투자를 위한 토지매입 전략
토지시장이 가파르게 움직이고 있다. 땅을 보러 다니는 투자자들도 부쩍 늘어났다. 급매물이 회수되면서 호가도 오르고 있다.
아직은 수도권 일부 지역에 국한된 현상이지만 그 기세가 만만치 않다. 땅 투자에 매력을 느끼는 사람들은 다른 재테크는 거들떠보지도 않는 경우가 많다. 남들보다 한발 앞서 시장변화를 읽으면 수익률 더블도 어려운 일이 아니기 때문이다. 그러나 예전처럼 사두면 이익을 얻을수 있다고 생각하다간 낭패를 보기 쉽다. IMF체제를 겪으면서 부동산시장의 패러다임이 크게 바뀐 탓이다. 반드시 투자금액대비 수익률을 따져본 뒤 행동에 나서야 한다.
▒ 어떻게 하면 땅 투자로 돈을 벌수 있을까. ▒
택지개발지구 인근 토지가 유망하다.
가장 안전한 토지투자방법은 택지개발지구에 인접한 땅을 사는 것이다. 택지지구는 정부정책에 따라 체계적으로 개발되기 때문에 어느 정도 예측이 가능하다. 따라서 안정적인 투자수익을 얻을수 있다. 주식시장에서의 블루칩과 비슷하다. 가격이 비싼 것이 단점이지만 쫓아다니다 보면 값싼 매물도 만날 수 있다.
그린벨트 해제대상지를 주목하라국토의 5.4%에 해당하는 그린벨트는 71년 이후 금단의 땅이었다. 그러나 순차적으로 규제가 풀리고 있어 고수익의 가능성이 열려있다. 그린벨트 지정 전 지목이 대지였던 경우 주택이나 음식점을 새로 지을 수 있다. 또 20가구이상 집단취락지역 이나 보존가치가 없는 지역등도 눈여겨봐야 할 투자대상지다.
지역편견을 버려라땅투자 하면 누구나 용인 양평 파주 가평 등을 꼽는다. 이 같은 지역편견을 버려야 된다. 이천시 마장면 해 월리는 용인시 백암면 가창리보다 교통여건이나 입지여건이 좋다. 그러나 시세는 가창리가 용인 땅이라는 프리미엄을 업고 평당 5만~10만원 더 비싸다. 지역편견을 버리면 실제가치보다 30%이상 저렴한 값으로 토지를 장만할 수 있다.
개발전략을 짜라지금 당장 개발자금을 투입하지 않더라도 땅을 놀리지 말고 활용방안을 찾아야 한다. 골프연습장용으로 산 땅이라도 본격 투자가 힘들면 가건물을 지어 창고로 활용한다든지 과수를 심어 재배할 수도 있다. 아무나 손대지 못하는 땅일수록 개발에 따른 수익률이 높다. 황무지처럼 보이는 맹지, 농사를 짓지 않는 채 버려진 땅 등을 개발하면 높은 투자수익률을 올릴수 있다.
토지매입시 주의사항
토지는 주택과 달리 특수성이 강해 지역마다 성격이 제각각이다. 따라서 땅을 살 때는 다른 어떤 부동산보다 세심한 주의가 필요하다. 요즘엔 토지기획단이라 불리는 사기분양업자들도 기승을 부리고 있다. 사면 무조건 2배로 오른다는 달콤한 말에 속아 성급하게 계약해선 안된다. 현장방문 해야 성공적인 투자의 필수요건이다.
지적도와 현장이 일치하나도로지역 내 토지는 구획정리가 돼 있지만 지방토지는 현장과 지적공부상 차이날 때가 많다. 따라서 현장방문이 필수다. 지적 상에는 도로가 있는데 실제로는 도로가 없거나 지적상 맹지(도로가 없는 토지)이지만 실제로는 도로가 있는 경우도 있다. 서류상으로만 확인하지 말고 반드시 현장에서 확인해야 한다.
투자목적을 분명히 해라토지는 한번 선택하면 이를 바꾸기가 쉽지 않다. 따라서 매입 전에 면밀한 조사가 필요하다. 농장을 만들려면 토질을 우선적으로 검토해야 한다. 전원주택을 지어 출퇴근하려면 직장과의 거리를 체크해야 한다. 강변이나 계곡에 인접한 곳은 경관만 보고 서둘러 계약하기 쉽다. 그러나 집중 호우시 침수피해는 없는지, 상수도 보호구역이 아닌지 등을 검토해야 한다.
