글쓴이 : 법학전문작가 박창희
임대차보증금
1. 법적 성격
(1) 채무담보
가. 임대차계약에 있어 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는, 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보한다. 임대차보증금은 차임의 미지급, 목적물의 멸실이나 훼손 등 임대차 관계에서 발생할 수 있는 임차인의 모든 채무를 담보하게 하고자 하는 것이다.
▷ 임대차계약에서 보증금을 지급하였다는 입증책임은 보증금의 반환을 구하는 임차인이 부담하고, 임대차계약이 성립하였다면 임대인에게 임대차계약에 기한 임료 채권이 발생하였다 할 것이므로 임료를 지급하였다는 입증책임도 임차인이 부담한다(대법원 2005. 1.13. 선고 2004다19647 판결).
나. 건물임대차에 있어서의 임차보증금은 임대차존속중의 '임료' 뿐만 아니라 건물명도의무이행에 이르기까지 발생한 손해배상채권 등 임대차계약에 의하여 임대인이 임차인에 대하여 갖는 일체의 채권을 담보하는 것으로서 임대차종료후에 임대인에게 명도할 때 체불임료 등 모든 피담보채무를 공제한 잔액이 있을 것을 조건으로 하여 그 잔액에 관한 임차인의 보증금반환청구권이 발생한다(대법원 1988. 1.19. 자 87다카1315 결정).
▶ 공유자 중 1인이 다른 공유자의 동의 없이 부동산을 임대한 경우, 반환하여야 할 부당이득의 범위
부동산의 공유자 중 1인이 타 공유자의 동의 없이 그 부동산을 타에 임대하였다면 이로 인한 수익 중 자신의 지분을 초과하는 부분에 대하여는 법률상 원인 없이 취득한 부당이득이 되어 이를 반환할 의무가 있고, 이 경우 반환하여야 할 범위는 그 부동산의 임대차로 인한 차임 상당액이며, 임대차의 내용이 미등기 전세이거나 보증금이 있는 경우에는 전세금이나 보증금의 이자 상당액이 차임에 해당되거나 차임에 보태어지는 것이다(대법원 1995.7.14, 선고, 94다15318 판결).
※ 임대차에 보증금이 있는 경우 차임에 해당하는 이자 상당액의 계산에 있어서는 간주 임대료에 관한 세법의 규정(소득세법 제29조 제1항, 동법시행령 제58조 등)을 그대로 적용 또는 준용할 수는 없을 것이지만, 임대차 기간이 1년 이상인 경우에는 임대인의 특별한 재능이나 노력이 없더라도 시중 은행의 계약기간 1년의 정기예금 이자율에 의한 금액 정도는 당연히 취득할 수 있을 것이라는 이유로, 세법의 규정과 같이 계약기간 1년의 정기예금 이자율에 의하여 이자를 산정한 원심의 판단을 수긍한 사례.
임대차계약에 있어 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는, 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에, 특별한 사정이 없는 한, 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이므로, 임대인은 임대차보증금에서 그 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있다. 임대차계약의 경우 임대차보증금에서 그 피담보채무 등을 공제하려면 임대인으로서는 그 피담보채무인 연체차임, 연체관리비 등을 임대차보증금에서 공제하여야 한다는 주장을 하여야 하고 나아가 그 임대차보증금에서 공제될 차임채권, 관리비채권 등의 발생원인에 관하여 주장·입증을 하여야 하는 것이며, 다만 그 발생한 채권이 변제 등의 이유로 소멸하였는지에 관하여는 임차인이 주장·입증책임을 부담한다. (대법원 2005. 9. 28., 선고, 2005다8323, 판결)
다. 임대차보증금에서 연체차임을 충당할 것인지 여부를 자유로이 선택할 수 있다(대법원 2005. 5. 12. 선고 2005다459, 466 판결 등 참조).
따라서 임대차계약의 종료 전에는 공제 등의 별도의 의사표시 없이 연체차임이 임대차보증금에서 당연히 공제되는 것은 아니고(대법원 2013. 2. 28. 선고 2011다49608, 49615 판결 등 참조), 임차인도 임대차보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절할 수 없다(대법원 2016. 11. 25. 선고 2016다211309 판결).
라. 부동산 임대차보증금이 담보하는 채무의 범위 및 임대인의 임대차보증금반환채무는 장래에 실현되거나 도래할 것이 확실한 임대차계약의 종료시점에 이행기에 도달하는지 여부(원칙적 적극) / 임대인이 임대차계약 존속 중 기한의 이익을 포기하고 임대차보증금반환채권을 수동채권으로 하여 상계할 수 있는지 여부(적극) 및 임대차 존속 중 상계의 의사표시를 한 경우, 임대차보증금반환채무에 관한 기한의 이익을 포기한 것으로 볼 수 있는지 여부(적극)
부동산 임대차에서 수수된 임대차보증금은 차임채무, 목적물의 멸실⋅훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것이고, 특별한 사정이 없는 한, 임대인의 임대차보증금반환채무는 장래에 실현되거나 도래할 것이 확실한 임대차계약의 종료시점에 이행기에 도달한다. 그리고 임대인으로서는 임대차보증금 없이도 부동산 임대차계약을 유지할 수 있으므로, 임대차계약이 존속 중이라도 임대차보증금반환채무에 관한 기한의 이익을 포기하고 임차인의 임대차보증금반환채권을 수동채권으로 하여 상계할 수 있고, 임대차 존속 중에 그와 같은 상계의 의사표시를 한 경우에는 임대차보증금반환채무에 관한 기한의 이익을 포기한 것으로 볼 수 있다(대법원 2017. 3. 15. 선고 2015다252501 판결).
