서울에서 돈 되는 땅은 어디일까
서울 땅값이 과거에 비해 많이 올랐다. 특히 최근 2~3년 사이 가파르게 상승했다.
그래서 기회를 놓친 사람들이 망연자실해 하며 지금이라도 매수해야 하나 고민한다.
| ▲ 장인석 착한부동산투자연구소 소장. |
하지만 지금 아무리 가격이 비싸다고 해도 가격이 더 많이 오를 땅은 분명 존재한다.
유동인구가 늘어나고 개발이 되어 환경이 좋아지는 곳의 땅값은 오르는 것이 진실이다.
특히나 많은 인구가 밀집되어 사는 거대 서울의 경우 땅을 새로 만들어내면 모를까 그렇지 않다면 어떤 지역의 땅값은 앞으로도 계속 오를 수밖에 없다.
그렇다면 그렇게 많이 오를 땅을 찾는 것이 바로 부자가 되는 지름길이다. 그런 땅이 어디일까.
그 해답은 서울시가 ‘도시기본계획’이라는 곳에 소상히 밝히고 있다. 거대 서울을 개인이나 기업이 개발할 수는 없다. 국민의 세금으로 정부나 지방자치단체가 미리 계획을 세워 천천히 살기 좋은 곳으로 개발하는 것이므로 우리는 그 계획을 살펴보고 ‘돈 되는 땅’이 어딘지 알아내 투자하면 되는 것이다.
서울시는 2030년까지 서울을 ‘3도심’, ‘7광역중심’, ‘12지역중심’, ‘53지구중심’으로 개발하겠다고 밝혔다. 이 계획이 다 수행되지 않을 수는 있겠지만 이 계획에 나와 있지 않은 지역의 개발은 있을 수 없다.
도심이란 글로벌 경쟁력을 갖춘 상업지역으로 가장 땅값이 비싼 곳, 광역중심은 부도심에서 도심으로 성장시키려는 권역생활권으로 그 다음으로 땅값이 비싼 곳이라고 이해하면 된다.
지역중심은 부도심으로 생활편의 시설이 몰려 있는 곳이며 지구중심은 동네상권의 중심지역이라고 생각하면 된다. 어쨌든 정도의 차이는 있지만 땅값은 서울시에서 평균 이상으로 비싼 곳들이다.
‘3도심’은 한양도성과 영등포·여의도, 강남이다. 모두 상업지역들이 넓게 분포되어 있는 곳이다.
네이버 지도에서 서울시를 찾아 지적편집도를 클릭하면 지역별로 색깔이 표시되는데 분홍빛으로 된 곳이 상업지역이고 이 분홍빛이 가장 큰 곳이 이 세 도심이다.
‘7광역중심’은 용산을 비롯해서 청량리·왕십리, 창동·상계, 상암·수색, 마곡, 가산·대림, 잠실 등이다.
눈치 빠른 분들은 알아챘겠지만 이 지역들은 이미 한창 개발이 진행 중으로 놀라운 변신을 앞두고 있다. 청량리나 상암, 마곡, 가산 등은 얼마 전까지만 해도 서울의 오지였으나 지금은 첨단빌딩과 아파트가 들어서 고급 부도심으로 탈바꿈하고 있다. 이 지역들은 ‘2020 도시기본계획’ 때부터 개발 계획이 잡혀 있어 계획에 따라 개발이 진행된 것이다.
‘12지역중심’은 동대문, 망우, 미아, 성수, 신촌, 마포·공덕, 연신내·불광, 목동, 봉천, 사당·이수, 수서·문정, 천호·길동 등이다.
부도심으로 상업, 문화, 교통의 중심지로 성장할 수 있도록 각종 기반시설을 구축하고 확충하는 지역이다. 이미 개발이 진행된 곳도 있고 앞으로 개발이 진행될 곳도 있다.
‘돈 되는 땅’이란 이 지역들 중에서 가장 개발이 덜 된 곳이다.
개발이 많이 진행된 곳은 이미 땅값이 많이 올랐을 것이고 진행될 개발이 얼마 안 남았기 때문에 오름폭도 작을 것이다. 하지만 개발이 가장 덜 된 곳은 진행될 개발이 많이 남아 있기 때문에 땅값이 오를 여지도 그만큼 많이 남아 있다고 볼 수 있다.
그런 땅이 어딘가.
일단 영등포를 꼽을 수 있다.
영등포시장을 중심으로 하는 영등포 지역은 서울에서 가장 개발이 되지 않아 낙후된 동네로 꼽힌다. 그런 영등포를 광역중심이나 지역중심이 아니라 ‘도심’으로 만들겠다는 계획인 것이다.
종로나 을지로, 여의도, 강남처럼 최첨단 고급빌딩이 들어선 국제금융의 중심지로 만들겠다고 하니 앞으로 땅값이 얼마나 오르게 될지는 굳이 설명할 필요가 없을 것이다. 게다가 영등포는 준공업지역이라 용적률이 250∼400%로 일반주거지역보다 훨씬 높다.
용산도 아직 개발이 시작되지 않았다.
미군 기지가 이전하고 용산민족공원이 들어서고 용산기지창에 국제업무지구가 들어올 것이므로 이 지역 일대도 앞으로 땅값이 더 오를 여지가 풍부하다.
건대입구의 대학잠재력과 성수준공업지역을 연계하여 창조적 지식기반 산업집적지로 전환하겠다는 성수도 엄청난 잠재력을 보유하고 있다. 이미 뚝섬 쪽은 초호화 주상복합이 들어서고 있고 성수동 준공업지역은 카페거리로 탈바꿈하고 있지만 아직 개발은 반환점도 돌지 못했다.
동대문 일대, 연신내와 불광동 일대, 목동, 봉천, 천호·길동, 사당·이수도 개발이 가시화되는데 비해 아직 저평가된 지역들이 많다. 철거해서 근린생활시설이나 다중주택, 다가구주택 등을 지을 수 있는 40평∼80평짜리 땅도 아직은 남아 있고, 새로 분양하는 오피스텔이나 다세대주택, 아파트 등도 관심을 쏟을 만하다.
자금 여유가 없거나 좀 더 장기적 안목으로 투자하려면 ‘53 지구중심’에서 개발 가능성이 높은 곳 위주로 지역을 선정해도 된다. 땅값이 아직은 서울 평균이하로 싼 곳이 많기 때문이다.
장인석 착한부동산투자연구소 소장
출처 비즈니스포스트
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