지목변경이란 쉽게 말하자면 현재 토지의 신분을 바꿔주는 것이라고 이해할 수 있다.
임야에서 농지로, 농지에서 대지로 변경 하기도 하는 것이다. 이것이 중요한 이유는 형질변경과 함께 토지의 몸값 역시 크게 변화되기 깨문이다.
이 지목변경을 위해서는 형질변경의 작업이 필요하다.
예컨데 다른 지반보다 경사가 있는 임야를 농지처럼 평평히 이용하고 싶다면, 당연히 농지로 이용할 수 있는 환경으로 만들어 줘야 하는 것 처럼 말이다.
이런 임야, 전, 답 등을 형질변경 하기 위해 개발행위 허가를 지자체에 받는 것이다.
이 '형질변경'에 따라 토지의 몸값이 달라지는데, 이 안에서 우리에게 익숙한 성토와 절토작업이 이루어진다. 성토는 지반 위에 흙을 쌓아올리는 것이다. 시골땅을 지나가다보면 움푹 여서 주변의 나무나 덩쿨로 스산한 분위기를 연출하는 땅 들이 있다. 이런 땅 들에는 쓰레기들이 모여들기도 하고, 썩은 물이 고여 있기도 하여 미관을 해친다. 또, 도로보다 높이가 낮은 경우에도 성토작업을 한다. 반면, 절토는 평지를 만들기 위해 경사진 부분의 땅을 깍아내는 작업을 의미한다. 토지에 언덕이나 비탈이 있으면 전원주택을 짓기도 힘들고, 농지로 운영하기 힘들기 때문에 해당작업을 해주는 것이 여러모로 좋다. 이외에도 토지의 성질을 개선하는 것을 '객토'라고 한다. 농업적인 측면에서 보면, 농작물은 토질에 큰 영향을 받기 때문에 보완할 수 있는 흙을 가져와 섞는것, 이것이 바로 객토다. 이후, 토지의 용도에 따라 토지형질변경규모에 맞춰 허가를 받은후, 형질변경 등으로 토지의 성질이 달라졌다는 판단이 들면 지자체는 지주의 토지이동신고서에 따라 지목변경을 허가해 준다. 생각보다 간단한 작업이지만, 이를 실제로 행하는 이는 적다. 초반의 의욕과 달리 복잡한 상황에 처하기 싫어서 최소한의 고생으로 진행할 수 있는 그저 '좋은토지'를 고르는 것이 현실이기 때문이다. 그러나 실제로 많은 차익을 얻는 사람들은 별볼일 없어 보이는 땅을 볼일 있는 땅으로 만들어 되판다. 그 안에 남겨진 높은 차익은 고스란히 그들의 몫이다. 어쩌면 간단한 지목변경과 형질변경 역시 사고의 역발상인 것이다. 투자고수처럼 노련하고, 높은 수익을 얻고자 한다면 노력과 수익은 비례한다는 것을 기억하여야 할 것이다.