현재 원룸으로 2005년 5월8일자로 임대차계약이 만료된 상태이지만, 집주인이
임차보증금 3,000만원을 돌려주지않아 5월9일 이사할려고 한 아파트계약금도
날려버렸습니다.
법원에 지급명령신청을 한 상태지만, 등기부상 토지만 있고 건물은 미등기 상태입니다.
결국 결혼도 못하고..... 대출을 받아 이사를 해야 하는데, 임차권등기도 무허가 건물이라
안되는걸로 알고있습니다.
어떻게 해결할수 있을까요..
1. 5월16일 신청한 지급명령 기간은 대략 어느정도 소요될까요?
2. 미등기건물이라 임차권등기 신청을 할수 없는데, 다른방법은 없을까요?
3. 지급명령신청시 이율20%라고 명시했지만, 현재 거주하고 있어 이자를 못받는다고 알고 있는데,
이사를 하고싶어도 임차권등기 자체가 안되는데... 대항력을 잃을순.....
나쁜 집주인한테 이자받을수 있는 방법은 없나요?
4. 솔직한 심정으로 원금만 받고 깨끗이 해결하고 싶은데, 다른 건물도 많은 집주인이
현재 돈100만원도 줄수 없다고 합니다. 제가 막말은 못하는 성격이라 ... 하지만,
답변;
지급명령 신청을 16일날 했으면 송달은 17일날 했을건게 17일부터 2주의 이의 신청 기간을 주고,
이 기간동안 이의신청서을 제출하지 않으면 확정판결과 같은 효력을 가집니다
2주 이의 신청 기간이 끝나면 법원으로 부터 피고가 이의 신청을 안했다고 통지가 올겁니다.
2주안에 이의 신청이 없다면 보증금 반환 받을때까지 연 20% 이자는 쭉~~~쌓이는거죠
안그면...
토지을 상대로 경매에 붙여 버리는 거죠
법무사한테 무허가 건물도 경매에 붙일 수 있냐고 문의 해 보고요
여기서 중요헌것이 낙찰률.시세.님의 배당순위 등을 고려 해서 경매을 진행 해야 할 겁니다.
그리고 무허가라 임차권 등기가 안되도 토지에 대한 가압류는 할 수 있어 보이는데 이도 알아 보면 좋죠
일단은 토지에 대해 강제집행을 한다면 임대인으로서는 당연히 보증금을 들고 쫓차 올 겁니다.
강제집행하는데 36억짜리 호텔을 할려고 알아 보던 중에 법무사 수수료가 1백90만원 정도 들더군요.
이를 감안해갓고 임대인의 다른 재산 중에 시세.낙찰률. 배당순위을 따져갓고 알맞는 재산을 강제집행
해 버리는거죠
재산이 많다 보니 당연히 차도 좋은거 타고 다닐건데 이것도 강제집행 대상이고 주인집 가재도구도
강제집행 대상이고
월세을 받는 다면 월세에 대해 주인에게 지불하지 말고 님한테 하라고 법원에 신청해도 되고
(이 방법이 좋을거 같읍니다.윌세을 내는 세입자 주소와 성명을 알아채고 일일히 법원에 신청을 하는 겁니다.
다른 건물들도 많다 헌게 거그서 월세 내는 임차인들도 해당 되고요)
주인이 식당을 한다면 주말에 집행관과 같이 가갓고 영업 헌 돈을 빼서 와도 되고요
님은 보증금을 반환 받을 방법이 겁나게 많읍니다.
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문; 전세1000만원 세입자입니다
토지만 경매낙찰되어 돈은 못받았지만 대항력이 있어 집주인에게 돈을 받을 때까지 살 수 있다고 합니다
원래 1층 주택이었는데 2층으로 신축하면서 허가가 나지않아 실제2층인데 등기부에는 단층건물로 되어 있어요
저는 2층에 세들어 있고 임대차등기명령을 하고 이사를 가고 싶은데 가능한지 모르겠네요
건축물관리대장에 나와 있으면 미등기라도 할수 있다고도 하던데요
건축물관리대장을 보지않아 등재되어 있는지는 모르겠어요
그리고 건물지분이 4사람이고 미등기상태인 이 건물을 세입자가 경매신청 할 수 있나요?
답;
1. 미등기건물의 세입자는 임차권등기명령을 할 수 없습니다.
"임차권등기명령신청은 임대인의 동의 없이 가능하며 임차인의 점유와 주민등록이 이전되더라도 종전에 취득한
대항력과 우선변제권은 그대로 유지된다. 반면 임대차기간이 종료되지 않은 임차인은 임차권등기명령을
신청할 수 없으며 미등기 건물도 신청이 불가능하다. " - 법무법인 산하 송난근 변호사
2. 세입자의 경매신청은 가능합니다..그러나 차후 배당 받을 자격은 상실됩니다..
- "나아가 관할 관청으로부터 허가를 받지 아니하고 건축한 무허가 건물이나 건축허가를 받았으나 준공검사를
받지 못한 건물에도 역시 주택임대차보호법이 적용된다.
따라서 미등기상태의 건물을 임대차하더라도 그것이 주거용이면 주택임대차보호법이 적용되어
임차인으로서 보호를 받게 된다."
그러나 소유권등기가 되지 아니한 임차주택에 있어서는 그 토지나 그 토지상의 지상건물의 등기부 기재로써는
그 주택의 유무나 임차인의 유무 등 대지의 부담사항이 파악되지 아니한다.
따라서 주택임대차보호법 제8조의 규정에 의해 건물이나 토지의 경락대금에서 우선변제를 받기 위해서는
그 임대차의 목적물인 주택에 관하여 그 임대차 후에라도 소유권등기가 거쳐져 경매신청의
등기가 되는 경우이어야 한다.”고 판시했다(대법원 선고 2001다39657 판결).
이 판례에 따르면, 미등기건물의 주택임차인은 경매가 될 때까지 계속 미등기 상태로 있으면
주택임대차보호법상의 최우선변제권에 의한 배당받을 자격이 없다고 본 것이다.
그 이유는 임차주택의 경매신청인이 그 부동산등기부 기재를 토대로 삼아 그 주택과 대지의 부담을
알아보았으므로, 미리 매각의 가능성을 판단하여 경매진행 여부를 결정할 수 있도록 해줄 필요가 있기
때문이라고 본 것이다.
따라서 미등기건물을 임대차하는 경우에는 존속기간 등에 관한 주택임대차보호법상의 보호는 되지만
그 건물이 계속 미등기인 상태로 있다가 경매가 되면 배당을 받지 못하게 되어 문제가 있게 된다.
결론적으로 등기를 내신 후에 경매신청 하시고 그리고 배당 받으셔야합니다..
참고하시고 좋은 결과 있으시길 바랍니다..