마. 임대인 지위 승계 시의 기 발생된 채권의 승계 여부
- 임차건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계하면, 양수인은 임차인에게 임대보증금반환의무를 부담하고 임차인은 양수인에게 차임지급의무를 부담한다. 그러나 임차건물의 소유권이 이전되기 전에 이미 발생한 연체차임이나 관리비 등은 별도의 채권양도절차가 없는 한 원칙적으로 양수인에게 이전되지 않고 임대인만이 임차인에게 청구할 수 있다. 차임이나 관리비 등은 임차건물을 사용한 대가로서 임차인에게 임차건물을 사용하도록 할 당시의 소유자 등 처분권한 있는 자에게 귀속된다고 볼 수 있기 때문이다(대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결).
- 임대차계약에서 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는, 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보한다. 따라서 이러한 채무는 임대차관계 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다. 임차건물의 양수인이 건물 소유권을 취득한 후 임대차관계가 종료되어 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 경우에 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임이나 관리비 등이 있으면 이는 특별한 사정이 없는 한 임대차보증금에서 당연히 공제된다. 일반적으로 임차건물의 양도 시에 연체차임이나 관리비 등이 남아있더라도 나중에 임대차관계가 종료되는 경우 임대차보증금에서 이를 공제하겠다는 것이 당사자들의 의사나 거래관념에 부합하기 때문이다(대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결).
- 부동산 임대차에 있어서 수수된 보증금은 차임채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이므로, 임대보증금이 수수된 임대차계약에서 차임채권에 관하여 압류 및 추심명령이 있었다 하더라도, 당해 임대차계약이 종료되어 목적물이 반환될 때에는 그 때까지 추심되지 아니한 채 잔존하는 차임채권 상당액도 임대보증금에서 당연히 공제된다(대법원 2004. 12. 23. 선고 2004다56554 판결).
(2) 수익 발생
월세 없는 임대차에서 임대보증금은 보증금액에 상당하는 이자 수익을 발생시키며, 임대차계약에서의 손해배상에 대한 담보금 역할도 수행한다.
2. 건물명도의무와 임대차보증금반환채무의 동시이행관계
임대차 종료 후 임차인의 『임차목적물 명도의무』와 임대인의 연체차임 기타 명도시까지 발생한 손해배상금 등을 공제하고 남은 『임대보증금반환 채무』와는 동시이행의 관계에 있는 것이어서 임차인은 이를 지급받을 때까지 동시이행의 항변권에 기하여 목적물을 유치하면서 명도를 거절할 권리가 있다(대법원 1991. 10. 25. 선고 91다22605 판결). 따라서 러한 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행관계에 있으므로, 임대인이 임대차보증금의 반환의무를 이행하거나 적법하게 이행제공을 하는 등으로 임차인의 동시이행항변권을 상실시키지 않은 이상, 임대차계약 종료 후 임차인이 목적물을 계속 점유하더라도 그 점유를 불법점유라고 할 수 없고 임차인은 이에 대한 손해배상의무를 지지 않는다(대법원 2020. 5. 14. 선고 2019다252042 판결).
다만 임차인은 임차목적물을 명도할 때까지는 선량한 관리자의 주의로 이를 보존할 의무가 있어, 이러한 주의의무를 위반하여 임대목적물이 멸실, 훼손된 경우에는 그에 대한 손해를 배상할 채무가 발생하며, 임대목적물이 멸실, 훼손된 경우 임차인이 그 책임을 면하려면 그 임차건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 입증하여야 할 것이다(대법원 1991. 10. 25. 선고 91다22605 판결).
▶ 동시이행항변권배제 약관은 무효!!
이 사건 임대차계약서 제3조 제6항에 의하면 "본 임대차계약의 종료 또는 해약의 경우 임차인이 임대인에게 본 임대차물건을 인도한 후 30일 이내에 임대인에게 본 임대차물건을 인도한 후 30일 이내에 임대인은 임차인에게 임대보증금을 반환한다"고 규정되어 있는바, 이는 임대차 종료시 건물인도의무와 보증금반환의무가 동시이행관계에 있는 통상의 거래관행에 반하는 점, 이는 고객이 계약의 거래형태 등 관련된 사정에 비추어 예상하기 어려운 조항으로서 약관규제법에 반할 소지가 있는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 임대차계약 중 동시이행항변권 배제 약정은 무효로 봄이 상당하다(수원지방법원 안양지원 2012. 2. 23. 선고 2011가단10998 판결).
