수선의무는 불가항력으로 임대물이 파손된 경우는 물론이고 임차인의 귀책사유로 파손된 경우도 부담한다. 다만, 임차인은 임차물의 보관의무위반 또는 불법행위에 의한 배상의무를 부담할 뿐이다.
※ 원인불명의 화재로 인하여 임대물이 일부 소훼된 사례에서, 임차인이 임대인에게 기한을 정하여 사용, 수익에 필요한 상태를 청구하였음에도 불구하고 임대인이 그 이행이 착수하지 않자 임대인의 수선의무 이행지체를 원인으로 임대차계약 해지통보를 하였다.
수선의무가 문제는 임대인의 차임청구 또는 임차인의 차임미지급을 원인으로 한 해지주장에 대한 임차인의 항변으로 문제되는 경우가 많다.
☞ 임대차계약에 있어서 임대인의 수선의무와 임차인의 차임지급의무의 관계
임대차계약에 있어서 임차인이 목적물을 임대차 본래의 목적에 맞게 사용·수익하게 할 임대인의 의무는 임차인의 차임지급의무와 상호 대등관계에 있다. 따라서 임대인이 목적물에 대한 수선의무를 불이행하여 임차인이 목적물을 전혀 사용할 수 없는 경우에는 임차인은 차임 전부의 지급을 거절할 수 있다(서울중앙지방법원 2007. 5. 31. 선고 2005가합10027).
(3) 담보책임
(4) 목적물의 하자에 대한 책임
(5) 기타
☞ 상가임대인의 상가활성화 및 상권형성조성의무 여부
피고 측의 권리금이나 수익률 등에 관한 투자설명은 전망을 제시한 것으로서 청약의 유인에 불과할 뿐 이로써 그것이 이 사건 계약의 내용이 되었다거나 피고에게 권리금이나 수익률 보장의무가 있다고 볼 수 없는 것이고, 특별한 사정이 없는 한 상가 활성화나 상권 형성 역시 전반적인 경기의 변동과 그에 따른 소비성향 등에 크게 좌우되고 분양사업을 수행하는 피고 측의 노력에 의해서만 이루어질 수 없는 것이라는 점에서 위 권리금이나 수익률 등에 관한 투자전망과 달리 볼 이유가 없을 것인데, 원심이 판시한 바와 같은 사정들을 감안하더라도, 피고가 입점주들로부터 지급받은 장기임대료 등을 적절히 집행하여 상가 활성화와 상권 형성을 위해 노력하고 이를 위해 입점주들과 협력할 의무가 있다고 볼 수는 있을지언정, 나아가 전반적인 경기의 변동이나 소비성향의 변화 등과 상관없이 피고가 전적으로 책임지고 상가가 활성화되고 상권이 형성된 상태를 조성하여야 할 의무까지 부담한다고 볼 수는 없다고 할 것이고, 한편, 이 사건 상가가 활성화되는 경우 피고도 분양 촉진, 임대료 수입 증가 등의 이익을 얻게 되므로 피고가 상가 활성화나 상권 형성을 일부러 방해할 이유는 없어 보이는데다, 피고가 행한 미분양점포의 무보증금 분양, 점포의 층별 통폐합, 이 사건 상가의 매각의사 공표 등 여러 조치들은 최대한 많은 점포를 개설하고 개설된 점포들을 가급적 밀집시키거나 추가적인 자본유치 등의 방법으로 주어진 여건 속에서 최대한 상가를 활성화하고 상권을 형성하여 입점주들의 투자손실을 최소화하기 위한 것이라는 측면도 충분히 인정되므로, 전반적인 경기침체 등과 무관하게 그러한 피고의 조치들로 인하여 상가활성화가 저해된 것이라고 단정하기는 어렵고, 그 외에 전반적인 경기침체, 대형상가의 인기 저하, 입점주들의 자치조직인 상가운영협의회를 둘러싼 입점주들의 갈등 등 원심이 판시한 여러 사정들은 피고에게 책임을 돌릴 만한 사정이라고 보기 어려운 것들이다(대법원 2009. 8. 20. 선고 2008다94769 판결 ).
