보존(保存)은 미등기부동산에 관하여 이미 가지고 있는 소유권의 존재를 확보하고 이를 공시하기 위하여 처음으로 하는 등기이다.
즉, 소유자는 소유하고 있는 부동산에 관한 등기부가 존재하지 않는 경우, 관할하는 등기소에 일정한 요건을 갖추어 그 등기부등본을 만들어 줄 것을 신청하여야 하며, 등기소는 그 신청이 적법한 경우 당연히 등기부등본을 만들어야 하며, 그 만드는 행위가 소유권보존등기이다.
존재하지 않던 건물이 신축되어 준공허가가 이루어지면 당사자신청에 의하여 관할 등기소는 건물에 관한 등기부등본을 만들어야 하고, 이러한 행위를 건물의 보존등기라고 한다.
따라서, 부동산의 실체존재와 그 소유자임을 증명하는 서면으로는 해당 건물의 건축물대장을 첨부하여야 하며, 그 건축물대장에 소유자표시가 신청내용과 일치하여야 한다.
존재하지 않던 토지가 새로이 생성된 경우에는 당사자신청에 의하여 관할 등기소는 토지에 관한 등기부등본을 만들어야 하고, 이러한 행위를 토지의 보존등기라고 한다.
주로, 토지가 새로이 생성되는 경우는 공유수면매립에 의한 경우로서, 그 신청인이 국가가 되는 경우가 많아 일반인이 토지에 대한 보존등기를 신청하는 사례가 드물다.
집합건물의 소유권보존등기의 신청은 구분건물을 신축한 자가 1개월 이내 1동의 건물에 속하는 전유부분 전부에 대하여 동시에 건축물대장등록신청을 소관청에 하여야 하며, 그 건축물대장으로 소유자임을 증명하는 사람이 등기소에 보존등기를 신청할 수 있다.
건물의 표시에는 1동의 건물의 소재와 지번, 종류와 구조 및 면적을 기재하고, 1필지 또는 수개의 필지상 수동의 건물이 있을 경우 그 번호를 기재하여야 하며, 1도의 건물의 명칭이 있을 경우 이를 기재할 수 있다.
2개 이상의 부동산을 기재하는 경우, 그 일련번호와 전유면적을 기재하여야 하며, 토지에 대하여 대지권을 설정한 경우 전체토지의 면적과 각 전유부분에 해당하는 대지권의 비율과 대지권의 종류를 기재하여야 한다.
또한, 신청서에 기재한 부동산의 표시는 건축물대장과 부합하여야 한다.
1동의 건물에 속하는 전체의 구분건물은 1등기용지에 등기하여야 하므로 구분한 건물단위로 개별적으로 등기할 수 없다 .
따라서, 1동의 건물에 속하는 구분건물중의 일부만 등기를 하고자 하는 사람은 나머지 구분건물에 관하여 표시에 관한 등기를 동시에 신청하여야 하며, 구분건물의 소유자가 다른 경우에는 보존등기를 신청하는 구분건물의 소유자는 1동의 건물에 속하는 다른 구분건물의 소유자에 대위하여 표시에 관한 등기를 신청할 수 있다.
이는 동시에 신청하여야만 1동의 건물과 그에 속하는 전체 구분건물간의 관계 등을 정확히 공시할 수 있고 대지권 및 공용부분에 관한 사항의 조사와 공시를 정확, 편리하게 할 수 있기 때문이다.
대지권의 목적인 토지가 수필이고 그 중 일부가 다른 등기소의 관할에 속한 경우 그 등기소에 대지권인 취지의 등기할 사항을 통지하여야 하며, 통지를 받은 등기소는 대지권의 목적인 토지의 등기용지 중 해당구 사항란에 통지받은 사항을 등기하여야 한다.