임대인이 건물명도와 동시이행관계에 있는 임대차보증금을 임차인에게 반환하였거나 그 이행의 제공을 하였음을 인정할 증거가 없는 한 임대차계약해지 후의 임차인의 건물점유라 하여 당연히 불법점유로 된다고는 할 수 없다(대구고등법원 1980.11.20. 선고 80나75 판결). 그러나 임차인이 그러한 동시이행항변권을 상실하였는데도 목적물의 반환을 계속 거부하면서 점유하고 있다면, 달리 점유에 관한 적법한 권원이 인정될 수 있는 특별한 사정이 없는 한 이러한 점유는 적어도 과실에 의한 점유로서 불법행위를 구성한다(대법원 2020. 5. 14. 선고 2019다252042 판결).
※ 甲 학교법인이 乙 주식회사와 체결한 식당 임대차계약의 기간 만료 전 乙 회사에 임대차계약이 종료할 예정이라며 임대차계약에 따른 원상회복을 이행할 것을 통지하였고, 기간 만료 후 乙 회사를 피공탁자로 하여 임대차보증금에서 연체차임 등을 공제한 돈을 변제공탁하였는데, 乙 회사가 甲 법인을 상대로 식당에 지출한 비용의 상환을 구하는 소를 제기하면서 임대차기간이 만료된 후에도 식탁, 집기류 등 장비를 둔 상태로 식당을 점유하다가 甲 법인에 식당을 인도하였고, 그 후 乙 회사의 위 청구를 기각하는 판결이 선고⋅확정된 사안에서, 甲 법인이 임대차계약이 종료한 다음 연체차임 등을 공제한 임대차보증금을 적법하게 변제공탁하였다면 乙 회사가 식당을 인도할 의무에 대해 임대차보증금의 반환과 동시이행을 주장할 수 없고, 乙 회사는 위 소송에서 식당에 지출한 비용의 상환을 청구하였으나 청구를 기각하는 판결이 확정되었으며, 달리 乙 회사가 식당을 점유할 적법한 권원이 없는 한 乙 회사가 변제공탁의 통지를 받은 다음부터 식당을 甲 법인에 인도할 때까지 적어도 과실에 의한 불법점유를 한 것으로 볼 수 있는데도, 甲 법인의 적법한 변제공탁으로 乙 회사가 동시이행항변권을 상실하였는지, 변제공탁이 乙 회사에 통지된 때가 언제인지, 乙 회사가 식당을 점유할 적법한 권원이 있는지 등 필요한 심리를 다하지 아니한 채 乙 회사가 식당을 점유한 것이 고의나 과실에 의한 불법점유라고 보기 어렵다고 한 원심판단에 심리미진 등의 잘못이 있다고 한 사례.
주임법 제3조의5 (경매에 의한 임차권의 소멸)
임차권은 임차주택에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락(경락)에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.
[전문개정 2008.3.21]
상임법 제8조 (경매에 의한 임차권의 소멸)
임차권은 임차건물에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 실시된 경우에는 그 임차건물이 매각되면 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.
[전문개정 2009.1.30]
3. 임차인 채무의 공제
임대차보증금은 차임의 미지급, 목적물의 멸실이나 훼손 등 임대차 관계에서 발생할 수 있는 임차인의 모든 채무를 담보하게 하고자 하는 것이므로, 차임의 지급이 연체되면 장차 임대차 관계가 종료되었을 때 임대차보증금으로 충당될 것으로 생각하는 것이 당사자의 일반적인 의사라고 할 수 있다(대법원 2016다211309 판결).
(1) 공제
가. 임대차종료 후 당연 공제 :
그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에, 특별한 사정이 없는 한, 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이므로, 임대인은 임대차보증금에서 그 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있다(대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323 판결).
「공제는 "하나의 계약관계"에서 발생한 채권채무관계를 상호 가감하여 정산하는 것으로서, "별개의 계약관계"에서 발생한 채권채무관계를 소멸시키기 위한 『상계』와 구별된다.
<소유권 변동>
임대차계약에서 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는, 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보한다. 따라서 이러한 채무는 임대차관계 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다. 임차건물의 양수인이 건물 소유권을 취득한 후 임대차관계가 종료되어 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 경우에 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임이나 관리비 등이 있으면 이는 특별한 사정이 없는 한 임대차보증금에서 당연히 공제된다. 일반적으로 임차건물의 양도 시에 연체차임이나 관리비 등이 남아있더라도 나중에 임대차관계가 종료되는 경우 임대차보증금에서 이를 공제하겠다는 것이 당사자들의 의사나 거래관념에 부합하기 때문이다(대법원 2017. 3. 22., 선고, 2016다218874, 판결).
■ 3년 시효로 소멸된 임대료, 관리비채무를 임대차보증금에서 당연 공제할 수 있는가?
