토지시장 들어가는 요령
토지투자의 묘미를 알아야 돈 번다.
부동산투자는 돈이 많이 있다고 되는 것도 아니고, 좋은 매물이 많이 있다고 되는 것도 아니다. 때를 잘 만나야 한다. 부동산의 대표적인 거래대상은 주택이요, 부동산재테크는 주택에서부터 시작된다. 그러나 요즘 주택시장은 앞을 가늠하기도 어렵고 길을 찾기도 어렵다.
분양권 양도금지. 재건축 조합원지위 양도제한. 재당첨금지기간 확대. 주택담보대출 축소. 양도소득세 인상. 재건축 초과이익 환수제 등 사방에 거미줄이 걸려있어 옴짝달싹할 수 없다. 금융소득과세. 종합부동산세. 임대소득과세 등 부자증세 3종세트도 반가운 소식은 아니다.
봄에 꽃이 아름답게 피고, 여름에 잎이 무성했지만, 가을을 맞는 단풍은 어쩔 수 없이 떨어져야 하는데 지금 주택시장의 처지가 어지럽게 떨어지는 가을 단풍의 모양새다. 기나긴 겨울을 지나야 다시 봄을 맞을 수 있을 텐데 앞으로 몇 년이 걸릴지 그 시기를 가늠하기 어렵다.
건설산업연구원도 한국 건설경기의 3년 호황이 끝나고 있다는 전망을 내놓고 있다. 2015년부터 2017년까지 3년은 그야말로 건설업계의 호시절이었다. 값이 오르는 지역의 집값은 수억씩 올라 가만히 앉아서 불로소득을 챙겼으리라. 부동산투자의 전형적인 수입은 늘 이런 식으로 불어왔다.
1970년대 강남 신사동에서 1억짜리 부동산은 300억이 됐는데 연봉 1백만 원을 받은 사람은 1억을 받고 있다. 부동산은 300배로 불었으나, 월급은 100배로 불었을 뿐이다. 앞으로는 집 투자도 조심하고, 갭투자도 조심하자. 주택은 2채 이상을 갖지 못하도록 온갖 통제를 할 것이다.
그렇다면 앞으로 어느 지역에서 어떤 종목의 부동산에 투자해야 할까? 투자처는 1)실업률이 낮고, 2)인구가 꾸준히 증가하고, 3)개발이 연속적으로 진행하는 곳이라야 한다. 현재 그런 곳은 강남일대, 평택. 화성일대, 세종시 일대. 수원과 용인 일부지역을 적합지로 볼 수 있다.
작년까지 주택투자를 해왔던 투자자들의 자금사정을 보면 적게는 5천에서 1억이고, 많게는 2억에서 3억이다. 전세 안고 집 한 채 사두거나, 대출 안고 집 한 채 사두는 수준이다. 그러나 지금은 주택시장이 멈춰서고 갭투자가 사라지는 바람에 그 돈들이 근질근질해서 몸부림을 치고 있다.
여유돈은 어디로 가기 위해 몸부림을 치고 있을까? 땅이다. 하지만, 인구가 지속적으로 증가하고, 개발이 연속적으로 진행되는 곳은 팔겠다는 땅이 없다. 1억을 가지고 평택에 가서 땅을 사려면 달포쯤 기다려야 한다. 그러나 5억 이상 10억이나 20억짜리는 당장 좋은 매물을 골라잡을 수 있다.
평택에 현장 사무실을 두고 있는 ‘21세기부동산힐릴캠프’와 ‘부동산힐링캠프 중개사무소’에 1억짜리 땅을 사달라고 예약한 손님은 30명이 넘는다. 1주일에 겨우 한두 건 중개하면 다시 서너 건이 밀린다. 거래되고 있는 땅은 대부분 논밭과 임야로서 평당 20-30만 원선이고, 한 단계 높은 관리지역은 60-100만 원선이다.
평택은 삼성반도체 단지 건설, 미군부대 이전 완료. 평택항 확장 등 15곳 정도에서 개발을 하고 있기에 개발진행중인 도시지역의 땅값치고는 싼 편이다. 지난 10년 동안 땅값은 오르지 않았고, 거래도 없다가 이제 산업도시로 탈바꿈하면서 거래가 이루어지는 곳이기에 아직은 값이 오르지 않았다고 보면 된다.
그렇다면 평택 등 산업도시로 탈바꿈하고 있는 지역의 논밭을 사게 되면 얼마동안 기다려야 할까? 지역에 따라 다르지만, 평택은 2023년에서 2025년 사이에 굵은 개발은 거의 끝나게 된다. 따라서 투자를 하게 되면 적어도 6-7년을 기다려야 하고, 아니면 10년을 기다려야 한다.
투자자들은 그 정도 기다려서 어느 정도 이익이 생길까? 궁금하시리라. 열 배, 스무 배로 불어나는 곳도 있겠지만, 5배 정도 보면 무난할 것이다. 1억 투자하면 5억을 본다는 뜻이다. 논밭이나 임야는 종부세의 대상이 되지 않는다. 세제면에서 부담이 없으므로 농지은행이나 영농법인, 현지 농민들에게 대리경작을 시키면 된다.
땅값이 오르면 내가 직접 개발을 해야 하는가? 아니다. 공적으로 개발을 할 곳은 이미 지정되어 보상을 하고 있고, 남은 땅은 개인이나 기업들이 개발을 할 곳이기에 값이 오른 후, 아무 때고 팔면 된다. 땅 가지고 있다가 개발에 맞춰 팔면 되는 토지개발시행사가 되는 것이다.
땅은 이익이 많은 대신 세금도 많다던데 세금은 어느 정도나 될까? 장기보유 공제가 매년 3%다. 10년 보유라면 30%를 공제받게 되므로 1억짜리 땅을 5억에 팔았을 때, 본전 1억 공제하고, 이익 4억에 대한 30%(장기보유)인 1억2천 공제되고, 나머지 2억8천중에서 취득세. 중개 수수료 등 경비를 공제한 약 2억의 금액에서 35-38%를 세금으로 내야 한다.
주택으로 가지 못한 자금들이 땅을 두드리고 있는 지금과 같은 시기에는 작은 땅부터 사서 경험을 얻는 게 좋다. 하지만, 모든 투자가 흡족할 수는 없다. 투자도 운이 따라줘야 하니까~ 토지투자는 묵은 김치맛과 같다. 묵은 김치는 그냥 먹어도 좋고, 끓여 먹어도 좋다. 땅도 그렇다.
윤정웅 現 수원대 사회교육원 교수
출처 중앙일보조인스랜드
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