공인중개사법 질의회신 모음 (국토교통부)
[질의]
소속공인중개사의 중개업무(확인·설명서, 거래계약서 작성 등) 수행가능 여부
[답변]
ㅇ 공인중개사법 제2조제5호에 따르면“소속공인중개사”는 개업공인중개사에 소속되어 중개업무를 수행하거나 개업공인중개사의 중개업무를 보조하는 자를 말합니다.
또한 같은 법 제25조제4항및같은 법 제26조제2항,같은 법 제36조제1항제3호 내지 제6호에 따르면 소속공인중개사도 거래계약서 작성 등 중개업무의 수행이 가능합니다.
다만,같은 법 제25조제4항 및 제26조제2항에 따라소속공인중개사가 거래계약서 및 중개대상물 확인·설명서 작성 시 당해 개업공인중개사와 같이 서명 및 날인하여야 합니다.(국토교통부 부동산개발산업과, 2026. 3. 12.)
[질의]
가계약이 파기된 이후에 중개사가 중개보수를 받았을 수 있는지
[답변]
ㅇ 현행 공인중개사법에서는 거래당사자간에 거래계약서가 작성되지 아니한 채 가계약금(계약금의 일부금액)을 수수한 것만으로는 중개가 완성된 것으로 볼 수 없으므로 개업공인중개사는 원칙적으로 중개의뢰인으로부터 중개보수를 받을 수 없습니다.
다만, 개업공인중개사가 계약의 성립에 결정적인 역할을 하였음에도 개업공인중개사의 중개행위가 개업공인중개사의 책임 없는 사유로 중단되어 개업공인중개사가 최종적인 계약서작성 등에 관여하지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있는 경우에는 신의성실 원칙 등에 기하여 개업공인중개사는 중개의뢰인에 대하여 이미 이루어진 중개행위의 정도에 상응하는 중개보수를 청구할 권리가 있다는 판결(대법원2007다12432)이 있음을 알려드립니다.
(국토교통부 부동산개발산업과, 2026. 3. 12.)
[질의]
공인중개사를 중개보조원으로 고용할 수 있는지?
[답변]
ㅇ공인중개사자격을 취득한 공인중개사는 중개보조원으로 고용할 수 없습니다.
(법제처 법령해석20-0053참조) (국토교통부 부동산개발산업과, 2026. 3. 12.)
[질의]
중개보수 산정 시 건축물의 용도를 보는 기준
[답변]
ㅇ 중개보수 산정 시에 건축물의 용도는 건축물대장상의 용도이며,
건축물대장상의 용도와 실제 용도가 다른 경우에도 중개보수 적용기준은 건축물대장상의 용도로 적용합니다.
[질의]
미신고 중개보조원의 중개행위가 공인중개사법을 위반시 개업공인중개사의 책임
[답변]
ㅇ 공인중개사법 제15조제2항에 따르면 중개보조원의 행위는 고용한 개업공인중개사의 행위로 보며,
미신고 중개보조원이라도 실질적으로 고용했다면 개업공인중개사의 책임입니다.
(국토교통부 부동산개발산업과, 2026. 3. 12.)
[질의]
추가적인 위법행위에 따른 행정처분 가능 여부
[답변]
ㅇ 등록관청이 행정처분을 함에 있어 관련 위반 사실을 모두 조사,확인하여 위반행위의 동기·결과 및 횟수 등을 감안하여 가중 또는 감경한 결과로 업무정지 기간을 정하는 것이 바람직하나,질의내용처럼 업무정지 처분 후 위반 사실이 새롭게 드러나는 경우 새로운 위반 사실에 대하여 행정처분이 가능합니다. (국토교통부 부동산산업과-1181, ‘09.4.7, 부동산개발산업과 2026. 3. 12.)
[질의]
분양권 거래 시 마이너스 프리미엄으로 계약을 체결할 경우 거래금액의 기준은?
[답변]
ㅇ프리미엄이란 웃돈 등을 의미하므로 마이너스가 되면 프리미엄이라 할 수 없을 것이고,분양권 중개보수는 프리미엄이(‘0’)없는 현재까지 불입한 금액이 중개보수의 거래 가액이 됩니다.(국토교통부 부동산개발산업과, 2026. 3. 12.)
[질의]
개업공인중개사가 대리인과 계약체결 시, 대리인 본인에 대한 확인 의무
[답변]
ㅇ 개업공인중개사는 등기권리증, 본인의 인감증명서, 인감도장 등 위임관계 조사, 위임자 본인에게도 확인해야 합니다.(서울고등법원 2013나79810판결, 국토교통부 부동산개발산업과, 2026. 3. 12.)