개발계획을 과신하지 마라 소개업자의 말을 액면 그대로 믿어선 안된다. 심지어 정부조차 개발계획을 과장되게 발표하는 경우가 많다. 구체적인 일정을 점검하지 않고 개발계획만 믿고 투자하다가는 낭패를 보기 쉽다. 개발 사업에는 수많은 이해관계가 얽혀 있어 예상과 달리 추진일정이 더디다. 현실적으로 가능한지, 추진상황은 어떤지를 관련 지자체와 국토해양부 등에 문의해봐야 한다.
취득목적에 맞게 개발할 수 있나 토지는 개별적인 이용규제가 많다. 따라서 투자목적으로 땅을 사더라도 땅을 개발할수 있는지 여부를 확인해야 한다. 준농림지와 같은 전원형부동산은 토지이용계획확인원을 발급받아보면 된다. 건축법상 폭 4m 도로가 있어야 건축허가가 난다. 상수도가 없는 부지의 경우 직접 설치하는 번거로움을 감수해야 한다.
농지란?
농지법상 농지라 함은 전, 답 또는 과수원 기타 그 법적 지목 여하에 불구하고 실제의 토지 현상에 의하는 것으로 다음과 같은 것들이 있다.(법 제2조의1 영 제2조1항)
• 농작물의 경작에 이용되는 토지
• 다년성 식물 재배지로 이용되는 토지
• 위의 토지의 개량시설의 부지와 고정식 온실, 버섯 재배사 등의 시설의 부지
• 단, 다음의 토지는 농지에서 제외된다.
• 지적법에 의한 지목이 전, 답, 과수원이 아닌 토지로서 농작물의 경작이나 다년성 식물의 재배지로 계속하여 이용되는 기간이 3년 미만인 토지
• 지적법에 의한 지목이 임야인 토지로서 그 형질을 변경하지 아니하고 다년성 식물의 재배에 이용되는 토지
• 초지법에 의하여 조성된 토지
농지의 취득농지는 경자유전의 원칙에 따라 농어민만이 농지를 취득할 수 있고 농민이 아닌 자가 농지를 취득하려면 까다로운 절차를 밟아야 하며 그 방법은 다음과 같다.
첫째로는 농지취득자격증명을 발급받아 취득하는 방법이 있고 둘째로는 농지전용허가를 득하여 농지를 취득하는 방법 셋째로는 농지전용허가를 득한 농지를 구입하는 방법이 있다.
이 세가지 방법 중에서 농민이 아니라면 가장 손쉬운 방법이 농지전용허가를 득한 농지를 취득하는 방법이나 토지가격이 고가로 형성된다는 단점이 있고 둘째방법의 경우에는 농지전용허가를 득하지 못할 경우가 있다는 단점이 있고 가격은 비교적 저렴하다는 장점이 있고, 첫째 방법으로 농지를 취득할 경우에는 농지로 이용하여야 한다는 단점이 있는 반면 가격이 저렴하다는 장점도 있다.
전원주택과 농지전용
*전원주택
전원주택에 대한 관심이 부쩍 높아졌다. 전원주택 전문중개업소를 찾는 사람들이 늘어나고 있고 거래도 활발한 편이다. 강남권을 중심으로 1시간 거리의 양평, 광주 등 일부 지역이 최고 인기를 누리고 있지만 수도권 외곽순환도로가 개통되고 수도권 광역전철망이 놓여지면 수도권 북부 지역과 충청권, 강원권까지 전원주택 붐이 조성될 것으로 전망된다.
전원주택을 장만하는 데는 두가지 방법이 있다. 하나는 전원주택을 지을 수 있는 준농림지를 구입하는 것이고 다른 하나는 개발업체가 건설하는 단지형 전원주택을 분양받는 것 이다.
참고 : 준농림지 - 농업진흥지역(농림지역) 외의 농지, 준보전임지 등으로서 농, 임업 진흥과 산림의 보전을 위하여 이용하되 개발을 목적으로 이용할 수 있는 지역을 말한다.
