글쓴이 : 법학전문작가 박창희
1. 강제경매신청
(1) 강제경매신청서
강제경매를 신청하려면, 강제경매신청서를 작성한 다음, 첨부서류와 함께 관할 법원에 제출하여야 한다.
| 제80조 (강제경매신청서) 강제경매신청서에는 다음 각호의 사항을 적어야 한다. 1. 채권자·채무자[1]와 법원의 표시 2. 부동산의 표시[2] 3. 경매의 이유가 된 일정한 채권과 집행할 수 있는 일정한 집행권원[3] |
[1] 채무자의 주소와 부동산등기부상의 주소가 다를 경우에는 이를 병기하며, 이 경우 주민등록표초본을 첨부한다.
[2] 미등기부동산인 경우에는 그 부동산이 채무자의 소유임을 증명할 서류의 표시와 부합되도록 기재한다.
[3] "집행권원"이란 국가의 강제력에 의하여 실현될 사법상 이행청구권의 존재 및 범위를 표시하고 그 청구권에 집행력을 인정한 공정의 문서를 말한다. 확정된 종국판결, 가집행의 선고가 있는 종국판결, 소송상 화해조서, 확정된 지급명령, 확정된 화해권고결정 등이 집행권원에 해당된다.
(2) 첨부서류
| 제81조 (첨부서류) ① 강제경매신청서에는 집행력 있는 정본[1] 외에 다음 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 서류를 붙여야 한다. 1. 채무자의 소유로 등기된 부동산에 대하여는 등기사항증명서 2. 채무자의 소유로 등기되지 아니한 부동산에 대하여는 즉시 채무자명의로 등기할 수 있다는 것을 증명할 서류. 다만, 그 부동산이 등기되지 아니한 건물인 경우에는 그 건물이 채무자의 소유임을 증명할 서류[2], 그 건물의 지번·구조·면적을 증명할 서류 및 그 건물에 관한 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류[3] [4] ② 채권자는 공적 장부를 주관하는 공공기관에 제1항 제2호 단서의 사항들을 증명하여 줄 것을 청구할 수 있다. ③ 제1항 제2호 단서의 경우에 건물의 지번·구조·면적을 증명하지 못한 때에는, 채권자는 경매신청과 동시에 그 조사를 집행법원에 신청할 수 있다. ④ 제3항의 경우에 법원은 집행관에게 그 조사를 하게 하여야 한다.[5] ⑤ 강제관리를 하기 위하여 이미 부동산을 압류한 경우에 그 집행기록에 제1항 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 서류가 붙어 있으면 다시 그 서류를 붙이지 아니할 수 있다. |
[1] 집행력 있는 정본의 제출은 강제집행신청의 일반서 요건이자, 강제집행속행의 요건이므로 집행의 종료시까지 반환되지 않는다.
[2] 실무에서 건축허가서나 건축신고를 제출받고 있으며, 미흡할 경우 건축도급계약서 등을 추가로 받고 있다.
[3] 위 제2호 단서의 신설로 적법하게 건축허가나 건축신고를 마친 건물이 사용승인을 받지 못한 경우(모든 미등기건물 ×, 무허가건물 ×)에 부동산집행을 위한 보존등기를 가능하게 함으로써 경매를 가능하게 한 것이다. 다만, 완공된 건물만이 그 대상이고, 미완성된 건물은 가사 독립한 건물로 볼 수 있는 정도라고 하여도 대상에서 제외된다.
[4] 미등기 건물중 건축법에 의한 건축신고 또는 건축허가를 마쳤으나 사용승인을 받지 아니하여 보존등기를 마치지 못한 건물에 대하여 그 실체를 인정하여 부동산집행방법에 의한 강제집행을 가능하게 함(§81).
민사집행규칙 제42조 (미등기 건물의 집행)
① 법 제81조 제3항·제4항의 규정에 따라 집행관이 건물을 조사한 때에는 다음 각호의 사항을 적은 서면에 건물의 도면과 사진을 붙여 정하여진 날까지 법원에 제출하여야 한다.