[질의]
개업공인중개사 대상 업무정지 처분 전 폐업한 경우, 업무정지 처분이 가능여부
[답변]
ㅇ등록관청이 개업공인중개사에게 행정처분을 하기 전 폐업한 경우,행정처분 대상이 존재하지 않기 때문에 행정처분을 위한 절차는중지됩니다.다만,이후 폐업한 개업공인중개사가 재등록하는 경우에는 공인중개사법 제40조에 따라 업무정지 처분이 승계됩니다.(국토교통부 부동산개발산업과, 2026. 3. 12.)
[질의]
공인중개사법 제33조제1항제6호에서 규정한 ‘쌍방대리’
[답변]
ㅇ공인중개사법 제33조제1항제6호에 따라 개업공인중개사 등은 중개의뢰인과 직접 거래를 하거나 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위를 하여서는 아니되며, 이를 위반할 경우 자격정지·등록취소·3년 이하의 징역 또는3천만원 이하의 벌금에 처하게 됩니다.
"대리"행위란 대리인 자신이 하는 법률행위가 본인을 위하여 하는 것임을 표시하여, 대리인이 하는 법률행위의 효과가 직접 본인에게 귀속하는 법률제도를 말하는 것으로(국가법령정보센터,법령용어사전), 개업공인중개사가 모든 서류작성과 서명 및 날인을 홀로 수행하지 않았으며 거래당사자가 있는 상황에서 서류를 작성하고 각 거래당사자가 서명 및 날인을 하였으면 이는 공인중개사법 제33조에서 금지하고 있는 쌍방대리에 해당하지 않는 것으로 판단됩니다.(국토교통부 부동산개발산업과, 2026. 3. 12.)
[질의]
업무정지 중 기체결한 계약의 잔금 지급에 관여행위를 중개행위로 볼 수 있는지?
[답변]
ㅇ 개업공인중개사가 업무정지 기간 중 중개의뢰를 받거나 중개의뢰인을 탐색하고 중개대상물 확인·설명을 하는 등의 업무를 수행하였다면 중개행위를 한 것으로 볼 수 있을 것이나, 거래계약에 따른 사후 이행을 돕기 위해 중도금 및 잔급 지급 등에 관여한 것만으로 중개행위를 했다고 볼 수는 없습니다.(국토교통부 부동산개발산업과, 2026. 3. 12.)
[질의]
공인중개사가 배우자의 명의로 거래한다면, 직접거래에 해당하는지 여부
[답변]
○「공인중개사법」제33조에 따르면, ’개업공인중개사의 직접 거래하는 행위를 하여서는 아니된다‘라고 명시되어 있으며, “피고인은 남편과 부부관계로서 경제적 공동체 관계이고,이후 이 사건 아파트에 실제로 거주하면서 전세계약의 권리를 향유했다.”며 부동산 전세 매물을 자신의 남편 명의로 거래한 공인중개사가 대법원에서 벌금형을 확정받았다라는 판례(대법원2021도6910)가 있음을 말씀 드립니다.(국토교통부 부동산개발산업과, 2026. 3. 12.)
[질의]
거래계약서 작성 이후 계약이 해지된 계약서도 보관해야 하는지?
[답변]
ㅇ 거래계약이 계약서 작성 이후 다른 사유로 해지되었을 경우라도 중개가 완성되었다는 사실이 달라지는 것이 아니므로 보존 의무가 있으며 이를 위반하면 행정처분을 받을 수 있습니다.(국토교통부 부동산개발산업과, 2026. 3. 12.)
[질의]
폐업한 공인중개사에게 과태료 부과가능 여부
[답변]
ㅇ공인중개사법에 따른 영업정지 및 등록취소 등은 개업공인중개사를 대상으로 시행하는 처분이므로,
폐업 시 대상자가 존재하지 않아 처분할 수 없으나,같은 법 제40조에 따라 개업공인중개사가 폐업 신고 후
다시 중개사무소의 개설등록을 한때에는 폐업 신고 전의 개업공인중개사의 지위를 승계하고,
재등록 개업공인중개사에 대하여 폐업 신고 전의 제38조제1항 각호,같은 조 제2항 각호 및 제39조제1항 각호의 위반행위에 대한 행정처분을 할 수 있습니다.
다만,폐업 신고를 한 날부터 다시 중개사무소의 개설등록을 한 날까지의 기간(이하 제2호에서“폐업 기간”이라 한다)이3년을 초과한 경우,
폐업 신고 전의 위반행위에 대한 행정처분이 업무정지에 해당하는 경우로서 폐업 기간이1년을 초과한 경우는 제외합니다.
반면,공인중개사법을 위반한 개업공인중개사에게 부과되는 과태료는
과태료 부과와 관련한 일반법에 해당하는 질서위반행위규제법에 따라
질서 위반행위를 한 자연인 또는 법인에게 부과되므로,
중개사무소의 폐업 여부에 따르는 것이 아님을 알려드립니다.(국토교통부 부동산개발산업과, 2026. 3. 12.)