소유권이전(所有權移轉)이라 함은 이미 보존등기가 이루어진 부동산의 소유권이 법률행위 또는 법률의 규정에 의하여 타인에게 이전하는 것이며, 당사자간 법률행위에 의한 경우에는 소유권이전등기를 하지 않으면 효력을 발생하지 않고, 법률규정에 의한 소유권의 이전은 등기를 하지 않아도 그 효력은 발생하나, 등기를 하지 않으면 처분하지 못한다.
등기의 원인은 소유권변동의 원인이 되는 법률행위 기타 법률사실에 의하여 성립되며, 형식적인 심사권밖에 없는 등기관으로 하여금 등기원인의 성립을 심사토록 하고, 원인증서를 기초로 등기필증을 작성케 하기 위함이며,
그 대표적인 예는 다음와 같다.
등기원인
내 용
원인서면
매 매
일방이 타인에게 대가를 지급할 것을 목적으로 소유권을 이전할 것을 당사자간 약정한 것.
매매계약서
유 증
유언으로 인하여 유언자의 소유권을 타인에게 무상으로 이전하는 것으로서, 유언자가 사망한 때로부터 효력이 발생.
유언증서
증 여
일방이 타인에게 대가의 지급 없이 무상으로 이전할 것을 약정한 것. 예외적으로 이전하고자 하는 부동산에 관한 채무를 부담하는 조건(부담부증여)으로 약정한 경우 그 부담하는 채무액 만큼은 대가를 지급한 유상으로 봄.
증여계약서
교 환
당사자가 서로 가지고 있는 소유권을 상대방에게 이전할 것을 약정한 것.
교환계약서
양도담보
채권의 담보를 목적으로 채무자의 소유권을 채권자에게 이전할 것을 약정한 것으로서, 훗날 채무자가 채무를 변제한 때에는 소유권은 다시 반환하여야 함.
양도담보계약서
대물변제
채무의 변제에 갈음하여 채무자의 소유권을 채권자에게 이전할 것을 약정한 것.
대물변제계약서
현물출자
회사의 설립시 발기인이 현금이 아닌 재산을 출자할 것을 약정하고, 소유권을 회사에 이전하는 것.
인도증서
취득시효
진정한 소유자가 아니하더라도 소유권을 등기한 자가 10 년간 소유의 의사로 평온ㆍ공연하게 선의로 과실 없이 부동산을 점유한 경우 그 점유자는 소유권을 취득함.
판결물
계약해제
당사자간에 해제약정(또는 해제판결)에 의하여 약정전의 상태로 소유권을 회복하는 것.
해제계약서
수 용
국가의 공익사업을 위하여 소유자와 협의 또는 토지수용결정에 의하여 법률에 정한 대가를 지급하고 국가가 강제로 소유권을 취득하는 것.
협의성립확인서, 재결서등본
상 속
소유권자의 사망으로 그 상속인에게 법정상속지분에 따라 소유권이 이전되는 것.
제적(호적) 등본
협의분할에 의한 상속
소유권자의 사망으로 그 상속인들이 법정상속지분과 다르게 소유권을 이전할 것을 약정한 것.
협의분할계약, 제적(호적)등본
법인합병
두 개의 법인이 상법에 따라 합병하여 하나의 회사가 된 경우, 소멸하는 법인의 소유권을 존속하는 법인의 명의로 이전하는 것.
법인등기부등본
진정한 등기 명의의 회복
법률에 의하여 소유권을 취득한 자가 현재의 소유자를 상대로 직접 진정 소유권자에게 소유권을 이전할 것을 구하는 것.
판결문
공유물 분할
공유자가 공유물분할약정에 따라 공유물을 분할하고 각자 단독소유로 하기 위한 서로의 공유지분을 이전하는 것.
분할계약서
사해행위 취소
채권자가 사해행위취소소송에 승소하여 그 판결을 근거로 채무자를 대위하여 단독으로 소유권이전등기를 하는 것.
