토지 투자와 실제 계약
부동산 투자라는 세상에 입성해 토지거래 계약을 앞두고 있는 당신이라면 꽤 많은 시간을 인터넷을 비롯한 각종 정보를 들여다 보는 데에 할애 했을 것이다. 그리고 두근거리는 마음으로 계약서 앞에 도장을 들고 서있으리라.
투자 공부라는 마음으로 그저 알아볼 때와 달리 실제 돈이 거래되는 계약은 수 십번 계약서에 도장을 찍은 나조차도 긴장을 하게 되는 순간이다.
그래서일까. 회원 중에는 토지 계약을 하고 계약금을 줬는데, 땅 값이 그 사이 상승해 거래가 취소되는 경우가 있는 지를 묻는 이들도 있다.
예를 들어 투자자가 매도인으로부터 토지를 30억원에 매수하기로 하면서 10%인 계약금 3억을 지불했다고 하자. 이후 매매 계약 후 땅값의 상승으로 매도인이 계약 무효를 주장하면서 이미 받은 계약금 3억원을 투자자에게 반환했다. 투자자는 ‘아까운 기회 놓쳤네’ 하고 넘어 가야 할까?
아니다. 계약금이 지불되었다는 것은 계약이 이미 성립된 것으로 보기 때문에 매도인 마음대로 계약을 취소할 수는 없다. 물론 이때 계약금을 반환하며 투자자의 의사 동의를 했다면 해제가 맞다. 그러나 계약 시 위약금 약정 등이 있었다면 손해배상 역시 청구도 가능하다. 투자자의 경우에도 마찬가지다. 계약금을 지불 한 뒤에 단순 변심으로 계약 해지를 원한다면 계약금 반환이 힘들 수도 있는 것이다.
실제 계약이 이루어졌을 때는 이처럼 무르기도 힘든 상황이 발생할 수가 있기 때문에 도장 찍기 전까지 수 많은 확인이 필요하다. 등기부등본을 계속 확인해야 함은 물론이고 해당 토지가 괜찮은 녀석인지, 거품이 낀 가격은 아니었는지 등을 알아보는 꼼꼼함은 필수다.
거품 낀 가격 여부를 확인하는 데는 국토부에서 운영하는 ‘실거래가 공개시스템’ 활용이 대표적이다. 여기서는 시·도, 읍·면·동을 입력하면 실제 거래된 금액을 지목과 용도지역에 따라 조회가 가능하다. 다만 지번까지는 공개되지 않기 때문에 대략적인 거래 상황을 확인해볼 때 활용하면 좋은 참고사이트가 된다. 토지시세를 확인할 수 있는 민간 사이트도 꽤 많지만 확실한지의 여부는 알 수가 없기 때문에 국가 운영사이트와 함께 이용하는 것을 추천한다.
이 같은 비교·분석까지 모두 완료했을 때 도장을 찍고 계약금을 지불했다면 ‘중도금’도 치르도록 하자. 최근에는 계약의 간편화와 대출 활용을 위해 계약금 이후 잔금으로 바로 넘어가는 상황도 있는데, 앞서 설명한 매도자의 계약파기를 불가능하게 만들 수 있는 방법이기 때문이다. 계약금과 달리 중도금 지급은 계약이 된 것으로 보기 때문에 해약금 및 위약금을 지불해도 계약 해제가 불가능하다.
오늘도 소중한 내 돈을 지키기 위해, 그리고 보다 나은 미래를 준비하기 위해 토지 투자를 공부하고 있는 모든 분들이 투자 지식만큼이나 계약지식에 대해서도 중요하게 생각했으면 한다. 올바른 계약은 다 된 밥에 재를 뿌릴 수도 있을 상황에서 여러분을 지켜줄 것이다.
[전은규 대박땅꾼 부동산연구소장]
출처 이데일리 김범준 기자
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