♥ 2023다259743 판결(확인설명 이행방법)의 의미
-공제사고율(적자전환)이 높을수밖에 없는이유-
이 판례는 "다가구주택 보증금 확인 사건"을 다룬것이나,
중개사에게는 "확인 설명의무의 구체적 이행방법"을 제시해준 판례로 매우 중요합니다.
핵심내용은 대법원이 단순히 "주의하라"는 추상적 의무만 선언한 것이 아니라,
① 임대인에게 근거자료를 요구확인할 것
② 자료가 없거나 임대인에게 거부되면 그 사실을 기재할 것
③ 불충분 부정확 가능성을 임차인에게 고지할 것
④ 확인설명서에 그내용을 기재하여 교부하라는
구체적 이행방법을 제시했다는 점입니다. 임대차뿐 아니라 매도에도 당연히 해당되겠죠?
그러나 협회의 확인설명서교육내용은 어떨까?
연수교육에서 확인설명서 판례는 커녕
전입신고서작성처럼 작성법 안내에 머무루고 있으니 분쟁시 신참이나 고참 불구하고
중개사의 확인설명서는 예외없이 "확인설명미흡 사고 (전체의 75%)"이라는
공제사고에 무방비 노출될수 밖에 없습니다.. 소위 변호사의 밥(?)
중개사의 의무서류인
확인설명서만 체크하면 최소한 선관주의 의무위으로 변호사 승소율이 50%이상 이라는데.. 중개사만의 탓일까?
100여명되는 사무처 인원에서
판례검색과 리얼스토리 1~2명이면 업데이트 할수있는 판례를
11만명이 다같이 각자도생해야 할일인지 ?
2023다259743 판결이후 면책성 특약을 작성할경우
기본적으로 다음 네 요소를 꼭 포함해서 작성해야 하는데 예시와 귀하의 특약과 차이점을 비교해보시기 바랍니다.
① 근거자료 요구확인
② 내용이 불충분 부정확 할 수 있다는 고지
③ 자료제공 거부 사실 기재
④ 확인설명 서면화(특약이나 별도 확인서첨부)
1. 임대인이 자료를 제출한 경우의 면책성 특약예시
"임대인은 본 계약과 관련한 제반 자료를 공인 중개사 및 매수인(임차인)에게 제시하였으며,
공인중개사는 제출된 자료를 토대로 설명 하였슴.
다만 제출된 자료의 내용이 실제와 일부 차이가 있을 수 있으며,
당사자는 이를 확인한 후 계약을 체결하고 본 특약 내용을 서면으로 확인 한다."
2. 임대인이 일부 자료만 제출한 경우의 면책성 특약
"임대인은 본 계약과 관련한 일부 자료만 제출 하였고, 제출된 자료에 한하여 공인중개사가 설명하였다.
제출되지 않은 사항은 객관적인 확인이 이루어지지 않았으며,
그 내용이 실제와 다를 가능성이 있음을 설명받은 후 당사자는 이를 인지하고 계약을 체결한다."
3. 자료 제출을 거부한 경우의 면책성 특약
"공인중개사는 계약과 관련한 자료의 제출을 요청하였으나 임대인(매도인)은 자료 제출을 거부하였다.
공인중개사는 관련 사항에 대한 객관적 확인이 이루어지지 않았으며,
당사자의 구두 진술 내용이 불충분하거나 실제와 다를 수 있음을 설명하였다.
당사자는 이를 충분히 이해하고 자기 책임하에 계약을 체결하며 본 내용을 서면으로 확인한다."
4.권리금거래가 수반되는 임대차 경우의 면책성 특약
권리금이 없는 거래와 달리 권리금+ 임대차거래에서는 권리금 확인설명을 해야 하는데,
권리금 거래계약서작성 (대법 2024도1766 위반)없이 확인설명서를 작성할수 없고
다음과 같이 확인설명할수도 없어 진퇴양난. 입법으로 해결할수밖에 없습니다.
공인중개사법 제25조는
중개대상물에 관한 확인설명 및 확인설명서 교부를 전제로 하는데,
권리금은
제3조상 중개대상물에 포함되어 있지 않으므로 확인설명서상 기재항목이나 확인기준이 존재하지 않는다.
그 결과,
- 권리금의 발생 원인 확인
- 산정 근거 확인
- 권리금 채무 채권 관계 설명
- 불확실성 고지
- 자료 거부 사실 기재
- 서면 교부등을
제도적으로 확인설명의무를 수행할 법적 장치가 없다.
즉,
"거래 현실은 분명히 존재하고 있는데 법률상으로는 확인설명 이행 수단은 없는 상태" 가 존재하며,
이는 중개사의 확인설명책임만 존재하고
책임을 적법하게 이행할 방법은 마련되지 않은 "입법 공백 (미열거) 상태"라할 수 있고
권리금 + 임대차거래를 중개하는 중개사는 모두 잠재적 범법자가 되버린 것입니다.
(권리금거래가 수반되지않는 임대차는 제외)
확인 설명의무를 적법하게 이행할 수 있는제도적 수단이 없는 ... ???
"입법공백 상태(미 열거)" 또는 "책임과 이행수단 사이의 불균형(?) "
이 바로 대다수 중개 거래와 권리금거래 + 임대차거래의 현실이라고 할 수 있는데...???