1. 사건의 표시
2. 조사의 일시·장소와 방법
3. 건물의 지번·구조·면적
4. 조사한 건물의 지번·구조·면적이 건축허가 또는 건축신고를 증명하는 서류의 내용과 다른 때에는 그 취지와 구체적인 내역
② 법 제81조 제1항 제2호 단서의 규정에 따라 채권자가 제출한 서류 또는 제1항의 규정에 따라 집행관이 제출한 서면에 의하여 강제경매신청을 한 건물의 지번·구조·면적이 건축허가 또는 건축신고된 것과 동일하다고 인정되지 아니하는 때에는 법원은 강제경매신청을 각하하여야 한다.
▶ 결국 부동산의 표시가 특정되고 건축허가서 등과 일치하여야 등기할 수 있을 것이다.
[5] 조사명령은 그 성질상 결정에 해당되며 직무명령의 일종이다.
☞ 강제경매에 있어서 채권의 일부청구를 한 경우에 그 경매절차 개시를 한 후에는 청구금액의 확장은 허용되지 않고 그 후에 청구금액을 확장하여 잔액의 청구를 하였다 하여도 배당요구의 효력밖에는 없는 것이므로 강제경매 개시결정에 의하여 압류의 효력이 발생한 후에 채무자가 경매부동산을 처분하여 그 등기를 경료하였고, 그 후에 청구금액 확장신청이 있고 먼저 한 강제경매 사건이 강제경매 절차에 의하지 않고 종료하였다면 청구금액 확장신청 이전에 소유권이전등기를 경료한 제3취득자는 그 소유권 취득을 확장신청인에게 대항할 수 있다(大判 83마393).
☞ 경매신청서에 청구금액으로서 원리금의 기재가 있는데 경매개시 결정서에는 원금만이 기재되어 있다고 하여서 매득금에서 채권자가 변제받을 수 있는 금액이 원금에 한정된다고 할 수는 없다(大判 68마378).
2. 임차권자의 동시이행의 판결에 기한 경매신청
동시이행관계에 있는 반대의무의 이행은 집행개시의 요건이나, 그 판결주문에 건물의 명도와 동시이행으로 보증금지급을 명하였다 하여도 이행제공여부를 따질 것 없이 경매개시결정을 할 수 있다. 다만 임차인은 명도확인서를 제출하여야만 배당금을 수령할 수 있다.
| 부동산 강제경매신청 채권자 홍길동(주민번호) 주소기재 채무자 나뻔뻔(주민번호) 주소기재 청구금액 : 금 10,670,000원 및 이에 대한 2002.5.4.부터 완제일까지 연 20%의 비율에 의한 지연이자 집행권원의 표시 : 채권자의 채무자에 대한 서울중앙지방법원 2002. 10. 31. 선고 2002가소1234호 임금 청구사건의 집행력 있는 판결정본 매각할 부동산의 표시: 별지 목록 기재와 같음. 신 청 취 지 채무자 소유의 별지 목록 기재 부동산에 대한 강제경매절차를 개시하고 채권자를 위하여 이를 압류한다. 라는 재판을 구합니다. 신 청 이 유 위 청구금액은 서울중앙지방법원 2002가소1234호 임금 청구사건에 관하여 2002. 10. 31. 선고된 확정판결에 의하여 채무자가 채권자에게 지급하여야 할 것임에도 불구하고 차일피일 미루어 지급치 아니하고 있는바, 채권자는 그 변제충당을 위하여 별지 목록 기재 부동산에 대하여 강제경매를 구하고자 이 신청에 이른 것입니다. 첨 부 서 류 1.집행력있는 판결정본 1통 1.송달증명원 1통 1.부동산등기부등본 1통 1.매각물건 목록 10통 200 . . . 위 채권자 홍길동 수원지방법원 귀중 별지 목록 1. 서울 서초구 서초동 123 대 123㎡-이상- |
(1) 강제경매신청서 작성 요령
강제경매의 신청은 서면으로 하여야 하며, 신청서에는 다음의 사항을 기재하고 기명날인하여야 합니다.
