인서울 내 집 마련'이 갈수록 넘기 힘든 철옹성이 되고 있습니다. 3.3㎡당 5,000만 원 시대에 안착한 서울 아파트값과 촘촘해진 대출 규제에 가로막힌 실수요자들이 '비규제 틈새시장'으로 빠르게 발길을 돌리고 있는데요. 대출 문턱은 낮추면서 주거 만족도와 자산 가치를 동시에 잡을 수 있는 단지에 대해 알아봤습니다.
.
.
서울 아파트가격이 '3.3㎡당 5,000만원 시대'에 안착하면서, 도심권 내 집 마련은 이제 풀기 어려운 숙제가 되었습니다.
.
특히 중소형 아파트조차 15억원을 훌쩍 넘긴 상황에서, 정부의 촘촘한 대출 규제까지 더해지자 실수요자들의 자금 동원력은 한계에 다다랐습니다. 이로 인해 눈길은 자연스럽게 ‘비규제 틈새시장'으로 향하고 있습니다. 대출 규제를 피해 실거주와 자산 가치를 동시에 잡을 수 있는 비규제 지역 아파트 및 주거형 오피스텔이 현실적인 타협점이자 최선의 대안으로 떠오른 것입니다.
가격 장벽을 넘고 내 집 마련의 꿈을 실현할 수 있는 비규제지역, 비규제상품에 대해 알아봤습니다.
.
[Remark] 규제의 역설… 대출 한도가 만든 '15억 상향 평준화'
.
최근 서울 부동산 시장은 규제가 오히려 가격을 밀어 올리는 역설적인 상황을 맞이했습니다. KB부동산 통계에 따르면, 지난 3월 서울 중소형(전용 60~85㎡) 아파트 평균 매매가는 15억1,022만원을 기록했습니다. 지난해 10월 14억원을 돌파한 지 단 5개월 만에 1억 원이 더 오른 셈입니다.
특히 전용 59㎡ 이하 소형 아파트 가격의 상승세는 더욱 두드러집니다. 3월 서울 아파트 소형 평균 매매 가격은 9억9,566만원으로, 지난해 10월 9억원을 처음 돌파한 후 1억원 가까이 올랐습니다. 이 같은 추세라면 상반기 내 10억원 돌파도 유력해 보입니다.
전문가들은 이러한 현상의 원인으로 '대출 규제 가이드라인'을 지목합니다. 지난해 발표된 부동산 대책에서 주택담보대출 한도가 주택 가격에 따라 엄격히 제한되자, 오히려 대출이 가능한 마지노선인 15억원 이하 단지들로 수요가 쏠리며 '가격 키 맞추기'가 일어났다는 논리입니다.
결국 단기간 급등한 아파트 가격 부담과 동시에 서울 내에서 대출의 도움을 받아 진입할 수 있는 선택지는 갈수록 좁아지고 있다는 이야기입니다.
.
.
[Remark] "당첨돼도 문제"… 분양가 20억 시대, 청약도 '그림의 떡'
.
여기에 과거 서민들에게 가장 확실한 내 집 마련 통로였던 청약시장도 상황은 마찬가지입니다. 서울 민간 아파트의 평균 분양가는 2년 전보다 약 39% 급등하며 3.3㎡당 5,238만원을(HUG, 2월기준) 기록했습니다. 이제는 국민평형인 84㎡의 분양가가 17억~18억원대, 전용 59㎡ 중소형은 15억원을 넘어서는 사례가 속출하고 있습니다.
더욱이 갈수록 오르는 건설원가, 고가의 마감재와 특화 설계가 적용된 하이엔드 브랜드 도입으로 분양가 상승은 현재진행형입니다. 강남 3구 밖에서도 전용 59㎡ 분양가가 15억원을 훌쩍 넘어 20억대를 찍은 사례도 있습니다.
최근 분양한 동작구 '라클라체자이드파인'의 경우 전용 59㎡가 최고 22억 원대에 책정되어 시장을 놀라게 했습니다.
가격도 가격이지만, 이 아파트에 분양 받으려면 대출 가능액을 제외하고도 입주 때 현금 약 17억 원이 필요하다는 계산이 나옵니다. ‘당첨이 돼도 돈이 없어서 못 들어간다’는 말이 결코 과장이 아닙니다.
.
[Remark] ‘비규제’ 틈새시장으로의 수요 이동 확대
.
서울의 높은 진입 장벽은 수요자들을 비규제 지역으로 빠르게 이동시키고 있습니다.
실제로 규제가 집중된 서울 및 인근 주요 지역의 거래량은 급감한 반면, 화성, 부천, 남양주 등 비규제 지역의 거래량은 오히려 늘어나는 풍선효과가 뚜렷합니다.
.
경기부동산포털에 따르면 10·15 대책 시행 전 3개월과 이후 최근 3개월간 경기도 31개 시·군의 아파트 매매 거래량을 비교한 결과, 비규제지역인 화성시는 거래량이 3,144건에서 3,921건으로 777건 증가하며 가장 큰 폭의 상승을 보였습니다.
이어 같은 비규제지역인 부천시(404건 증가), 남양주시(399건), 군포시(330건), 평택시(298건) 순으로 거래가 늘어난 것으로 나타났습니다.