1) 긍정 : 대법원 2012. 10. 25. 선고 2012다75055호 판결
이 판결은, 임대차계약관계에서의 관리비채권의 소멸시효기간이 3년이 일반적인 상황에서, 임대인이 3년 이상 동안 관리비채권을 행사하지 않더라도 소멸시효에 관계없이 보증금에서 밀린 관리비를 당연히 공제할 수 있는지가 쟁점이 된 사안에서, 당연공제가 가능하다고 판단하였다.
2) 부정 : 대구지방법원 경주지원 2011. 1. 4.선고 2010가단4649 판결
위 하급심 판결은 3년 이상 체납되었다면 소멸시효에 해당되어 임대차보증금에서 공제할 수 없다고 판결하였다( 이 판결은 항소되었지만 대구지방법원 2011. 4. 21.선고 2011나2546 임대차보증금사건에서 판단 내용이 그대로 유지된 후 상고되지 않고 확정되었다). 이 사건은 임차인이 임대인을 상대로 임대차보증금을 청구한 사안에서, 임대인인 피고가 체납관리비공제항변을 한데 대해 법원은, “-- 무릇, 임대차계약에 있어 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는, 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에, 특별한 사정이 없는 한, 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이므로, 임대인은 임대차보증금에서 그 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있다. 임대차계약의 경우 임대차보증금에서 그 피담보채무 등을 공제하려면 임대인으로서는 그 피담보채무인 연체차임, 연체관리비 등을 임대차보증금에서 공제하여야 한다는 주장을 하여야 하고 나아가 그 임대차보증금에서 공제될 차임채권, 관리비채권 등의 발생원인에 관하여 주장·입증을 하여야 하는 것이며, 다만 그 발생한 채권이 변제 등의 이유로 소멸하였는지에 관하여는 임차인이 주장ㆍ입증책임을 부담한다(대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323,8330 판결). 이 사건에서 살피건대, 을 제1, 2호증의 각 기재에 의하면 일응 연체된 관리비 채권 8,404,740원 상당이 존재하는 것으로 보인다”고 하면서도, 임차인인 원고의 소멸시효도과 재항변에 대해 “ --살피건대, 이자, 부양료, 급료, 사용료 기타 1년 이내의 기간으로 정한 금전 또는 물건의 지급을 목적으로 한 채권은 그 소멸시효기간이 3년이라고 할 것인바(민법 제163조 제1호), 을 제1, 2호증의 각 기재에 의하면 이 사건 아파트에 관한 관리비 채권은 1개월의 기간을 정한 금전의 지급을 목적으로 정한 채권인 점이 인정되고, 앞에서 살펴본 바와 같이 위 아파트에 대한 1999. 6.경부터 2006. 8.경까지의 관리비가 연체되었다고 할 것이며, 피고 회사는 그로부터 3년이 이미 경과하여 이 법원에 2010. 8. 17.자 답변서를 제출하면서 비로소 위 관리비의 공제 주장을 한 것은 기록상 명백하므로, 위 관리비 채권은 모두 시효로 소멸하였다고 할 것이다” 고 판단하였고, 이에 대해 다시 임대인인 피고가 다음과 같은 재재항변을 하였지만 이를 인정치 않았다. 즉, “--피고 회사는, 아파트 관리비는 209세대 거주자들이 사용한 비용을 공동 부과하는 공익요금이므로 소멸시효가 적용되지 않는다는 취지로 주장하나, 그 사유만으로 소멸시효제도가 적용되지 않는다고 볼 아무런 이유가 없다. 피고 회사는 또한, 임대차보증금은 담보의 성질로 연체된 관리비가 연체될 때부터 바로 즉시 임대차보증금에서 공제된다는 취지로 주장하나, 이를 인정할 만한 아무런 증거가 없을 뿐만 아니라 을 제1, 2호증의 각 기재에 의하면 피고 회사 스스로 관리비가 연체된 이후 즉시 임대차보증금에서 공제되지 않는다는 것을 전제로 위 연체된 관리비에 대하여 지연손해금을 부과하고 있는 점이 인정되므로, 위 주장 역시 이유 없다”고 판단한 것이다.
3) 긍정 : 부산지방법원 2011. 10. 14. 2011가단7402(본소) 2011가단94734(반소) 판결
이 판결은 3년 이상 체납되었다고 하더라도 소멸시효와 무관하게 보증금에서 당연공제된다고 판결하였다. ‘장기간 체납된 월차임채권은 시효로 소멸되었다’는 임차인인 피고 주장에 대해 법원은 “-- 임대차계약에 있어 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 인도할 때까지 발생하는 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이므로, 임대인은 임대차보증금에서 그 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있을 뿐 아니라(대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결 참조), 소멸시효가 완성된 채권이 그 완성 전에 상계할 수 있었던 것이면 그 채권자는 상계할 수 있는 것이다. 따라서 원고가 이 사건 소를 제기한 때로부터 3년 전에 발생한 차임 채권이라고 하더라도 임대차보증금에서 공제가 가능한 이상 원고가 이를 공제함에 있어 아무런 문제가 없다. 피고의 위 주장 역시 이유 없다”고 판단하고 있다.
