계약 목적물의 확인부동산의 매수인은 부동산 매매계약을 맺기 전에 부동산등기부, 토지대장 등의 각종 대장을 통해 계약목적물인 부동산의 권리관계 및 현황을 확인하는 것이 중요합니다.
부동산등기부의 확인
부동산 매매계약을 맺기 전, 매수인은 계약 목적물인 부동산의 표시와 그 권리관계를 확인하기 위해 부동산등기부를 확인해야 합니다. 부동산등기부란- 부동산등기부란, 전산정보처리조직에 의해 입력·처리된 등기정보자료를 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 편성한 것을 말합니다(「부동산등기법」 제2조제1호).
· 부동산등기부는 일반 국민에게 그 부동산의 표시와 권리관계에 관해 널리 알리는 공시(公示)의 역할을 합니다.
- 부동산등기부에는 토지등기부와 건물등기부가 있습니다(「부동산등기법」 제14조제1항).
※ 부동산등기부의 구성
- 부동산등기부의 편성 시 1필의 토지 또는 1개의 건물에 1개의 등기기록을 둡니다. 다만, 1동의 건물을 구분한 건물의 경우에는 1동의 건물에 속하는 전부에 1개의 등기기록을 사용합니다(「부동산등기법」 제15조제1항).
- 등기기록에는 표제부, 갑구(甲區), 을구(乙區)가 있습니다(「부동산등기법」 제15조제2항).
· 토지등기기록의 표제부에는 표시번호란, 접수란, 소재지번란, 지목란, 면적란, 등기원인 및 기타사항란이 있습니다(「부동산등기규칙」 제13조제1항).
· 건물등기기록의 표제부에는 표시번호란, 접수란, 소재지번 및 건물번호란, 건물내역란, 등기원인 및 기타사항란이 있습니다(「부동산등기규칙」 제13조제1항).
· 갑구와 을구에는 순위번호란, 등기목적란, 접수란, 등기원인란, 권리자 및 기타사항란이 있습니다(「부동산등기규칙」 제13조제2항).
√ 갑구에는 소유권의 변동과 가등기, 압류등기, 가압류등기, 경매 개시 결정 등기, 소유권의 말소 또는 회복에 관한 재판이 진행 중임을 예고하는 예고등기, 소유자의 처분을 금지하는 가처분등기 등이 기재되어 있습니다.
√ 을구에는 소유권 이외의 권리인 저당권, 전세권 등이 기재되며, 저당권, 전세권 등의 설정 및 변경, 이전, 말소등기도 기재되어 있습니다.
부동산등기부의 열람- 누구든지 수수료를 내고 등기소에 등기기록의 열람을 청구할 수 있습니다(「부동산등기법」 제19조제1항).
- 등기기록의 열람은 등기기록에 기록된 등기사항을 전자적 방법으로 그 내용을 보게 하거나 그 내용을 기록한 서면을 교부하는 방법으로 합니다(「부동산등기규칙」 제31조제1항).
- 신청서나 그 밖의 부속서류의 열람은 등기관이 보는 앞에서 해야 합니다. 다만, 신청서나 그 밖의 부속서류가 전자문서로 작성된 경우에는 전자적 방법으로 그 내용을 보게 합니다(「부동산등기규칙」 제31조제2항).
· 민원인은 대법원 인터넷등기소에서 등기기록을 열람할 수 있습니다[「인터넷에 의한 등기부의 열람 등에 관한 업무처리지침」 (2011.10.13. 등기예규 제1424호)].
등기사항증명서의 발급- 누구든지 수수료를 내고 등기소에 등기사항증명서의 발급을 청구할 수 있습니다(「부동산등기법」 제19조제1항).
- 발급방법
· 등기소의 방문
√ 등기소를 방문해 등기사항증명서를 발급받거나 등기기록 또는 신청서나 그 밖의 부속서류를 열람하려는 사람은 신청서를 제출해야 합니다(「부동산등기규칙」 제26조제1항).
√ 대리인이 신청서나 그 밖의 부속서류의 열람을 신청할 경우에는 신청서에 그 권한을 증명하는 서면을 첨부해야 합니다(「부동산등기규칙」 제26조제2항).
√ 전자문서로 작성된 신청서나 그 밖의 부속서류의 열람 신청은 관할 등기소가 아닌 다른 등기소에서도 할 수 있습니다(「부동산등기규칙」 제26조제3항).
