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| 중도금 지급시기와 계약해제 |
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중도금 지급기일 전에 미리 지급한 중도금, 유효한 계약 이행
단, 매도인이 이미 해약의사 표시한 뒤라면 허용 안돼
최근 은평 뉴타운의 분양가와 검단신도시 발표 등으로 주변 아파트 가격뿐만 아니라 수도권지역의 모든 아파트 가격이 요동쳤다. 하루 아침에 가격이 폭등하다 보니 그런 발표가 있기 전에 부동산거래를 한 사람들은 당혹할 수밖에 없었다. 특히 매도인은 큰 손해를 보고 매도한 것으로 생각하여 가슴을 치게 된다.
사정이 그러하다 보니 매도인으로서는 당연히 받은 계약금의 배액을 물어 주고라도 계약을 해제하려고 할 것이다. 반면 매수인은 계약을 해제 당하지 않기 위하여 중도금이나 잔금을 이행기 전이라도 빨리 이행하여 매도인의 해제권을 봉쇄하려고 할 것이다. 그런 일환으로 매수인이 매도인의 계좌번호를 아는 경우에는 일방적으로 매도인의 계좌로 중도금이나 잔금을 송금해버리기도 한다. 이에 대비하여 매도인은 계좌를 폐쇄하고 재빨리 해약하겠다는 통지를 하기도 한다.
어떤 경우에는 매수인이 매도인의 계약금 배액상환에 대한 수령을 거절하여 매도인이 공탁을 하고, 매수인은 중도금이나 잔금을 공탁하여 쌍방이 공탁을 하는 경우도 있다.
매도인과 매수인의 이러한 입장 차이와 신경전 때문에 실무에서는 해제의 효력이 발생하였는가를 둘러싸고 분쟁이 자주 발생하게 된다.
분쟁이 발생하면 이 매매계약을 중개하고 계약서를 작성한 공인중개사도 입장이 곤란하게 된다. 공인중개사를 원망하는 매도인도 있다. 또한 공인중개사는 매도인과 매수인 중 누구의 입장에 서서 조언을 해야 할지가 문제돼 곤혹스럽게 되는 경우도 있다.
그렇다면 과연 매수인(임차인)은 대금의 지급시기가 정해져 있다고 하더라도 그 이전에 이행을 하는 것이 허용될 수 있는가가 문제된다. 대금지급의 이행기는 매도인보다는 매수인을 위해 정해진 일종의 기한의 이익이라고 볼 수 있기 때문에 특별한 사정이 없는 한 매수인은 이를 포기하고 미리 이행할 수 있는 것이다. 이행기 전의 이행이 유효하다고 보는 것은 대법원 판례의 입장이기도 하다.
다만, 매도인이 계약금의 배액상환을 하지는 않았지만 이미 해약의 의사표시를 분명히 한 후에 매수인이 이를 알고서도 먼저 이행하여 매도인의 해약금에 의한 해제권을 악의적으로 봉쇄하려고 하는 것은 신의칙상 허용될 수 없다고 보아야 할 것이다.
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대상판결: 대법원 2006.2.10. 선고 2004다11599 판결
【소유권이전등기】
[쟁 점]
매매계약체결 후 시가가 상승한 경우 매매계약의 기초적 사실관계가 변경되었다고 볼 수 있는지 여부와 이행기 전의 이행이 허용되는지 여부
[사 안]
가. 피고(매도인: 동래정씨사암공파종친회)과 원고(매수인: 동산건영)사이에 피고 소유의 토지에 대한 매매계약체결
-매수인 동삼건영 등은 아파트 신축사업을 추진하기 위하여 매매계약을 체결한 것임
-그러나 계약후 국방부장관의 고도제한조치 완화방침이 발표된 후 매도인측은 매수인에게 매매대금의 증액을 요청하였고 이에 대해 매수인은 확답을 하지 않음
-그 후 동삼건영의 이사 한화석, 한별건설 대표 김상돈, 한별건설 이사 유제일 등 3명이 중도금 지급기일 이전인 2002. 2. 20. 매도인의 종중 사무실을 방문하여 종중 총무 정동우에게 중도금 상당액의 자기앞수표를 제공하였으나, 매도인은 수령거절
-고도제한조치 완화방침이 발표되어 갑자기 이 토지의 시가 상승이 예상되자, 그 7일 후인 2002. 1. 9.경 매도인 대표자 정수현이 매수인 동삼건영 등에게 구두로 증액요청(그러나 그는 구체적인 금액을 제시한 바도 없고, 종중 이사회의 결의가 있었던 것도 아니며 단지 식사를 하는 자리에서 증액요청을 하였음)
나. 매수인 동삼건영 등은 2002. 2. 20. 제공한 중도금을 매도인이 수령하지 않자, 같은 날 매도인에게 ‘매수인측이 제공한 중도금 전액을 즉시 수령할 것과 인·허가용 토지사용승낙서를 발급하여 줄 것을 요청한다.’는 취지의 내용증명을 보냈음
-그러자 매도인도 2002. 2. 22.에서야 종중 이사회를 개최하여 계약을 해제하기로 결의한 후 2002. 2. 25. 피공탁자를 매수인 동삼건영 등으로 하여 계약금의 배액을 공탁하면서 계약에 대한 해제권을 행사
-이 토지는 매매계약 이전에는 그 진입로도 없는 맹지이고, 고도제한 및 인·허가 제한까지 받고 있는 상황이어서 주택신축사업의 추진이 쉽지가 않아 여러 매수인들과 계약을 체결하려 하였으나 번번이 무산된 적이 있음
-그러나 고도제한조치 완화에 대한 주민들의 요청이 계속되었고 ‘당국에서 이를 검토중이며, 조만간 완화될 것이다.’라는 소문은 이 사건 매매계약 이전부터 계속 퍼져 있었음.