나. 임대차종료 전 공제 주장 해야 :
그러나 임대차보증금이 임대인에게 교부되어 있더라도 임대인은 임대차관계가 계속되고 있는 동안에는 그 임대차보증금에서 연체차임을 충당할 것인지 여부를 자유로이 선택할 수 있으므로, 임대차계약 종료 전에는 연체차임이 공제 등의 별도의 의사표시 없이 임대차보증금에서 당연히 공제되는 것은 아니다(대법원 2013. 2. 28. 선고 2011다49608 판결). 그리고 임대인이 차임채권을 양도하는 등의 사정으로 인하여 차임채권을 가지고 있지 아니한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 임대차계약의 종료 전에 임대차보증금에서 공제한다는 의사표시를 할 수 있는 권한이 있다고 할 수도 없다.
※ 원래의 임대인 A가 1995. 12. 14. 이 사건 임대차계약에 따른 차임채권을 B에게 양도하고, 원고가 2010. 10. 1. B로부터 위 차임채권을 양수하여 임차인인 피고들을 상대로 1995년 11월분 이후의 연체차임 등을 청구한 사안에서, 이 사건 임대차계약의 종료 이전에 임대차보증금에서 위 연체차임을 공제한다는 의사표시가 있었음을 인정할 자료를 찾아볼 수 없을 뿐 아니라 1995. 12. 14.부터 2010. 10. 1.까지 B가 위 차임채권을 양수하여 보유하고 있었던 이 사건에서, 위 차임채권은 이 사건 임대차보증금에서 공제되어 소멸하였다고 볼 수 없으므로 소멸시효의 대상이 될 수 있다는 이유로 원심을 파기한 사안
다. 회생절차의 개시
(가) 임대인이 회생절차에 들어가면, 임차인이 보증금으로 임대료를 상계할 수 있는가?
채무자 회생법 제144조 제2항은, 임대인에 대하여 회생절차가 개시된 경우, 차임채무에 관해서는 개시결정 당기와 차기 밖에 상계할 수 없도록 규정하고 있다. 다만, 임차인이 보증금을 지급하였고, 그 보증금이 잔존하는 경우에는 임차인은 회생절차 개시 후의 차임을 임대차보증금과 상계할 수 있다. 임차인이 보증금을 상계할 경우, 자동채권은 보증금반환청구권이 아니라 회생채권이나 회생담보권이다. 보증금반환청구권은 임대차종료후에 임대인에게 명도할 때 체불임료 등 모든 피담보채무를 공제한 잔액이 있을 것을 조건으로 하여 그 잔액에 관한 임차인의 보증금반환청구권이 발생하기 때문이다.
※ 회생채권자 또는 회생담보권자가 회생채무자에 대하여 가지는 채권(자동채권)의 변제기가 회생채권 또는 회생담보권의 신고기간 만료 이전까지 변제기에 있고, 회생채권 또는 회생담보권의 신고기간 만료 전에 회생채무자의 관리인에 대하여 상계의 의사표시를 하는 경우에는 상계할 수 있다(법 제144조 제1항).
채무자의 회생 및 파산에 관한 법률 제144조(상계권)
① 회생채권자 또는 회생담보권자가 회생절차개시 당시 채무자에 대하여 채무를 부담하는 경우 채권과 채무의 쌍방이 신고기간만료 전에 상계할 수 있게 된 때에는 회생채권자 또는 회생담보권자는 그 기간 안에 한하여 회생절차에 의하지 아니하고 상계할 수 있다. 채무가 기한부인 때에도 같다.
② 회생채권자 또는 회생담보권자의 회생절차개시 후의 차임채무에 관하여는 당기(當期)와 차기(次期)의 것에 한하여 제1항의 규정에 의하여 상계할 수 있다. 다만, 보증금이 있는 때에는 그 후의 차임채무에 관하여도 상계할 수 있다.
③ 제2항의 규정은 지료(地料)에 관하여 준용한다.
채무자의 회생 및 파산에 관한 법률 제421조 (차임ㆍ보증금 및 지료의 상계)
① 파산채권자가 임차인인 때에는 파산선고시의 당기(當期) 및 차기(次期)의 차임에 관하여 상계를 할 수 있다. 보증금이 있는 경우 그 후의 차임에 관하여도 또한 같다.
② 제1항의 규정은 지료(地料)에 관하여 준용한다.
(나) 회생절차가 개시되더라도 공제의 법리가 적용될 경우에는 채권자는 상계의 시한(=신고기간 만료 전)에 관한 제한에 걸리지 아니하고 공제를 주장할 수 있다. 회생개시결정을 받게 된 상가임차인이 3기 이상의 임대료를 연체하여 임대인이 이를 이유로 채권신고기간 만료 전에 임대차계약을 해지하면, 임대인은 연체된 임대료에 대하여 채권신고를 할 필요 없이 회생채무자인 임차인의 관리인에 대하여 연체된 임대료를 공제한 임대차보증금을 반환하여 주면 된다.