준농림지를 구입해 전원주택을 지으려 할 경우에는 이주 목적인지, 노후생활 목적인지가 분명해야 한다. 이주 목적의 전원주택은 다음 사항을 고려해 준농림지를 선택해야 한다. 우선 대도시 직장으로 출퇴근이 가능해야 하고 자녀 교육시설이 가까이 있어야 한다. 따라서 서울 등 생활근거지로부터 1시간 이내 거리에 있고 읍, 면 소재지로부터 인접해 있어야 한다. 반면 노후생활 목적의 준농림지는 출퇴근 시간을 고려할 필요가 없다. 주변에 골프장, 스키장, 온천 등 휴양시설이 있으면 더 좋은 위치다. 서울로부터 2-3시간 거리도 무방하다.
단지형 전원주택은 개발에 따른 각종 인허가 절차와 건축, 등기이전 문제를 개발회사가 책임져 준다는 점에서 수요자들에게는 편리하다. 단지형 전원주택을 선택할 때는 등기면 적과 분양가를 꼼꼼히 따져봐야 하며 소유권 이전 등기 조건에 관해서는 개발회사의 말만 믿지 말고 관할 관청에 직접 확인해 볼 필요가 있다.
서울로의 통근을 고려하는 사람이라면 아무리 좋은 곳이라도 통근거리가 1시간 30분을 넘어가면 곤란하다. 또 병원이나 시장 등 생활시설이 너무 멀지 않은 곳이 무난하다.
토지 투자 전략
최근 금융권의 금리안정세와 주식시장의 보합세가 이어지자 토지시장에 대한 관심이 높아지고 있다. 토지는 주택시장과 달리 개별성이 강해 항상 일반인들이 매수 적기를 포착하기가 쉽지 않다. 그러나 경제회복세가 역력하고 아직은 매물이 풍부한 만큼 선택의 폭은 넓은 편. 토지 투자를 한다면 올 상반기가 적기로 전망된다.
그러나 거래는 대부분 서울 근교 위주로 이뤄지고 있다. 다른 지역은 아직 보합세인 실정이다. 다른 지역은 아직 보합세인 실정이다. 수도권 지역의 경우 너무 값싼 매물만 노리다가 시기를 놓칠 수 있는데, IMF 체제 이전 가격대비 60 - 70%, 현 시세의 80%정도 금액이라면 매수에 성공했다고 볼 수 있다. 토지는 도로문제, 건축행위 여부, 개발계획 등 개별특성이 강해 반드시 해당 지방자치단체를 방문하여 취득 목적과 맞는지 확인하는 게 필요하다. 토지를 종목별로 분석하면 다음과 같다.
전원주택 단지대부분 분양을 목적으로 개발돼 입지 여건이나 주변 환경이 우수한 편이고 복잡한 인,허가를 이미 취득해 바쁜 도시인에게는 편리하다. 그러나 지난해 외환위기로 단지 조성이 이미 완료된 택지를 인근 준농림지(밭) 가격수준에서 살 수 있는 곳이 아직 남아있다. 이 경우 개발업자의 자금사정 으로 몇 개 필지만 한정해 개발 비용을 포함시키지 않고 토지가격만으로 분양하기 때문에 수요자 입장에서는 경제적 시간적 비용을 절감하는 효과를 거둘 수 있다. 최근 평당 85만원이던 경기도 용인시 이동면에 있는 전원주택 단지를 평당 46만원에 매입한 사례도 있을 정도다.
강제처분 명령을 받은 농지지난 96년 1월 1일 이후 농사지을 목적으로 산 뒤 방치했거나 위장 영농을 한 경우 행정기관으로 부터 강제처분 명령을 받은 농지는 사정이 급할 수밖에 없다. 처분 통지를 받고 1년 6개월 이내 매각하지 않을 경우 매년 공시지가의 20%에 해당하는 이행 강제금을 부담해야 하므로 그만큼 값싸게 매입할 수 있다.
부도난 공장 지난해 경제위기로 상당한 중소기업들이 부도났다. 수도권 곳곳에 방치돼 있는 중.소형 공장의 경우 대부분 교통이 좋은 지역에 있어 공동주택지나 전원주택지로 가능하다. 이러한 공장은 도로포장 전기시설 상.하수도 등 건축물로서의 기초 시설이 완비돼 있다. 따라서 기반 시설에 필요한 추가 비용이 절감되고 개.보수 하여 임대도 가능하다. 공장은 대부분 채권자가 금융권으로 돼 있어 해당 법원에서 경매가 진행되므로 경매로 취득하는 게 좋다. 최근 경기도 광주군 실촌면에 대지 6백 98평 건물 1백 98평의 공장이 경매로 나왔는데 감정가격 (3억2천만원)의 절반 가격인 1억 7천만원에 낙찰되기도 했다.