① 채권자와 채무자의 성명과 주소
② 집행법원
③ 부동산의 표시
강제경매의 대상이 될 부동산을 특정하여 표시하여야 합니다. 일반적으로 부동산등기부등본의 표제부에 기재되어 있는 사항을 기재하면 됩니다.
④ 강제경매에 의하여 변제를 받고자 하는 일정한 채권과 그 청구액
- 강제경매에서 변제를 받으려고 하는 청구액 전액을 기재하여야 합니다. 청구금액이란 경매에 의하여 변제를 받고자 하는 집행채권액을 말한다.
- 경매신청서상에 기재할 청구금액은 특정하여 기재하여야 한다. 그러나 청구금액을 반드시 정액으로 기재하여야 하는 것은 아니고, 기간과 이율 등에 의하여 계산 가능한 방법으로 기재하면 된다.
- 청구금액의 확장
강제경매에 있어서 채권의 일부청구를 한 경우에 그 매각절차 개시를 한 후에는 청구금액의 확장은 허용되지 않고 그 후에 청구금액을 확장하여 잔액의 청구를 하였다 하여도 민사집행법 제88조에 의한 배당요구의 효력밖에는 없다(대결 1983.10.15. 83마393). 경매신청서에 청구금액으로서 원리금의 기재가 있는데, 경매개시결정에는 원금만이 기재되어 있는 경우라도 채권자는 매각대금에서 원리금의 변제를 받을 수 있다(대결 1968.6.3. 68마378). 집행권원에 원금 외에 이자채권이 포함되어 있는 경우에는 경매신청시에 이자채권에 관하여 표시가 없었다 하더라도 배당요구의 효력이 있으므로 배당을 받을 수 있다.
강제경매에 있어 경매개시 결정후 청구금액 확장신청과 그 이전에 소유권이전등기를 경료한 제3 취득자에 대한 대항력
강제경매에 있어서 채권의 일부청구를 한 경우에 그 경매절차 개시를 한 후에는 청구금액의 확장은 허용되지 않고 그후에 청구금액을 확장하여 잔액의 청구를 하였다 하여도 배당요구의 효력밖에는 없는 것이므로 강제경매 개시결정에 의하여 압류의 효력이 발생한 후에 채무자가 경매부동산을 처분하여 그 등기를 경료하였고 그 후에 청구금액 확장신청이 있고 먼저한 강제경매 사건이 강제경매 절차에 의하지 않고 종료하였다면 청구금액 확장신청 이전에 소유권이전등기를 경료한 제3취득자는 그 소유권 취득을 확장신청인에게 대항할 수 있다(대법원 1983. 10. 15.자 83마393 결정),
⑤ 집행할 수 있는 일정한 집행권원
집행권원은 일정한 사법상의 이행청구권의 존재 및 범위를 표시하고 그 청구권에 집행력을 인정한 공정의 증서를 말합니다. 확정된 종국판결, 가집행의 선고가 있는 종국판결, 소송상 화해조서, 확정된 지급명령, 확정된 화해권고결정 등이 집행권원에 해당합니다.
(2) 첨부서류
강제경매를 신청함에 있어서 갖추어야 할 첨부서류 다음과 같습니다.
① 집행권원의 집행력 있는 정본
② 강제집행 개시의 요건이 구비되었음을 증명하는 서류
집행권원의 송달증명서(다만, 이행권고결정정본이나 지급명령정본상에 송달일자가 부기되어 있는 경우에는 제출생략가능), 조건성취를 채권자가 증명하여야 하는 경우의 조건성취집행문(조건이 채권자의 담보제공인 경우 제외)과 승계집행문 및 각 경우의 증명서(승계사실이 법원에 명백한 경우 제외)의 송달증명서, 담보제공의 공정증서 및 그 등본의 송달증명서, 반대의무의 이행 또는 이행제공을 증명하는 서면, 집행불능증명서 등이 이에 해당합니다.
