글쓴이 : 법학전문작가 박창희
Ⅲ. 賃貸人의 原狀回復 및 撤去請求權
제654조【준용규정】
제610조 제1항, 제615조 내지 제617조의 규정은 임대차에 이를 준용한다.
제615조【차주의 원상회복의무와 철거권】
차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건을 철거할 수 있다.
임차인은 임차목적물에 관하여 선량한 관리자의 주의로 보존할 의무가 있고, 임대차계약이 해지되면 임차물을 반환하여야 할 채무를 지는데, 이때 임차물은 원상에 회복하여야 한다. 임차인은 임대인의 동의 없이 부속시킨 물건을 철거할 수 있다. 사용대차의 목적물이 차주의 적법한 사용·수익으로 손상(이를 '통상적 손모'라고 부른다)되어도 그대로 반환하면 되나 그 사용·수익에 자연히 따르는 손상이 아닌 손상이 생긴 경우에는 차주는 특별한 사정이 없는 한 그 목적물이 갖는 통상의 성능을 회복하는 정도의 수선을 하여 반환할 의무를 부담한다.
1. 賃借人의 原狀回復義務
(1) 임대차 종료시 원상회복 반환의무
가. 임차인의 선관주의의 의무
임차인은 임차목적물에 관하여 선량한 관리자의 주의로 보존할 의무가 있고, 임대차계약이 해지되면 임차물을 반환하여야 할 채무를 진다(대법원 1967. 12. 5. 선고 67다 2251 판결). 임차인은 임차건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하여야 하고, 임차인의 임차물반환채무가 이행불능이 된 경우, 임차인이 그 이행불능으로 인한 손해배상책임을 면하려면 그 이행불능이 임차인의 귀책사유로 말미암은 것이 아님을 입증할 책임이 있다(대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다51013, 51020 판결*).
* 임차건물이 건물구조의 일부인 전기배선의 이상으로 인한 『화재로 소훼』되어 임차인의 임차목적물반환채무가 이행불능이 되었다고 하더라도, 당해 임대차가 장기간 계속되었고 화재의 원인이 된 전기배선을 임차인이 직접 하였으며 임차인이 전기배선의 이상을 미리 알았거나 알 수 있었던 경우에는, 당해 전기배선에 대한 관리는 임차인의 지배관리 영역 내에 있었다 할 것이므로, 위와 같은 전기배선의 하자로 인한 화재는 특별한 사정이 없는 한 임차인이 임차목적물의 보존에 관한 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 아니한 결과 발생한 것으로 보아야 한다는 이유로 임차인의 손해배상책임을 인정한 사례.
나. 원상회복의무와 임대차보증금 반환채무의 동시이행관계
건물임대차계약이 종료되었을 경우, 『목적물을 원상회복하여 임대인에게 반환할 임차인의 의무』와 연체 차임과 건물 명도의무의 이행에 이르기까지 발생한 손해배상채권 등을 공제한 나머지 『임대차보증금을 임차인에게 반환』할 임대인의 의무는 서로 동시이행의 관계에 있으므로, 원칙적으로 임대차계약이 종료하더라도 임차인이 목적물을 원상회복하여 임대인에게 반환하거나, 그 이행의 제공을 하기까지는 임대인은 동시이행의 항변권을 행사하여 임대차보증금의 반환을 거절할 수 있고, 그 한도 안에서 임대인은 임대차보증금 반환채무에 관하여 이행지체의 책임을 지지 아니한다.
※ 동시이행의 항변권은 근본적으로 공평의 관념에 따라 인정되는 것인데, 임차인이 불이행한 원상회복의무가 사소한 부분이고 그로 인한 손해배상액 역시 근소한 금액인 경우에까지 임대인이 그를 이유로, 임차인이 그 원상회복의무를 이행할 때까지, 혹은 임대인이 현실로 목적물의 명도를 받을 때까지 원상회복의무 불이행으로 인한 손해배상액 부분을 넘어서서 거액의 잔존 임대차보증금 전액에 대하여 그 반환을 거부할 수 있다고 하는 것은 오히려 공평의 관념에 반하는 것이 되어 부당하고, 그와 같은 임대인의 동시이행의 항변은 신의칙에 반하는 것이 되어 허용할 수 없다. 임차인이 금 326,000원이 소요되는 전기시설의 원상회복을 하지 아니한 채 건물의 명도 이행을 제공한 경우, 임대인이 이를 이유로 금 125,226,670원의 잔존 임대차보증금 전액의 반환을 거부할 동시이행의 항변권을 행사할 수 없다고 한 사례(대법원 1999.11.12. 선고 99다34697 판결).
다. 폐업신고의무도 원상회복의무에 포함되는지?