· 무인발급기의 이용
√ 등기소나 그 외의 장소에 설치된 무인발급기에 신청인이 직접 필요한 정보를 입력해 등기사항증명서를 발급받을 수 있습니다(「부동산등기규칙」 제27조제1항 및 제2항).
· 인터넷의 이용
√ 신청인은 인터넷을 이용해 등기사항증명서를 발급받을 수 있습니다(「부동산등기규칙」 제28조제1항).
각종 대장(臺帳)의 확인 부동산의 매수인은 토지를 매입하기 전에, 대장과 부동산등기부에 그 토지의 표시가 일치하는지 확인해야 합니다. 토지대장·임야대장- 토지대장은 지적공부의 하나로 모든 토지의 필지마다 그 소재·지번·지목·면적·경계 또는 좌표 등을 조사·측량하여 등록된 것을 말합니다(「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」 제64조제1항).
· 토지의 지목이 임야인 때에는 별도의 임야대장에 기재됩니다(「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」 제2조제19호).
· 토지대장은 「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률 시행규칙」 별지 제63호서식에서, 임야대장은 「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률 시행규칙」 별지 제64호서식에서 확인할 수 있습니다.
건축물대장- 건축물대장이란, 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장이 건축물의 소유·이용 상태를 확인하거나 건축정책의 기초 자료로 활용하기 위해 건축물의 사용승인서를 내준 후에 건축물대장에 건축물과 그 대지의 현황을 적어서 보관하는 대장을 말합니다(「건축법」 제38조제1항).
· 이때 건축물이란, 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가의 공작물에 설치하는 사무소·공연장·점포·차고·창고 등을 말합니다(「건축법」 제2조제1항제2호).
· 건축물대장은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」의 적용을 받는 건축물인지 아닌지에 따라 집합건축물대장과 일반건축물대장으로 나뉩니다(「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제4조).
대장의 열람- 건축물대장 초·등본의 교부 및 열람
· 건축물대장의 등본·초본을 발급받거나 열람하려는 사람은 수수료를 납부하고 건축물대장의 표제부 또는 표제부전체면 또는 건물의 현황도 등에서 필요한 부분을 선택해 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장 또는 읍·면·동장에게 신청하거나, 민원24 홈페이지에서 신청하여 열람·교부받을 수 있습니다(「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제11조제1항 및 제7항).
- 토지대장·임야대장의 열람
· 지적공부를 열람하거나 그 등본을 교부받으려는 자는 해당 지적소관청에 그 열람 또는 발급을 신청해야 합니다. 다만, 정보처리시스템을 통하여 기록·저장된 지적공부(지적도 및 임야도는 제외)를 열람하거나 그 등본을 발급받으려는 경우에는 시장·군수 또는 구청장이나 읍·면·동의 장에게 신청할 수 있습니다(「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」 제75조제1항).
· 지적공부를 열람하거나 그 등본을 발급받으려는 자는 「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률 시행규칙」 별지 제71호서식의 지적공부 열람·등본발급 신청서(전자문서로 된 신청서 포함)를 지적소관청에 제출해야 합니다.(「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률 시행규칙」 제74조, 「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률 시행규칙」 별지 제71호서식).
토지이용계획확인서의 확인 토지이용계획확인서란, 지역·지구 등의 지정내용과 그 지역·지구 등 안에서의 행위제한 내용이 기재되어 토지의 이용 및 도시·군관리계획 시설 결정여부 등을 알 수 있는 서류입니다(「토지이용규제 기본법」 제5조, 「토지이용규제 기본법 시행규칙」 제2조, 「토지이용규제 기본법 시행규칙」 별지 제2호서식).- 토지이용계획확인서에서 해당 부동산의 용도지역·용도지구, 앞으로의 개발계획수립여부 등을 확인할 수 있습니다.
토지이용계획확인서 발급절차- 토지이용계획확인서를 발급받으려면, 특별자치도지사, 시장·군수·구청장에게 토지이용계획 확인신청서를 제출하여 발급받거나 민원24 홈페이지에서 발급받을 수 있습니다(「토지이용규제 기본법」 제10조, 「토지이용규제 기본법 시행령」 제9조).
- 토지이용계획확인서는 토지이용규제정보서비스 홈페이지에서 열람할 수 있습니다.
현장조사 부동산등기부와 대장의 일치여부를 확인한 뒤에는 실제 부동산이 등기부 등의 기재와 일치하는지 여부를 반드시 확인해야 합니다. 현장조사 시 확인사항- 현장조사 시 확인사항은 다음과 같습니다.