※ 또한, 피고가 이 사건 상가가 활성화되지 아니한 점 등을 감안하여 약 2년간의 원고의 월 임대료와 관리비를 면제하여 준 점, 원심이 계약해지사유의 발생시점으로 삼은 2004. 8.말은 이미 이 사건 계약에 의한 5년의 임대차기간 중 3년이 경과한 시점인 점, 피고는 원고 등 입점주들에게 임대차보증금의 반환을 임대차기간 만료시로 유예하면서 폐점할 수 있는 기회를 제공하였음에도 원고 스스로의 판단에 의해 폐점하지 아니한 것으로 보이는 점 등 원심이 인정한 사실관계에서 알 수 있는 여러 사정들을 앞서 살핀 바에 보태어 보면, 이 사건 상가의 활성화 및 상권의 형성이 당초의 기대에 미치지 못하였다는 사정만으로 당초의 계약내용에 당사자가 구속되는 것이 신의칙상 현저히 부당하게 되었다고 볼 수도 없다. 그럼에도 불구하고, 원심은 그 판시와 같은 사정들만으로 이 사건 상가의 활성화 및 상권의 형성이 당초의 기대에 미치지 못한 것이 피고의 이 사건 계약상의 채무불이행에 의한 것이라거나 중대한 사정변경에 해당한다는 이유로 원고가 이 사건 계약을 해지할 수 있다고 판단하고 말았으니, 원심판결에는 의사표시의 해석, 채무불이행이나 사정변경에 의한 계약의 해지 등에 관한 법리를 오해하고 필요한 심리를 다하지 아니하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이다.
2. 賃借人의 義務
(1) 차임지급의무
제633조【借賃支給의 時期】: 後給이 原則, 特約 可能
차임은 동산, 건물이나 대지에 대하여는 "매월 말"에 기타 토지에 대하여는 "매년 말"에 지급하여야 한다. 그러나 수확기 있는 것에 대하여는 그 "수확후 지체없이" 지급하여야 한다.
☞ 부동산임대용역의 공급에 관하여 누가 부가가치세를 부담할 것인가에 관하여 계약체결시 명시적인 약정이 없으면 임대인이 부담하기로 하는 것이 관행이고, 임대계약시에 부가가치세의 부담을 누가 질 것인가에 관하여 아무런 논의가 없었던 것은 위 관행에 따라 임대인이 부가가치세를 부담하려는 묵시적 특약이 있었다고 할 수 있다(대법원 1986. 10. 28. 선고 86다카745).
☞ 임대인과 임차인이 세무서에 임대차보증금만 신고하고 월 차임은 신고하지 않기로 합의하면서 임대차보증금에 차임을 ‘임차인이 다 신고하면’ 그 차임에 대한 부가가치세 등을 임차인이 부담하기로 하는 내용의 세금부담 약정을 한 사안에서, 위 세금부담 약정은 임차인이 스스로 세무서에 차임 약정이 존재한다는 사실을 신고함으로써 그에 대한 부가가치세 등을 임대인이 부담하게 될 경우 이를 임차인이 부담하겠다는 뜻으로 이해됨에도, 임대인에 대한 세무조사 과정에서 누락신고된 차임이 밝혀졌다는 사유만으로 임대인에게 추가로 부과된 부가가치세 본세를 위 세금부담 약정에 따라 임차인이 부담하여야 한다고 본 원심판결을 파기한 사례(대법원 2011. 3. 24. 선고 2010다95062).
(2) 임차물의 보관·반환의무
제623조【賃貸人의 義務】: 目的物引渡義務 + 狀態維持義務
임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고, 계약존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.
임차건물이 화재로 소훼된 경우에 있어서 그 화재의 발생원인이 불명인 때에도 임차인이 그 책임을 면하려면 그 임차건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 입증하여야 하는 것이다(대법원 1982.8.24.선고82다카254판결,대법원 1999.9.21.선고 99다36273판결,대법원 2001.1.19.선고 2000다57351판결 등 참조).
(3) 인용의무
제624조【賃貸人의 保存行爲에 대한 賃借人의 認容義務 - 附隨義務】
임대인이 임대물의 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 임차인은 이를 거절하지 못한다.