임대차 종료로 인한 임차인의 원상회복의무에는 임차인이 사용하고 있던 부동산의 점유를 임대인에게 이전하는 것은 물론 임대인이 임대 당시의 부동산 용도에 맞게 다시 사용할 수 있도록 협력할 의무도 포함한다. 따라서 임대인 또는 그 승낙을 받은 제3자가 임차건물 부분에서 다시 영업허가를 받는 데 방해가 되지 않도록 임차인은 임차건물 부분에서의 영업허가에 대하여 폐업신고절차를 이행할 의무가 있다(대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다34903 판결). 상가임대차의 경우, 임차인이 폐업신고를 하여야 할 의무는 임차인으로서 임대인에 대하여 부담하는 원상회복의무에는 포함된다고 할 것이나, 건물의 명도란 건물에서 점유자의 물품을 반출한 후 점유를 이전하는 하는 것을 의미하므로 임차인이 폐업신고를 하지 않았다고 하여 임차목적물이 명도되지 않았다고 볼 수는 없으며, 1998. 11. 4. 선풍기 등 일부 물품만을 남겨둔 채 임차목적물에 대한 점유를 임대인에게 이전하였다면 그 시점에서 임차목적물의 명도는 이루어졌다 할 것이다(서울지방법원 1999. 6. 9. 선고 98가합10370 판결).
라. 임대인의 귀책사유로 임대차계약이 해지된 경우에도 임차인이 원상회복의무를 부담하는지?
임대차계약이 중도에 해지되어 종료하면 임차인은 목적물을 원상으로 회복하여 반환하여야 하는 것이고, 임대인의 귀책사유로 임대차계약이 해지되었다고 하더라도 임차인은 그로 인한 손해배상을 청구할 수 있음은 별론으로 하고 원상회복의무를 부담하지 않는다고 할 수는 없다(대법원 2002. 12. 6. 선고 2002다42278 판결).
마. 임대인이 원상복구 의사 없이 임차인이 설치한 시설을 그대로 이용하여 타에 다시 임대하려 하는 경우, 원상복구비용을 임대차보증금에서 공제할 수 있는지 여부
(1) 임대차계약서에 임차인의 원상복구의무를 규정하고 원상복구비용을 임대차보증금에서 공제할 수 있는 것으로 약정하였다 하더라도 임대인이 원상복구할 의사 없이 임차인이 설치한 시설을 그대로 이용하여 타에 다시 임대하려 하는 경우에는 원상복구비용을 임대차보증금에서 공제할 수 없다고 보아야 한다(대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다52657 판결).
(2) 부동산임대차에 있어서 임차인이 임대인에게 지급하는 임대차보증금은 임대차관계가 종료되어 목적물을 반환하는 때까지 그 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 임대인의 임대차보증금 반환의무는 임대차관계가 종료되는 경우에 그 임대차보증금 중에서 목적물을 반환받을 때까지 생긴 연체차임 등 임차인의 모든 채무를 공제한 나머지 금액에 관하여서만 비로소 이행기에 도달하는 것이므로, 그 임대차보증금 반환 채권을 양도함에 있어서 임대인이 아무런 이의를 보류하지 아니한 채 채권양도를 승낙하였어도 임차 목적물을 개축하는 등 하여 임차인이 부담할 원상복구비용 상당의 손해배상액은 반환할 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있다 할 것이나, 임대인과 임차인 사이에서 장래 임대목적물 반환시 위 원상복구비용의 보증금 명목으로 지급하기로 약정한 금액은, 임대차관계에서 당연히 발생하는 임차인의 채무가 아니라 임대인과 임차인 사이의 약정에 기하여 비로소 발생하는 채무에 불과하므로, 반환할 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있는 것은 아니라 할 것이어서, 임대차보증금 반환 채권을 양도하기 전에 임차인과 사이에 이와 같은 약정을 한 임대인이 이와 같은 약정에 기한 원상복구비용의 보증금 청구 채권이 존재한다는 이의를 보류하지 아니한 채 채권양도를 승낙하였다면 민법 제451조 제1항이 적용되어 그 원상복구비용의 보증금 청구 채권으로 채권양수인에게 대항할 수 없다 (대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다52657 판결).
바. 임대차계약서에 임차인의 원상복구의무를 규정하고 원상복구비용을 임대차보증금에서 공제할 수 있는 것으로 약정하였다 하더라도 임대인이 원상복구할 의사 없이 임차인이 설치한 시설을 그대로 이용하여 타에 다시 임대하려 하는 경우에는 원상복구비용을 임대차보증금에서 공제할 수 없다고 보아야 한다(대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다52657 판결).