③ 부동산등기부등본이나 이를 대신할 수 있는 서류
④ 부동산목록 10통
⑤ 수입인지 5,000원(수 개의 집행권원 또는 담보권에 기하여 신청하는 경우에는 집행권원 또는 담보권수 1개당 5,000원의 인지를 붙임) *전자소송시 10% 할인
⑥ 대법원 수입증지 부동산 1개당 3,000원 첩부(단독주택은 토지와 건물을 각각 하나의 부동산으로 보며, 아파트, 연립, 다세대 주택은 토지와 건물을 하나의 부동산으로 봄)
⑦ 등록세(청구채권액의 2/1000)와 지방교육세(등록세의 20/100)를 납부한 영수필통지서 1통 및 영수필확인서 1통
▶ 경매신청시 등록세의 과세표준이 되는 '채권금액'에 원금 이외에 원금에 대한 이자도 포함되는지 여부
지방세법 제131조 제1항 제7호 (1)목에서 경매신청시 등록세의 과세표준으로 규정한 '채권금액'이란 바로 경매신청서에 기재된 청구금액을 의미하는 것이고, 한편 여기에서의 '채권금액'은 그 용어 자체에서 채권원금뿐만 아니라 원금에 대한 이자도 포함하는 것임이 문리상 명백하므로, 경매신청시 청구금액에 채권원금 이외에 이자까지 기재하여 신청하였다면 원금뿐 아니라 그 이자 역시 채권금액, 즉 과세표준에 포함된다(대법원 2004. 11. 11. 선고 2003두12097 판결).
⑧ 비용의 예납 : 경매절차에 있어서 필요한 송달료, 감정료, 현황조사료, 신문공고료, 매각수수료 등의 비용을 미리 내야 합니다.
※ 신청인이 법인일 경우에는 대표자의 자격을 증명할 자격증명서(예컨대, 법인등기부초본), 대리인을 통하여 신청할 경우에는 대리인의 자격을 증명할 위임장을 제출하여야 합니다.
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내역 |
금액(계산식) |
납부방법 |
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인지대 |
설정계약서 또는 채무명의 수 × 5,000원 |
인지첨부 |
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등록세 |
청구금액 × 2/1000 |
현금을 국고 수납은행에 납부하고 영수증을 법원에 제출 |
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교육세 |
등록세 × 20/100 |
상동 |
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송달료 |
(이해관계인+3)× 10회분 |
송달료수납은행에 현금을 납부하고, 송달료납부서를 신청서에 첨부 |
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대법원증지 |
부동산1개당 3,000원 |
증지첨부 |
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신문공고료 |
기본(부동산2개기준) 200,000원, 1개 추가당 100,000원 |
법원보관금납부서 |
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유찰수수료 |
6,000원 |
법원보관금납부서 |
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현황조사수수료 |
63,260원 |
법원보관금납부서 |
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경매수수료 |
아래표 참조 |
법원보관금납부서 |
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감정료 |
아래표 참조 |
법원보관금납부서 |
경매수수료 계산 (청구금액기준)
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경매수수료 |
1천만원 이하 |
청구금액 × 0.02 + 3,000원 |
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1천만원초과 5천만원이하 |
(청구금액 - 1천만원) × 0.015+203,000원 | |
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5천만원초과 1억이하 |
(청구금액 - 5천만원) × 0.01+803,000원 | |
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1억초과 3억원이하 |
(청구금액 - 1억원) × 0.005+1,303,000원 | |
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3억초과 5억원이하 |
(청구금액 - 3억원) × 0.003+2,303,000원 | |
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5억초과 10억이하 |
(청구금액 - 5억원) × 0.002+2,903,000원 | |
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10억초과 |
3,903,000원 |
감정료 계산 (청구금액기준)
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감정료 |
1억5천이하 |
200,000원 |
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1억5천만원초과 50억이하 |
청구금액 × 0.0004 +138,000원 | |
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50억초과 |
청구금액 × 0.0002 +1,138,000원 |
/ 법학전문작가 박창희