· 서류상의 지목과 실제로 사용되는 지목이 차이가 없는지 여부
· 지적도상의 도로와 현황도로가 일치하는지 여부
· 도로와 해당부지가 접하고 있는지 여부
· 지적상의 대지경계선과 현장의 부지경계선이 일치하는지 여부
· 부동산의 방위가 지적도상의 방위와 일치하는지 여부
· 해당 부동산의 주변환경
· 부동산이 건물인 경우 감가상각의 진행정도
· 부동산이 건물인 경우 「건축법」 상 불법사항이 있는지 여부(불법 베란다의 건축, 불법적인 증축 등)
우리나라는 토지와 건물이 별도의 부동산으로 취급되므로, 이를 함께 매매하려는 사람은 토지와 건물의 소유가 일치하는지를 확인하고, 일치하지 않는 경우에는 정당하게 건물을 사용할 수 있는 권리(임차권, 지상권 등)가 있는지를 확인해야 합니다.
다른 권리의 확인매수인은 매매목적물인 부동산에 임차인, 전세권자가 있는지 확인해야 합니다. 매매목적 부동산에 저당권이 설정되어 있거나 가처분ㆍ가압류ㆍ가등기가 되어 있는 경우에도 매매계약은 유효하게 체결될 수 있으나, 이러한 부동산은 경매될 위험이 있다는 점을 유의해야 합니다.
임차인 또는 전세권자가 있는 경우 임차인- 부동산 임대차란, 당사자일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정하는 계약을 말합니다(「민법」 제618조).
- 임차인이란, 부동산 임대차 계약을 통해 목적물인 부동산을 사용·수익할 권리를 갖는 자를 말합니다.
전세권자- 전세권이란, 부동산 물권의 하나로 전세권자가 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 그 밖에 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리를 말합니다(「민법」 제303조).
- 전세권자란, 전세권을 가지고 타인의 부동산을 점유하고 이를 사용·수익할 권리가 있는 자를 말합니다.
※ 전세권은 물권이므로 부동산등기부에서 전세권의 존재여부를 확인할 수 있습니다.
매수인의 유의사항- 임차인이 대항력을 가지고 있는 경우 매도인과 매수인은 임차인에게 퇴거를 요구할 수 없습니다.
· 또한 부동산의 매수인은 부동산 임대차계약에서 임대인의 지위를 승계한 것으로 간주되어 임차보증금반환의무를 지게 됩니다(「주택임대차보호법」 제3조제3항」).
- 물권인 전세권을 가진 자가 있는 경우 부동산을 사용·수익할 권리는 전세권자에게 있으므로, 매도인과 매수인은 전세권자에게 퇴거를 요구할 수 없습니다.
· 따라서, 매수인은 해당 부동산에 전세권이 설정되어 있는 경우, 전세권자의 의사에 반하여 부동산을 이용할 수 없다는 것을 주의해야 합니다.
※ 이에 관해 자세한 것은, <매매계약의 체결 및 이행 - 매매계약의 체결 - 계약서의 작성>을 참조하시기 바랍니다.
저당권·가등기·가처분·가압류 등기가 설정된 경우 저당권이란- 저당권이란, 채무자 또는 제3자가 점유를 이전하지 않고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대해 다른 채권자보다 자기채권의 우선변제를 받을 저당권자의 권리를 말합니다(「민법」 제356조).
※ 부동산에 저당권이 설정되어 있는지 여부는 부동산등기부에서 확인할 수 있습니다.
가등기란- 가등기란, 소유권 등의 설정, 이전, 변경 또는 소멸의 청구권을 보전하려는 경우 및 그 청구권이 시기부 또는 정지조건부일 경우나 그 밖에 장래에 확정될 것인 경우에 하는 등기를 말합니다(「부동산등기법」 제88조).
※ 부동산에 가등기가 있는지 여부는 부동산등기부에서 확인할 수 있습니다.
가처분이란- 가처분이란, 부동산의 매매 등으로 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 법원의 결정으로 상대방에게 어떠한 행위를 하거나 하지 말도록 명하는 민사집행절차를 말합니다(「민사집행법」 제300조, 「민사집행법」 305조).
※ 부동산에 가처분등기가 있는지 여부는 부동산등기부에서 확인할 수 있습니다(「민사집행법」 제305조제3항).
