토지공부 - 토지투자 7가지 원칙
토지투자시 반드시 알아야 할 7가지 원칙입니다~ 이렇게 하면 토지투자는 반드시 성공합니다.
안녕하세요~
부동산전문 행정사. 공인중개사 차한수 입니다.
근래 몇년 사이에 수도권 및 서울의 집값이 이미 천정부지로 올랐습니다. 정부에서 집값 안정화를 위해서 별의별 대책을 다 내놓아도 전혀 소용이 없는 지경입니다.
자산 증식의 가장 중요한 수단으로 여기던 집값이 천정부지로 오른데다, 정부에서 각종 부동산 규제 대책으로 인해
부동산투자에 관심이 있는 분들은 토지시장으로 눈을 돌리고 계십니다.
특히, 수도권에서 가까운 원주쪽의 토지에 많이 관심을 가지고 계십니다.
그런데, 대부분의 많은 분들이 아파트 등 주택보다 시세파악도 어렵고, 확인해야 할 것이 많아서 토지투자를 굉장히 어려워 하고 계십니다. 이미 제가 여러번 제 블로그를 통하여 말씀드린바 있는데, 오늘은 토지투자를 하실 때 반드시 아셔야 하는 사항을 7가지 정도 말씀드려 보겠습니다. 이정도만 아시고 토지투자를 하시면, 절대로 실패하지 않는 토지투자를 하실 수 있으실거라 확신합니다.
【토지투자의 7가지 원칙】
1. 개발이슈가 있는 지역선정을 잘 하셔야 합니다. 지역선정을 잘 하시기 위해서는 정부정책에 관심을 가시져야 합니다. 국토교통부 홈페이지, 지자체 홈페이지 등을 통하여 정부에서 어느지역에 어떤 개발사업을 하는지 미리 알아보셔야 합니다. 항상 관심있는 지역의 지도를 가까이 하면서, 개발이슈가 있는 지역을 파악하시는 힘을 키우시는 것이 중요합니다. 한 지역을 선정하셨다면 그 지역의 지자체 홈페이지나 시, 군, 구청을 방문하여 해당 지역의 개발호재가 어느 정도 진행되었는지 파악하시는 것도 상당히 중요합니다. 만약, 개발호재의 진행이 마무리 단계에 있다면 개발호재가 토지 값에 이미 반영되어 있어서, 토지 투자를 하시기에는 늦은 셈이지요~
또한, 지역선정을 하셨으면, 반드시 현장답사를 하셔야 합니다. 현장답사시에는 해당토지의 겉모습만 보지 말고, 토지를 어떻게 활용할 수 있는지 토지의 활용도를 꼭 확인하셔야 합니다. 잘 모르시면 해당 토지 주변의 어르신들이나 농촌지역이면 이장님들에게 정보를 구하는 것도 방법이 될 수 있습니다.
2. 투자금액을 설정하셔야 합니다. 투자금액을 설정하실 때에는 반드시 자신이 무리하지 않고 토지에 투자하실 금액을 설정하셔야 합니다. 토지는 아파트등 주택에 비해 환금성이 떨어지기고, 장기간 투자를 해야 하기때문에 무리하게 대출을 많이 받아 투자금액이 커지면, 차후 매도시에 마음이 급하게 되고, 또한 매수자의 범위가 줄어들어게 됩니다. 이렇게 되면 제 값에 매도하지 못하고 매수자도 쉽게 구하실 수 없습니다. 개인적으로는 1억에서 2억선이 투자 효율이 가장 높은 금액대라고 생각합니다.
3. 용도지역을 잘 파악하셔야 합니다. 토지 투자시에는 앞에서 언급했듯이 용도지역에 따라 활용도가 높은 토지를 선택하셔야 합니다. 도시지역내에서는 자연녹지지역, 비도시 지역에서는 계획관리지역에 투자하시는 것을 추천드립니다. 도시지역내 주거, 상업, 공업 지역은 이미 땅값이 오를대로 올라서 더 이상 투자로서의 매력이 없는 지역입니다. 반면에 도시지역내의 자연녹지지역은 같은 도시지역이면서, 주거,상업, 공업지역보다 상대적으로 땅값이 저렴할 뿐아니라, 앞으로 도시가 팽창되면 주거, 상업, 공업지역으로 편입될 가능성이 높은 지역이기 때문에 자연녹지지역에 관심을 가져보시기 바랍니다. 비도시지역의 계획관리지역 역시, 다른 생산관리지역, 보전관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 보다 규제가 적고, 다양하게 활용할 수 있을 뿐아니라 도시지역에 편입될 가능성이 높은 지역이므로 역시 투자의 대상이 되는 지역입니다.
4. 대지보다는 농지 또는 임야에 투자하시는 것이 좋습니다. 대지는 이미 개발이 완료되었기 때문이 땅값이 비쌉니다. 따라서 개발이 예상되는 지역에 다양하게 개발될 수 있는 농지나 임야에 투자하시는 것이 바람직합니다. 이 경우 차후 매도시에 수요자가 많게 하기 위해서는 지목이 그대로인 원형지를 사시는 것이 좋습니다.
5. 반드시 도로에 접한 땅을 사셔야 합니다. 도로가 없으면 아무런 행위를 할 수 없습니다. 건축법상 도로는 폭 4미터 이상,내 땅에 접한 부분이 2미터 이상 되어야 건축허가가 납니다. 따라서, 토지투자시에는 반드시 도로에 접한 땅을 선택하셔야 합니다.
6. 주변 토지보다 높거나 낮은 땅에 관심을 가지셔야 합니다. 이러한 땅은 대부분 주변 토지보다 가격이 저렴합니다. 이런 땅을 매입해서 성토나 절토하여 땅의 가치를 높이시는 것도 토지투자의 중요한 방법중 하나입니다.
물론, 토지 매입시 성토나 절토비용은 반드시 고려하셔야 합니다. 못생긴 토지를 싸게 매입해서, 예쁘게 화장시켜서 되파시면 수익이 많아집니다.
7. 토지의 서류분석을 꼼꼼하게 하셔야 합니다. 물론, 중개를 하는 중개사가 서류를 확인해 주겠지만, 스스로 서류분석을 하실 줄 아셔야 합니다. 인터넷싸이트 토지이음을 통하여 토지이용확인원을 열람하여 해당 토지의 제약사항들을 확인하고, 인터넷 등기소를 통하여 해당 토지의 등기부등본 등을 확인하셔야 합니다. 대출이 많거나, 상속재산이면 주변시세보다 많이 저렴하게 토지를 구입하실 수 있습니다.
토지투자는 반드시 장기적인 계획을 가지고 투자하셔야 합니다. 따라서 너무 무리해서 큰 금액으로 큰 토지를 매입하시는 것은 바람직하지 않습니다. 수요가 가장 많은 300평 정도의 토지를 철저히 준비해서 투자한 후에 기다리시면 좋은 결과는 반드시 따라옵니다.
"땅 값은 계속오르고, 땅은 배신하지 않습니다"
도움이 되셨으면 좋겠습니다~
감사합니다.
출처 : 행정사.공인중개사 차한수 사무소 작성자 : 부동산전문행정사