법학전문작가 박창희
■ 경매개시결정 기입등기 후 유치권을 취득한 자가 유치권을 내세워 경락인에게 대항할 수 있는가? -대법원 2005.8.19. 선고 2005다22688 판결 -
본 사안은 채무자 소유의 부동산에 강제경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채무자가 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 유치권을 취득하게 한 경우, 점유자가 유치권을 내세워 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있는지가 문제된 사례이다.
[사실관계]
수급인 甲은 도급인 乙 소유의 이 사건 공장건물들의 신축공사로 인한 공사대금채권을 가지고 있던 중 乙의 채권자인 丙의 신청에 기한 2002.5.6.자 강제경매개시결정에 따라 2002.5.13. 이 사건 공장건물들 및 그 부지 등에 관하여 강제경매개시결정의 기입등기가 경료되었다.
이후 甲이 위 공장건물들 중 丙이 임차하고 있던 이 사건 건물 및 부지 부분에 대하여는 丙에 대한 乙의 점유물반환청구권을 양도받음으로써 2003.4.30.경부터 丙을 통한 간접점유를 시작하고, 나머지 공장건물들 및 부지에 대하여는 늦어도 경비원을 고용하여 출입자들을 통제하기 시작한 2003.5.23.경부터 채무자인 乙로부터 그 점유를 이전받아 직접점유를 시작하였다.
경락인은 "甲은 위 강제경매개시결정의 기입등기에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되는 위 점유이전에 기한 유치권의 취득으로써 위 경매절차의 매수인에 대하여 대항할 수 없다"는 이유를 들어, 피고 甲에 대하여 이 사건 건물 및 부지의 인도와 아울러 이 사건 공장건물들의 전체 부지 지상에 설치한 컨테이너의 철거를 구하였다.
[판결]
채무자 소유의 건물 등 부동산에 강제경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우, 그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 「압류의 처분금지효」에 저촉되므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다.
[해설]
부동산에 대한 압류는 그 부동산에 대한 경매개시결정을 하면서 동시에 압류의 명령을 함으로써 행한다. 강제경매개시결정에 의한 압류의 효력은 그 결정이 채무자에게 송달된 때 또는 경매개시결정의 기입등기가 된 때에 제3자에 대하여도 발생한다(민사집행법 제83조 제4항).
압류의 효력이 생기면 경매신청시로 소급하여 집행채권에 관하여 시효중단의 효과가 생긴다. 경매개시결정에 따른 압류의 효력은 매각대금의 교부 또는 배당, 경매신청의 취하 등으로 집행이 종료되면 당연히 소멸된다.
압류가 있으면 채무자는 부동산을 처분할 수 없는데, 이를 「처분금지효」라 부른다. 그러나, 처분금지에 위반되는 채무자의 처분행위는 경매신청자에 대하여만 대항할 수 없을 뿐이다. 따라서 압류 후의 채무자의 처분행위는 당사자 사이에서는 유효하고, 압류채권자가 행하는 집행절차와의 관계에서만 효력이 없게 된다.
여기서 처분행위라 함은 당해 부동산을 양도하거나 이에 대하 용익물권, 담보물권 등을 설정하는 행위를 말하고 특별한 사정이 없는 한 점유의 이전과 같은 사실행위는 이에 해당하지 않는다. 다만 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 후에 채무자가 제3자에게 당해 부동산의 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 하는 경우 그와 같은 점유의 이전은 처분행위에 해당한다는 것이 대법원의 판례이나(대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결, 대법원 2006. 8. 25. 선고 2006다22050 판결 참조), 이는 어디까지나 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 후에 채무자가 당해 부동산의 점유를 이전함으로써 제3자가 취득한 유치권으로 압류채권자에게 대항할 수 있다고 한다면 경매절차에서의 매수인이 매수가격 결정의 기초로 삼은 현황조사보고서나 매각물건명세서 등에서 드러나지 않는 유치권의 부담을 그대로 인수하게 되어 경매절차의 공정성과 신뢰를 현저히 훼손하게 될 뿐만 아니라, 유치권신고 등을 통해 매수신청인이 위와 같은 유치권의 존재를 알게 되는 경우에는 매수가격의 즉각적인 하락이 초래되어 책임재산을 신속하고 적정하게 환가하여 채권자의 만족을 얻게 하려는 민사집행제도의 운영에 심각한 지장을 줄 수 있으므로, 위와 같은 상황하에서는 채무자의 제3자에 대한 점유이전을 압류의 처분금지효에 처촉되는 처분행위로 봄이 상당하다는 취지이다(대법원 2011. 11. 24. 선고 2009다19246 판결).