...
이에 반해, 규제지역 중에서도 인기 지역이었던 성남시는 대책 이전 3개월간 3,135건에 달했던 매매거래 건수가 대책 이후 1,139건으로 1,996건이나 급감해 규제의 파급력을 확인할 수 있습니다.
.
상품군에서는 '주거형 오피스텔’이 눈에 띕니다. 아파트와 평면 구조는 흡사하면서도 대출 규제에서 상대적으로 자유롭고 실거주 의무도 없어, 실거주자와 투자자 모두에게 매력적인 선택지가 되었기 때문입니다.
특히 전용 85㎡ 이상의 중대형 오피스텔 거래량은 전년 대비 3배 이상 급증하며 '아파트 대체재'로서의 입지를 굳히고 있습니다. 직방이 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 1월 한달간 중형 오피스텔(전용 60㎡~85㎡ 미만) 거래는 전국 542건으로 전년 동월(239건)보다 126.8% 증가했고 전용 85㎡ 이상 대형 역시 41건에서 133건으로 3배 이상(224.4↑) 급증한 것으로 나타났습니다.
.
[Remark] 규제 프리 ‘주거형 오피스텔’도 인기 행진
.
신규 분양시장에서도 주거형 오피스텔이 흥행 중입니다. 지난달 분양한 주거형 오피스텔 'e편한세상 동탄역 어반원'은 최고 20.9대 1, 평균 12.68대 1의 높은 경쟁률을 기록하며 성공적으로 분양을 마쳤습니다.
전문가들은 앞으로도 중대형 오피스텔의 인기는 지속될 것이라 예측하고 있습니다. 아파트 규제에 따른 풍선효과를 누리는 데다, 임대 수익을 노린 초소형 오피스텔은 금리 상승과 세 부담 영향으로 투자 매력이 떨어진 반면, 중대형은 주거 대체재로서 수요가 꾸준히 유입되고 있기 때문입니다.
.
.
그렇다면 본격적인 이사 철과 분양 시즌을 맞아, 현재 시장에서 주목할 만한 비규제 단지는 어디일까요?
가장 먼저 눈여겨볼 곳은 경기 수원시 영통구에서 분양을 앞둔 주거형 오피스텔 '영통역 우미 린'입니다. 이 단지는 수인분당선 영통역을 도보로 이용할 수 있는 초역세권 입지에 더해, 향후 인덕원~동탄 복선전철이 개통되면 더블 역세권의 위상을 갖추게 됩니다. 삼성디지털시티가 인접해 고소득 배후 수요가 탄탄하며, '수원의 대치동'이라 불리는 영통 학원가를 그대로 누릴 수 있어 자녀 교육을 고민하는 3040 세대에게 최적의 대안으로 꼽힙니다. 단지는 지하 5층~지상 29층, 2개 동, 총 305실 규모로 조성되며, 전용면적 76·84·119㎡ 및 펜트 타입의 중대형 위주 평면으로 구성되어 아파트 못지않은 공간감을 자랑합니다.
.
경기도 김포시 풍무역세권 도시개발사업 B1블록에 들어서는 ‘풍무역세권 수자인 그라센트 2차’도 눈여겨볼 만합니다. 지하 2층~지상 28층 7개 동, 총 639가구 규모로 조성됩니다. 비규제 지역이라 중도금 대출 등 금융 조건이 비교적 자유롭고, 분양가상한제가 적용되어 비교적 합리적인 가격으로 공급됩니다.
의정부에서는 ‘의정부역 센트럴 아이파크’가 분양 중입니다. 지하 2층~지상 최고 47층, 아파트 2개 동, 오피스텔 1개 동 규모로 지어집니다. 수도권광역급행철도(GTX)-C 노선이 들어설 의정부역을 도보로 이용할 수 있는 입지에 47층 고층 단지로 들어설 예정이라 향후 의정부역 주변의 스카이라인을 장식할 단지로 주목받고 있습니다.
부천시에서는 ‘e편한세상 부천 어반스퀘어’가 분양 예정입니다. 이 단지는 소사3구역 주택재개발사업으로, 지하 3층~지상 38층, 13개 동 총 1,649가구 중 전용 59~84㎡ 897가구가 일반 분양물량입니다. 지하철 1호선·서해선 소사역이 사업지 앞에 있고 GTX B노선(2031년 개통 예정)이 정차하는 부천종합운동장역도 한 정거장 거리에 있습니다. 또 이마트 부천점을 비롯해 부천역지하도상가, 부천자유시장, 부천역로데오거리, 부천성모병원, 부천세종병원 등 생활편의시설도 가깝습니다.
.
인천 송도 국제업무지구에서는 ‘더샵 송도그란테르’의 분양이 예정되어 있습니다. 단지는 지하 2층~지상 최고 46층, 총 15개 동, 아파트 1,544가구와 주거형 오피스텔 96실로 구성됩니다. 단지는 인천지하철 1호선 센트럴파크역 역세권이며, 한 정거장 거리의 인천대입구역에는 수도권광역급행철도(GTX-B노선(예정))이 추진 중입니다.