제625조【賃借人의 意思에 反하는 保存行爲와 契約解止權】
임대인이 임차인의 의사에 반하는 보존행위를 하는 경우에 임차인이 이로 인하여 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 "계약을 해지"할 수 있다.
(4) 하자통지의무
제634조【賃借人의 瑕疵通知義務】: 부수의무
임차물이 수리를 요하거나 임차물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 때에는 임차인은 지체없이 임대인에게 이를 "통지"하여야 한다. 그러나 임대인이 이를 안 때에는 그러하지 아니하다.
3. 임차인의 비용상환청구권
제626조【賃借人의 費用償還請求權】 필요비 + 유익비 ⇔ 비용상환의무
① 임차인이 임차물의 보존에 관한 "필요비"를 치출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.
② 임차인이 "유익비"를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.
제617조【損害賠償, 費用償還請求權의 期間】
계약 또는 목적물의 성질에 위반한 사용, 수익으로 인하여 생긴 손해배상의 청구와 차주가 지출한 비용의 상환청구는 대주가 물건의 반환을 받은 날로부터 “6월”내에 하여야 한다.
토지임대차계약을 체결함에 있어서 임차인이 토지 위에 정구장 시설 및 그 부대시설인 가건물 등을 임차인의 비용으로 설치, 건축하여 정구장을 운영하되, 임대차가 종료되었을 때에는 주위시설물 및 가건물을 임대인에게 증여하기로 약정한 사실이 인정된다면 이는 임차인이 유익비 상환청구를 할 수 없다는 취지를 약정한 것으로 볼 것이다.
4. 차임증감청구권
제627조【賃借人의 減額請求權과 契約解止權】
① 임차물의 일부가 임차인의 "과실없이" "멸실" 기타 사유로 인하여 사용, 수익할 수 없는 때에는 임차인은 그 부분의 비율에 의한 "차임의 감액"을 청구할 수 있다.
② 전항의 경우에 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 임차인은 "계약을 해지"할 수 있다.
제628조【賃貸人의 借賃增減請求權】: 강행규정
임대물에 대한 공과부담의 증가 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 "증감을 청구"할 수 있다.
Ⅳ. 賃借權의 讓渡 · 轉貸
1. 意 義
(1) 임차권의 양도란, 임차권을 그 동일성을 유지하면서 이전하는 계약
(2) 지명채권인 임차권 그 자체의 이전.
(3) 임차권의 전대란 임차인이 자신이 임대인(전대인)이 되어서 그 임차물을 다시 제3자로 하여금 사용·수익하게 하는 계약 → 임대인의 동의 없어도 당사자끼리는 有效.
(4) 性 質
가. 양도인과 양수인 사이 또 전대인가 전차인 사이의 낙성·불요식의 계약
나. 임대인의 동의(대항요건) 없어도 당사자 끼리는 유효
2. 賃貸人의 同意없는 賃借權의 讓渡와 轉貸 (無斷轉貸)
제629조【賃借權의 讓渡, 轉貸의 制限】: 임의규정
① 임차인은 "임대인의 동의"없이 그 권리를 讓渡 하거나 임차물을 轉貸하지 못한다.
② 임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 "계약을 해지"할 수 있다.
◈ 임대차는 계속적 채권관계로서 인적 신뢰관계의 비중이 크기때문에 민법은 임대인의 이익을 보호
① 임대인은 전차인에게 불법점거로 인한 손해배상을 청구할 수 있다.
② 임대인은 전차인에게 방해배제청구를 할 수 있다.
③ 임대인은 임차인에게 차임을 청구할 수 있다.
④ 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있다.
⑤ 전대인은 전차인에게 차임을 청구할 수 있다.
3. 賃貸人의 同意있는 賃借權의 讓渡와 轉借權
제630조【轉貸의 效果】
① 임차인이 "임대인의 동의"를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 "직접" 임대인에 대하여 의무를 부담한다. 이 경우에 임차인은 전차인에 대한 차임의 지급으로써 "임대인"에게 대항하지 못한다.
② 전항의 규정은 임대인의 임차인에 대한 권리행사에 영향을 미치지 아니한다.