다. 계약 체결 후 동삼건영은 이 사건 토지로 진입할 수 있는 진입로로 사용하기 위하여 그 주변토지인 성남시 수정구 신흥동 산 37-1 임야와 같은 동 산 38 임야 등을 합계 26억 5천만 원에 매수하였고, 아파트 건립을 위한 설계비로 6억 원 정도를 지출하여, 사업추진비로 총 약 32억 원 상당을 투입함
-매도인은 해제권을 행사한 이후인 2002. 4. 10. 개최된 종중 이사회에서 매매대금을 15억 원 ~ 20억 원 정도 증액하여 주면 재계약을 하기로 결의하고 그 내용을 그대로 매수인 측에 통보
-매수인측인 동삼건영 등은 이행기 이전인 2002. 2. 20. 중도금 전액을 자기앞수표로 마련하여 매도인 종중 사무실에 찾아가 종중의 총무에게 이를 지급하려고 하였고, 비록 그 장소에 매도인 대표자가 없었으나 전화로 연결되었는데, 대표자 및 총무가 그 수령 거절의 의사를 분명히 표시함
-당시 매수인 동삼건영 등이 사전 통보 없이 불시에 매도인 종중 사무실을 방문하였다거나, 매도인 대표자가 현장에 없었고 단지 전화로 연결되었다거나, 중도금 전액이 현금으로 제공된 것이 아니었다거나 하는 사유들은, 매수인측인 원고 동삼건영 등이 ‘중도금 전액을 제공함으로써 이행에 착수하였다.’고 인정하는 데에 아무런 장애가 되지 않으므로, 매도인인 피고는 더 이상 계약금 배액 공탁이라는 방법으로 해제권을 행사할 수 없다.
-매도인이 해제권을 행사하게 된 이유가 단순히 고도제한조치 완화라는 우연한 사정이 후발적으로 발생하여 그로 인하여 이 사건 토지의 시가가 급격히 상승하였다는 사정 이외에는 별다른 계약 존속을 위협하는 불가피한 사정은 없는 점, 고도제한조치 완화방침도 갑작스럽게 이루어진 것이 아니라 계속적으로 소문이 있었고 피고도 이를 알고 있었던 상황인 점, 그와 같은 시가 상승만을 이유로 피고가, 이 사건 매매계약을 해제하겠다거나 계약금의 배액을 지급하겠으니 이를 수령하라는 등의 아무런 의사표시나 그 이행제공도 없이, 단순히 원고 동삼건영 등에게 위 고도제한조치 완화방침 발표 후 불과 7일 만에 매매대금의 증액을 요청한 것 자체가, 자유로운 의사에 기하여 체결한 계약의 구속력을 인정하여야 하는 민법 원칙에 어긋나 부당한 것이므로, 매수인측인 원고 동삼건영 등이 이를 수용하지 않았다거나 확답을 하지 않은 것에 어떠한 잘못이 있다거나 신의칙에 위배된다고도 볼 수 없다.
-매도인으로서는 고도제한조치 완화방침 발표 이후에 원고 동삼건영 등과의 협상이 원활치 않을 경우 계약금의 배액을 공탁하고 계약을 해제하는 방법도 고려하고 있었을 것이므로, 원고 동삼건영 등이 이행에 착수하기 전에 스스로 먼저 해제권을 행사할 충분한 시간이 있었음에도 불구하고 이를 행사하지 않은 점, 비록 매수인측이 사전 약속 없이 40억 원이 넘는 거액을 중도금 지급기일을 1달 이상 앞 둔 시점에 지급하고자 한 것이 다소 이례적이기는 하나, 계약을 유지하고자 하는 매수인측으로서는 적극적으로 이행에 나아가는 것만이 당시 취할 수 있는 최선의 방법이었던 점, 매도인은 시가 상승을 이유로 이 사건 매매계약 이후에도 이 사건 토지에 관한 매매계약을 2차, 3차 거듭 체결하고 이 사건에서와 같이 계약금 배액상환이라는 동일한 방법으로 중복된 계약을 해제하는 등, 해약금제도를 이용하여 스스로 체결한 계약의 효력을 계속 상실시키고 있는 점 등을 종합하여 보면, 이 사건에서 단지 시가 상승이라는 이유만으로는 이 사건 매매계약의 체결 후 그 기초적 사실관계가 변경되었다고는 볼 수 없어 ‘피고를 당초의 계약에 구속시키는 것이 특히 불공평하다.’거나 ‘피고에게 계약내용 변경요청의 상당성이 인정된다.’고 할 수 없고, 그 밖에 매수인측인 원고 동삼건영 등에 의한 이행기 전의 이행의 착수가 허용되어서는 안 될 만한 불가피한 사정이 있다고도 할 수 없다. 따라서 매도인은 해제권을 행사할 수 없다.
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