(2) 원상복구의무를 부담하지 않기로 합의한 것으로 보는 경우
가. 임차인이 임차건물을 증·개축 기타 필요한 시설을 하되 임대인에게 그 투입비용의 변상이나 일체의 권리주장을 포기하기로 특약하였다면
이는 임차인이 임차건물을 반환시에 비용상환청구등 일체의 권리를 포기하는 대신 원상복구의무도 부담하지 아니한다는 내용을 포함하는 약정으로 볼 것이므로, 동 임차계약서상에 "임차인은 임대인의 승인하에 가옥을 개축 또는 변조할 수 있으나 차가를 반환할 기일 전에 임차인이 일체의 비용을 부담하여 원상복구키로 함" 이라는 인쇄된 부동문구가 그대로 남아 있다하여 이에 기하여 임차인의 원상복구의무를 인정할 수 없다(대법원 1981. 11. 24. 선고 80다 320 판결). "임차인이 임차건물을 증·개축하였을 시는 임대인의 승낙유무를 불구하고 그 부분이 무조건 임대인의 소유로 귀속된다"고 하는 약정은 임차인이 원상회복의무를 면하는 대신 투입비용의 변상이나 권리주장을 포기하는 내용이 포함되었다고 봄이 상당하다 할 것이고 이러한 약정의 특별한 사정이 없는 한 유효하다(대법원 1983. 2. 22. 선고 80다 589 판결).
나. 임차인은 목적물 관리 및 유지·보존에 따른 관리비와 수리비, 조세공과금 등 일체의 유지비를 부담하기로 약정한 경우
임대차계약에서 임대차계약이 해제(종료를 포함)된 때에는 임차인은 자기의 비용으로 임차한 목적물을 원상복구하여 임대인에게 명도하여야 한다고 정하여져 있으나, 그 임대차계약에서 임차인은 목적물 관리 및 유지·보존에 따른 관리비와 수리비, 조세공과금 등 일체의 유지비를 부담하기로 약정한 사실에 비추어 임차인은 시설비용이나 보수비용의 상환청구권을 포기하는 대신 원상복구의무도 부담하지 않기로 합의를 한 것이라고 본 사례(대법원 2002. 11. 22. 선고 2002다38828).
다. 임차인은 시설비용이나 보수비용의 상환청구권을 포기하기로 약정한 경우
임대차계약서에 "임차인은 임대인의 승인하에 개축 또는 변조할 수 있으나 계약대상물을 명도시에는 임차인이 일체 비용을 부담하여 원상복구하여야 함."이라는 내용이 인쇄되어 있기는 하나, 한편 계약체결 당시 특약사항으로 "보수 및 시설은 임차인이 해야 하며 앞으로도 임대인은 해주지 않는다. 임차인은 설치한 모든 시설물에 대하여 임대인에게 시설비를 요구하지 않기로 한다." 등의 약정을 한 경우, 임차인은 시설비용이나 보수비용의 상환청구권을 포기하는 대신 원상복구의무도 부담하지 않기로 하는 합의가 있었다고 보아, 임차인이 계약서의 조항에 의한 원상복구의무를 부담하지 않는다(대법원 1998. 5. 29. 선고 98다 6497 판결).
라. 원상회복비용의 당연 공제
부동산임대차에 있어서 임차인이 임대인에게 지급하는 임대차보증금은 임대차관계가 종료되어 목적물을 반환하는 때까지 그 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 임대인의 임대차보증금 반환의무는 임대차관계가 종료되는 경우에 그 임대차보증금 중에서 목적물을 반환받을 때까지 생긴 연체차임 등 임차인의 모든 채무를 공제한 나머지 금액에 관하여서만 비로소 이행기에 도달하는 것이므로, 그 임대차보증금 반환 채권을 양도함에 있어서 임대인이 아무런 이의를 보류하지 아니한 채 채권양도를 승낙하였어도 임차 목적물을 개축하는 등 하여 임차인이 부담할 원상복구비용 상당의 손해배상액은 반환할 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있다 할 것이나, 임대인과 임차인 사이에서 장래 임대목적물 반환시 위 원상복구비용의 보증금 명목으로 지급하기로 약정한 금액은, 임대차관계에서 당연히 발생하는 임차인의 채무가 아니라 임대인과 임차인 사이의 약정에 기하여 비로소 발생하는 채무에 불과하므로, 반환할 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있는 것은 아니라 할 것이어서, 임대차보증금 반환 채권을 양도하기 전에 임차인과 사이에 이와 같은 약정을 한 임대인이 이와 같은 약정에 기한 원상복구비용의 보증금 청구 채권이 존재한다는 이의를 보류하지 아니한 채 채권양도를 승낙하였다면 민법 제451조 제1항이 적용되어 그 원상복구비용의 보증금 청구 채권으로 채권양수인에게 대항할 수 없다(대법원 2002.12.10. 선고 2002다52657 판결).
