■ 임대인의 실거주로 계약갱신 거절에 임차인 목적물 명도거절 한다면 ?
임대차 계약갱신을 거절당한 임차인이 약속한 날짜가 지나도록 집을 비우지 않아
임대인이 곤욕을 치르는 사례를 상담하는 경우가 있을 것입니다.
임대인의 실거주를 이유로 갱신을 거절했지만
막상 만기가 도래되어도 임차인이 버티면 임대인은 마땅한 대응책을 찾지 못해 발만 구르기 쉽습니다.
이런 경우 임대인은 합리적인 방법은 명도소송뿐이며, 소송 전후 절차를 어떻게 진행해야 하는지 입니다.
임대인이 실거주를 이유로 계약갱신을 적법하게 거절했더라도,
임차인이 자진해서 나가지 않으면 임대인이 직접 집을 비우게 할 방법은 없습니다.
이때 임대인이 점유를 되찾을 수 있는 유일한 합법적 수단이 명도소송입니다.
실제 주택을 임대한 A씨도 비슷한 사례로.
A씨는 직접 들어가 살 계획으로 계약 만기 6개월 전 임차인에게 갱신을 거절하겠다는 의사를 통지했습니다.
그러나 임차인은 "이사 갈 집을 아직 구하지 못했다"며 만기가 지나도록 집을 비우지 않았고.
답답한 마음에 A씨가 직접 짐을 빼거나 잠금장치를 바꾸고 싶은 충동을 느끼기 쉽지만,
이렇게 임의로 점유를 빼앗으면 임대인이 도리어 형사 문제에 휘말릴 수 있습니다.
결국 합법적으로 집을 되찾으려면 법원의 판결을 받아 강제집행을 신청하는 명도소송을 택해야 했습니다.
주택임대차보호법 제6조의3은 임차인에게 1회의 계약갱신요구권을 보장하면서도,
임대인이나 그 직계존속·직계비속이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는
갱신 요구를 거절할 수 있도록 정하고 있습니다. (같은 조 제1항 제8호).
다만 임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신 거절 의사를 명확히 통지해야 하며,
이 통지가 적법하지 않으면 계약은 종전과 같은 조건으로 갱신된 것으로 본다. 라고 규정하고 있습니다.
따라서 갱신 거절의 시점과 사유, 통지 방법은 명도소송에서 가장 먼저 다투어지는 쟁점입니다.
실거주를 내세울 때는 신중해야 합니다.
임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하고도 정당한 사유 없이 제3자에게 새로 임대하면,
기존 임차인은 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.
따라서 임대인은 실제 거주 의사가 분명할 때에만 갱신 거절 카드를 꺼내야 하며,
거절 사유를 둘러싼 다툼에 대비해 거주 계획을 입증할 자료를 함께 준비해 두는 것이 안전합니다.
임대인이 빠지기 쉬운 또 다른 함정은 '직접 해결'입니다.
계약이 끝났다는 이유로 잠금장치를 바꾸거나 임차인의 짐을 임의로 들어내면,
정당한 권리 행사가 아니라 위법한 자력구제로 취급돼
오히려 임대인이 주거침입죄나 재물손괴죄 등으로 처벌받을 수 있습니다.
임차인이 명백히 약속을 어겼더라도 점유 회복은 반드시 법원의 판결과 강제집행 절차를 거쳐야 합니다.
명도소송을 준비할 때 함께 준비해야 하는 절차는 점유이전금지가처분입니다.
소송이 진행되는 동안 임차인이 집의 점유를 제3자에게 넘기면,
어렵게 받은 승소 판결로도 그 사람을 내보낼 수 없어 소송을 처음부터 다시 해야 하는 상황이 벌어질 수 있습니다.
판결의 효력이 소송 당사자에게만 미치기 때문입니다.
점유이전금지가처분을 미리 걸어 두면
점유 상태가 법적으로 고정돼, 이후 점유자가 바뀌더라도 받아 둔 판결문으로 집행할 수 있습니다.
명도소송은 통상 몇 개월이 걸리며,
승소한 뒤에도 임차인이 자진해서 나가지 않으면 법원 집행관을 통한 강제집행을 신청해야 합니다.
이 과정에서 임대인은 계약 종료일부터
집을 실제로 비울 때까지의 사용료, 즉 차임에 상당하는 금액을 함께 청구하는 것이 일반적입니다.
대응이 늦어질수록 임대인이 회수해야 할 금액과 분쟁 기간이 늘어나는 만큼,
만기 전부터 절차를 염두에 두고 준비하는 편이 하나의 방법이 될 것입니다.
명도소송에서 가장 흔한 실수는 점유이전금지가처분을 생략한 채 본안 소송부터 진행하는 것입니다.
갱신 거절을 통지한 시점과 방법을 입증할 자료를 미리 갖추고,
점유이전금지가처분과 명도소송,
강제집행으로 이어지는 절차를
순서대로 진행하는 것이 분쟁을 가장 빠르고 안전하게 마무리하는 길이 될 것입니다.