가압류란- 가압류란, 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 동산 또는 부동산에 대한 강제집행을 보전하기 위하여 할 수 있는 민사집행절차를 말합니다(「민사집행법」 제276조).
※ 부동산에 가압류등기가 있는지 여부는 부동산등기부에서 확인할 수 있습니다(「민사집행법」 제293조).
매수인의 유의사항- 가처분의 등기, 가압류등기, 가등기가 있는 부동산의 매매계약도 유효합니다(대법원 2002. 12. 27. 선고 2000다47361 판결).
- 그러나 이러한 부동산을 매수하면 경매를 통해 장래에 권리를 잃을 위험이 높아지므로 이를 유의해야 합니다.
· 만약 저당권 등이 설정된 부동산을 매수했다가 경매 등으로 소유권을 잃을 경우, 매도인은 매수인에게 담보책임을 부담합니다. 이에 대한 자세한 사항은 이 수요자 <매매계약의 체결 및 이행 - 매도인의 담보책임 - 매도인의 담보책임>에서 확인할 수 있습니다.
매매계약의 당사자 등
매매계약체결 시 당사자와 관련하여 확인할 사항
부동산 매매계약을 체결할 때 매수인은 매도인이 부동산의 소유권자인지를 살펴야 합니다.
매수인 또는 매도인의 대리인과 매매계약을 체결한 경우 대리인이 대리권을 가지고 있는지 확인해야 합니다.
부동산 중개업자의 도움을 얻어 매매계약을 체결하는 경우 부동산 중개업자가 소속된 중개사무소가 등록된 중개사무소인지, 보증보험 또는 공제에 가입했는지를 확인하고 계약을 체결합니다.
매매계약의 당사자
매매계약을 체결하는 매도인과 매수인은 매매계약의 당사자입니다.
매수인은 특히 매도인이 실제 소유자인지를 정확하게 확인해야 합니다.
대리인
대리인이란
대리인과의 매매계약체결
일상가사의 범위는 부부공동체의 생활구조, 정도 그 부부의 생활장소인 지역사회의 사회통념에 따라 결정됩니다(대법원 1999. 3. 9. 선고 98다46877 판결).
부동산 중개업자
부동산 중개업자란
중개업자의 의무
부동산 중개업자의 손해배상책임
이 밖에 중개수수료에 대해서는 이 콘텐츠의 <세금과 중개수수료-중개수수료-부동산 중개수수료>에서 확인하실 수 있습니다.
매매계약의 당사자 등부동산 매매계약의 당사자에는 매도인과 매수인이 있는데, 각 당사자는 대리인을 선임할 수 있습니다. 매매계약 체결 시 당사자는 부동산 중개업자의 도움을 얻을 수 있습니다.
매매계약체결 시 당사자와 관련하여 확인할 사항 부동산 매매계약을 체결할 때 매수인은 매도인이 부동산의 소유권자인지를 살펴야 합니다. 매수인 또는 매도인의 대리인과 매매계약을 체결한 경우 대리인이 대리권을 가지고 있는지 확인해야 합니다. 부동산 중개업자의 도움을 얻어 매매계약을 체결하는 경우 부동산 중개업자가 소속된 중개사무소가 등록된 중개사무소인지, 보증보험 또는 공제에 가입했는지를 확인하고 계약을 체결합니다. 매매계약의 당사자 매매계약을 체결하는 매도인과 매수인은 매매계약의 당사자입니다.- 매도인은 물건을 파는 사람을, 매수인은 물건을 사는 사람을 말합니다.
매수인은 특히 매도인이 실제 소유자인지를 정확하게 확인해야 합니다.- 매도인이 서류를 위조하여 다른 사람의 부동산을 자기 것인 양 매도하는 경우에는 권한없는 자의 처분행위가 되므로 무효가 됩니다. 따라서 매매계약을 체결하고 등기까지 이루어졌다고 하더라도 매수인은 소유자가 될 수 없습니다.
- 참고로, 매매계약체결 시 매수하려는 부동산의 소유자로 등기된 자가 명의수탁자인 경우에는 추후 법적 분쟁의 소지가 있으므로 주의해야 합니다.
· 부동산의 명의신탁은 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」에 따라 금지됩니다. 즉, 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 의하여 명의수탁자의 명의로 등기해서는 안 되며, 명의신탁의 약정과 이에 따라 행해진 등기에 의한 부동산 물권변동은 무효가 됩니다(「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제3조, 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제4조).