※ 임대차계약서에 임차인의 원상복구의무를 규정하고 원상복구비용을 임대차보증금에서 공제할 수 있는 것으로 약정하였다 하더라도 임대인이 원상복구할 의사 없이 임차인이 설치한 시설을 그대로 이용하여 타에 다시 임대하려 하는 경우에는 원상복구비용을 임대차보증금에서 공제할 수 없다고 보아야 한다.
(3) 원상회복의무 이행의 정도
가. 의의
임차인은 임대차계약이 종료한 경우에는 임차목적물을 원상에 회복하여 임대인에게 반환할 의무가 있는데, 원상으로 회복한다고 함은 사회통념상 통상적인 방법으로 사용·수익을 하여 그렇게 될 것인 상태라면 사용을 개시할 당시의 상태보다 나빠지더라도 그대로 반환하면 무방하다는 것으로, 임차인이 통상적인 사용을 한 후에 생기는 임차목적물의 상태 악화나 가치의 감소를 의미하는 통상의 손모(損耗)에 관하여는 임차인의 귀책사유가 없으므로 그 원상회복비용은 채권법의 일반원칙에 비추어 특약이 없는 한 임대인이 부담한다고 해야 한다. 왜냐하면, 임대차계약은 임차인에 의한 임차목적물의 사용과 그 대가로서 임료의 지급을 내용으로 하는 것이고, 임차목적물의 손모의 발생은 임대차라고 하는 계약의 본질상 당연하게 예정되어 있기 때문이다.
이와 같은 이유로 건물의 임대차에서는 임차인이 「사회통념상 통상적으로 사용한 경우」에 생기는 임차목적물의 상태가 나빠지거나 또는 가치 감소를 의미하는 「통상적인 손모」에 관한 투하자본의 감가는 일반적으로 임대인이 감가상각비나 수선비 등의 필요경비 상당을 임료에 포함시켜 이를 지급받음으로써 회수하고 있다. 따라서 건물의 임차인에게 건물임대차에서 생기는 통상의 손모에 관해 원상회복의무를 부담시키는 것은 임차인에게 예상하지 않은 특별한 부담을 지우는 것이 되므로 임차인에게 그와 같은 원상회복의무를 부담시키기 위해서는 적어도 임차인이 원상회복을 위해 그 보수비용을 부담하게 되는 손모의 범위가 임대차계약서의 조항 자체에서 구체적으로 명시되어 있거나 그렇지 아니하고 임대차계약서에서 분명하지 않은 경우에는 임대인이 말로써 임차인에게 설명하여 임차인이 그 취지를 분명하게 인식하고 그것을 합의의 내용으로 하였다고 인정되는 등 그와 같은 취지의 특약이 명확하게 합의되어 있어야 할 필요가 있다고 해석함이 상당하다(서울중앙지방법원 2007. 5. 31. 선고 2005가합10027 판결).
<위 판례 사실관계 및 구체적 판단> - 피고(임차인)는 원고(임대인)와 임대차계약 체결 당시 원고에게 임대차 계약이 종료되면 이 사건 건물을 원래의 설계도면 상태로 원상회복하기로 약정(임대차계약서에 특약사항으로서 “임차인은 퇴실시 ○○빌딩 10층 도면상태로 원상회복하기로 한다.”고만 적혀 있었음).
- 피고가 임대차가 종료된 후 원상회복을 이행하지 않아 원고가 건물의 원상복구공사를 하여 공사비 3,000만원이 듬.
- 임대차계약 체결 당시에 임대인인 원고가 말로서 임차인인 피고에게 통상적인 손모에 관한 보수특약에 관해 분명하게 설명을 하였다는 자료 없음.
⇒ 결과적으로, 이 사건 임대차계약에서는 통상적인 손모에 관해 임차인인 피고가 보수비용을 부담하기로 하는 내용의 특약에 관한 합의가 성립되었다고 할 수 없다. 그러므로, 원고가 이 사건 건물의 원상복구공사를 위해 지출한 공사비 3,000만원 중 통상의 손모에 해당하는 부분에 대한 공사비용은 피고가 그 보수비용을을 부담할 것은 아니므로 이를 공제하여야 할 것인데, 이를 확정할 자료가 없으므로 증거로 제출된 견적서의 내용에 비추어 통상의 손모에 해당하는 부분을 50%인 1,500만원으로 봄이 상당하다. 따라서 피고는 원고에게 원상회복의무 불이행으로 인한 손해배상으로서 원상복구비용 3,000만원 중 1,500만원을 지급할 의무가 있다. 끝.
https://youtu.be/Sbr8k9QBneY?si=CJENWZNrXaq676Y8
나. 전 임차인의 서설에 대한 현 임차인의 원상회복 범위
전임차인이 무도유흥음식점으로 경영하던 점포를 임차인이 소유자로부터 임차하여 내부시설을 개조 단장하였다면 임차인에게 임대차 종료로 인하여 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있다고 하여도 별도의 약정이 없는 한 그것은 임차인이 개조한 범위내의 것으로서 임차인이 그가 임차받았을 상태로 반환하면 되는 것이지 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없다(대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카 12305 판결).
