글쓴이 : 법학전문작가 박창희
임대차 존속기간 중에 임차인이 사망한 경우에 그 임대차는 어떻게 되는가?
민법은 이에 관하여 특별한 규정을 두고 있지 않으므로, 민법의 상속법 규정에 따르게 된다.
제1005조(상속과 포괄적 권리의무의 승계)
상속인은 상속개시된 때로부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리의무를 승계한다. 그러나 피상속인의 일신에 전속한 것은 그러하지 아니하다. <개정 1990. 1. 13.>
제1006조(공동상속과 재산의 공유)
상속인이 수인인 때에는 상속재산은 그 공유로 한다. <개정 1990. 1. 13.>
제1007조(공동상속인의 권리의무승계)
공동상속인은 각자의 상속분에 응하여 피상속인의 권리의무를 승계한다.
주임법 제9조 (주택 임차권의 승계)
① 임차인이 상속인 없이 사망한 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자가 임차인의 권리와 의무를 승계한다.
② 임차인이 사망한 때에 사망 당시 "상속인"이 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 아니한 경우에는 "그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족"이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다.
③ 제1항과 제2항의 경우에 임차인이 사망한 후 1개월 이내에 임대인에게 제1항과 제2항에 따른 승계 대상자가 반대의사를 표시한 경우에는 그러하지 아니하다.
④ 제1항과 제2항의 경우에 임대차 관계에서 생긴 채권·채무는 임차인의 권리의무를 승계한 자에게 귀속된다.
[전문개정 2008.3.21]
임차권도 재산권이므로 기본적으로 임차인의 사망에 의하여 상속인에게 포괄적으로 상속된다. 따라서 피상속인(사망한 임차인)과 임대인 사이의 임대차관계는 상속인과 임대인 사이의 임대차관계로 존속하게 된다.
주임법 제9조는 임차인이 사망한 경우에 그와 동거해 온 가족의 거주를 어떻게 보호할 것인가의 문제를 다룬 조항이다.
임차권을 승계한 상속인이 아닌 자가 계약의 종료시에 보증금 등 재산상의 이익의 반환을 받은 경우에는 상속인에게 반환해야 할 것이다. 제9조 제4항의 '채권'의 의미는 "거주권"으로 풀이함이 타당할 것이다.
사망한 임차인과 사실상 혼인관계에 있던 원고와, 사망한 임차인과 상속인으로서 나머지 4명의 상속인들과 사망한 임차인의 임대차보증금반환채권을 단독상속하기로 협의한 독립당사자참가인이 서로 자신이 사망한 임차인의 임대차보증금반환채권을 승계하였다고 주장한 사안에서, 주택임대차보호법 제9조 제2항의 사실상의 혼인관계에 있는 자와 상속인 사이의 사망한 임차인의 임대차보증금반환채권에 관한 승계비율과 관련하여,
① 민법 제408조가 “채권자나 채무자가 수인인 경우에 특별한 의사표시가 없으면 각 채권자 또는 각 채무자는 균등한 비율로 권리가 있고 의무를 부담한다”고 규정하고 있는 점,
② 주택임대차보호법의 제9조가 임대차계약상의 임차인의 사실상의 혼인관계에 있는 자의 경우 민법상 상속권이 인정되지 않는 것을 고려하여 사실상의 혼인관계에 있는 자를 보호하기 위하여 신설된 규정이므로, 민법의 상속에 관한 규정을 유추적용하는 것도 하나의 기준으로 고려될 수는 있을 것이나, 위 규정은 사실상의 혼인관계에 있는 자의 주거생활의 안정을 보장함을 주목적으로 하는 것이고, 민법상의 상속권까지 인정하는 취지는 아닌 점,
③ 사실상의 혼인관계에 있는 자와 사망한 임차인의 형제자매가 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계하게 될 경우에 민법의 상속에 관한 규정을 유추적용하게 되면 임차인의 형제자매는 임대차보증금에 관하여 어떠한 권리도 승계받지 못하게 되어 주택임대차보호법의 제9조의 규정과 전면적으로 배치되는 결과가 되는 점 등을 고려하면,
사망한 임차인의 임대차보증금반환채권은 사실상의 혼인관계에 있는 자와 상속인에게 균분하여 귀속되는 것으로 봄이 상당하므로, 임대인인 피고는 원고에게는 사망한 임차인의 임대차보증금 중 1/6(= 원고와 사망한 임차인의 상속인들을 합한 수)을, 독립당사자참가인에게는 위 임대차보증금 중 5/6을 반환할 의무가 있다고 본 사례(대구지방법원 2014. 4. 25. 선고 2013나15317, 2013나15324 판결)
/ 법학전문작가 박창희