제631조【轉借人의 權利의 確定】
임차인이 "임대인의 동의"를 얻어 임차물을 전대한 경우에는 임대인과 임차인의 합의로, 계약을 종료한 때에도 전차인의 권리는 소멸하지 아니한다.
(1) 원래의 임대인과 임차인 사이에는 임대차계약의 법률관계가 존재하며, 이에 기초한 권리·의무는 전대차에 의해 영향을 받지 않는다.
(2) 임차인과 전차인 사이에는 전대차계약의 법률관계가 존재한다.
(3) 임대인과 전차인 사이에는 직접적인 계약관계가 존재하지 않는다. 그러나 민법은 직접적인 채권관계로 양자를 묶는다.(630조 1항 본문)
Ⅴ. 小部分轉貸
제632조【임차건물의 소부분을 타인에게 사용케 하는 경우】
전3조의 규정은 건물의 임차인이 그 건물의 "소부분"을 타인에게 사용하게 하는 경우에는 "임대인의 동의없이" 양도, 전대할 수 있다.
- 임대인의 동의없이 전대하여도 임대인에게 임대차의 해지권이 발생하지 않는다.
- 동의있는 전대의 경우에도 임대인과 전차인 사이에 직접적인 법정채권관계가 발생하지 않는다.
- 임대인과 임차인이 합의하여 임대차를 종료시킨 경우에는 소부분대차도 함께 종료된다.
Ⅵ. 賃貸借의 終了
1. 해지통고
제635조【期間이 約定없는 賃貸借의 解止通告】 : 강행규정
① 임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 "언제든지" 계약해지의 통고를 할 수 있다.
② 상대방이 계약해지의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다.
1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에은 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월.
2. 동산에 대하여는 5일
제636조【期間의 約定있는 賃貸借의 解止通告】
임대차기간의 약정이 있는 경우에도 당사자 일방 또는 쌍방이 그 기간내에도 해지할 권리를 "보류"한 때에는 전조의 규정을 준용한다.
제637조【賃借人의 破産과 解止通告】
① 임차인이 "파산선고"를 받은 경우에는, 임대차기간의 약정이 있는 때에도 "임대인" 또는 "파산관재인"은 635조의 규정에 의하여 "계약해지의 통고"를 할 수 있다.
② 전항의 경우에 각 당사자는 상대방에 대하여 계약해지로 인하여 생긴 손해의 배상을 청구하지 못한다.
제638조【解止通告의 轉借人에 대한 通知】: 强行規定
① 임대차계약이 "헤지의 통고"로 인하여 종료된 경우에 그 임대물이 적법하게 전대되었을 때에는 : 임대인은 전차인에 대하여 그 "사유를 통지"하지 아니하면 해지로써 전차인에게 대항하지 못한다.
② 전차인이 전항의 통지를 받은 때에는 635조 2항의 규정을 준용한다.
2. 묵시의 갱신
제639조【黙示의 更新】
① 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용,수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 당사자는 제635조의 규정에 의하여 (언제든지) 해지의 통고를 할 수 있다.
② 전항의 경우에 전임대차에 대하여 제3자가 제공한 담보는 기간의 만료로 인하여 소멸한다.
제635조【期間이 約定없는 賃貸借의 解止通告】 : 강행규정
① 임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 "언제든지" 계약해지의 통고를 할 수 있다.
② 상대방이 계약해지의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다.
1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에은 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월.
2. 동산에 대하여는 5일
민법 제639조 제2항에서 말하는 담보라 함은 ｢질권·저당권 그 밖의 보증 등을 가리키는 것｣으로 보아야 할 것이고, 건물의 임차보증금 채권이 양도되었을 경우까지도 포함되는 개념이라고 해석할 수 없다.
주임법 제6조 (계약의 갱신)
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. [개정 2009.5.8] [[시행일 2009.8.9]]
③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
[전문개정 2008.3.21]
주임법 제6조의2 (묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)
① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. [개정 2009.5.8] [[시행일 2009.8.9]]
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
[전문개정 2008.3.21]
임대주택법 제27조 (임대차계약의 갱신거절 등)
① 임대사업자는 해당 임대주택에 거주 중인 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임대주택을 임대받는 등 대통령령으로 정하는 사항에 해당하는 경우에는 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있다.