◇특정 영업시설이 되어 있는 점포를 임차하여 그대로 사용하다 임대차가 종료한 경우 임차인이 이전에 설치되어 있던 시설물을 철거하여 원상회복할 의무가 있는지 여부(적극)◇
임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환하는 때에는 원상회복의무가 있다(민법 제654조, 제615조). 임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 때에는 원칙적으로 수리․변경 부분을 철거하여 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 한다. 다만 원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적․개별적으로 정해야 한다(대법원 대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결).
☞ 커피전문점으로 인테리어시설이 되어 있는 점포를 임차하여 그대로 사용하다 임대차가 종료하였는데, 임차인은 대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결을 들어 자기가 설치하지 않은 시설물에 대한 철거의무가 없다고 다투었음
☞ 원심은 시설을 설치한 임차인부터 현 임차인까지 커피전문점 영업 양수로 임차인 지위가 전전 양도된 것으로 보아 현 임차인이 기존 시설물을 철거하여 원상회복할 의무가 있다고 판단하였고, 대법원은 원심 판단을 수긍한 사례임
다. 폐업신고의무
(가) 임대차종료로 인한 임차인의 원상회복의무에는 임차인이 사용하고 있던 부동산의 점유를 임대인에게 이전하는 것은 물론 임대인이 임대 당시의 부동산 용도에 맞게 다시 사용할 수 있도록 협력할 의무도 포함한다. 따라서 임대인 또는 그 승낙을 받은 제3자가 임차건물 부분에서 다시 영업허가를 받는 데 방해가 되지 않도록 임차인은 임차건물 부분에서의 영업허가에 대하여 폐업신고절차를 이행할 의무가 있다(대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다34903 판결).
(나) 원고가 이 사건 목욕탕에 대한 폐업신고를 하여야 할 의무는 임차인으로서 임대인인 피고에 대하여 부담하는 원상회복의무에는 포함된다고 할 것이나, 건물의 명도란 건물에서 점유자의 물품을 반출한 후 점유를 이전하는 하는 것을 의미하므로 원고가 폐업신고를 하지 않았다고 하여 이 사건 목욕탕이 명도되지 않았다고 볼 수는 없으며, 위 인정 사실과 같이 원고가 1998. 11. 4. 선풍기 등 일부 물품만을 남겨둔 채 이 사건 목욕탕에 대한 점유를 피고에게 이전하였다면 그 시점에서 이 사건 목욕탕의 명도는 이루어졌다 할 것이므로 원고가 이 사건 목욕탕에 대하여 폐업신고를 한 1999. 3. 29. 이 사건 목욕탕의 명도가 이루어졌다는 피고의 주장은 이유 없다(서울지방법원 1999. 6. 9. 선고 98가합10370 판결).
(4) 임대차 종료시 임차인의 원상회복의무 지체로 인하여 임대인이 입은 손해
가. 임차인이 임대차 종료로 인한 원상회복의무를 지체함으로써 임대인이 대신 원상회복을 완료한 경우, 임대인이 입은 손해의 범위
(가) 임차인에게 임대차 종료로 인한 원상회복의무가 있는 데도 이를 지체한 경우 그로 인하여 임대인이 입은 손해는 이행지체일로부터 임대인이 실제로 자신의 비용으로 원상회복을 완료한 날까지의 임대료상당액이 아니라 임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 기간까지의 임대료상당액이다(대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카 12305 판결, 대법원 1999. 12. 21. 선고 97다15104 판결).
※ 따라서, 원고의 논에 대한 복구비의 내용이나 규모 등에 비추어 볼 때 이 사건 임대차가 종료한 후 원고 스스로 복구를 하였다면 다음해에 영농을 시작하기 전까지 복구를 충분히 마칠 수 있다고 보이므로, 결국 그 복구비 상당 손해 이외에 따로 복구가 지체되어 영농을 하지 못하는 손해까지 입었다고 보기 어렵다.
(나) 피고가 원고에게 이 사건 건물의 열쇠를 넘겨주어 건물을 명도한 것으로 볼 수 있는 2005. 11. 22. 이후에도 이 사건 건물을 원상복구한 2006. 1. 9.까지 점유·사용하고 있었던 것으로 보아야 하므로 그 기간 동안의 차임 또는 차임 상당의 부당이득을 반환할 의무가 있다는 원고의 주장내용에는, 피고의 원상회복의무 불이행으로 인한 위 기간 동안의 차임 상당액을 손해배상으로서 구하는 취지가 포함되어 있다고 보이므로, 이 점에 관해서 본다. 그런데 임대차 종료시 임차인의 원상회복의무 지체로 인하여 임대인이 입은 손해는 이행지체일로부터 임대인이 실제로 원상회복을 완료한 날까지의 임대료 상당액이 아니라 임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 기간까지의 임대료 상당액이다(서울중앙지방법원 2007.05.31. 선고 2005가합100279 판결).