· 따라서 매매계약 체결 시 매도인이 명의수탁자라는 것을 매수인이 안 경우에는 매도인과 매수인이 매매계약을 체결하고 매수인 명의로 소유권이전등기가 이루어진 경우에도 매수인은 소유권을 취득하지 못하는 위험이 있습니다.
· 부동산 명의신탁에 관해 자세한 것은 <매매계약의 체결 및 이행 - 등기의 신청 - 소유권이전등기의 신청>을 참조하시기 바랍니다.
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유용한 법령정보 - 1 |
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< 매도인을 직접 만나지 못하고 부동산중개인을 통해 계약을 했어요. 이 계약도 효력이 있나요? > Q. 주택을 매입하려는 A씨는 X부동산중개사무소를 통해 마음에 드는 집을 발견하고 계약을 하였습니다. 그런데 매도인 B씨를 직접 보지 못하고 X부동산중개사무소의 중개인인 甲과 계약서를 작성하고 계약금도 부동산중개사무소 측으로 입금하였습니다. 이러한 경우 당사자와 직접 하지 않은 계약도 효력이 있나요? A. 부동산매매와 같은 쌍무계약은 매도인 및 매수인에게만 계약의 효력을 발생시키는 채권관계로서 계약 상대방에게만 그 효력이 미치게 됩니다. 그러나 「민법」상의 대리규정을 따라 대리인이 그 권한내에서 본인을 위한 것임을 표시한 의사표시는 직접 본인에게 대하여 효력이 생기게 됩니다. 따라서 중개인 甲이 매도인 B씨의 대리인으로서 정당하게 주택매매계약의 체결을 대리한 것이라면 위 계약은 유효합니다(「민법」 제114조). |
대리인 대리인이란- 대리란, 타인이 본인의 이름으로 법률행위를 하거나 또는 의사를 받음으로써 그 법률효과가 직접 본인에 관하여 생기는 제도를 말합니다.
- 대리제도에서 본인의 이름으로 법률행위를 하는 자를 대리인이라고 하며, 대리인에는 법률에 따라 정해지는 법정대리인과 당사자의 의사에 따라 선임되는 임의대리인이 있습니다.
· 매매계약 체결 과정에서 임의대리인은 매도인에 의해 선임될 수 있고, 매수인에 의해 선임될 수도 있으며, 양자 모두에 의해 선임될 수도 있습니다.
- 대리인이 행한 의사표시의 효과는 모두 직접 본인에게 귀속합니다(「민법」 제114조).
- 예를 들어, 매수인이 대리인을 사용하여 매매계약을 체결한 경우, 매매계약에 따른 소유권이전등기청구권, 대금지급채무 등의 법적 권리·의무는 대리인이 아닌 매수인에게 귀속됩니다.
대리인과의 매매계약체결- 매매계약 당사자가 선임한 대리인과 매매계약을 체결할 때에는, 대리인에게 대리권이 있는지부터 확인해야 합니다.
- 이를 위해, 계약상대방은 대리인이 법정대리인인 경우에는 인감증명서를 요구하고, 대리인이 위임대리인인 경우에는 위임장과 인감증명서를 함께 요구하여 이를 확인해야 합니다.
· 위임장에는 부동산의 소재지와 소유자 이름 및 연락처, 계약의 목적, 대리인 이름·주소 및 주민번호, 계약의 모든 사항을 위임한다는 취지가 기재되고 연월일이 기재된 후 위임인의 인감이 날인되어 있어야 합니다.
√ 위임장의 양식과 작성방법에 대해서는, 대법원 인터넷등기소>자료센터>파일양식다운로드를 참조하시기 바랍니다.
· 인감증명서는 위임장에 찍힌 위임인의 날인 및 매매계약서에 찍을 날인이 인감증명서의 날인과 동일해야 법적으로 문제가 발생하지 않습니다.
√ 인감증명제도는, 행정관청에서 인감신고자가 현재 사용하는 인감이 신고된 인감임을 증명해 주는 제도로서(대법원 2001. 7. 10. 선고 2000두2136 판결), 재산권의 처분이나 채무 부담행위를 하는 때에 본인의 의사를 확인하기 위한 방법으로 사용되고 있습니다.
√ 인감증명을 받으려는 자는 미리 그 주소를 관할하는 증명청에 인감을 신고함으로써 그 증명을 받을 수 있습니다(「인감증명법」 제3조제1항).
※ 부부는 상대방 명의의 부동산 매매를 위임장 없이 대리할 수 없습니다.
