임대인 정보 제시 의무와 공인중개사 확인·설명 의무
- 정삼교 협회 전임교수
- 승인 2026.01.27 17:58
개업공인중개사에게 높은 수준의 주의 의무를 요구하는 판례 추세
임대인에 적극적으로 관련서류 제출 요구하고 이를 임차인에게 설명해야
공인중개사법상 '임대인의 정보제시 의무'는 중개실무에 있어 현실과 상충하는 많은 문제점을 내포한다.
특히, 다가구주택의 선순위임대차 보증금 내역 분석에 있어서는 더욱 그렇다.
여느 중개대상물보다도 주의를 기울여야 할 내용이 많음에도 상세한 내용을 인지하기가 어려울뿐더러 현실과 동떨어진 제도적 불비에 따라 개업공인중개사들에게 손해배상 책임의 문제가 발생될 수 있는 여지가 많은 것이다.
아래에서는 주택임대차보호법상 관련 조항을 살펴보고
다가구 주택 선순위 보증금 내역 확인시 개업공인중개사가 주의해야 할 사안에 대해 살펴보려 한다.
1. 주택임대차보호법 '제3조의7'의 정확한 이해
| 제3조의6(확정일자 부여 및 임대차 정보제공 등) ① 제3조의2제2항의 확정일자는 주택 소재지의 읍ㆍ면사무소, 동 주민센터 또는 시(특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시는 제외하고, 특별자치도는 포함한다)ㆍ군ㆍ구(자치구를 말한다)의 출장소, 지방법원 및 그 지원과 등기소 또는 「공증인법」에 따른 공증인(이하 이 조에서 “확정일자부여기관”이라 한다)이 부여한다. ② 확정일자부여기관은 해당 주택의 소재지, 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등을 기재한 확정일자부를 작성하여야 한다. 이 경우 전산처리정보조직을 이용할 수 있다. ③ 주택의 임대차에 이해관계가 있는 자는 확정일자부여기관에 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있다. 이 경우 요청을 받은 확정일자부여기관은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다. ④ 임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관에 제3항에 따른 정보제공을 요청할 수 있다. ⑤ ~ ⑥ 생 략 제3조의7(임대인의 정보 제시 의무) 임대차계약을 체결할 때 임대인은 다음 각 호의 사항을 임차인에게 제시하여야 한다. ① 제3조의6 제3항에 따른 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보. 다만, 임대인이 임대차계약을 체결하기 전에 제3조의6 제4항에 따라 동의함으로써 이를 갈음할 수 있다. ② 「국세징수법」제108조에 따른 납세증명서 및 「지방세징수법」제5조 제2항에 따른 납세증명서. 다만, 임대인이 임대차계약을 제결하기 전에 「국세징수법」제109조 제1항에 따른 미납국세와 체납액의 열람 및「지방세징수법」제6조 제1항에 따른 미납지방세의 열람에 각각 동의함으로써 이를 갈음할 수 있다. |
임대인은 주택임대차계약을 체결하는 경우,
위 법 조항에 따라 임차인에게 '확정일자 부여현황서'와 '국세·지방세 납세증명서'를 임차인에게 제시해야 한다.
만약, 임대인이
주택임대차계약을 체결 시 '확정일자 부여현황서'와 '국세·지방세 납세증명서'를 제시할 수 없는 상황이라면,
사전에 동의를 받아 임차인이 임차목적물의 확정일자 부여현황 정보(확정일자 부여현황서) 발급 신청과
국세·지방세 체납·미납 정보의 열람 신청을 하도록 하고 임차인이 이를 확인 후 계약에 임할 수 있도록 조치해야 한다.
여기서 주의해야 할 점은,
주택임대차계약서 작성 당일 날, 임대인이 위 서류들을 제시하지 못할 경우
임차인에게 발급·열람 동의하는 방식이 아니라는 것이다.
임차인이 임대차계약 체결 전에
확정일자 부여현황 국세·지방세 미납·체납 사실을 열람하고 임대차계약에 임하도록 해야 함에도 불구하고,
많은 현장 실무에서는 임대차계약서 작성 당일 날 임대인이 위 서류들을 발급해서 제시하지 않으면
중개대상물 확인설명서의 [ ]열람 동의에 체크하고 임대차계약을 진행하고 있음은 큰 오류에 해당한다는 것이다.
물론, 주택임대차보호법 제3조의7(임대인의 정보제시의무)에서
임대인에게 관련 서류들을 제시할 의무는 부과하면서도
정작 가장 중요한 '전입세대확인서'는 제시할 의무를 부과하고 있지 않아 문제의 소지가 다분하다.
확정일자 부여현황서는
확정일자를 부여받은 임차인에 한해 확정일자 부여일, 보증금, 차임 등의 정보를 포함하고 있으나,
확정일자를 받지 않는 소액 임차인의 정보는 불포함하고 있어
이들의 보증금은 선순위보증금 내역에서 누락되기 때문이다.