※ 앞서 본 전제사실과 증인 소외 2의 증언에 의하면, 원고가 실제로 임대목적물의 원상회복공사를 완료한 날은 2006. 1. 9.이지만, 당초의 공사예정기간은 2005. 12. 2.부터 2005. 12. 16.까지 15일간이었고, 그 공사의 주된 내용도 원상회복을 위한 철거공사와 바닥 및 천정공사로서 특별하게 오랜 공사기간을 필요로 하지 않는 것으로 보이며, 실제 공사도 약정된 공사개시일로부터 며칠이 지나서 시작되었고, 공사기간 종료예정일을 경과해서 2006. 1. 9.까지 공사를 하게 된 것은 원고의 요청에 따라 미비한 부분을 보충한 것에 불과한 사실을 인정할 수 있다. 이와 같은 사정과 아울러 피고가 임차한 건물을 원상회복하는데 필요한 기간은 임차인이 설치한 시설물의 내용과 정도에 따라 다르지만, 그에 관한 원·피고 쌍방으로부터 아무런 구체적인 주장과 입증이 없으므로 위와 같은 공사내용과 그 정도에 비추어 임대인인 원고가 스스로 원상회복할 수 있었던 기간은 길어도 5일을 넘지 않는다고 봄이 상당하다. 따라서 피고는 원고에게 원상회복의무 불이행에 따른 손해배상으로서 이 사건 건물에 대한 5일간의 차임 상당액 2,306,452원(=1,430만 원 × 5/31)을 지급할 의무가 있다.
나. 임대차 목적물에 대한 원상복구비가 임대차 목적물의 교환가치 감소분을 현저하게 넘는 경우의 통상손해액(=임대차 목적물의 교환가치 감소분)
(가) 임대차 목적물이 「훼손」된 경우에 그 수리나 원상복구가 불가능하다면 훼손 당시의 임대차 목적물의 교환가치가 통상의 손해일 것이고, 수리나 원상복구가 가능하다면 그 수리비나 원상복구비가 통상의 손해일 것이나 그것이 임대차 목적물의 교환가치가 감소된 부분을 현저하게 넘는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 일반적으로 경제적인 면에서 수리나 원상복구가 불능이라고 보아 형평의 원칙상 그 손해액은 임대차 목적물의 교환가치 감소 부분 범위 내로 제한되어야 한다(대법원 1999. 12. 21. 선고 97다15104 판결). 임대차 목적물에 대한 원상복구비가 임대차 목적물의 시가보다 현저하게 높아 임차인의 손해배상액을 그 교환가치 감소 부분 범위 내로 제한하는 경우, 결국 그 손해액은 그 교환가치 감소 부분 및 그에 대한 지연손해금 상당액이고 장래 그 임대차 목적물을 사용·수익할 수 있었을 이익은 그 교환가치 감소 부분에 포함되어 있어 이를 따로 청구할 수 없다.
① 원상복구 ○ → 수리비, 원상복구비
원상복구 ○ → 수리비, 원상복구비 > 목적물의 교환가치 → 교환가치 내의 수리비, 원상복구비
② 원상복구 × → 목적물의 교환가치
(나) 원고가 이 사건 건물의 원상복구공사를 위해 지출한 공사비 3,000만 원 중 통상의 손모에 해당하는 부분에 대한 공사비용은 피고가 그 보수비용을을 부담할 것은 아니므로 이를 공제하여야 할 것인데, 이를 확정할 자료가 없으므로 갑7호증의 1의 일부인 견적서의 내용에 비추어 통상의 손모에 해당하는 부분을 50%인 1,500만 원으로 봄이 상당하다. 따라서 피고는 원고에게 원상회복의무 불이행으로 인한 손해배상으로서 원상복구비용 3,000만 원 중 1,500만 원을 지급할 의무가 있다(서울중앙지방법원 2007.05.31. 선고 2005가합100279 판결).
(5) 임대차계약관계가 소멸한 이후에도 목적물을 계속 점유하였으나 본래 계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 않은 경우, 임차인의 부당이득반환의무가 성립하는지 여부
법률상의 원인 없이 이득하였음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어 「이득」이라 함은 실질적인 이익을 의미하므로, 임차인이 임대차계약관계가 소멸한 이후에도 임차건물부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻지 않은 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립하지 않는다(서울중앙지방법원 2007. 5. 31. 선고 2005가합10027 판결).
