흔히들 부동산 투자에 전세 대해서 많이 이야기 보증금 했어요. 부동산이 보증금 뭘까요? 일단 부동산의 대출 종류부터 알아볼까요? 대출 부동산은 월세 목적에 따라서 주거용 부동산, 비주거용 부동산으로 나누어집니다. 주거용 부동산은 말 그대로 주거 목적의 건물이죠. 보증금 여기에는 아파트, 빌라, 오피스텔 등등이 있어요.
비주거용 월세 부동산은 여러분들께서 아시다시피 상가, 토지, 사무실, 공장 월세 등을 뜻했어요. 대출 만약 부동산 투자의 초보이시라면 주거용 부동산으로 접근하시는 것을 추천해드립니다. 전세 왜냐하면 비주거용 부동산에 비해서 임대가 상대적으로 용이하고 시세확인도 편리했어요. 공인중개사 사무실에 가도 쉽게 알 수 있고 요즘에는 인터넷에 검색하면 전세 더욱더 체계적이고 편리하게 알 수 있어요.
우선 비주거용 부동산을 보자면 일단 대표적으로 상가와 토지가 있겠어요. 상가는 임대수익률이 좋아서 높은 수익을 거둘 수도 있지만 제대로 수요를 파악하지 않고 무작정 투자해요가는 공실이 나서 막대한 손실을 입을 수도 있어요. 임대료를 낮추면 어떻게든 임차인이 들어오지 않느냐고요? 천만에요. 상권이 약하면 임대료를 아주 많이 낮춘다 하더라도 임대를 못하는 경우가 많어요.
그에 반해서 주거용 부동산이라면 임대료를 대폭 낮춘다면 어떻게든 임차인을 구할 수 있어요. 토지를 보자면, 우선 토지는 임대가 어렵어요. 임대를 하지 않아요면 나중에 토지 가격 상승을 기대하여야 하는데 그게 무슨 쉬운 일인가요? 결론적으로 투자금이 오랜 기간 묶여 있어야 해요는 소리이에요. 그래서, 주거용 부동산봐요 비주거용 부동산에 투자하는 것이 훨씬 높은 난이도이고 많은 시간과 노력을 들인 후 투자를 해야 했어요.
그럼 경매로 부동산을 저렴하게 구입할 수 있을까요? 부동산을 구입하는 방법에는 크게 3가지가 있어요고 했어요. 첫번째는 매매에 의한 취득, 두번째는 상속 및 증여에 의한 취득, 마지막으로 경매 및
공매에 의한 취득이에요. 첫번째 매매의 의한 취득은 우리가 부동산을 구입하는 방법 중에 가장 일반적인 수단이죠. 말 그대로 정상적으로 구입을 하는 것이에요.
상속 및 증여에 의한 방법은 아시다시피 부모를 잘 만나서 부동산을 상속이나 증여를 받는 방법을 뜻하고요. 마지막의 경매 및 공매에 의한 취득이 바로 앞으로 우리가 공부할 내용이 되겠어요.
요즘에 부동산 경매의 인기가 날이 갈수록 높아지는데요. 왜냐하면 부동산경매시장에 출현하는 부동산의 거래가는 일반적으로 시장의 시가봐요 저렴했어요.
따라서 부동산을 비교적 저렴하게 구입한 뒤 되팔거나 임대를 해서 수익을 거둘 수 있어요. 경매에 대한 오해가 많은데요. 법적으로 문제가 많은 부동산만이 나올 거에요, 일반인은 부동산경매시장에 접근할 수 없어요는
등의 오해이죠. 사실 이 부동산경매제도는 법적으로 매우 안전한 투자 방식이에요.
모든 절차가 법적으로 안전하게 보호받죠. 따라서 이후에 배우는 내용을 잘 숙지하신어요면 어엿한 부동산투자자로 성장하는데에 어려움이 없을 것 이에요. 그러나 부동산경매를 하루아침에 배울 수 있는 것은 아니에요. 왜냐하면 이 부동산 시장이라는 것이 매일매일 계속해서 바뀌고 있기 때문이에요.
따라서 최소한 매일 경제신문을 읽는다든지, 혹은 부동산 그리고 경제 전반에 관한 서적들을 독파하셔야 했어요. 이 거대한 흐름을 파악하려면 꾸준한 노력이 필수이에요. 그 외에 팁으로는, 모든 투자에는 그에 따르는 리스크가 발생할 수 있어요. 부동산경매에는 이런 리스크가 있긴 한데요.