판결문
근저당권이란 채무자 또는 제 3자(물상보증인 = 담보제공자)가 채무의 담보로 제공한 부동산을 채권자가 그 점유를 이전 받지 않고 그 담보의 가치(즉, 교환가치)만을 지배하는 것으로, 훗날 채무자가 채무를 변제하지 않을 경우 그 목적물에 대하여 다른 채권자보다 우선하여 변제를 받는 담보물건이다.
현행법상 담보권의 목적이 될 수 있는 것은 부동산의 소유권·지상권·전세권과 그 외 입목·자동차·항공기·건설기기·선박·어업권·광업권 등이 있다.
또한, 근저당권은 부동산의 일부 특정부분에 대하여 이를 설정할 수는 없지만, 소유권의 지분 또는 그 지분의 일부 등 ‘권리의 일부’에 대하여는 설정할 수 있으며, 동일한 목적물에 순위가 같거나 순위가 다른 수개의 근저당권도 설정할 수가 있고, 여러 개의 부동산을 하나의 채무담보를 위한 근저당권도 설정할 수가 있으며, 이 경우 목적물이 5개 이상인 경우에는 공동담보목록을 작성하여야 한다.
동일목적물에 수개의 근저당권이 있을 경우, 그 순위는 등기의 선후에 따르며 근저당권이 권리질권의 목적이 되는 경우에는 그 권리질권(근저당권부권리질권)은 해당 근저당권에 부기등기가 된다.
부동산등기부등본에 기재되는 사항으로는 채권자와 채무자의 성명과 주소, 채권최고액, 공동담보가 있을 경우 공동담보의 표시가 기재된다.
전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 사용ㆍ수익하고, 그 부동산 전부에 대하여 후순위 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있는 용익물권이며, 전세권은 부동산의 소유자와 설정계약과 등기에 의하여 성립한다.
다만, 농경지는 전세권의 목적으로 할 수 없다.
전세권의 존속기간은 10년을 넘지 못하며, 당사자의 약정기간이 10년을 넘는 때에는 이를 10년으로 한정하고, 그 기간에 대하여 갱신할 것을 협의하는 경우 갱신한날로부터 10년을 넘지 못한다.
토지 위에 있는 건물에 전세권을 설정한 때에는 전세권의 효력은 그 건물의 소유를 목적으로 한 지상권 또는 임차권에 미친다. 이 경우, 건물의 소유자는 전세권자의 동의 없이 지상권 또는 임차권을 소멸하게 하는 행위를 하지 못한다.
대지(垈地)와 건물이 동일한 소유자에 속한 경우에 건물에 전세권을 설정한 때에는, 그 대지소유권의 특별승계인은 전세권 설정자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다 (법정지상권). 그러나 지료(地料)는 당사자의 청구에 의하여 법원이 정한다. 이 경우, 대지소유자는 타인에게 그 대지를 임대하거나 이를 목적으로 한 지상권 또는 전세권을 설정하지 못한다.
전세권은 전세권의 목적이 되는 부동산을 직접 지배하는 배타성으로 인하여 이미 동일한 부동산에 대하여 타인에 의한 전세권설정등기가 이루어져 있다면 중복하여 전세권 설정을 할 수가 없다.
다만, 목적 부동산의 일부에 대하여 타인이 전세권설정등기를 이루었다면 그 나머지 부분에 관하여는 전세권설정등기가 가능하다.
토지 또는 건물의 공유지분에 대하여는 전세권설정등기를 할 수가 없다. 이는 다른 공유자의 동의가 있어도 불가하다.
타인의 토지에 건물, 기타의 공작물이나 수목(樹木)을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 권리로서, 여기서 얘기하는 공작물이라 함은 지상공작물뿐만 아니라 지하 공작물도 포함되고 , 수목은 식림(植林)의 대상이 되는 식물을 말하며, 경작의 대상이 되는 식물 (벼·보리·야채·과수·뽕나무 등)은 포함하지 않는다.
관습법상의 지상권(예:분묘기지권 등) 또는 법정지상권(法定地上權)도 있으나, 보통은 당사자간의 계약에 의하여 지상권이 설정된다.
