상 담
2006.12.03 - 임대계약,전입신고(계약당시 비주거용 상가)
2006.12.10 - 근저당권설정등기(설정당시 비주거용 상가)
2007.01.경 - 임대인동의얻어 일부주거용 개조
2007.03.31 - 사업자등록을 하였습니다.
2007.07.10 - 경매개시결정
임차인이 대항력있는 주택임차인이라며 주장하고있음.
* 비주거용 건물이라도 주인의 승락을 받고 각종 제한물권이 설정되기전에 주거용으로 쓰이는경우에만 주택으로 인정된다고 알고있습니다. 정확한 답변바랍니다
답 변
1. 주거용건물인지 여부를 판단함에 있어서는 임대차 목적물의 공부상 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지 용도에 따라서 정해야 하고, 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 그 임대차의 목적, 전체건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차 목적물의 이용관계, 임차인이 그곳에서 일상생활을 영위하는지 여부등을 고려하여 합목적적으로 결정해야 한다는 것이 확립된 대법원 판례의 견해입니다.
2. 한편, 주거용건물인지 여부를 판단하는 기준시점은 원칙적으로 임대차계약 체결시입니다. 따라서 비주거용건물을 임차하여 임차인이 임의로 주거용으로 개조하여 사용하는 경우에는 임대인이 이를 승락하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 주거용건물이라고 할 수 없습니다.
(대판 1986. 11. 21. 선고 85다카1367 판결)
위 판례를 반대로 해석하면 임대인의 동의 또는 승낙이 있는 경우에는 임대차계약 체결 이후에 비주거용 건물을 주거용으로 개조한 경우 주거용 건물이 될 수도 있다고 보겠습니다.
3. 비주거용 건물의 일부가 주거목적으로 사용되는 경우 판례는 대부분 주택임대차보호법의 적용을 부정합니다. 다만, 주된 목적이 주거용인 경우에는 비록 상가건물이라도 주택임대차보호법의 적용을 인정합니다.