② 임대주택에 거주 중인 임차인은 시장·군수·구청장이 임대주택에 거주하기 곤란할 정도의 중대한 하자가 있다고 인정하는 경우 등 대통령령으로 정하는 사항에 해당하는 경우에는 해당 임대주택 임대사업자와의 계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있다.
상임법 제10조 (계약갱신 요구 등)
① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.
④ 임대인이 제1항의 기간 이내(임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에)에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. [개정 2009.5.8]
⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.
[전문개정 2009.1.30]
▶ 임대차기간 만료 전 1개월 후부터 임대차기간만료시까지 사이에 갱신거절 또는 조건변경의 통지를 한 경우
이러한 경우 위 통지는 효력이 없다고 할 것이므로 묵시적 갱신이 이루어졌다고 할 것이다. 그러나 임차인은 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대차를 존속시키기를 원하지 않는 의사표시가 확정적으로 나타난 것이므로, 기존의 갱신거절 또는 조건변경의 통지는 임대차계약해지의 의사표시로 갈음할 수 있다고 하겠다. 따라서 임대차기간만료일부터 3개월이 경과하면 계약해지의 효력의 발생한다고 보는 것이 타당하다(박해식, 주택임대차보호법 해설의 법률지식, 청림출판, 2001, 406쪽).
3. 차임지연과 해지
제640조【借賃遲延과 解止】: 强行規定
"건물" 기타 "공작물"의 임대차에는 임차인의 차임지연액이 " 2기"의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 "계약을 해지"할 수 있다.
제641조【동전】 건물기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로한 토지임대차의 경우에도 전조의 규정을 준용한다.
제642조【土地賃貸借의 解止와 地上建物 등에 대한 擔保物權者에의 通知】 전조의 경우에 그 지상에 있는 건물 기타 공작물이 담보물권의 목적이 된 때에는 288(저당권자에게 상당한 기간이 경과함으로써 그 효력이 생긴다)조의 규정을 준용한다.
연체한 차임 및 관리비에 대한 지연손해금 및 연체이자 공제에 대한 제한
원고가 경제적 약자인 주택임차인인 점, 비록 원고가 일부 차임 및 관리비를 연체하기는 하였으나, 결국 차임 및 관리비의 대부분을 지급한 점, 현행 이자제한법상 약정이자율 한도인 연 30%와 비교하였을 때 월 3%의 연체이자에 지연손해금까지 임차인에게 부담토록 하는 것은 지나치게 가혹한 점 등에 비추어 볼 때, 차임 및 관리비에 대한 지연손해금, 연체이자를 총 160만원으로 제한함이 상당하다(울산지방법원 2011. 7. 19. 선고 2010가소84263 판결).
☞ 계약해지의 의사표시는 반드시 그 상대방에게 명시적으로 하여야 하는 것은 아니고 묵시적으로 할 수도 있는바, 법정 혹은 약정해지사유가 발생한 경우에 당사자가 경매신청 등 계약의 해지를 전제로 하는 행위 또는 기존 계약관계를 유지할 의사가 없음을 파악할 수 있는 어떤 외부적, 객관적 행위를 하고, 그에 따라 법원에 의하여 경매개시결정이 상대방에게 송달되는 등 상대방도 그와 같은 사정 때문에 계약이 종료됨을 객관적으로 인식할 수 있었던 경우라면, 그로써 계약해지의 효과는 발생한다고 할 것이다(대법원 2008. 9. 25. 선고 2006다62492).
※ 건물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차에서 차임을 담보할 목적으로 그 건물에 대한 근저당권을 설정받은 임대인이 차임 연체를 이유로 근저당권을 실행하여 임의경매를 신청하였다면 이는 묵시적 임대차계약 해지의 의사표시라 볼 수 있으므로, 법원의 경매개시결정이 임차인에게 송달된 때에 위 임대차가 종료되었다고 본 사례
Ⅶ. 賃貸借의 效力
1. 계약경신청구권과 지상물매수청구권
(1) 임차인
제643조【賃借人의 更新請求權과 買受請求權】: 강행규정
① 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로한 토지 임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 식목, 기타 지상시설이 현존한 때에는 283(지상권자는 계약의 경신을 청구할 수 있다.