중개대상물 확인설명서에 확정일자 부여현황 정보, 국세 및 지방세 체납정보는
“[ ]임대인 자료 제출 [ ]열람 동의” 의 형태로 되어 있으나,
전입세대 확인서는
“[ ]확인(확인서류 첨부) [ ]미확인(열람.교부 신청방법 설명) [ ]해당없음”의 형태로 체크하게 되어 있음은
임대차계약 체결 시 전입세대확인서는 임대인이 반드시 제출하여야 할 의무 서류가 아니기 때문이다.
짚어야 할 점 또 한가지로,
임대인이 임대차계약을 체결하기 전에
확정일자 부여현황서, 전입세대확인서, 국세·지방세 납세증명서 서류 외에
'외국인체류확인서'도 추가해 제시하도록 의무화 시켜야 한다.
국내 거주 외국인은 무려 270만에 달하고 있으나 정작 이들에 대한 보증금의 규모는 전혀 파악되지 못하고 있는 실정이다.
※ 2023.6.14부터 외국인체류확인서 발급제도 시행
: 외국인, 외국국적동포도 체류지신고, 거소신고 후 확정일자를 받으면 우선변제권 인정
※ 출입국관리법」 제88조의2 제②항 : 이 법에 따른 외국인등록과 체류지 변경신고는 주민등록과 전입신고를 갈음한다.
※ 「재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률」(약칭: 재외동포법) 제10조 제4항 :
대한민국 안의 거소를 신고하거나 그 이전신고를 한
외국국적동포에 대하여는 「출입국관리법」 제31조에 따른 외국인등록과 같은 법 제36조에 따른 체류지변경신고를 한 것으로 본다.
| ☞ 확정일자 부여현황서, 전입세대확인서, 외국인체류확인서를 임대인에게 반드시 모두 징구받아야 하는 이유 ○ 확정일자 부여현황서 : 확정일자 받은 임차인 현황만 알 수 있음. → 확정일자 받지않은 임차인 현황을 알 수 없어 보증금 합계금액 또는 현재 거주 중인 임차인 현황을 정확히 파악할 수 없음. ○ 전입세대확인서 : 임대인의 정보제시 의무는 없으나, 확정일자 받지않은 소액 임차인들이 존재 할 수도 있으므로 선순위 임차인 현황 또는 보증금 내역을 전입세대확인서 발급 및 징구를 통해 확정일자 부여현황서에 나타나지 않는 세대원, 동거인들의 임대차계약 내용(보증금 규모 및 임대차계약 기간 등)을 조사,확인하여야 함. ○ 외국인체류확인서 : 외국인들도 아파트, 다가구주택 등에 거주하여 살고 있지만 주민등록법 적용 대상이 아니라서 전입신고를 못하는 실정이나, 거소 신고(외국국적동포), 체류지 신고(외국인)를 하고 확정일자를 득할 경우 보증금 보호 대상(우선변제권 인정)이 되므로 주택내 외국인의 임대차계약 내용(보증금 규모 및 임대차계약 기간 등)을 별도 조사·확인하여야 함. ⇒ 확정일자 부여현황서, 전입세대확인서, 외국인체류확인서 등을 조사·확인한 종합 내용(전체 보증금 합계액 등)을 권리분석하여 임차인에게 설명하고 임대차계약을 체결하여야 함. |
정리하면, 임대인은 임대차계약 체결 시
확정일자 부여현황서, 전입세대확인서, 외국인체류확인서, 국세·지방세 완납증명서, 현재 임차 중인 임차인들의 임대차계약서 원본 등을 제시해야 한다.
그럼에도 불구하고 이런 내용들이 개업공인중개사나 임대인에게 공유되지 못하고 있음은 너무 안타까운 현실이다.
특히, 외국인의 선순위보증금 내역을 확인하지 못한 상태로 계약이 체결됐다가,
경매로 인해 발생할지도 모를 재산상 손해배상 책임을 예방하기 위한 대책이 없음은 큰 문제다.
번거롭더라도 현장의 개업공인중개사들은
임대인에게 무조건 서류(자료)요구를 해야 하고,
이에 불응한다면 주택임대차계약 중개를 기피하거나 중개대상물 확인설명서에 임차인에게 보증금 보호에 문제가 있음
(*임대인에게 제시의무 없는 전입세대확인서만 미제출한 경우,
아래 2. 다가구주택 등 주택임대차 중개 시 유의사항 참조)을 설명하고
이를 임차인이 이해한 후 임대차계약 한다는 사실을 세부적으로 기재하여 후일을 대비해야 한다.
2. 다가구주택 선순위임대차 보증금 내역 확인과 관련한 검토 및 고찰
다가구주택 등 주택 임대차계약 시 임대인의 정보제시의무와
임대인이 개업공인중개사에게 어떤 서류(자료)를 제시하느냐에 따라 중개실무 진행 방식은 달라져야 한다.
아래에서는 선순위임대차 내역에 공실에 대한 소액 임차인의 보증금을 합산해서 설명해야 하는 등 유의 사항을 요약해 본다.
1) 선순위임대차 보증금 내역 확인 시 임대인의 자료 제출 형태에 따른 중개실무 진행 방식
2) 다가구주택 선순위임대차 내역 확인과 관련한 유의 사항
가. 다가구주택은 선순위임대차 내역에 공실에 대한 소액 임차인의 보증금을 先반영 합산해서 설명하는게 안전하다.