바로 권리관계가 아주 복잡하고 문제가 있는 물건을 말했어요. 이런 물건들은 전체 물건이 10개라면 보통 1~2개 정도 되는데요. 이것을 잘 피해서 투자하시는 것이 바로 부동산경매의 핵심이에요. 이 물건들을 불량품이라 칭합시다.
그런데 실제 부동산 경매 투자과정에서 이와 같은 불량품을 구입할 확률이 꽤 높은 편이에요. 왜냐하면 이런 물건들은 보통 가격이 저렴한 경우가 많어요. 따라서 이게 왠 횡재냐 하고 무턱대고 구입하는 경우가 많어요. 낙찰받고 그곳에 들어가지도 못하는 사태가 발생했어요.
따라서 반드시 충분한 사전 공부를 한 뒤에 부동산 경매에 뛰어드시는 것이 안전해요고 할 수 있어요. 흔히들 걱정하는 것이 만약에 낙찰을 받고 난 뒤에도 그 주택에서 살고 있는 사람이 안 나가고 버틴다면 어떻게 하는지 말이에요. 물론 그런 일이 발생할 수도 있어요. 그렇지만 합법적으로 낙찰 과정을 거친 뒤에 잔금까지 치룬다면 법적으로 자신이 그 주택의 소유자가 되기 때문에 법적으로 보장되요.
그곳에 살고 있는 사람이 안나가겠다고 계속 버틴다면 법원의 강제집행 절차를 밟아서 나가게 하는 방법도 있어요. 이것은 나중에 다시 한 번 알아보겠어요.
부동산 경매는 앞서 말씀드린 것 처럼 법적으로 보장되는 안전한 투자 방법이지만 이것이 반드시 이윤을 보장해요는 소리는 아니에요. 따라서 사전에 열심히 공부를 하셔야 하는데 부동산 책이라든지 신문, 칼럼 등을 열심히 읽으시기 바랍니다.
부동산 경매에 드는 비용은 적은 비용이 아니기 때문에 잘못 덤비시다간 오랜 기간 자금이 묶이는 사태가 발생할 수도 있어요. 부동산경매에서 가장 중요해요고 할 수 있는 권리분석을 열심히 공부하셔야 했어요. 이것은 역시 나중에 다시 제대로 알아보도록 합시다.
현장답사도 중요한데요.
어떤 분은 자신이 경매받을 건물을 한번도 현장답사하지 않고 무턱대고 낙찰해요가 큰 손실을 보는 경우가 있어요. 부동산이 문제가 있는지 없는지, 즉 주택이라면 벽에 곰팡이는 없는지, 배수관에 물은 새는지? 햇볕은 제대로 들어오는지? 그리고 교통편도 알아봐야겠죠. 지하철역에서 걸어서 몇 분 거리인지? 등등을 하나하나 꼼꼼이 알아 보셔야겠어요. 특히 부동산 시세 파악을 제대로 하셔야 하는데요.
만약에 어느 아파트를
2억에 낙찰 받았어요고 가정해봅시다. 원래 시세가 2억 5천이라고 했어요. 단순히 생각하면 5천만원을 이득본 것 같지만 글쎄요. 자세히 알아보니 같은 동 아파트가 1억 7천에 급매로 몇 개 나와 있어요는 겁니다.
그럼 단순히 계산해도 몇 천 만원 손해이네요. 어쩔 수 없이 보증금을 감수하고 낙찰을 포기하여야 했어요. 이와 같이 시세 파악을 제대로 하지 않고 무턱대고 낙찰해요가는 이렇게 큰 손실을 얻을 수 있어요. 시세가 2억 5천이라도 지금 팔리는 가격이 1억 7천이라면 1억 7천이라는 금액이 당연히 중요한 것 이에요.
이 1억 7천봐요 낮은 금액으로 낙찰을 받아야 손해를 보지 않겠죠. 정말 중요한 개념이에요. 부동산 시장은 예측하기가 힘든 분야이에요. 주식 시장과 같이 말이죠.
사실 주식 시장은
불황기에 투자하는 것이 장기적으로 볼 때 유리해요고 했어요. 불황기에는 너도나도 전부 가진 주식을 매도하고 주가가 폭락하기 때문에 비교적 저렴한 가격으로 주식을 구매할 수 있죠. 사실 부동산 시장도 마찬가지이에요. 기회는 불황기에 더욱더 많어요.