② 지상권설정자가 계약의 경신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다.)조의 규정을 준용한다.
▶ 임차인의 매수청구권에 관한 민법 제643조는 강행규정이므로 이를 위반하는 약정으로서 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 효력이 없는데, 임차인 등에게 불리한 약정인지는 우선 당해 계약의 조건 자체에 의하여 가려져야 하지만 계약체결 경위와 제반 사정 등을 종합적으로 고려하여 실질적으로 임차인 등에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정을 인정할 수 있을 때에는 강행규정에 저촉되지 않는 것으로 보아야 한다(대법원 2011나1231 판결).
원고가 피고로부터 토지를 임차하면서 그 토지 위에 원고의 비용으로 건물을 신축하여 음식점을 운영하고 임대차계약기간이 만료된 후에는 그 건물의 소유권을 피고에게 귀속시키기로 하는 취지의 약정을 한 경우, 그러한 약정은 민법 제643조에서 정한 임차인의 지상물매수청구권을 배제하기로 하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것이어서 민법 제652조에 의하여 무효이므로 그 건물의 소유권은 원고에게 귀속하고, 한편 원고가 피고에게 그 건물을 인도한다는 내용의 제소전 화해를 하였다고 하더라도 그 제소전 화해조서의 기판력은 소송물인 인도청구권의 존부에만 미치고 소유권자체의 존부에는 미치지 아니하므로 원고로서는 여전히 그 건물의 소유권을 주장할 수 있다는 취지의 판결(부산지방법원 2009. 11. 11. 선고 2009가합8607 판결).
(2) 전차인
제644조【轉借人의 賃貸請求權과 買受請求權】: 강행규정
① 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임차인이 적법하게 그 토지를 전대한 경우에 임대차 및 전대차의 기간이 동시에 만료되고, 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 전차인은 임대인에 대하여 전전대차와 "동일한 조건"으로 임대할 것을 청구할 수 있다.
② 전항의 경우에 임대인이 임대할 것을 원하지 아니하는 때에는 283조 2항의 규정(매수청구권)을 준용한다.
｢피고가 그 소유토지를 원고에게 양도하되 이를 일정기간 원고로부터 대차사용하고 임대차기간 만료시까지 피고가 위 토지를 환매하지 못하면 그 토지상에 건립되어 있는 피고소유건물을 철거하여 토지를 인도하기로 약정｣하였다면 피고에게는 민법 643조의 건물매수청구권이 인정될 수 없고 민법 652조도 적용될 수 없다.
(3) 지상권자
제645조【地上權目的土地의 賃借人의 賃貸請求權과 買受請求權】 : 강행규정
전조의 규정은 지상권자가 그 토지를 임대한 경우에 준용한다.
2. 부속물매수청구권
(1) 임차인
제646조【賃借人의 附屬物買受請求權】: 강행규정 ⇔ 附屬物買受義務(부수의무)
① 건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여, "임대인의 동의"를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차의 "종료시"에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다.
② 임대인으로부터 매수한 부속물에 대하여도 그 매수를 청구할 수 있다.
(2) 전차인
제647조【轉借人의 附屬物買受請求權】: 강행규정
① 건물 기타 공작물의 임차인이 적법하게 전대한 경우에, 전차인이 그 사용의 편익을 위하여 "임대인의 동의"를 얻어, 이에 보속한 물건이 있는 때에는 전대차의 종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수있다.
② 임대인으로부터 매수하였거나 그 동의를 얻어 임차인으로부터 매수한 부속물에 대하여도 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다.
"임차인이 임차건물을 증·개축하였을 시는 임대인의 승낙유무를 불구하고 그 부분이 무조건 임대의 소유로 귀속된다."고 하는 약정은 임차인이 원상회복의무를 면하는 대신 ｢투입비용의 변상이나 권리주장을 포기하는 내용｣이 포함되어있다고 봄이 상당 하다고 할 것이고 이러한 약정은 특별한 사정이 없는 한 유효하다. ｢건물자체의 수선 내지 증·개축부분｣은 특별한 사정이 없는 한 건물자체의 구성부분을 이루고 독립된 건물이라고 보이지 않으므로 임차인의 부속물매수청구의 대상이 될 수 없다.