( ※ 참조 판례 : 대구지방법원 2013.6.14.선고 2013가단 5241판결)
- 다가구주택 선순위 임대차 내역에 공실에 대한 소액임차인 보증금 합산해 설명하고, ‘실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항’란에 이를 기재할 것.
⇒ “공실의 개수만큼 소액임차인이 발생할 여지가 있음”이라고 추가 기재할 것. 각 호실별로 장래 우선순위 소액임차인의 발생 가능성까지 충분히 설명
⇒ 선순위 임대차(보증금)내역에 공실에 대한 소액 임차인 보증금을 합산해 설명하고 중개대상물 확인설명서에 기재
나. 주택임대차계약 시(특히 다가구주택 임대차계약 시)
임대인이 위와 같은 서류나 정보의 제시를 아예 거부하는 경우(임차인에게 사전 동의도 거부하는 경우 포함)가 있다.
이런 경우에는
①임대인에게 구두로 확인한 보증금 내역을 중개대상물 확인설명서에 기재하고
②이를 임차인에게 설명하였다는 내용을 기재한 후 임대차계약을 진행함은 절대 불가하며,
③무조건 임대인의 서류 제시에 의한 권리분석 및 확인·설명의무를 이행하여야 함을 개업공인중개사들에게 강조한다.
개업공인중개사들은 주택임대차계약(특히 다가구주택 임대차계약)을 진행할 때,
임대인에게 제시 요구해야 서류가 너무 많고 또 임대인의 비협조로 임차인에게 권리분석 및 확인·설명하기가 무척 어렵다고 토로하기도 한다.
하지만 이는 개업공인중개사 스스로를 보호하기 위한 자구책의 하나 임을 반드시 명심해야 한다.
특히, 임대차 계약과정에서 임대인이 고의적으로 자료제출 요청을 거부한다면,
개업공인중개사도 중개보수 창출에 연연하지 말고 단호하게 임대차계약을 기피하는 태도도 요구된다.
그리고 임대인에게 정보제시의무가 없는 전입세대확인서 등과 같은 서류를 미제출한다면,
”확정일자 받지 않은 소액 임차인들의 보증금 내역까지 확인하지 못한 관계로
보증금 합산금액이 실질 보증금 합산 금액과 다소의 차이가 존재할 수 있으므로,
경매 시 임차인의 보증금 전액을 반환받기 어려움이 있을 수 있고
이를 개업공인중개사가 임차인에게 구체적으로 설명하였음을 듣고 임대차계약한다“
는 내용을 중개대상물 확인설명서에 꼭 기재하길 권유드린다.
3. 결어(結語)
주택임대차계약 시(특히 다가구주택 임대차계약 시) 개업공인중개사에게 적극적인 주의 의무 및 확인·설명의무가 강화되고 있어 이에 대한 주의가 필요하고 또한 법률 개정 등의 대책도 시급하다.
특히, 개업공인중개사가 임대인의 정보제시 의무에 해당하는 서류들을 임대차계약 시 직권으로 열람·발급할 수 있도록 하는 법률 및 제도의 개정도 필요하다고 여겨진다.
마지막으로 대법원 (2025.12.4.선고 2024다283668)판결의 의의 및 시사점을 되짚어 보자.
최근 대법원은 임대인이 비협조하여 중개대상물 확인설명서에 '임대인이 자료 제출에 불응하여 선순위 권리가 다수 있음을 구두로 설명함'이라 적었음에도 개업공인중개사에게 손해배상 책임을 인정하여 파기환송한 바 있다.
즉, 다시말해 임대인이 관련 자료의 제공을 거부했더라도 개업공인중개사는 적극적 확인·설명의무(다가구주택의 규모와 전체 세대수, 주변 임대차보증금 시세 등을 개업공인중개사가 스스로 확인하여 선순위보증금 확인·설명하여야 함)가 있다는 해석인 것이다.
판례대로라면 임대인이 서류 제시를 하지 않을 경우 개업공인중개사는 다가구 주택임대차 중개를 기피함이 바람직하다고 판단될 수 밖에 없다.
(*판례의 요지 및 개요 등 구체적 내용은 지면 관계로 설명은 생략하나 참조할 필요가 있는 최근 대법원 판결이니 개별 확인바람)
최근 판례 경향은 개업공인중개사에게 적극적인 주의 의무 및 확인·설명의무를 요구하는 추세다.
따라서 이에 대한 경각심을 더욱 가져야 하며, 특히 주택임대차계약 시 임대인의 정보제시의무 및 주택임대차 중개 시의 설명의무(공인중개사법 제25조의3 : 2023.10.19.시행) 등을 정확히 이해하여 임대인에게 관련서류 제시를 요구해야 한다.
이를 통해 임차인에게는 근거자료를 제시하면서 임차인의 임대차보증금에 대한 안전성 여부 등 권리분석의 확인·설명의무를 충실히 이행해야 하며 이를 종합적으로 중개대상물 확인설명서에 명시해야 할 것이다.
정삼교 협회 전임교수