※ 임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 임차목적물 반환의무와 임대인의 연체차임 등을 공제한 나머지 임대차보증금의 반환의무는 동시이행관계에 있으므로, 임대인이 나머지 임대차보증금의 반환의무를 이행하거나 『적법한 이행제공』을 하여 임차인의 동시이행항변권을 상실시키지 아니한 이상, 임차인이 임차목적물반환의무를 이행하지 아니하고 임차목적물을 계속 점유하고 있다고 하더라도, 임차인은 임대인에 대하여 임차목적물반환의무의 이행지체로 인한 손해배상책임을 지지 아니한다( 대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결, 대법원 2006.10.13. 선고 2006다39720 판결).
(6) 임차인이 사소한 원상회복의무를 이행하지 아니한 채 건물의 명도이행을 제공한 경우, 임대인이 이를 이유로 거액의 임대차보증금 전액의 반환을 거부하는 동시이행의 항변권을 행사할 수 있는지 여부
동시이행의 항변권은 근본적으로 공평의 관념에 따라 인정되는 것인데, 임차인이 불이행한 원상회복의무가 사소한 부분이고 그로 인한 손해배상액 역시 근소한 금액인 경우에까지 임대인이 그를 이유로, 임차인이 그 원상회복의무를 이행할 때까지, 혹은 임대인이 현실로 목적물의 명도를 받을 때까지 원상회복의무 불이행으로 인한 손해배상액 부분을 넘어서서 거액의 잔존 임대차보증금 전액에 대하여 그 반환을 거부할 수 있다고 하는 것은 오히려 공평의 관념에 반하는 것이 되어 부당하고, 그와 같은 임대인의 동시이행의 항변은 신의칙에 반하는 것이 되어 허용할 수 없다(대법원 1999. 11. 12. 선고 99다34697 판결).
※ 임차인이 금 326,000원이 소요되는 전기시설의 원상회복을 하지 아니한 채 건물의 명도 이행을 제공한 경우, 임대인이 이를 이유로 금 125,226,670원의 잔존 임대차보증금 전액의 반환을 거부할 동시이행의 항변권을 행사할 수 없다고 한 사례.
그럼에도 불구하고 원심이 원고가 이 사건 임대차계약이 종료한 이후 1997. 12. 8.경 위 전기시설을 원상회복하지 아니한 채 이 사건 건물 부분에 있는 집기를 들어내어 명도 준비를 하고 피고를 만나 이 사건 건물 부분의 열쇠를 돌려줄테니 임대차보증금을 반환하여 달라고 요구하였으나, 피고는 위 전기시설 등의 원상회복을 요구하면서 원고의 요구를 거절하다가 1998. 11. 2.경 위 전기시설이 원상회복되지 아니한 채 이 사건 건물 부분을 명도받은 사실을 인정하고, 그 인정 사실에 의하면, 원고는 이 사건 건물 부분에 대한 원상회복을 하지 아니한 채 피고에게 이 사건 건물 부분 명도의무의 이행의 제공을 하였으니, 그 이행의 제공은 적법하다고 할 수 없어서 피고의 임대차보증금 반환의무가 지체에 빠졌다고 할 수는 없고, 따라서 피고는 원고로부터 이 사건 건물 부분을 명도받은 1998. 11. 2.까지는 잔존 임대차보증금 전액에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 없다고 판단한 것은 동시이행의 항변권에 대한 법리를 오해한 위법이 있고, 이는 판결 결과에 영향을 미친 것임이 분명하다.
2. 賃借人의 撤去義務
(1) 건물임대차
임차인은 임대인의 동의를 얻어 부속시킨 물건에 대하여 그 매수청구권을 행사할 수 있지만, 임대인은 「그 부속물에 해당되지 않는 물건」에 대하여 원상회복 및 철거청구권을 행사하게 된다. 즉, 부속시킨 물건이 임차목적물의 일부를 구성하지 않고 독립성을 가지고 있는 경우에 한하여 철거권 내지 철거의무가 인정되는 것이다.
따라서 부속물이 부가하여 일체로 되어 분해할 수 없을 정도인 경우에는 유익비 또는 필요비 상환청구를 하거나 부당이득반환청구를 해야만 한다.
(2) 토지임대차
가. 토지임대차의 경우, 임차인은 임대인의 동의를 얻어 부속시킨 물건 또는 임대인으로부터 매수한 지상시설에 대하여 매수청구권을 행사할 수 있으나, 임대인은 임대인의 동의없이 건물 기타 공작물에 임의로 부가시킨 부속물이나 원상회복의무특약을 한 경우에 대하여는 원상회복 및 철거청구권을 행사할 수 있다.
