부동산임대자산의 절세요령
부동산을 임대하는 동안에 발생하는 세금은 주로 임대소득세와 부가가치세 그리고 보유세 정도가 된다.
물론 임대부동산을 양도하는 경우에도 부가가치세와 양도소득세가 부과된다.
하지만 실무적으로는 부동산 임대물건별로 과세양상이 다르게 나타나므로 이를 정확히 따져볼 필요가 있다.
이하에서는 상가와 오피스텔 그리고 주택임대와 관련하여 반드시 알아둬야 할 절세요령을 살펴보도록 하자.
상가의 임대소득의 절세요령
상가의 임대 중에서는 부가가치세와 소득세 그리고 재산세와 종합부동산세가 나타난다.
부가가치세는 월세의 10%나 임대보증금에 대한 이자상당액(4.2%)의 10%를 정기적으로 국가에 내는
세금을 말하며, 소득세는 매출에서 경비를 차감한 이익에 대해 내는 세금을 말한다.
재산세와 종합부동산세는 보유세에 해당하며, 종합부동산세는 상가부속토지의 공시지가가 40억원을
초과해야 부과가 된다. 그런데 이 중 임대소득세가 임대사업자들을 가장 많이 괴롭힌다.
부동산 임대업의 경우 매출에서 차감되는 필요경비가 턱없이 부족해 이익이 많이 나는 업종에 해당돼
소득세가 많이 나오기 때문이다.
그래서 임대소득세를 줄이기 위해 세금계산서 발행을 하지 않는 방법 등으로 세금탈루를 시도하곤 한다.
하지만 세금탈루사실이 밝혀지면 부가가치세와 소득세의 40%를 가산세를 각각 부담해야 하므로
세금을 정상적으로 신고하는 것이 가장 큰 절세방법이 된다.
이외에 현실적으로 임대소득세를 줄이기 위해서는 소득을 합법적으로 분산시키는 방법을 생각해 볼 필요가
있다. 현행의 종합소득세 세율이 6~35%인 누진세율이므로 임대소득을 분산시키면 소득세가 줄어들기 때문이다.
이렇게 임대소득이 분산되는 경우에는 양도시에도 절세효과를 누릴 수 있다.
2년 이상 보유한 상태에서 상가를 임대하면 양도소득세 세율이 6~35%인 누진세율이 적용되기 때문이다.
따라서 당초 상가 명의를 정할 때에는 자금출처에서 문제가 되지 않는 범위 내에서 재산과 소득분산 문제를
고려해 볼 필요가 있다.
한편 임대수입이 연간 4,800만원에 미달하는 사업자는 장부를 작성하지 않더라도 무기장 가산세는 없다.
다만 2007년도의 임대소득이 3,600만원을 초과함에도 불구하고 기장을 하지 않았다면 기준경비율제도가
적용되어 과세소득금액이 높아질 수 있다.
따라서 장부를 할 것인지 말 것인지를 사전에 합리적으로 선택할 필요가 있다.
참고로 상가를 양도할 때에는 양도가액 중 건물분에 대해 부가가치세 문제가 발생하나,
실무적으로 포괄양수도계약을 통해 부가가치세 없이 거래할 수 있다.
다만, 2007년부터 포괄양수도계약에 의해 거래한다면 세금계산서를 무조건 교부할 수 없다는 점에
유의할 필요가 있다.
오피스텔의 임대 후 양도시 절세요령
오피스텔은 건축법상 업무용 시설에 해당한다.
그런데 근래에 오피스텔이 주거용으로 임대되면서부터 부가가치세와 양도소득세 규정이 복잡하게
전개되고 있다. 세법은 주거용 오피스텔을 공부(公簿)상의 용도가 아닌 실질 용도에 따라 판정하여
주택으로 취급하고 있기 때문이다.
오피스텔을 업무용으로 임대하면 이에 대한 세무내용은 앞의 상가임대의 것과 대부분 같다.
하지만 오피스텔을 주거용으로 사용한다면 이는 주택에 해당하므로 상가와 다른 과세방식이 적용된다.
따라서 당초 업무용으로 보아 분양세금을 환급받은 후 이를 부가가치세가 면제되는 주거용 오피스텔로
사용했다면 당초 환급받은 부가가치세는 늘 추징대상이 된다.
그런데 더 심각한 것은 주거용 오피스텔을 양도했을 때이다.
주거용 오피스텔이 주택구실을 하여 다른 주택의 비과세 판단에 영향을 주기 때문이다.
예를 들어 본인은 주택1채만 있는 상태에서 3년 보유 등 비과세 요건을 갖추어서 양도하면
비과세라고 생각하나, 세법은 주거용 오피스텔을 포함하여 2주택에 해당하므로 과세가 적용된다고 본다.
따라서 주거용 오피스텔을 소유하고 있다면 비과세 주택을 양도하기 전에 오피스텔을 처분하거나
증여 또는 업무용으로의 전환하는 등의 조치를 취할 필요가 있다.
주택의 임대소득 절세요령
주택을 임대하는 경우에는 원칙적으로 2채 이상의 주택을 소유한 상태에서 1채 이상의 주택을 임대하여야
소득세가 부과된다. 따라서 소유주택이 2채(고가주택은 예외)가 안 되거나 월세대신 임차보증금만
있는 경우에는 소득세를 부과하지 않는다.
현실적으로 주택 임대소득세를 절세하기 위해서는 다음을 잘 정리할 필요가 있다.
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구분 |
과세여부 |
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2채 이상 소유상태에서 임대시 |
원칙 : 과세 예외 : 월세대신 임대보증금을 받는 경우 과세제외 |
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1채 이하 소유상태에서 임대시 |
원칙 : 과세제외 예외 : 고가주택(기준시가 6억원 초과)에 해당하는 경우 과세 |
참고로 위의 주택 수는 다음과 같이 계산한다.
․ 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산한다.
․ 다가구주택은 1채의 주택으로 보되 구분등기가 된 경우에는 각각을 1채로 계산한다.
․ 임차 등을 받은 주택을 전대 등을 하는 경우 임차 받은 주택은 임차인의 주택으로 본다.
․ 공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산한다.
한편 주택임대사업을 하면 보유세인 종합부동산세와 양도소득세의 중과세 문제가 발생할 수 있다.
그러나 일정한 요건을 충족하면 종합부동산세를 비과세하거나 양도소득세 중과세에서 제외를 해준다.
예를 들면 다음과 같은 조건을 충족한 후에 해당 주택을 양도하면 양도소득세 중과세에서 제외한다.
이러한 요건 중 지역조건(같은 시․군)과 양도당시 기준시가 3억원 은 임대사업을 할 때 반드시
고려해야 할 것이다.
참고로 양도소득세 중과세 제외요건은 종합부동산세 비과세 요건과 유사하나 적용시점
(예 : 매입 임대주택의 기존사업자는 2005.1.5.이전 사업자를 말함)나
지역요건(같은 서울시․광역시․도) 등에서 차이가 난다.
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구분 |
양도세 중과세 제외 요건 | |
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매입 임대주택 |
2003.10.29. 이전 기존사업자 |
2채 이상, 임대기간 5년 이상 단, 주택은 85㎡ 이하이고, 양도당시 기준시가 3억원 이하일 것 |
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2003.10.30. 이후 신규사업자 |
5채 이상(같은 시․군), 임대기간 10년 이상 단, 주택은 85㎡ 이하이고, 양도당시 기준시가 3억원 이하일 것 | |
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건설임대주택 |
2채 이상, 5년 이상 임대 단, 주택은 150㎡, 양도당시 기준시가 6억원 이하에 달할 것 | |