(2) 공제 항변
임대차계약의 경우 임대차보증금에서 그 피담보채무 등을 공제하려면 임대인으로서는 그 피담보채무인 연체차임, 연체관리비 등을 임대차보증금에서 공제하여야 한다는 주장을 하여야 하고, 나아가 그 임대차보증금에서 공제될 차임채권, 관리비채권 등의 발생원인에 관하여 주장·입증을 하여야 하는 것이며, 다만 그 발생한 채권이 변제 등의 이유로 소멸하였는지에 관하여는 임차인이 주장·입증책임을 부담한다(대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323 판결).
(3) 공제대상
가. 차임, 손해
부동산 임대차에 있어서 수수된 보증금은 차임채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이므로, 임대보증금이 수수된 임대차계약에서 차임채권에 관하여 압류 및 추심명령이 있었다 하더라도, 당해 임대차계약이 종료되어 목적물이 반환될 때에는 그 때까지 추심되지 아니한 채 잔존하는 차임채권 상당액도 임대보증금에서 당연히 공제된다(대법원 2004.12.23. 선고 2004다56554 판결).
▶ 임대차 종료 당시 이미 소멸시효가 완성된 차임채권 상당액이 임대차보증금반환채권에서 공제되는지 여부
[1] 임대인에게 임대차보증금이 교부되어 있더라도 임대인은 임대차관계가 계속되고 있는 동안에는 임대차보증금에서 연체차임을 충당할 것인지 여부를 자유로이 선택할 수 있다. 따라서 임대차계약의 종료 전에는 공제 등의 별도의 의사표시 없이 연체차임이 임대차보증금에서 당연히 공제되는 것이 아니고, 임차인도 임대차보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절할 수 없다. 한편 소멸시효는 법률행위에 의하여 이를 배제, 연장 또는 가중할 수 없다(민법 제184조 제2항). 그러므로 임대차 존속 중 차임을 연체하더라도 이는 임대차 종료 후 목적물 인도시에 임대차보증금에서 일괄 공제하는 방식에 의하여 정산하기로 약정한 경우와 같은 특별한 사정이 없는 한 차임채권의 소멸시효는 임대차계약에서 정한 지급기일부터 진행한다고 보아야 한다.
[2] 임대차보증금은 차임의 미지급, 목적물의 멸실이나 훼손 등 임대차 관계에서 발생할 수 있는 임차인의 모든 채무를 담보하게 하고자 하는 것이므로, 차임의 지급이 연체되면 장차 임대차 관계가 종료되었을 때 임대차보증금으로 충당될 것으로 생각하는 것이 당사자의 일반적인 의사라고 할 수 있다. 이는 차임채권의 변제기가 따로 정해져 있어 임대차 존속 중 소멸시효가 진행되고 있는데도 임대인이 임대차보증금에서 연체차임을 충당하여 공제하겠다는 의사표시를 하지 않고 있었던 경우에도 마찬가지라고 할 것이다. 더욱이 임대차보증금의 액수가 차임에 비해 상당히 큰 금액인 경우가 많은 우리 사회의 실정에 비추어 보면, 차임 지급채무가 상당기간 연체되고 있음에도, 임대인이 임대차계약을 해지하지 아니하고 임차인도 연체차임에 대한 담보가 충분하다는 것에 의지하여 임대차관계를 지속하는 경우에는, 임대인과 임차인 모두 차임채권이 소멸시효와 상관없이 임대차보증금에 의하여 담보되는 것으로 신뢰하고, 나아가 장차 임대차보증금에서 충당 공제되는 것을 용인하겠다는 묵시적 의사를 가지고 있는 것이 일반적이라고 할 수 있다.
[3] 한편 민법 제495조는 ‘소멸시효가 완성된 채권이 그 완성 전에 상계할 수 있었던 것이면 그 채권자는 상계할 수 있다’고 규정하고 있다. 이는 당사자 쌍방의 채권이 상계적상에 있었던 경우에 당사자들은 그 채권․채무관계가 이미 정산되어 소멸하였다고 생각하는 것이 일반적이라는 점을 고려하여 당사자들의 신뢰를 보호하기 위한 것이다. 다만 이는 ‘자동채권의 소멸시효 완성 전에 양 채권이 상계적상에 이르렀을 것’을 요건으로 하는 것인데, 임대인의 임대차보증금 반환채무는 임대차계약이 종료된 때에 비로소 이행기에 도달하므로, 임대차 존속 중 차임채권의 소멸시효가 완성된 경우에는 그 소멸시효 완성 전에 임대인이 임대차보증금 반환채무에 관한 기한의 이익을 실제로 포기하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 양 채권이 상계할 수 있는 상태에 있었다고 할 수 없다. 그러므로 그 이후에 임대인이 이미 소멸시효가 완성된 차임채권을 자동채권으로 삼아 임대차보증금 반환채무와 상계하는 것은 민법 제495조에 의하더라도 인정될 수 없다고 보아야 할 것이지만, 임대차 존속 중 차임이 연체되고 있음에도 임대차보증금에서 연체차임을 충당하지 않고 있었던 임대인의 신뢰와 차임연체 상태에서 임대차관계를 지속해 온 임차인의 묵시적 의사를 감안하면 그 연체차임은 민법 제495조의 유추적용에 의하여 임대차보증금에서 공제할 수는 있다고 봄이 타당하다(대판 2016.11.25. 2016다211309).