□ 일상가사대리권이란, 부부가 일상의 가사에 대해 가지는 대리권을 말합니다(「민법」 제827조, 「민법」 제832조).
일상가사의 범위는 부부공동체의 생활구조, 정도 그 부부의 생활장소인 지역사회의 사회통념에 따라 결정됩니다(대법원 1999. 3. 9. 선고 98다46877 판결).- 따라서, 거주용 가옥의 임차와 같이 가족의 의식주에 관한 사무는 일상가사의 범위에 포함되어 배우자가 타방 배우자를 대리할 수 있으나, 타방 명의의 부동산의 매각은 일상가사대리의 범위 안에 포함되지 않습니다.
- 즉, 상대방 명의의 부동산의 매각에는 본인 명의의 위임장이 있어야 합니다.
부동산 중개업자 부동산 중개업자란- 부동산 중개업자란, 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」에 따라 중개사무소의 개설등록을 한 자를 말합니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제2조제4호).
· 부동산 중개업자는 매매계약의 당사자는 아니지만, 매도인이나 매수인과 부동산 중개계약을 통해 부동산 거래에 개입할 수 있습니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제30조).
- 부동산 중개업자의 도움을 얻어 매매계약을 체결하는 경우 부동산 중개업자가 소속된 중개사무소가 등록된 중개사무소인지, 보증보험 또는 공제에 가입했는지를 확인하고 계약을 체결합니다.
· 등록된 중개사무소인지의 여부는 해당 중개사무소 안에 게시되어 있는 중개사무소등록증, 공인중개사자격증 등으로 확인하면 됩니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제17조, 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙」 제10조).
· 보증보험 또는 공제에 가입했는지의 여부는 중개사무소에 게시된 보증의 설정 증명서류를 확인하면 알 수 있습니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙」 제10조).
중개업자의 의무- 중개업자는 중개대상물의 종류·소재지·지번·지목·면적·용도·구조 및 건축연도 등 중개대상물에 관한 기본적인 사항 그 밖의 사항에 대해 중개의뢰인에게 설명해야 하며, 거래계약서 사본의 보존의무, 허위계약서 작성 금지의무, 중개대상물확인·설명서의 교부·보존 의무를 부담합니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제29조, 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제25조, 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제30조).
부동산 중개업자의 손해배상책임- 부동산 중개업자는 중개행위를 함에 있어 고의나 과실로 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제30조제1항).
- 부동산 중개업자는 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로써 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제30조제2항).
· 예를 들어 부동산중개인은 부동산을 처분하려는 자가 진정한 권리자와 동일인인지 조사·확인해야할 의무를 지며, 설사 진정한 권리자와 동일인인지 조사·확인하였더라도 매도의뢰인이 모르는 사람인 경우에는 등기권리증 소지여부나 그 내용을 조사·확인할 의무를 집니다. 따라서 부동산 중개업자가 이러한 부동산 중개업자의 의무를 소홀히 하여 부동산 매수인에게 손해를 입힌 때에는 부동산 중개인은 그 손해에 대해서 배상을 해야 합니다(대법원 1993. 5. 11. 선고 92다55350 판결).
- 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지 여부는 거래당사자의 보호에 목적을 둔 법규정의 취지에 비추어 중개한 자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선, 중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 의하여 결정됩니다(대법원 2000. 12. 22. 선고 2000다48098 판결).
· 예를 들어, 부동산 매매계약 체결을 중개하고 계약체결 후 계약금 및 중도금 지급에도 관여한 부동산 중개업자가 잔금 중 일부를 횡령한 경우, 잔금 중 일부를 횡령한 행위가 중개행위에 해당하는지 여부는 중개업자가 진정으로 거래당사자를 위하여 거래를 알선·중개하려는 의사를 갖고 있었는가라는 중개업자의 주관적 의사에 의하여 결정할 것이 아니라, 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 중개업자의 행위가 알선·중개행위로 인정되는가에 의해 판단되며, 따라서 잔금 중 일부를 횡령한 부동산중개업자는 중개행위를 함에 있어서 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 경우에 해당하게 되어 부동산 중개업자의 손해배상 책임을 지게 됩니다(대법원 2005. 10. 7. 선고 2005다32197 판결).
이 밖에 중개수수료에 대해서는 이 콘텐츠의 <세금과 중개수수료-중개수수료-부동산 중개수수료>에서 확인하실 수 있습니다.
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