법학전문작가 박창희
제2관 강제경매
强制競賣節次란 집행력 있는 집행권원을 가지는 채권자의 신청에 따라 국가의 공권력을 발동하여 채무자 소유의 특정재산을 압류하고, 채무자의 특정재산에 대한 처분권을 박탈한 후 강제적으로 압류재산을 환가하고 그 매각대금으로 채권자의 금전채권을 만족하는 강제집행절차를 말한다.
예컨대, 채권자가 채무자를 상대로 승소판결을 받았는데도 채무자가 빚을 갚지 않는 경우, 채권자가 채무자의 부동산을 압류하고 매각하여 그 매각대금으로 빚을 받아내는 절차가 강제경매이다.
☞ 강제경매에 관한 매각의 성질 : 사법상의 매매설(통설·판례)
민법 제578조 제1항, 제2항은 매매의 일종인 경매에 있어서 그 목적물의 하자로 인하여 경락인이 경락의 목적인 재산권을 완전히 취득할 수 없을 때에 매매의 경우에 준하여 매도인의 위치에 있는 경매의 채무자나 채권자에게 담보책임을 부담시켜 경락인을 보호하기 위한 규정으로서, 그 담보책임은 매매의 경우와 마찬가지로 경매절차는 유효하게 이루어졌으나 경매의 목적이 된 권리의 전부 또는 일부가 타인에게 속하는 등의 하자로 경락인이 완전한 소유권을 취득할 수 없거나 이를 잃게 되는 경우에 인정되는 것이고, 경매절차 자체가 무효인 경우에는 경매의 채무자나 채권자의 담보책임은 인정될 여지가 없는 것으로 풀이 할 것이다(大判 91다21640)
☞ 경락에 의한 소유권취득은 성질상 승계취득이므로 하나의 토지 중 특정부분에 대한 구분소유적 공유관계를 표상하는 공유지분등기에 근저당권이 설정된 후 그 근저당권의 실행에 의하여 위 공유지분을 취득한 경락인은 구분소유적 공유지분을 그대로 취득한다고 할 것이다(大判 91다3703).
제91조 (인수주의와 잉여주의의 선택 등)
① 압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 인수하게 하거나, 매각대금으로 그 부담을 변제하는 데 부족하지 아니하다는 것이 인정된 경우가 아니면 그 부동산을 매각하지 못한다.
② 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다.
③ 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.
④ 제3항의 경우 외의 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.
⑤ 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.
주택임대차보호법 제3조의5 (경매에 의한 임차권의 소멸)
임차권은 임차주택에 대하여 「민사집행법」 에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락(競落)에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다. [개정 2002.1.26.법률제6627호]
[전문개정 2008.3.21]
상가건물임대차보호법 제8조 (경매에 의한 임차권의 소멸)
임차권은 임차건물에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 실시된 경우에는 그 임차건물이 매각되면 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.
[전문개정 2009.1.30]
민사집행법 제91조 제2항, 제3항, 제268조는 경매의 대부분을 차지하는 강제경매와 담보권 실행을 위한 경매에서 소멸주의를 원칙으로 하고 있다을 뿐만 아니라 이를 전제로 하여 배당요구의 종기결정이나 채권신고의 최고, 배당요구, 배당절차 등에 관하여 상세히 규정하고 있다(대법원 2010마1059).
말소기준권리
말소기준권리란 임차권을 포함하여 등기부상에 기재되는 권리들의 말소여부, 즉 인수여부를 판별하는데 기준이 되는 권리를 말한다. 일반적으로 경락으로 말소되는 저당권, 압류, 가압류(가처분 x), 담보가등기(소유권이전청구권가등기 x), 강제경매개시결정등기 중 가장 먼저 등기된 최선순위 권리를 말소기준권리라 하고, 이를 기준으로 그 선후에 따라 인수나 말소를 결정한다.
말소기준 이후의 권리는 모두 말소된다.
| [인수] 지상권, 지역권, 전세권, 유치권, 대항력 있는 임차권, 소유권이전청구권 가등기, 환매등기, 임차권등기, 예고등기 가처분 |
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[말소기준권리] 저당권, 압류/가압류, 담보가등기, 강제경매개시결정등기 |
| [말소] 지상권, 지역권, 전세권, 임차권, 저당권, 담보가등기, 환매등기, 가처분 가처분, 압류, 가압류 말소기준권리 이전 설정된 전세권(다만, 전액 배당시) |
▶ 전세권
※ 전세권은 경매 목적부동산 전체에 대한 전세권인 경우에는 말소기준권리가 될 여지가 있으나, 부동산 일부에 대한 전세권인 경우에는 임차인의 대항력이 부동산 일부의 전세권에 의해서는 영향을 받지 않기 때문에 말소기준권리로 보기 어려운 점이 있다.