민법상 지상권의 존속기간은 석조(石造) · 석회조 · 연와조(煉瓦造) 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년, 기타의 건물은 15년, 건물 이외의 공작물인 경우에는 5년이다.
이보다 단축한 기간을 정한 때에는 위의 기간까지 연장하며, 계약으로 존속기간을 정하지 아니한 때에는 위의 최단(最短) 존속기간으로 한다.
건물이나 공작물을 소유하기 위하여 지하나 공중에 일정범위를 정하여 그 공간을 사용하는 권리를 구분지상권(區分地上權)이라고 한다(289조의 2).
지상권은 목적 토지를 사용하기 위한 권리로서, 이미 타인이 지상권 또는 전세권, 임차권 등 설정을 경료하였다면, 배타성으로 인하여 동일 토지에 지상권을 중복하여 설정할 수 없다. 다만, 타인이 토지의 일부에 대하여 지상권 또는 전세권, 임차권 등을 설정하였다면, 그 남은 토지에 대하여 지상권설정이 가능하다 .
토지의 공유지분에 대하여는 지상권설정등기를 할 수가 없다. 이는 다른 공유자의 동의가 있어도 불가하다.
등기명의인의 표시변경등기라 함은 등기명의인의 표시가 등기 이후 변경되어 부동산등기부등본상의 표시와 일치하지 않은 경우, 이를 바로잡지 않으면 다른 등기를 할 수가 없으므로 이를 선행하지 않고 다른 등기를 신청하는 경우에는 각하 사유에 해당된다. 등기명의인의 표시의 변경등기는 등기명의인만이 할 수가 있으며, 이해관계 있는 상대방이 없으며, 그 등기로 인하여 불이익을 받을 염려가 있는 자도 없고, 등기의 진정성 확보에 아무런 문제가 없어 공동신청의 예외로서 단독신청을 한다.
등기의 대표적인 원인으로는 다음과 같다.
등기원인
내 용
원인서면
개 명
등기명의인이 법원의 허가에 의하여 성명이 바뀐 경우
호적등본 주민등록등본
전 거
주민등록상 주소가 이전되었을 경우
주민등록초본
주민등록번호 정정
주민등록번호가 주민등록등본상 오기되어 있어 이를 바로잡은 경우
호적등본
본점이전
법인이 본점을 이전한 경우
법인등기부등본
상호변경
법인의 상호가 변경된 경우
법인등기부등본
행정구역 명칭변경
국가에 의하여 행정구역의 명칭이 변경되어 주민등록등본상의 주소가 변경된 경우
주민등록등본
등기명의인의 표시경정등기라 함은 등기명의인의 표시가 원시적인 사유로 공부상과 일치하지 않게 된 경우 이를 바로잡기 위한 등기이다.
건물의 표시변경등기란 부동산등기부등본상의 표시되어 있는 부동산의 표시가 후발적인 사유에 의하여 변경되어 부동산 등기부등본상의 표시가 대장상의 표시와 불일치 하는 경우 이를 바로잡기 위한 등기를 말한다.
대표적인 사유를 열거하면 다음과 같다.
사 유
내 용
건물분할
물리적으로 두 개의 독립된 건물로서 등기를 할 수가 있었으나, 하나의 건물과 그 부속건물로서 등기를 하였다가 훗날 독립된 건물로 대장을 변경한 경우.
건물합병
독립된 두 개의 건물을 하나의 건물과 그 부속건물로 합병하여 대장을 변경한 경우
건물합병
부속건물을 종전 건물에서 분리하여 다른 건물에 부속시킨 경우
건물의 구분
하나의 건물을 구분하여 별개의 건물로 한 경우
건물의 구분 합병
하나의 건물을 구분하여 이를 다른 건물 또는 부속건물로서 합병한 경우
일부 멸실
부동산의 일부가 소실ㆍ붕괴로 인하여 멸실 되어 대장상 변경이 된 경우
_ 신청인이 신청착오인 경우에는 신청인이 신청에 의하여, 등기관의 착오로 인한 오기의 경우에는 등기관이 이를 발견한 경우에는 직원으로 경정할 수가 있으며, 당사자의 신청에 의하여도 할 수가 있다.