가든, 호텔 부지북한강변이나 남한강변은 빼어난 입지 여건으로 먹거리나 모텔등이 많은 편이다. 강변은 대부분 수질보호 구역으로 돼 있어 인.허가 사항이 까다로워 한때는 인.허가 커미션만 수천만원에 이를 때도 있었다. 그러나 지난해 경제한파로 인해 위치 좋은 곳에 허가를 받아놓고도 사정상 급매로 나온 매물이 있다. 또한 인.허가 당시 건축기간 (통상 허가일로 부터 1년이내) 이 지정돼 기간 만료직전에 있는 매물은 사정이 급한 만큼 시세보다 값싸게 매입할 수 있다.
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면적 토지현황 도로폭접도상황등
교통 주변시설가로 및자연환경 입지특성
도시계획 시장계획시,군조례 지적요소등
적정업종 타겟트사업규모 분양가격임대조건등
단독소유 공동소유공,사법 분석권리관계조사
세제경기분석등
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기 획
부동산 중개업자 감정평가사(계산평가) 공인회계사(회계) 세무사(금융 . 채무) 변호사(법률) 건축사(건축시술)
사업수익성의 검토 마케팅분석 권리조정안작성 기획설계실시 자금.세금계획입안 사업 수치계획 작성
↓
최적 활용 형태의보고서 작성
↓
사 업 방 식 결 정
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소유자의 단독사업(제안형)
부동산컨설턴트와공동사업(부대형)
소유물건처분신규불건 취득,(처분. 취득형)
분양. 임대및 기타
대지매입
대지는 전용허가와 같은 복잡한 과정을 거치지 않고도 바로 집을 지을 수 있다는 점이 가장 큰 매력이다. 그러나 토지거래 허가구역 내에서는 일정 기준 이상 (151평) 의 대지를 매매할 때에는 거래허가를 받아야 한다.
토지거래허가 구역이 속한 시, 군과 그와 인접한 시, 군에 거주하는 자가 거주용 토지를 취득하는 경우라면 허가 조건이 충족되는 것으로 본다. 즉, 외지인이라도 자신의 거주용 주택용지를 취득하는 경우라면 허가 기준에 적합한 것으로 본다. 다만 이 경우 1년 이상의 무주택자라는 사실을 증명해야 한다.
따라서 토지거래 허가구역 내의 허가대상 대지를 구입하기 위해서는 현지 거주인이거나 외지인 (허가 대상 토지가 속한 구역의 인접 시, 군) 의 경우 1년 이상의 무주택자여야 한다.
서울에 살면서 인접 김포, 고양, 남양주 등의 대지를, 분당 거주자라면 용인, 광주 등의 대지를, 무주택 1년 이상의 요건만 갖추고 있으면 무리없이 토지거래 허가를 받을 수 있다.
유의사항(1) 공동매입의 경우, 지분별 등기 평수 (개인별 보유 평수)는 토지거래 허가기준 (151평) 에 미치지 못하더라도 공동매입 대상토지 면적이 기준을 넘을 경우 토지거래 허가를 받아야 한다.(2) 공동매입시 모든 지분별 소유자는 허가 조건 (현지인이거나 무주택 1년 이상) 을 충족해야 한다.(3) 원소유주가 필지를 나누어 (토지거래 허가기준 평수 이하로 분할) 판매하더라도 필지 분할 후 최초의 거래시에는 원 필지의 면적이 토지 거래 허가기준 면적을 상회하면, 예외없이 토지거래 허가를 받아야 한다.(4) 따라서 규정만으로 보면, 단지형 전원주택을 매입하는 경우에도 매입자는 대지로서의 토지거래 허가기준에 적합한 자격을 지녀야 한다.
[출처] 투자를 위한 토지매입 전략 |작성자 재주니
[ 가톨릭 관동대 부동산 최고경영자 주임교수 이균호]
출처 강릉투데이
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