※ 선순위 전세권은 매수인이 인수(존속기간이 만료되지 아니한 경우에는 그 전세권 자체가, 존속기간이 만료한 경우에는 그 전세금반환채무가 인수됨)하는 것이 원칙이지만, 전세권자가 경매신청하였거나 배당요구를 한 경우에는 매각으로 소멸한다. 전세권이 말소되므로 선순위 전세권자라도 미배당보증금을 낙찰자에게 청구할 수 없게 된다.
▶ 가처분
경매절차에서 가처분은 말소기준권리가 아니며, 그에 대한 배당문제도 발생하지 않지만, 소유권 취득에 큰 영향을 끼치므로 이에 대한 세심한 분석이 필요하다.
▶ 가등기
소유권이전청구권가등기가 말소기준권리보다 선순위에 있다면 차후 소유권가등기권자가 본등기를 해버리면 낙찰자는 소유권을 상실하게 된다. 실무에서는 신고가 없는 경우에는 일단 그 가등기를 순수한 소유권이전청구권보전을 위한 가등기로 보고, 최선순위의 가등기인 경우에는 특별한 사정이 없는 한 사실상 매각절차를 정지하고 있다.
가등기담보등에 관한 법률 제15조 (담보가등기권리의 소멸)
담보가등기를 마친 부동산에 대하여 강제경매등이 행하여진 경우에는 담보가등기권리는 그 부동산의 매각에 의하여 소멸한다. [전문개정 2008.3.21]
주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 먼저 우선변제권을 주장하여 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 그 후 경매법원의 계약서 제출요구를 받고 다시 제출한 배당요구신청서에 확정일자가 없다고 명백히 밝혔고, 이에 경매법원이 임차권자가 우선변제권의 행사를 포기한 것으로 보고 종전의 낙찰을 불허가한 다음 물건명세서에 위와 같은 사실을 기재하여 신경매를 진행한 결과 낙찰허가결정이 확정되었다면, 우선변제권을 포기한 것으로 처리된 위 임차인은 낙찰대금에서 그 보증금을 우선변제 받을 수 없고(임차보증금의 우선변제청구권이 인정되는 주택임차인이라도 낙찰기일 전에 적법한 배당요구를 하지 아니한 이상 그가 적법한 배당요구를 한 경우에 배당받을 수 있었던 금액 상당의 금원이 후순위채권자에게 배당되었다고 하여 이를 법률상 원인이 없는 것이라고 할 수도 없다.), 위와 같이 진행된 경매절차에서 낙찰받은 낙찰자는 임대인의 지위를 승계하여 임차인의 보증금을 인수한다. 그럼에도 불구하고, 원심은 이와 달리 경매절차에서 위 대항력 있는 임차인의 임차보증금은 주택임대차보호법상의 우선변제권에 기하여 피고보다 우선하여 배당하였어야 한다고 보아 원고의 부당이득청구를 인용하였으니, 거기에는 배당요구 및 부당이득에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 것이다(대법원 2002. 11. 8. 선고 2001다51725 판결).
※ 대항력을 갖추고 우선변제권(+확정일자)을 취득한 선순위 임차인은 매수인에게 대항하여 보증금반환시까지 임대차를 주장할 수 있는 권리와 매각대금으로부터 우선변제를 받을 권리를 동시에 가지며, 원칙적으로 위 두 가지 권리 중 하나를 선택하여 행사할 수 있다.
제92조 (제3자와 압류의 효력)
① 제3자는 권리를 취득할 때에 경매신청 또는 압류가 있다는 것을 알았을 경우에는 압류에 대항하지 못한다.
② 부동산이 압류채권을 위하여 의무를 진 경우에는 압류한 뒤 소유권을 취득한 제3자가 소유권을 취득할 때에 경매신청 또는 압류가 있다는 것을 알지 못하였더라도 경매절차를 계속하여 진행하여야 한다.
/ 법학전문작가 박창희