나. 건물소유를 목적으로 하는 토지임대차에 있어서 임대인의 요구가 있으면 언제든지 그 지상건물을 철거해 주기로 한 특약의 효력
건물소유를 목적으로 하는 토지임대차에 있어서 그 계약체결시 임차인은 임대인의 요구가 있으면 언제든지 그 토지건물을 철거해주기로 하였다 하더라도 위 특약은 임차인에게 불리한 것으로서 민법 제652조에 의하여 무효이다(서울고등법원 1985.11.26. 선고 84나3330 제9민사부판결 : 상고).
3. 원상회복의무 약정의 효력
▷ 임대차계약이 종료되면 임차인은 특별한 사정이 없는 한 임차목적물을 원상으로 복구하여 임대인에게 반환하여야 하고, "임차인이 자신의 영업을 위하여 설치한 시설에 관한 비용을 임대인에게 청구하지 않기로 약정"한 사정만으로는 그러한 원상복구의무를 면하기로 하는 합의가 있었다고 볼 수 없다(대법원 2002. 12. 6. 선고 2002다42278 판결, 대법원 2006.10.13. 선고 2006다39720 판결).
▷ 『명도시 구조물에 대한 파손, 오손의 원상회복은 임대인이 시행하고 그 비용은 임대인 결정에 따른다』
‘임대인 결정에 따른 비용’은 그 뜻이 너무나 주관적이고 모호하여 이를 객관적으로 확정할 수 없어 위 규정은 이를 무효로 볼 수 밖에 없고, 그 내용 또한 일방적으로 임대인에게 유리하고 임차인에게 불리하므로, 여러모로 위 조항은 무효이라고 할 것이므로, 결국 피고들의 원상회복 공사비용이 적정한 것인지는 피고들이 입증하여야 한다(서울중앙지방법원 2012. 5. 24.선고 2011가단201725 판결).
4. 관련 형사문제
새 건물주가 법원의 화해권고결정에 따라 건물 내 미용실 점포를 명도받기로 되어 있었고 미용실 업주가 미용실을 명도하기 위해 사실상 영업을 그만 둔 상태에 있었다면, 비록 위 건물주가 소유건물에 있던 다른 점포들을 철거하는 과정에서 불가피하게 미용실로 들어가는 전기선과 전화선을 절단하고 간판을 철거하였다고 하더라도 그로 말미암아 미용실 업주의 미용실 영업업무가 방해되었다거나 업무방해의 결과가 초래될 위험이 발생된 것으로는 볼 수 없어 위 건물주를 업무방해죄로 처벌할 수는 없다(대구지방법원 2004.08.18. 선고 2004노1376 판결).
※ ① 이*숙은 2001. 5. 1. 이 사건 건물의 전 소유자 김칠용으로부터 위 건물 3층 중 일부를 보증금 1,000만 원, 월세 30만 원, 임차기간 2003. 4. 30.까지로 정하여 임차받아 그 곳에서 '이*연 피부미용'이라는 상호로 피부미용실을 운영한 사실, ② 이후 피고인의 처는 2002. 4.경 김칠용으로부터 이 사건 건물을 매수한 후 2002. 8. ~ 9.경 이*숙을 상대로 건물명도소송을 제기하였고, 이에 법원은 2003. 6. 23. "피고인의 처는 2003. 8. 31. 이*숙으로부터 피부미용실 부분을 명도받음과 동시에 이*숙에게 보증금 1,000만 원을 지급한다."는 내용의 화해권고결정을 하였으며, 위 화해권고결정이 2003. 7. 중순경 확정된 사실, ③ 한편, 피고인의 처는 위 명도소송이 계속중이던 2003. 6. 10.경 금성개발(대표 류*수)과 2억 원에 이 사건 건물에 관한 내부철거 및 리모델링 공사계약을 체결하고 같은 달 14.경 먼저 계약금 2,000만 원을 금성개발에 건네주었지만, 이후 위 공사는 계속 진행이 되지 않다가 그 중 내부철거공사만이 위 화해권고결정이 확정된 무렵인 2003. 7. 중순경에 이르러서야 비로소 시작된 사실, ④ 위 내부철거공사가 진행될 당시 이 사건 건물 3층에 있는 이*숙의 피부미용실 출입문 유리창에는 "피부관리실 내부 수리중입니다."라는 종이가 부착되어 있었고 그 출입문은 잠겨져 있었으며, 피부미용실 출입문 앞에는 철거공사의 잔재물들이 여러 개의 포대 자루에 담긴 채로 군데군데 놓여져 있었던 사실, ⑤ 그런데 이*숙은 위 내부철거공사가 2003. 8. 중순경 끝이 날 때까지 영업을 한 적이 없었던 사실을 각 인정할 수 있다.
/ 법학전문작가 박창희