Ⅶ. 借賃債權의 確保
제648조【賃借地의 附屬物, 果實 등에 대한 法定質權】
"토지임대인"이 임대차에 관한 채권에 의하여 임차지에 부속 또는 그 사용의 편익에 공용한 임차인이 소유동산 및 그 토지의 과실을 "압류"한 때에는 질권과 동일한 효력이 있다.
제649조【賃借地上의 建物에 대한 法定抵當權】
"토지임대인"이 변제기를 경과한 최후"2년"의 차임채권에 의하여 그 지상에 있는 임차인소유의 건물을 "압류"한 때에는 저당권과 동일한 효력이 있다.
제650조【賃借建物 등의 附屬物에 대한 法定質權】
"건물 기타 공작물의 임대인"이 임대차에 관한 채권에 의하여 그 건물 기타 공작물에 부속한 임차인소유의 동산을 "압류"한 때에는 질권과 동일한 효력이 있다.
▣ 賃貸借의 存續期間과 强行規定
제651조【임대차존속기간】
① 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로하는 土地賃貸借나 식목, 채염을 목적으로하는 土地賃貸借의 경우를 除한 외에는 임대차의 존속기간은 "20년"을 넘지 못한다. 당사자의 약정기간은 20년을 넘는 때에는 이를 20년으로 단축한다.
② 전항의 기간은 이를 경신할 수 있다. 그 기간은 경신한 날로부터 "10년"을 넘지 못한다.
▣ 강행규정
제652조【强行規定】 627, 628, 631, 635, 638, 640, 641, 643내지 647조의 규정에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한것은 그 효력이 없다.
Ⅷ. 一時 賃貸借
제653조【일시사용을 위한 임대차의 특례】
628, 638, 640, 646 내지 648, 650조 및 전조의 규정은 일시사용하기 위한 임대차 또는 전대차인것이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다.
Ⅸ. 準用規定
제654조【준용규정】
제610조【借主의 使用, 收益權】
① 차주는 계약 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용법으로 이를 사용, 수익하여야 한다.
제615조【借主의 原狀回復義務와 撤去權】
차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.
☞ 임대차에서 생기는 통상의 손모(損耗)에 관하여 원상회복비용을 부담하는 자(=특약이 없는 한 임대인) 및 위 원상회복의무를 임차인에게 부담시키기 위한 요건
임차인은 임대차계약이 종료한 경우에는 임차목적물을 원상에 회복하여 임대인에게 반환할 의무가 있는데, 원상으로 회복한다고 함은 사회통념상 통상적인 방법으로 사용·수익을 하여 그렇게 될 것인 상태라면 사용을 개시할 당시의 상태보다 나빠지더라도 그대로 반환하면 무방하다는 것으로, 임차인이 통상적인 사용을 한 후에 생기는 임차목적물의 상태 악화나 가치의 감소를 의미하는 통상의 손모(損耗)에 관하여는 임차인의 귀책사유가 없으므로 그 원상회복비용은 채권법의 일반원칙에 비추어 특약이 없는 한 임대인이 부담한다고 해야 한다. 즉, 임대차계약은 임차인에 의한 임차목적물의 사용과 그 대가로서 임료의 지급을 내용으로 하는 것이고, 임차목적물의 손모의 발생은 임대차라고 하는 계약의 본질상 당연하게 예정되어 있다. 이와 같은 이유로 건물의 임대차에서는 임차인이 사회통념상 통상적으로 사용한 경우에 생기는 임차목적물의 상태가 나빠지거나 또는 가치 감소를 의미하는 통상적인 손모에 관한 투하자본의 감가는 일반적으로 임대인이 감가상각비나 수선비 등의 필요경비 상당을 임료에 포함시켜 이를 지급받음으로써 회수하고 있다. 따라서 건물의 임차인에게 건물임대차에서 생기는 통상의 손모에 관해 원상회복의무를 부담시키는 것은 임차인에게 예상하지 않은 특별한 부담을 지우는 것이 되므로 임차인에게 그와 같은 원상회복의무를 부담시키기 위해서는 적어도 임차인이 원상회복을 위해 그 보수비용을 부담하게 되는 손모의 범위가 임대차계약서의 조항 자체에서 구체적으로 명시되어 있거나 그렇지 아니하고 임대차계약서에서 분명하지 않은 경우에는 임대인이 말로써 임차인에게 설명하여 임차인이 그 취지를 분명하게 인식하고 그것을 합의의 내용으로 하였다고 인정되는 등 그와 같은 취지의 특약이 명확하게 합의되어 있어야 할 필요가 있다고 해석함이 상당하다(서울중앙지방법원 2007. 5. 31. 선고 2005가합10027).