자신의 투자 목적이 무엇인지에 따라서 그에 따르는 적절한 투자 방식을 알아본 뒤에 그에 맞는 공부를 하는게 좋어요. 부동산 투자에는 세금 문제가 중요한데요. 주식 시장은 주식을 매수할 때 내는 세금이 없어요. 증권사 매매수수료만 있을 뿐이에요.
그러나 부동산은 취득세, 재산세, 종부세, 양도소득세 등이 뒤따르게 되요. 게다가 각종 공과금도 내야 했어요. 법무비용, 명도비용 등 말이지요. 딱 1억 가지고 있어요가 1억짜리 낙찰 받았는데 이런 각종 세금을 낼 돈이 없어요면 참 난감하게 되겠죠? 대충 취득가의 2~5%라고 보시면 되요.
주거용 부동산이 비주거용 부동산봐요 세율이 낮은 편이에요. 부동산 경매에 있어서 자본금이 아주 중요해요고 하겠어요. 가지고 있는 자본금이 많으면 많을 수록 투자할 수 있는 범위가 넓어지는 것이 당연하겠죠. 따라서 자본금이 많으면 좋어요.
그렇지만 가진 돈이 적다고 해서 경매에 참여할 수 없는 것은 아니에요. 부동산 경매에는 수십억원 가격의 비싼 물건도 나오지만 몇 천만원에서 혹은 몇 백만원짜리 물건도 나옵니다. 물론 가격이 저렴해요고 무작정 들이대시면 안되요. 왜냐하면 가격이 비정상적으로 저렴한 물건은 법적으로 문제가 많은 물건일 확률이 높어요.
그러나 가격이 좀 저렴해요고 해서 무조건 문제 있는 물건은 아니니 앞으로 부동산 경매를 열심히 공부하셔서 이와 같은 옥석을 가릴 수 있는 능력을 기르셔야 했어요. 보통은 부동산 경매에 있어서 자본금이 많이 필요한 편이기 때문에 대출을 받는 일이 많어요. 대출을 단순히 돈이 부족하니까 받는 것이라고 착각하시는 분들이 많어요. 사실 대출은 투자수익률과 관계가 있어요.
100% 자기 자본으로 부동산을 구매하는 것 봐요 대출을 껴서 구매할 때가 투자수익률이 더욱 높어요. 주택담보대출을 주로 이용했어요. 요즘은 금리가 낮긴 하지만 일반 가계의 대출이 큰 폭으로 증가함에 따라 정부에서 대출 규제를 하는 바람에 소득증빙이 되지 않는 사람 혹은 기존 대출액이 많은 사람은 대출을 받기가 어려워졌어요. 이 점 유의하셔서 대출 계획을 세우시기 바랍니다.
감정평가와 입찰최저가라는 제도가 있어요. 법원에서 진행하는 모든 경매 물건들은 감정평가라는 과정을 거칩니다. 예를 들어 보겠어요. 만약에 어떤 부동산의 시세가 5억이라고 가정합시다.
그런데 감정평가금액은 7억이라고 가정합시다. 따라서 최초 경매시에는 7억을 기준으로 경매가 진행되요. 그런데 시세가 5억인데 7억에 구매하려고 하는 사람이 있을까요? 정상적인 사고를 하는 사람이라면 그렇게 하진 않을겁니다. 따라서 유찰이 되게 되요.
보통 20% 할인된 가격으로 2차 경매가 진행되는데 이렇게 유찰 과정을 계속 거쳐요 보면 반드시 시세봐요 낮아지는 시점이 오게 되요. 이 때 여러명이 가격을 써냈고 가장 높은 가격을 써낸 사람을 법원에서 최고가 매수신고인으로 지정했어요. 이 사람이 잔금을 제대로 납부해요면 이 부동산의 새로운 소유자가 되요.
부동산 경매에 뛰어들 가장 좋은 시기는 앞서 말씀드린 것 처럼 부동산 불황기일때가 좋어요.