건물의 소실ㆍ붕괴 등으로 인하여 1개의 부동산 전체가 물리적으로 소멸하는 경우 이를 공시하는 등기를 말하며, 건물의 멸실 등기는 등기할 수 있게 된 날로부터 1개월 이내 신청을 하지 않으면 5만원 이하의 과태료에 처하게 된다.
등기를 신청할 수 있는 사람은 다음과 같다.
구 분
등기신청 의무자
등기신청 기한
대위 신청인
건물의 멸실
소유권의 등기명의인
1월
건물대지의 소유자
존재하지 아니하는 건물에 대한 등기
소유권의 등기명의인
지체 없이
건물대지의 소유자
구분건물의 표시등기만 있는 건물
소유권보존등기를 신청할 수 있는 자
_
이미 등기된 가등기를 당사자간 합의에 의하여 말소하는 등기를 말하며, 등기신청은 가등기 후에 부동산의 소유권이전이 된 경우에는 새로운 소유자가 등기 권리자로서 신청할 수 있다.
가등기권리자가 수인인 경우 그 일부의 지분에 대하여 말소를 할 수도 있으며, 이때는 부기등기로 이루어진다.
가등기명의인의 승낙서 또는 이에 대항할 수 있는 재판의 등본을 첨부한 이해관계인은 단독으로 말소를 신청할 수 있다.
또한, 소유권이전청구권보전의 가등기인 경우에 가등기권리자가 가등기에 기하지 않고 별도의 소유권이전등기를 하였을 경우에는 가등기는 혼동으로 인하여 소멸되었으므로 가등기권자가 단독으로 말소를 신청할 수도 있다
근저당권의 말소는 양당사자가 신청하여야 하며, 근저당권설정 후 소유권이 이전된 경우에는 새로운 소유자가 등기권리자로서 신청할 수도 있고,
근저당권의 소멸 사유로는 다음과 같다.
원 인
내 용
채무변제
당사간 채무변제가 완료되어 합의에 의하여 근저당권을 소멸시키는 것.
목적물의 멸실
목적물이 소실ㆍ붕괴 등으로 전부 멸실된 경우.
포 기
근저당권자가 자신의 피담보채권을 포기하는 경우.
혼 동
근저당권설정등기 후 근저당권자가 소유자가 된 경우.
토지수용
공익을 위하여 국가가 부동산을 강제로 수용한 경우. 단, 보상금에 근저당권은 전이됨.
경매
목적물의 경매로 인하여 근저당권은 소멸함.
전세권의 말소는 당사자간의 합의와 전세권설정자(소유자)의 청구에 의하여서도 소멸하며,
그 사유는 다음과 같다.
원 인
내 용
보증금의 반환
전세권자가 보증금을 반환한 경우.
목적물의 멸실
목적물이 소실ㆍ붕괴 등으로 전부 멸실된 경우.
포 기
전세권자가 자신의 권리를 모두 포기한 경우.
혼 동
전세권 설정등기 후 전세권자가 소유자가 된 경우.
토지수용
공익을 위하여 국가가 부동산을 강제로 수용한 경우. 단, 보상금에 전세권은 전이된다.
경 매
목적물의 경매로 인하여 전세권에 우선하는 담보권이 있거나, 당해 전세권을 실행한 경우 소멸한다.
존속기간 만료
존속기간이 만료된 이후 전세권설정자는 말소를 청할 수 있다. 존속기간을 정하지 않은 경우 언제든지 소멸을 청구할 수가 있고, 청구한 날로부터 6월이 경과하면 전세권은 소멸한다.