따라서 이와 달리 부동산에 가압류등기가 경료되어 있을 뿐 현실적인 매각절차가 이루어지지 않고 있는 상황하에서는 채무자의 점유이전으로 인하여 제3자가 유치권을 취득하게 된다고 하더라도 이를 처분행위로 볼 수는 없다(대법원 2011. 11. 24. 선고 2009다19246 판결).
경매개시결정등기 후에 제3자가 매각부동산에 대하여 권리를 취득한 경우에는 제3자의 선의, 악의를 불문하고 압류의 효력이 제3자에게 미치므로 압류채권자에게 대항하지 못하지만, 집행채무자에게 개시결정 송달 후 경매개시결정등기 전에 권리를 취득한 제3자는 경매신청 또는 압류가 있었다는 사실을 몰랐으면 압류의 효력을 부인하여 압류채권자에게 대항할 수 있고, 경매신청 또는 압류사실을 알았으면 압류채권자에게 대항할 수 없게 된다(민사집행법 제92조 제1항).
본 판결은 "경매개시결정등기 이후의 점유를 이전받아 유치권을 취득한 자는 그 유치권으로 경락인에 대하여 대항할 수 없다"고 하여 압류의 처분금지효에 의해 유치권의 성립시기를 제한함으로써 유치권의 대항력을 부정하였다(압류 후에 성립한 유치권의 제한). 위와 같은 법리는 채무자 소유의 건물에 「임의경매개시결정의 기입등기」가 마쳐진 경우에도 그대로 타당하다(대구고등법원 2010.7.21. 선고 2010나2511 판결, 수원지방법원 2011.8.23. 선고 2010가합20153 판결).
이 경우 위 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 있음을 유치권자가 알았는지 여부 또는 이를 알지 못한 것에 관하여 과실이 있는지 여부 등은 유치권자가 그 유치권을 가지고 경락인에게 대항할 수 없다는 결론에 아무런 영향을 미치지 못한다(대법원 2006.8.25. 선고 2006다22050 판결).
그러나 이러한 법리는 경매로 인한 압류의 효력이 발생하기 전에 유치권을 취득한 경우에는 적용되지 아니하고, 유치권 취득시기가 근저당권설정 후라거나 유치권 취득 전에 설정된 근저당권에 기하여 경매절차가 개시되었다고 하여 달라지지는 않는다(대법원 2009.1.15. 선고 2008다70763 판결).
유치권은 목적물에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 비로소 성립하고(민법 제320조),한편 채무자 소유의 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 유치권을 취득한 경우에는 그로써 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없는데,채무자 소유의 건물에 관하여 증·개축 등 공사를 도급받은 수급인이 경매개시결정의 기입등기가 마쳐지기 전에 채무자에게서 건물의 점유를 이전받았다 하더라도 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 공사를 완공하여 공사대금채권을 취득함으로써 그때 비로소 유치권이 성립한 경우에는,수급인은 유치권을 내세워 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다(대법원 2011. 10. 13. 선고 2011다55214 판결, 대법원 2013. 6. 27. 선고 2011다50165 판결).
◧ 법 령 ◨
민사집행법 제83조 (경매개시결정 등)
① 경매절차를 개시하는 결정에는 동시에 그 부동산의 압류를 명하여야 한다.
② 압류는 부동산에 대한 채무자의 관리·이용에 영향을 미치지 아니한다.
③ 경매절차를 개시하는 결정을 한 뒤에는 법원은 직권으로 또는 이해관계인의 신청에 따라 부동산에 대한 침해행위를 방지하기 위하여 필요한 조치를 할 수 있다.
④ 압류는 채무자에게 그 결정이 송달된 때 또는 제94조의 규정에 따른 등기가 된 때에 효력이 생긴다.
⑤ 강제경매신청을 기각하거나 각하하는 재판에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다.
민사집행법 제92조 (제3자와 압류의 효력)
① 제3자는 권리를 취득할 때에 경매신청 또는 압류가 있다는 것을 알았을 경우에는 압류에 대항하지 못한다.
② 부동산이 압류채권을 위하여 의무를 진 경우에는 압류한 뒤 소유권을 취득한 제3자가 소유권을 취득할 때에 경매신청 또는 압류가 있다는 것을 알지 못하였더라도 경매절차를 계속하여 진행하여야 한다.
/ 법학전문작가 박창희