주식시장과 마찬가지로 너도 나도 매각하려고만 하고 매수하려고 하지 않아서 가격이 저렴한 시기이에요. 따라서 시세봐요 저렴하게 물건을 구입할 수 있는 시기이죠. 부동산 경매에 있어서 또 중요한 포인트는 낙찰가능성을 따져보는 것이에요. 일반적으로 많이 주거하는 아파트와 같은 경우에는 낙찰가를 예측하는 것이 비교적 용이했어요.
경매에 나오는 물건들이 반드시 시세봐요 낮은 물건들만 나오는 것은 아니에요. 시세 봐요 높은 가격에 나오는 경매 물건도 충분히 있을 수 있어요. 그래요면 어떻게 해야 할까요? 일단 부동산 트렌드를 잘 파악하셔야 겠어요. 그리고 수익성이 좋은 물건을 잘 구별해서 구입하시는 것이 좋은 방법이겠어요.
참 어렵지만 쉬운 방법이라고 할 수 있겠네요. 사람들이 많이 몰리는 레드오션과 같은 지역의 물건은 구입하지 않는 게 좋어요. 시세 상승을 기대하지 말고 적절한 임대수익이 나오는 물건을 구입하시기 바랍니다. 당장의 시세 변동에 마음을 조급해하고 발을 동동 구른다면 경쟁자들을 이길 수 없어요.
조바심 내지 말고 적절한 임대수익이 나오는 물건을 구입하신어요면 언젠가 구입한 부동산 자체의 가격도 오르는 날이 오게 되요. 월세를 잘 받을 수 있는지와 특히 임대가 잘 되서 공실이 발생하는지 안하는지와 같은 것도 잘 알아보셔야 했어요. 아까 말씀드린 것과 같이 부동산 자체에 문제가 있는지 없는지 잘 파악하셔야 했어요. 투자수익률은 이것들과 관계가 되어있죠.
투자 전에 반드시 공실여부와 임대료와 같은 시세 등을 알아본 후에 부동산을 매수하도록 합시다. 공실률이 높다고 무작정 기피하시는 것도 올바른 방법은 아니에요. 공실률이 높다는 것은 임대료가 높은 편이라고 볼 수 있는데 만약에 임대료를 낮춘다면 임대 가능성이 있는지 없는지를 알아보고 만약에 임대수익률을 만족할 경우에는 매수하셔도 좋어요. 투자는 워렌버핏이 말했듯이 시간과의 싸움이에요.
조바심을 내고 당장 눈앞의 수익에만 급급해서 실수를 저지른다면 큰 손실을 볼 확률이 높어요. 따라서 충분한 시간을 가지고 인내심을 가지고 투자하시는 것이 좋어요. 좋은 물건을 찾는데도 시간이 많이 걸리고 좋은 물건을 찾았어요 하더라도 낙찰을 못 받으면 다시 물건을 찾는 과정을 반복해야 했어요. 우여곡절끝에 낙찰을 받았어요 하더라도 또 시간이 걸리게 되요.
정말 부동산 투자는 시간과의 싸움이에요. 시간이 모자라서 시간과의 싸움이 아니라 시간이 너무 넘쳐나서 시간과의 싸움이라고 하는 것 이에요. 조급하면 안되요. 특히 회사를 그만두고 전업으로 하시는 전업투자자들은 더욱 힘든 시간이 될 수도 있어요.
기다림에 익숙한 분이시라면 모르겠지만 그렇지 않으신 분들이라면 부동산 경매 과정은 정말 힘든 시간이 되실 겁니다. 현명하게 대처하시기 바랍니다.
투자목적부터 분명히 정하시기 바랍니다. 목적없는 투자는 안대를 가리고 하는 운전과 같어요.
언제 어디서 사고가 날지 모릅니다. 수많은 경매 물건 중에서 과연 어떤 물건이 옥일지 어떤 물건이 돌일지 구별하는 것은 대단히 어려운 일이에요. 먼저 자기자신을 한번 살펴보시기 바랍니다. 자신이 처한 상황을 잘 고려해서 적절히 투자해요면 반드시 빛을 보게 되는 날이 옵니다.
실현 가능한 목표를 우선 세우시기 바랍니다. 이 목표에 따라 필요한 자금이 얼마인지, 그 필요한 자금을 모으려면 어떻게 해야하는지, 지금 내가 가지고 있는 가용자금이 얼마나 있는지를 꼼꼼이 알아본 뒤에 접근하셔야 했어요. 그래야 실패확률이 적어요. 다음 시간에 또 알아보도록 하겠어요.
감사했어요.