제616조【共同賃借人의 連帶責任】
수인이 공동하여 물건을 임차한 때에는 연대하여 그 의무를 부담한다.
제617조【損害賠償, 費用償還請求權의 期間】
계약 또는 목적물의 성질에 위반한 사용, 수익으로 인하여 생긴 손해배상의 청구와 차주가 지출한 비용의 상환청구는 대주가 물건의 반환을 받은 날로부터 “6월”내에 하여야 한다.
원상회복약정이 있는 임대차계약에 있어 임대차목적물이 훼손된 경우, 임차인이 임대인에 대하여 부담하는 통상의 손해는 훼손부분의 수리가 가능한 경우에는 그 수리비가 될 것이나, 그 수리비가 임대차목적물의 교환가치를 넘는 경우에는 형평의 원칙상 그 손해액은 임대차목적물의 교환가치 범위 내로 제한되어야 한다(부산지방법원 2008가단135406 판결).
원고가 피고로부터 건물의 임차하여 식당을 운영하다가 피고의 방해로 결국 중도에 포기하게 된 사안에서, 피고로 하여금 임대차보증금 이외에 권리금을 반환하고 더 나아가 위자료까지 지급하도록 한 판결(부산지방법원 2009. 11. 20. 선고 2008가단137747).
▶ 임대인이 식당을 운영하려는 임차인에게 전임차인이 영업신고증을 반납하거나 폐업신고를 하지 않고 방치해둔 영업신고문제를 해결하기로 하였음에도 이를 이행하지 못한 사유로 임대차계약이 해지되는 경우 임차인이 영업을 위하여 지출한 비품비, 시설비 등을 신뢰이익의 배상으로 청구할 수 있는지 여부
채무불이행을 이유로 계약해제와 아울러 손해배상을 청구하는 경우에 그 계약이행으로 인하여 채권자가 얻을 이익 즉 이행이익의 배상을 구하는 것이 원칙이지만, 그에 갈음하여 그 계약이 이행되리라고 믿고 채권자가 지출한 비용 즉 신뢰이익의 배상을 구할 수도 있다고 할 것이고, 그 신뢰이익 중 계약의 체결과 이행을 위하여 통상적으로 지출되는 비용은 통상의 손해로서 상대방이 알았거나 알 수 있었는지의 여부와는 관계없이 그 배상을 구할 수 있고, 이를 초과하여 지출되는 비용은 특별한 사정으로 인한 손해로서 상대방이 이를 알았거나 알 수 있었던 경우에 한하여 그 배상을 구할 수 있다고 할 것이고, 다만 그 신뢰이익은 과잉배상금지의 원칙에 비추어 이행이익의 범위를 초과할 수 없다(대법원 2002. 6. 11. 선고 2002다2539 판결 등 참조).
※ 증거에 의하면, 원고는 이 사건점포에서 영업하기 위하여 광고전단 제작, 간판 설치, 실내 전기공사, 에어컨 구입 등으로 총 14,116,200원을 지출한 사실, 위 비용은 식당을 운영하기 위하여 필요한 통상의 범위를 넘지 않는 사실을 인정할 수 있고, 한편 원고가 그 중 6,366,200원을 수거하였음은 자인하고 있으며, 피고의 채무불이행으로 이 사건 임대차계약이 중도 해지된 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 피고는 원고에게 나머지 비용 7,750,000원(14,116,200원-6,366,200원) 및 지연손해금을 지급할 의무가 있다(부산고등법원 2006. 8. 25. 선고 2005나17792 판결).
By. 법학전문작가 박창희