나. 원상복구비용
임차 목적물을 개축하는 등 하여 임차인이 부담할 원상복구비용 상당의 손해배상액은 반환할 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있다(대법원 2002.12.10. 선고 2002다52657 판결).
※ 피고는 현재까지도 이 사건 부동산을 원상복구하지 아니한 채 한찬으로부터 명도받은 상태 그대로 제3자에게 임대하고 있는 사실이 인정되는바, 임대차계약서에 임차인의 원상복구의무를 규정하고 원상복구비용을 임대차보증금에서 공제할 수 있는 것으로 약정하였다 하더라도 임대인이 원상복구할 의사 없이 임차인이 설치한 시설을 그대로 이용하여 타에 다시 임대하려 하는 경우에는 원상복구비용을 임대차보증금에서 공제할 수 없다고 보아야 할 것이므로(대법원 2002. 1. 11. 선고 2001다58481 판결 참조), 이 사건 피고로서는 실제 소요될 수 있는 원상복구비용의 공제 주장도 할 수 없다고 보아야 할 것이다.
다. 전화 및 전기동력선 등 재설치 비용
임차인이 임대인 명의로 사용한 전기, 전화요금을 납부하지 않아 전기의 동력선이 끊기고, 임대인 명의의 전화가입권이 말소됨으로써 임대인이 그 전화 및 전기동력선 등의 재설치에 상당한 비용이 소요되는 등 손해를 입었다면 임차인으로서는 그 손해에 대한 배상책임을 면할 수 없으므로 이는 임대차보증금반환 채권액에서 공제되어야 한다(대법원 1991. 10. 25. 선고 91다22605 판결).
라. 부동산인도 소송비용
부동산임대차에서 임차인이 임대인에게 지급하는 임대차보증금은 임대차관계가 종료되어 목적물을 반환하는 때까지 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 임대인이 임차인을 상대로 차임연체로 인한 임대차계약의 해지를 원인으로 임대차목적물인 부동산의 인도 및 연체차임의 지급을 구하는 소송비용은 임차인이 부담할 원상복구비용 및 차임지급의무 불이행으로 인한 것이어서 임대차관계에서 발생하는 임차인의 채무에 해당하므로 이를 반환할 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있고, 한편 임대인의 임대차보증금 반환의무는 임대차관계가 종료되는 경우에 임대차보증금 중에서 목적물을 반환받을 때까지 생긴 임차인의 모든 채무를 공제한 나머지 금액에 관하여서만 비로소 이행기에 도달하는 것이므로, 임차인이 다른 사람에게 임대차보증금 반환채권을 양도하고, 임대인에게 양도통지를 하였어도 임차인이 임대차목적물을 인도하기 전까지는 임대인이 위 소송비용을 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있다(대법원 2012.09.27. 선고 2012다49490 판결).
※ 다만, 위 대법원 판결의 사안에서는 소송비용확정신청절차를 통하여 소송비용액이 확정되었다.
4. 임대차종료시 보증금 반환의무범위
부동산임대차에 있어서 임차인이 임대인에게 지급하는 보증금은 임대차관계가 종료되어 목적물을 반환하는 때까지 그 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 임차인의 채무불이행이 없으면 그 전액을 반환하고 만약 임차인이 차임을 지급하지 아니하거나 목적물을 멸실. 훼손하여 부담하는 손해배상채무 또는 임대차종료후 목적물 반환시까지 목적물 사용으로 인한 손해배상 내지 부당이득반환채무 등을 부담하고 있다면 임대인은 그 보증금중에서 이를 공제하고 나머지 금액만을 반환하면 되는 것이므로 임대인의 보증금 반환의무는 임대차관계가 종료되는 경우에 그 보증금중에서 목적물을 반환받을 때까지 생긴 연체차임 등 임차인의 모든 채무를 공제한 나머지 금액에 관하여서만 비로소 이행기에 도달하여 임차인의 목적물반환 의무와 서로 동시이행의 관계에 있다(대법원 1987. 6. 23. 선고 87다카98 판결). 즉, 임대차에 있어서의 임차보증금은 임대차존속중의 임료뿐만 아니라 건물명도의무이행에 이르기까지 발생한 손해배상채권 등 임대차계약에 의하여 임대인이 임차인에 대하여 갖는 일체의 채권을 담보하는 것으로서 임대차종료 후에 임대인에게 명도할 때 체불임료 등 모든 피담보채무를 공제한 잔액이 있을 것을 조건으로 하여 그 잔액에 관한 임차인의 보증금반환청구권이 발생한다.
임차보증금을 피전부채권으로 하여 전부명령이 있을 경우에도 제3채무자인 임대인은 임차인에게 대항할 수 있는 사유로서 전부채권자에게 대항할 수 있는 것이어서 건물임대차보증금의 반환채권에 대한 전부명령의 효력이 그 송달에 의하여 발생한다고 하여도 위 보증금반환채권은 임대인의 채권이 발생하는 것을 해제조건으로 하는 것이므로 임대인의 채권을 공제한 잔액에 관하여서만 전부명령이 유효하게 되는 것입니다(대법원 1988. 1. 19. 선고 87다카1315 판결).
그 임대차보증금 반환 채권을 양도함에 있어서 임대인이 아무런 이의를 보류하지 아니한 채 채권양도를 승낙하였어도 임차 목적물을 개축하는 등 하여 임차인이 부담할 원상복구비용 상당의 손해배상액은 반환할 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있다 할 것이나, 임대인과 임차인 사이에서 장래 임대목적물 반환시 위 원상복구비용의 보증금 명목으로 지급하기로 약정한 금액은, 임대차관계에서 당연히 발생하는 임차인의 채무가 아니라 임대인과 임차인 사이의 약정에 기하여 비로소 발생하는 채무에 불과하므로, 반환할 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있는 것은 아니라 할 것이어서, 임대차보증금 반환 채권을 양도하기 전에 임차인과 사이에 이와 같은 약정을 한 임대인이 이와 같은 약정에 기한 원상복구비용의 보증금 청구 채권이 존재한다는 이의를 보류하지 아니한 채 채권양도를 승낙하였다면 민법 제451조 제1항이 적용되어 그 원상복구비용의 보증금 청구 채권으로 채권양수인에게 대항할 수 없다 할 것이다.
부동산임대차에 있어서 임차인이 임대인에게 지급하는 임대차보증금은 임대차관계가 종료되어 목적물을 반환하는 때까지 그 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 임대인의 임대차보증금 반환의무는 임대차관계가 종료되는 경우에 그 임대차보증금 중에서 목적물을 반환받을 때까지 생긴 연체차임 등 임차인의 모든 채무를 공제한 나머지 금액에 관하여서만 비로소 이행기에 도달하는 것이므로(대법원 1987. 6. 23. 선고 87다카98 판결 참조), 그 임대차보증금 반환 채권을 양도함에 있어서 임대인이 아무런 이의를 보류하지 아니한 채 채권양도를 승낙하였어도 임차 목적물을 개축하는 등 하여 임차인이 부담할 원상복구비용 상당의 손해배상액은 반환할 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있다 할 것이나, 임대인과 임차인 사이에서 장래 임대목적물 반환시 위 원상복구비용의 보증금 명목으로 지급하기로 약정한 금액은, 임대차관계에서 당연히 발생하는 임차인의 채무가 아니라 임대인과 임차인 사이의 약정에 기하여 비로소 발생하는 채무에 불과하므로, 반환할 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있는 것은 아니라 할 것이어서, 임대차보증금 반환 채권을 양도하기 전에 임차인과 사이에 이와 같은 약정을 한 임대인이 이와 같은 약정에 기한 원상복구비용의 보증금 청구 채권이 존재한다는 이의를 보류하지 아니한 채 채권양도를 승낙하였다면 민법 제451조 제1항이 적용되어 그 원상복구비용의 보증금 청구 채권으로 채권양수인에게 대항할 수 없다 할 것이다(대법원 2002.12.10. 선고 2002다52657 판결).
5. 보증금반환시까지 법정임대차관계
주택임대차보호법 제4조 (임대차기간 등)
① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.
[전문개정 2008. 3. 21.]
상가건물 임대차보호법 제9조 (임대차기간 등)
① 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
② 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.[전문개정 2009. 1. 30.]
이 조항의 입법취지는 한마디로 대항력 있는 상가건물임차인에 국한해서 동시이행의 항변권을 인정해 주는 방식으로 임차인의 보증금반환청구권을 보호해 주기 위해서 도입된 것이라 할 수 있습니다.
따라서 임대차가 종료되더라도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 간주되므로(법정임대차관계), 임대인과 임차인은 임대차계약상의 권리의무를 그대로 가지게 됩니다(상가건물 임대차보호법 제9조 제2항). 다만 「주택임대차보호법」과는 달리 「상가건물임대차보호법」은 그 적용범위에 제한이 있음으로 해서 「상가건물임대차보호법」 제9조 제2항의 법정임대차관계 제도를 통해서는 매우 불합리하게 임차인이 보호되지 않는 측면이 있습니다.
위 조항을 반대해석하면, 임대차가 종료되었고, 이후 임차인이 보증금을 돌려받게 되면 위 규정들에 의하여 존속한 것으로 간주된 임대차관계는 더이상 존속하지 않는 것으로 본다고 해석될 것입니다. 따라서 임차인에게 보증금이 반환되면, 임대차관계는 종료되었다고 할 것입니다.
/ 법학전문작가 박창희